เขาพระตำหนัก ทำเลที่น่าจับตามอง

ตัวเขาพระตำหนักอยู่ในเมืองพัทยา จ.ชลบุรี ซึ่งอยู่ติดกับอ่าวไทยเป็นเมืองท่าที่สำคัญรองจากกรุงเทพฯ จุดเด่นคือ เมืองพัทยาเป็นสถานที่ท่องเที่ยวที่สร้างรายได้ให้กับประเทศจำนวนมาก มีนักท่องเที่ยวทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติเข้ามาอย่างต่อเนื่องตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน ลูกค้ากลุ่มเดิมของพัทยาคือ รัสเซีย แต่เมื่อรัสเซียเกิดวิกฤต ก็มีกลุ่มญี่ปุ่นและจีนเข้ามาทดแทน จริงๆ แล้วพัทยามีหลายโซน หลายหาด แต่ละที่มี character ของภูมิประเทศ และราคาแตกต่างกันออกไป จะมีวงศ์อมาตย์และเขาพระตำหนักที่ค่อนข้าง luxury  ซึ่งบทความนี้เราจะมาโฟกัสเกี่ยวกับคอนโดเขาพระตำหนักในพัทยาทำไมถึงน่าสนใจในการอยู่อาศัย? ก่อนอื่นต้องบอกว่าที่นี่เป็นหาดเดียวที่สามารถสัมผัสภูเขาและชายทะเลไปพร้อมๆกัน เนื่องจากเขาพระตำหนักเป็นเนินเขาสูงที่กั้นระหว่างหาดพัทยากับหาดจอมเทียน จึงถูกยอมรับว่าเป็นจุดชมวิวที่สวยที่สุดของพัทยา
 

FUTURE  INFRASTRUCTURE

ระบบโลจิสติกส์ในอนาคตเมืองพัทยา

แนวโน้มของตลาดพัทยายังคงขยายตัวได้จากโครงการพัฒนาของรัฐ ที่เกิดจากแผนการพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ฉะเชิงเทรา ชลบุรี ระยอง โดยเฉพาะการพัฒนาระบบคมนาคม ได้แก่
โครงการขยายสนามบินอู่ตะเภา  การก่อสร้างอาคารผู้โดยสารหลังใหม่ มูลค่าราว 300 ลบ. สร้างเสร็จเดือน พ.ค. 2559 สามารถรองรับผู้โดยสารได้ถึง 3-5 ล้านคน/ปี หลังจากปรับมาให้บริการเชิงพาณิชย์และมีเที่ยวบินประจำ คาดจะมีผู้โดยสาร 800,000 คนในปี 2559 และมีรายได้ 120 ลบ. เพิ่มขึ้นจากปีที่ผ่านมาถึง 3 เท่าตัว โครงการมอเตอร์เวย์พัทยา-มาบตาพุด  เป็นโครงการขยายมอเตอร์เวย์กรุงเทพฯ-ชลบุรี ต่อถึงพัทยา-แหลมฉบัง ระยะทาง 32 กม. มูลค่าโครงการ 1.4 หมื่นล้านบาท โดยกรมทางหลวงแบ่ง 13 ตอน คาดเริ่มก่อสร้างปี 2559 ให้แล้วเสร็จในปี 2562 โครงการรถไฟฟ้าความเร็วสูง กรุงเทพฯ-ระยอง  ระยะทาง 193.5 กม. มูลค่าโครงการ 1.52 แสนล้านบาท พาดผ่านจังหวัดกรุงเทพฯ ชลบุรี และระยอง ส่วนสถานีที่จะพัฒนาเชิงพาณิชย์ ในโครงการนี้คือ สถานีลาดกระบัง สถานีศรีราชา สถานีพัทยา และสถานีระยอง เริ่มก่อสร้างปี 2560 คาดว่าจะแล้วเสร็จปี 2564 โครงการเรือเฟอร์รี่ พัทยา-หัวหิน(ปราณบุรี)-บางปู   เดินทางข้ามอ่าวไทย ในเส้นทางพัทยา-หัวหิน หรือ พัทยา-บางปู ในเวลาเพียง 1-2 ชมมูลค่าโครงการ 4 พันล้านบาท สรุปผลการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการในปี 2559 คาดว่าจะสร้างเสร็จปี 2564 อ่านข้อมูลระบบคมนาคมเพิ่มเติม
เสนอ”รถไฟฟ้ารางเบาชลบุรี-พัทยา” เชื่อมรถไฟความเร็วสูง สนข.เตรียมเสนอโครงการพัฒนาขนส่งมวลชนขนาดรองในพื้นที EEC เพื่อเชื่อมต่อตัวเมืองกับโครงการรถไฟความเร็วสูงโดยเตรียมผุดโครงการรถไฟฟ้ารางเบาทั่วทั้ง จ.ชลบุรี จำนวนทั้งหมด 5 เส้นทางดังนี้ 1. สายชลบุรี-วัดญาณสังวราราม ระยะทาง 63 กม.มี 8 สถานี 2. สายสถานีรถไฟชลบุรี-หาดบางแสน 3. สายสถานีรถไฟชลบุรี-นิคมอมตะนคร สำหรับเมืองพัทยามีทั้งหมด 2 สาย ได้แก่ 1. สายCity Hall-พัทยาเหนือ-พัทยาใต้-ท่าเทียบเรือใหม่-จอมเทียน-สนามกีฬาชัยพฤกษ์ 2. สายCity Hall-สถานีรถไฟพัทยา-กระทิงลาย โดยสนข.จะมีการศึกษาเพิ่มเติมเป็นแผนแม่บทระบบขนส่งสาธารณะในเมืองต่อไป ที่มา : mgronline (
 

