การเมืองยื้อ + แบงก์เข้มปล่อยกู้ —> ลูกค้าชะลอโอนคอนโดฯ

Infographic 139 - Backlog and Bankers Feedback - 1200 20- 1200 20อสังหาระทึกรอโอนคอนโดแสนล. แบงก์คุมเข้มสินเชื่อหวั่นทิ้งดาวน์

อสังหาฯติดหล่มหลุมดำเศรษฐกิจ-การเมือง สำรวจปี แค่ 8 บริษัทยักษ์กอดแบ็กล็อกคอนโดฯท่วม 1 แสนล้าน “หม่อมอุ๋ย” ฟันธงการเมืองยื้อลูกค้าชะลอโอน “เคแบงก์-ไทยพาณิชย์-กรุงไทย-กรุงเทพ” กุมขมับยอดสินเชื่อบ้าน ม.ค. 57 ร่วงเกือบ 2% งานนี้ลูกค้าเอสเอ็มอี-ผู้ซื้อบ้านต่ำ 2.5 ล้านโดนหางเลขเต็ม ๆ

วิกฤตการเมืองที่ยืดเยื้อนานกว่า 3 เดือน กระทบต่อกำลังซื้อและจิตวิทยาผู้บริโภค กำลังส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างเห็นได้ชัด เมื่อประเมินจากตัวเลขยอดขายเดือนมกราคม 2557 เปรียบเทียบกับมกราคม 2556 ในกลุ่มบริษัทชั้นนำพบว่า ถัวเฉลี่ยยอดขายลดลง 10-20% นำไปสู่ความวิตกกังวลว่าจะส่งผลกระทบต่อยอดขายรอโอนหรือแบ็กล็อก (Backlog) ในปีนี้หรือไม่ เนื่องจากช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาเป็นยุคบูมของโครงการคอนโดมิเนียม ทำให้มียอดจองซื้อห้องชุดซึ่งรอสร้างให้เสร็จเพื่อรับโอนในปีนี้เป็นจำนวนมาก โดยแบ็กล็อกส่วนใหญ่มากกว่า 90-95% จะเป็นคอนโดฯ ขณะที่บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ใช้เวลาสร้างและโอนสั้นกว่า จึงไม่ค่อยเหลือเป็นยอดแบ็กล็อกมากนัก

8 บริษัทตุนแสนล้าน

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า จากการสำรวจตัวเลขแบ็กล็อก (ยอดขายรอโอน) ของ บริษัทอสังหาฯรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพียง 8 รายพบว่า มีแบ็กล็อกอยู่ระหว่างก่อสร้างรอส่งมอบให้กับลูกค้าในปี 2557 รวมกันกว่า 100,100 ล้านบาทโดยมี 4 บริษัทที่มียอดแบ็กล็อกเกินรายละ 1 หมื่นล้านบาท ได้แก่ ค่ายแสนสิริ มียอดสะสมกว่า 6.3 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็นยอดรอโอนปีนี้ 2.24 หมื่นล้านบาท, พฤกษาฯ แบ็กล็อกสะสมกว่า 4 หมื่นล้านบาท ยอดรอโอนปีนี้ 2 หมื่นล้านบาทเศษ, ศุภาลัย ยอดสะสมใกล้เคียงกับเอพีฯ รายละ 3 หมื่นล้านบาท ขณะที่ศุภาลัยอยู่ที่ 1.4 หมื่นล้านบาท กับเอพีฯอยู่ที่ 1.3 หมื่นล้านบาท

ชะลอโอนกระทบช่องฟองสบู่

ม.ร.ว.ปรีดิยาธร เทวกุล อดีตรองนายกรัฐมนตรีและ รมว.คลัง กล่าวว่า เศรษฐกิจขณะนี้การลงทุนขยับไม่ได้ นักลงทุนอยู่ในภาวะ “ขอดูก่อน” ที่น่าห่วงคือจากที่ได้พูดคุยกับนักลงทุนอสังหาฯ เริ่มเห็นสัญญาณชะลอการโอนกรรมสิทธิ์แล้ว

“ยอดขายใหม่อาจจะลดลงครึ่งหนึ่ง แต่ที่ห่วงคือยอดจองเก่าที่จองไว้แล้วทั้งลูกค้าในประเทศและต่างชาติเริ่มชะลอโอน ทำให้เงินที่จะหมุนในธุรกิจเริ่มลดลง หากการเมืองยืดเยื้ออีก 6 เดือน ธนาคารเข้มงวดปล่อยกู้มากขึ้น จะทำให้อสังหาฯขาดสภาพคล่องอาจลุกลามกลายเป็นฟองสบู่ได้”