เขาพระตำหนัก ทำเลมีศักยภาพ

สัมผัสทั้งภูเขาและทะเลที่เดียวในพัทยา เป็นทำเลเดียวในพัทยาที่สามารถสัมผัสความเป็นภูเขาและชายทะเลได้พร้อมๆกัน เนื่องจากเขาพระตำหนักเป็นเนินเขาสูงที่กั้นระหว่างหาดพัทยากับหาดจอมเทียน จึงถูกยอมรับว่าเป็นจุดชมวิวที่สวยที่สุดของพัทยา อีกทั้งบริเวณพระตำหนักยังมีชายหาดที่เงียบสงบและมีเอกลักษณ์เฉพาะตัวแตกต่างจากชายหาดอื่นๆ คือ “หาดยินยอม” มีความยาวประมาณ 500 ม. และมีน้ำทะเลที่ค่อนข้างใสกว่าชายหาดอื่นในพัทยา ห่างจากศูนย์กลางเมืองพัทยา เพียง 3 กม. จากระยะห่างเขาพระตำหนักถึงเมืองพัทยา ระยะทางประมาณ 3 กม. ถือว่าไม่มากไม่น้อยจนเกินไป ที่จะขับรถเดินทาง หรือ นั่งขนส่งสาธารณะไปตัวเมืองพัทยา ซึ่งเป็นแหล่งท่องเที่ยว ย่านบันเทิงชื่อดังของประเทศ อย่าง Pattaya Walking Street,พิพิธภัณฑ์ริบลีส์,พิพิธภัณฑ์ภาพจิตรกรรม 3 มิติ,Tiffany’s Show ใกล้ขนส่งท่าเรือพัทยาใต้ สามารถเดินทางเรือที่ท่าเรือพัทยาใต้ นับจากระยะทางห่างจากเขาพระตำหนักประมาณ 2 กม. ท่องเที่ยวเกาะทางธรรมชาติ หรือ กิจกรรมทางน้ำในพัทยาเช่น ดำน้ำดูปะการัง เล่นสกี  ที่เกาะล้าน เกาะไผ่ เกาะลอย หาดทรายขาว น้ำทะเลใส เป็นสถานที่ท่องเที่ยวที่มีชื่อเสียงของพัทยา และสัมผัสกับธรรมชาติอย่างใกล้ชิดอีกด้วย แหล่งชุมชนอยู่อาศัย เงียบสงบ ส่วนมากเน้นเป็นที่อยู่อาศัยมากกว่าย่านท่องเที่ยวอย่างเมืองพัทยา มีอพารท์เม้นท์ โรงเเรม ขนาดกลางค่อนข้างเยอะและเงียบสงบกว่าตัวเมืองเนื่องจากสัดส่วนของคอนโดมิเนียมค่อนข้างน้อยเมื่อเทียบกับหาดอื่น และไม่สามารถสร้างคอนโดติดทะเลได้ แต่ด้วยทำเลภูเขาคั่นและชายหาดสงบทำให้พื้นที่มีความส่วนตัวในหาดและไม่ถูกอาคารใหญ่บดบังทัศนียภาพวิวทะเลมากเกินไปนัก
ราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมทุกพื้นที่ในพัทยาครึ่งหลังปี 2560 ยังคงใกล้เคียงหรือเพิ่มขึ้นจากปีก่อนๆเพียงเล็กน้อย จากสถิติจะเห็นว่า คอนโดทำเลเขาพระตำหนักมีอัตราการขายได้เกือบ 90 % ถือว่ามากสัดส่วนใกล้เคียงกับทำเลจอมเทียนที่แต่เดิมเป็นที่นิยมมากที่สุดในตลาดคอนโดในพัทยา และมียูนิตเหลือขายน้อยที่สุดรองจากวงศ์อมาตย์แค่อย่างเดียว ซึ่งแสดงให้เห็นว่า ตลาดคอนโดในย่านเขาพระตำหนักยังคงเป็นพื้นที่ที่น่าสนใจ และ น่าลงทุนในพัทยา
เมื่อมาดูราคาเฉลี่ยคอนโดราคาขายต่อตร.ม. ในครึ่งปี 2560 จากสถิติจะเห็นว่า จากราคาขายคอนโดในทำเลเขาพระตำหนักมีราคาขายพุ่งสูงที่สุดเฉลี่ย 90,000 บ./ตร.ม. แซงทำเลย่านวงศ์อมาตย์มาเล็กน้อย ซึ่งเป็นย่านที่ตลาดคอนโดขายได้ดีที่สุด แสดงให้เห็นว่าความต้องการซื้อของทำเลย่านพระตำหนักยังได้รับการตอบรับที่ดีอยู่
จากสถิติทำเลวงศ์อมาตย์และพระตำหนักได้รับการตอบรับดีที่สุด เนื่องจากเป็นสองทำเลที่มีอาคารคอนโดมิเนียมขึ้นมาน้อย เมื่อเทียบกับสัดส่วนคอนโดของหาดจอมเทียน และ พัทยา ส่วนทำเลวงศ์อมาตย์ ส่วนมากพัฒนาเป็นรูปแบบโรงเเรมหรูเกือบหมด โดยเฉพาะพื้นที่ติดชายหาด ทำให้คอนโดที่ติดชายหาดในวงศ์อมาตย์ได้รับความสนใจค่อนข้างมาก แต่ในทางเดียวกันทำเลเขาพระตำหนักนั้น แม้จะไม่ค่อยมีคอนโดที่ติดทะเลมากนัก แต่ศักยภาพของพื้นที่สูสีกับวงศ์อมาตย์ทีเดียว
แต่จุดแข็งของย่านพระตำหนักที่น่าสนใจกว่าวงศ์อมาตย์ คือทำเล เนื่องจากตัวเขาพระตำหนักได้วิวทั้ง ทะเล และ ภูเขา พร้อมกัน เนื่องจากเป็นเนินเขาสูงที่กั้นระหว่างหาดพัทยากับหาดจอมเทียน เป็นจุดชมวิวที่สวยที่สุดของพัทยา ใกล้ศูนย์กลางเมืองเหมือนกัน อีกทั้งบริเวณพระตำหนักยังมี ชายหาดยินยอม ซึ่งมีเอกลักษณ์เฉพาะตัวแตกต่างจากชายหาดอื่นๆ  ความยาวประมาณ 500 ม. ค่อนข้างเงียบสงบและส่วนตัวกว่า
   