ทั้งนี้ ม.ร.ว.ปรีดิยาธรได้ทำจดหมายเปิดผนึกเรียกร้องให้รัฐบาลรักษาการตัดสินใจทำเพื่อประเทศชาติด้วยการลาออก เปิดให้มีการแต่งตั้งคนกลางเข้าบริหารบ้านเมือง ทำให้ผู้ประท้วงหยุดประท้วง บ้านเมืองเดินหน้าได้ และมีรัฐบาลที่มีอำนาจเต็มเข้ามาเดินหน้าโครงการต่าง ๆ ได้ทันที

เน้นปล่อยกู้ 2.5 ล้าน

นายชาติชาย พยุหนาวีชัย รองกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทย เปิดเผยว่า การเติบโตของสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งระบบปี 2557 คาดว่าจะมียอดสินเชื่อใหม่ 560,021 ล้านบาท ยอดสินเชื่อคงค้าง 2.7 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.5-9% จากปัญหาการเมืองที่ยืดเยื้อ เศรษฐกิจชะลอตัว และหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง ทำให้เดือนมกราคมที่ผ่านมาสินเชื่อบ้านของธนาคารชะลอตัว ทำได้เพียงกว่า 2,000 ล้านบาท จากเดิมปล่อยได้เฉลี่ยเดือนละ 3,000 ล้านบาท

“ปีนี้เคแบงก์ตั้งเป้าสินเชื่อบ้านเพิ่มแค่ 7% เป็นยอดสินเชื่อใหม่ 5.2 หมื่นล้านบาท สินเชื่อคงค้าง 2.3 แสนล้านบาท กลยุทธ์เน้นกระจายสู่ต่างจังหวัดมากขึ้น ปัจจุบันอยู่ในกรุงเทพฯ 55% ต่างจังหวัด 45% แผนอีก 3 ปีหน้าจะปรับสัดส่วนเป็น 50/50 ขณะที่ความเข้มงวดจะรักษามาตรฐานไว้เช่นเดิม เน้นจับกลุ่มลูกค้าซื้อบ้านราคา 2.5 ล้านบาทขึ้นไป เป็นกลุ่มที่มีรายได้เริ่มต้น 50,000 บาท/เดือน คาดว่ายอดปฏิเสธสินเชื่อน่าจะทรงตัวอยู่ที่ 35%

หวั่นลากยาวถึงไตรมาส 2

สอดคล้องกับนายเวทย์ นุชเจริญ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่อาวุโส ธนาคารกรุงไทย กล่าวว่า การเติบโตของสินเชื่อบ้านในช่วง 1 เดือนแรกติดลบ 1.6% ในการประชุมบอร์ดบริหารวันที่ 11 กุมภาพันธ์นี้ จะหารือถึงทิศทางการเติบโตสินเชื่อทั้งระบบ เดิมตั้งเป้าโต 10% เป้าสินเชื่อบ้านเดิมวางไว้โต 10-15% คาดว่าต้องปรับลดเช่นกัน และระวังไม่ให้กระทบหนี้เสียหรือเอ็นพีแอล เพราะก่อนหน้านี้เพิ่มสูงขึ้นจาก 1.7-1.8% เป็น 2.04% จากลูกหนี้รายเล็กที่ขอสินเชื่อบ้าน 1-5 ล้านบาท เป็นกลุ่มข้าราชการที่เป็นฐานลูกค้าหลักถึง 70-80%

นายทวีลาภ ฤทธาภิรมย์ กรรมการผู้ช่วยผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกรุงเทพ กล่าวว่า เริ่มเห็นลูกค้าสินเชื่อบ้านชะลอการโอนชัดเจนขึ้น และจะเห็นพฤติกรรมดังกล่าวต่อเนื่องถึงไตรมาส 2 เพราะลูกค้าไม่เชื่อมั่นเศรษฐกิจการเมือง แนวทางจะเน้นดูแลสินเชื่อบ้านรายเก่าก่อน ไม่เน้นการเติบโตจากสินเชื่อรายใหม่มากนัก