POINT OF INTERESTS

หาดยินยอม Image : pattayapreview
สวนสนุกพัทยาปารค์ Image : ทัวร์ต่างประเทศ
วังสามเซียน Image : thailandholiday
ตลาดกลางคืนพระตำหนัก Image : Googlestreetview
 

อยู่คอนโด VS พักโรงเเรม แบบไหนดีกว่ากัน ?

เคยคิดไหมว่า ถ้าเราจะพักอาศัยในเขาพระตำหนัก พักแบบไหนถึงน่าจะคุ้มที่มากกว่ากัน ? ด้วยตัวทำเลเขาพระตำหนัก มีจุดเด่นเรื่องวิวทางธรรมชาติทั้งภูเขา ทะเล และยังใกล้กับแหล่งท่องเที่ยวอย่าง เกาะล้าน เกาะทางธรรมชาติต่างๆใกล้ๆพระตำหนัก  เพราะฉะนั้นรูปแบบที่พักอาศัยที่ได้เปรียบในการรับวิวมากที่สุดคือ คอนโดตึกสูง และ โรงเเรมที่ใกล้ภูเขาและชายหาด เมื่อสำรวจตลาดคอนโดมิเนียม High Rise ในเขาพระตำหนัก พบว่า ราคาขายคอนโดส่วนมากมีราคาเกือบ 2 ล้านทุกตึกทั้งใกล้ชายหาดเเละภูเขา และมีบางที่มีราคาถึง 20 ลบ.สำหรับห้อง corner เห็นวิวทะเลเต็ม ๆ    แต่เมื่อมาดูราคาเฉลี่ยค่าเช่าคอนโดแบบ 1 ห้องนอน เฉลี่ยค่าเช่าห้องประมาณ 720 บ./วัน (21,600 บ./เดือน) ขนาดห้องนอนประมาณ 35-60 ตร.ม. เฉลี่ยประมาณ 44 ตร.ม. อาจจะมีราคาที่ต่ำลงกว่านี้ แต่ส่วนมากเป็นคอนโด Low Rise 5-8 ชั้น ไม่ค่อยเห็นวิวทะเลและถูกบดบังจากอาคารรอบข้าง
สำหรับโรงแรมมีราคาเฉลี่ยที่พักเริ่มต้น 2,900 บ. ต่อคืน ในส่วนบริเวณริมหาดจะมีราคาค่อนข้างสูงในราคา 2,000-6,000 บ. ถ้าถัดเข้ามาจากริมหาดจะมีราคา 1,000-2,000 บ./คืน ซึ่งราคาที่นำมานี้อยู่ในส่วนของราคา Weekend ที่อยู่ในช่วงโปรโมชั่นของ Agoda หากเป็นราคาเต็มอาจพุ่งสูงกว่า 2-3 เท่าตัว โดยโรงแรมริมหาดอาจมีราคามากกว่า 10,000 บ. ต่อคืนเลยทีเดียว ด้วยไลฟ์สไตล์ของนักท่องเที่ยวที่เข้ามาพักตากอากาศ ทั้งมาอยู่อาศัยระยะสั้นและระยะยาวยังคงมี Demand จากกลุ่มนี้อย่างต่อเนื่องและมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในทุกๆปี  จึงมีโอกาสของคอนโดสำหรับการปล่อยเช่าในราคาที่ถูกกว่าเมื่อเทียบกับ ราคาเฉลี่ยค่าที่พักของโรงเเรม 4 ดาวขึ้นไปกว่าเท่าตัว ซึ่งตัวโรงแรมมีข้อดีในแบบพักผ่อนระยะสั้นมากกว่าระยะยาว ได้ความสะดวกสบายในส่วน Service แต่ไม่มีผลในการเก็บลงทุนระยะยาวเท่าคอนโด 
เมื่อนำราคาเช่าของคอนโดและโรงเเรมมาเปรียบเทียบ พบว่าถ้าซื้อแบบคอนโดจะคุ้มค่าในการอยู่อาศัยระยะยาวมากกว่า หรือ อยู่ระยะสั้น ก็น่าสนใจในการเก็บลงทุนในอนาคตได้เพิ่มอีกด้วย เนื่องจากสถิติที่ดินเขาพระตำหนักความต้องการซื้อยังมีอยู่มากถึง 90 % และ ราคาขายเกือบ 90,000 บ./ตร.ม. เมื่อเทียบกับเฉลี่ยค่าคอนโดต่อวัน ถูกมากกว่าโรงเเรมค่อนข้างเยอะทีเดียว และได้ขนาดห้องที่มากกว่าอีกด้วย
ถึงแม้ว่าช่วงนี้ตลาดคอนโดมิเนียมในพัทยาอาจจะไม่คึกคักมากนักด้วยหลายปัจจัยต่างๆ แต่ถือว่าเป็นโอกาสที่เหมาะสมสำหรับคนที่ต้องการซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อลงทุนในระยะยาว โดยการปล่อยเช่าหรือเก็งกำไรในระยะยาวเช่นกัน เพราะว่าราคาคอนโดยังอยู่ในช่วงไม่ได้ปรับมากขึ้นกว่าเดิมเท่าไหรนัก ราคายังคงใกล้เคียงกับต้นทุนเดิมอยู่ ไม่โดดสูงเกินไป รวมทั้งอาจจะมีโปรโมชั่นน่าสนใจสำหรับโครงการใหม่ๆดึงดูดลูกค้าอีกด้วย
   