เอสเอ็มอีโดนหมายหัว

นางพิกุล ศรีมหันต์ ผู้ช่วยผู้จัดการใหญ่ สายสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารไทยพาณิชย์ กล่าวว่า เตรียมปรับประมาณการเติบโตสินเชื่อบ้านปล่อยใหม่ปี 2557 ลง จากเดิมตั้งเป้า 1 แสนล้านบาท เทียบกับสินเชื่อบ้านปี 2556 ทำได้ตามเป้าหมาย 1.3 แสนล้านบาท โดยหนึ่งในนโยบายคือเข้มงวดปล่อยกู้สินเชื่อบ้านแก่ผู้ประกอบการเอสเอ็มอีเป็นพิเศษ เพราะยอดขายเริ่มได้รับผลกระทบรุนแรงขึ้น ขณะที่ยอดการปฏิเสธสินเชื่อบ้านยังอยู่ที่ระดับ 20%

ผู้สื่อข่าวรายงานเพิ่มเติมว่า ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) สำรวจภาวะการปล่อยสินเชื่อโดยสำรวจความเห็นจากผู้บริหารระดับสูงด้านสินเชื่อสถาบันการเงิน 48 แห่งพบว่า มีอัตราการอนุมัติสินเชื่อ (Approval Ratio) น้อยลง โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ลดลง 1.6% จากไตรมาสก่อนหน้าที่มียอดอนุมัติสินเชื่อ 9.5% ถือเป็นการอนุมัติสินเชื่อต่ำที่สุดในรอบ 4 ปีนับตั้งแต่ปี 2552

ศุภาลัยรอดเก็บดาวน์ 20%

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการบริหาร บมจ.ศุภาลัย กล่าวว่า ภาวะปัจจุบันลูกค้าไม่มั่นใจจากสถานการณ์การเมืองเป็นหลัก แต่ยอดยกเลิกสัญญาจองซื้อห้องชุดไม่ได้เพิ่มขึ้น ยังปกติประมาณปีละ 1%

“ถ้าโฟกัสเรื่องแบ็กล็อก ศุภาลัยเรียกเก็บเงินดาวน์ห้องชุดมากที่สุดในตลาด 18-20% เพราะต้องการสกัดผู้ซื้อเก็งกำไรเป็นนโยบายชัดเจน 2-3 ปีมาแล้ว เพราะเศรษฐกิจไม่ดีเมื่อไหร่ ลูกค้าเก็งกำไรจะทิ้งดาวน์เป็นอันดับแรก” นายไตรเตชะกล่าว

เอพีฯดึงโบรกเกอร์เร่งโอน

นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์การตลาด บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า เศรษฐกิจและการเมืองปัจจุบันทำให้กังวลอยู่บ้าง จึงเตรียมตั้งรับเพื่อผลักดันให้ลูกค้ารับโอนเต็มจำนวน

แนวทางคือ 1.กลุ่มลูกค้าที่เป็นนักลงทุนจะซื้อเพื่อลงทุนระยะยาวไม่ใช่เก็งกำไร มั่นใจว่าเป็นกลุ่มที่รับโอนห้องชุด 2.ส่วนใหญ่มีเงินเดือนประจำ แม้เศรษฐกิจไม่ดีแต่ยังไม่มีปัญหาว่างงานเพิ่มขึ้น การกู้เงินจึงยังไม่มีประเด็น แม้สถาบันการเงินเข้มงวดพิจารณาสินเชื่อ 3.กรณีที่มีลูกค้าเริ่มแสดงท่าทียื้อการรับโอน มีบริษัทลูกคือบางกอก ซิตี้สมาร์ท เข้ามารับผิดชอบหาลูกค้ารายอื่นเข้ามาซื้อและรับโอนแทนทันที

ส.คอนโดฯห่วงรายกลาง-เล็ก

นายธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยว่า แต่ละปีจะมียอดโอนห้องชุดหลักแสนล้านบาทอยู่แล้ว ปีนี้มีประเด็นการเมืองยืดเยื้อเป็นปัญหาใหญ่ ลูกค้าไม่รับโอนจึงอาจมีบ้าง ที่น่าห่วงคือผู้ประกอบการรายกลาง-รายเล็กปัจจุบันมีสัดส่วน 22% นั่นหมายความว่าตลาดถูกครอบครองโดยรายใหญ่ อยากเห็นรัฐออกมาตรการช่วยเหลือผู้ประกอบการรายเล็ก

สาเหตุที่การโอนห้องชุดปีนี้มีปัญหาจะมาจากสถาบันการเงินเป็นหลัก เพราะคุมสินเชื่อเข้มงวด หรือกรณีปฏิเสธสินเชื่อจะทำให้ผู้ประกอบการต้องนำห้องชุดมาขายใหม่ ใช้เวลาในการโอนนานกว่าปกติ

ที่มาข้อมูล
ประชาชาติธุรกิจ 10-12 กุมภาพันธ์ 2557

 

สัดส่วนการเติบโตสินเชื่อระบบธนาคารพาณิชย์
(สัดส่วนสินเชื่อ ณ ไตรมาส 3 ปี 2556)

NPL และ SM ของสินเชื่อ Post-Finance

I139-U1

Image : Financial Stability Report 2013, BOT

I139 - NPL & SM Post Finance

Image : Financial Stability Report 2013, BOT

จากรายงานการประเมินเสถียรภาพระบบการเงินไทย ปี 2556 โดย ธนาคารแห่งประเทศไทย
กล่าวไว้ว่า คุณภาพสินเชื่อ Post-finance โดยรวมจากปี 2551 – ก.ย. 2556 อยู่ในเกณฑ์ดีโดยสัดส่วน NPL และ สัญญาณการผิดนัดช้าระหนี้ (SM) สำหรับอาคารชุดลดลงมาอยู่ที่ร้อยละ 1.1 และร้อยละ 0.7 ตามลำดับ ขณะที่สัดส่วน NPL และ SM ของบ้านจัดสรรเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเป็นร้อยละ 2.6 และร้อยละ1.6 ตามลำดับ
(จากข่าวของประชาชาติธุรกิจ ตัวเลข NPL เป็นภาพรวม บ้านจัดสรรและอาคารชุด ซึ่งในรายงานนี้ เป็นตัวเลขแยกส่วนบ้านจัดสรรและอาคารชุด โดยถ้านำตัวเลข NPL มาเฉลี่ยกัน จะใกล้เคียงกับตัวเลขจากข่าว

 

 

หลายธนาคารต่างมีแผนปรับลดสินเชื่อที่อยู่อาศัย

I139-U3

Image: BOT

– อัตราการอนุมัติสินเชื่่อ เฉพาะอสังหาฯ ลดลง 1.6% (ไตรมาสก่อนหน้า 9.5%) ถือเป็นการอนุมัติยอดสินเชื่อที่ต่ำที่สุดในรอบ 4 ปี จาก 2552 (ข้อมูลธปท.สำรวจสถาบันการเงิน 48 แห่ง)

แผนการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของแบงก์ต่าง ๆ ในปีนี้

1. กสิกรไทย
– ตั้งเป้าสินเชื่อบ้านเพิ่มแค่ 7% (สินเชื่อใหม่ 5.2 หมื่นลบ. + สินเชื่อคงค้าง 2.3 แสนลบ.)
– เน้นกระจายสู่ต่างจังหวัด ปัจจุบันอยู่ในกรุงเทพฯ vs ต่างจังหวัด 55/50 อีก 3 ปีจะปรับเป็น 50/50
– จับกลุ่มลูกค้าซื้อบ้านราคา 2.5 ลบ.ขึ้นไป (รายได้เริ่มต้น 50,000 บาท/เดือน)
– ยอดปฏิเสธสินเชื่อบ้าน = 35%

2.กรุงไทย

– สินเชื่อบ้านเดิมวางไว้โต 10-15% คาดต้องปรับลด ไม่ให้กระทบ NPL (ก่อนหน้านี้เพิ่มจาก 1.7-1.8% เป็น 2.04% จากลูกหนี้รายเล็กที่ขอสินเชื่อบ้าน 1-5 ลบ. เป็นกลุ่มข้าราชการที่เป็นฐานลูกค้าหลักถึง 70-80%)

3.กรุงเทพ

– เน้นดูแลสินเชื่อบ้านรายเก่า

4.ไทยพาณิชย์
– เตรียมปรับประมาณการเติบโตสินเชื่อบ้านลง
– ยอดการปฏิเสธสินเชื่อบ้าน = 20%

Infographic : Prachachat Online (10-12 Feb 2014)

 

มาตรฐานการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย เดือนกันยายน 2556

I139-U2

Image : Financial Stability Report 2013, BOT

 

จากกราฟทางด้านขวา สถาบันการเงินมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อเพิ่มขึ้น สะท้อนจากรายงานผลการสำรวจภาวะและแนวโน้มสินเชื่อของ ธปท. ที่พบว่าสถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อตั้งแต่ไตรมาส 2 เป็นต้นมา
(จากรายงานการประเมินเสถียรภาพระบบการเงินไทย ปี 2556 โดย ธนาคารแห่งประเทศไทย)