ANDROMEDA CONDOMINIUM PATTAYA

คอนโดหรู วิวทะเลทุกห้อง ใหม่ล่าสุดในเขาพระตำหนัก

โครงการคอนโดระดับ Luxury สูง 36 ชั้นทั้งหมด 216 ยูนิต มีความส่วนตัวเหมาะเเก่การพักผ่อน ตั้งอยู่บนพื้นที่เขาพระตำหนัก หาดเดียวที่สัมผัสรรมชาติมากที่สุดในพัทยา ทั้งภูเขาและทะเลในเวลาเดียวกัน  อยู่ใกล้กับตัวเมืองพัทยา แหล่งท่องเที่ยวชื่อดังของไทย
ติดกับหาดโคซี่บีช การออกแบบเน้นเห็นวิวทุกห้องทัศนียภาพพาโนรามาวิวของหาดพัทยา ด้วยกระจกบานใหญ่เปิดรับวิวเต็มที่ ทั้งนี้สามารถเดินเล่นชายหาดหน้าโครงการเพียงไม่กี่ก้าวได้เลย ตกแต่งแบบ Fully-Fitted คาดว่าจะเสร็จปี 2563
 

FACT

เจ้าของ : Apus Development ชื่อโครงการ : Andromeda Condominium Pattaya ที่ตั้ง : ถ.เขาพระตำหนัก ซ.เกษตรสิน พื้นที่โครงการ : 1-2-83 ไร่
จำนวนชั้น : 36 ชั้น จำนวนอาคาร : 1 อาคาร จำนวนยูนิต : 216 ยูนิต ที่จอดรถ : 30% (รวมซ้อนคัน)
ลักษณะห้อง :  Studio 28 ตร.ม. 1 Bedroom 33-54 ตร.ม. 1 Bedroom Plus 60-75 ตร.ม.
ราคาเริ่มต้น : 2.8 ลบ. ราคาเฉลี่ย : 99,000 บ./ตร.ม. ความคืบหน้า : อยู่ในช่วงก่อสร้าง คาดว่าก่อสร้างเสร็จ : 2563
 

FACILITY

Facilities บนอาคารวิวพาโนรามาทะเลพัทยา Sky lounge , Infinity egde sky pool , Fitness center , Entertainment room Infinity egde sky pool Sky lounge