คอนโดท่วม ล้นหัวเมืองใหญ่


คอนโดท่วม ล้นหัวเมืองใหญ่, ฟองสบู่คอนโด, realist

คอนโดฯต่างจังหวัดที่หยุดการขาย คืนเงินให้ลูกค้า

แสนสิริ ยกเลิก 2 โครงการ

– The Base (เซ็นทรัล อุดรฯ)  เป็นคอนโดของบ.พิวรรธณา ที่แสนสิริถือหุ้น 100% ตั้งอยู่บนถ.ประจักษ์ 573 ยูนิต ใกล้ UD Town เปิดขาย 2556 กำหนดโอน กค. 2559 ราคาเริ่มต้น 1.9 ลบ. ยอดขาย 60% ส่งจดหมายแจ้งลูกค้าวันที่ 8 มค. เสนอลูกค้าว่าให้คืนเงินพร้อมดอกเบี้ย 7.5%/ปี หรือ เปลี่ยนไปซื้อโครงการทำเลอื่น

– The Base (ศรีจันทร์ ขอนแก่น) 337 ยูนิต 8 ชั้น 2 อาคาร ใกล้เซ็นทรัล 150 ม. ราคาเริ่ม 2 ลบ. หยุดการขาย

LPN ยอดโอนต่ำ 2 โครงการ

– Lumpini Place (ยูดี-โพศรี อุดรฯ) 1,370 ยูนิต 14 ชั้น 3 อาคาร เริ่ม 1.4 ลบ. ปัจจุบันสร้างเสร็จแล้ว ยอดขาย 95% ยอดโอนเพียง 55%

– Lumpini Condo Town (ชลบุรี-สุขุมวิท) 4,101 ยูนิต 8 ชั้น 19 อาคาร เริ่ม 575,000 บ. ปัจจุบันสร้างเสร็จแล้ว ยอดขาย 100% ยอดโอนเพียง 55%

AP ยกเลิก 1 โครงการ

– COO (พัทยาใต้ ชลบุรี) 476 ยูนิต 8 ชั้น 2 อาคาร ราคาเริ่ม 1.59 ลบ. ยอดขาย 20% คืนเงินจอง/ดาวน์ รอประเมินภาวะเศรษฐกิจ

 

I219 - 11

All Images : Sansiri, AP, LPN

(บนซ้าย The Base เซ็นทรัล อุดรฯ / บนกลาง The Base ศรีจันทร์ ขอนแก่น / บนขวา COO พัทยาใต้ / ล่างซ้าย Lumpini Condo Town ชลบุรี-สุขุมวิท / ล่างขวา  Lumpini Place ยูดี-โพศรี อุดรฯ)

ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวเริ่มส่งผลกระทบกับโครงการคอนโดมิเนียมที่ขยายการลงทุนในต่างจังหวัดชัดเจนขึ้นเรื่อย ๆ หลังจากปี 2555-2556 ผู้ประกอบการรายใหญ่จากกรุงเทพฯแข่งกันลงทุนในหัวเมืองต่างจังหวัดจำนวนมาก โดยประเมินว่าเพื่อรองรับกับนโยบายลงทุนรถไฟความเร็วสูงของรัฐบาลชุดก่อน ท่ามกลางคำถามว่าดีมานด์คนต่างจังหวัดที่ซื้อคอนโดฯเพื่ออยู่เองจริง ๆ

ภาวะโอเวอร์ซัพพลายคอนโดหลายจังหวัด”อุดรฯ-ขอนแก่น-เชียงใหม่-ระยอง-พัทยา” พบสัดส่วนซื้อเก็ง กำไรสูง วิตกทิ้งดาวน์ ขณะที่ผู้ประกอบการ ประเมิน”พลาด”เร่งขึ้นโครงการช่วง 2 ปี ที่ผ่านมากว่า 1.5แสนยูนิต พบพฤติกรรมลูกค้าต่างจังหวัด ยังไม่นิยมคอนโดมากพอ ชี้ตลาดยังไร้แรงหนุนลูกค้าต่างชาติ ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว กำลังซื้อถดถอย เริ่มส่งกระทบต่อโครงการคอนโดมิเนียมในต่างจังหวัดชัดเจนหลายพื้นที่มากขึ้น เริ่มมีการทิ้งดาวน์ ไม่รับโอน ขณะที่ผู้ประกอบการเริ่มที่จะ ยกเลิกโครงการ ทำให้มีคำถามถึงสัญญาณ “ฟองสบู่คอนโด” หลังจากเมื่อ 2-3 ปีที่ ผ่านมาทั้งกลุ่มทุนท้องถิ่นและกลุ่มทุน ส่วนกลางโหม เปิดตัวโครงการหัวเมืองต่างจังหวัด

 I219 - 01

Image : Bangkok Biz News (26 Jan 15)

เชียงใหม่

ในเชียงใหม่ช่วง 2 ปีที่ผ่านมา มีผู้ประกอบการจากกรุงเทพฯ และท้องถิ่นเปิดตัวโครงการคอนโดมาก อาทิ ศุภาลัย ,แสนสิริ, ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์,เอ็น.ซี.เฮ้าส์ซิ่ง, กลุ่มท้องถิ่น เช่น บริษัท อรสิริน จำกัด , บริษัท ลากูนน่า จำกัด ประเมินว่าล่าสุดมีจำนวนไม่ต่ำกว่า 80 โครงการ รวม 2 หมื่นยูนิต ราคาอยู่ที่ยูนิตละ 1-2 ลบ. ตลาดคอนโดบูมมากสุดช่วงปี 2555-2556 มีห้องชุดเปิดตัวใหม่กว่า 1 หมื่นยูนิต เมื่อเทียบกับ 2 ปีก่อนคือปี 2553 มีคอนโดเปิดตัวใหม่แค่ 100 ยูนิต ปี2554 มีจำนวน 1,150 ยูนิต เท่ากับการพัฒนาคอนโดในเชียงใหม่ช่วงปี 2555-2556 เพิ่มขึ้น 8 เท่าตัวเมื่อเทียบกับปี 2553-2554 และในขณะนี้มีคอนโดบางโครงการไม่สามารถโอนห้องชุดที่ขายได้ทั้งหมด เนื่องจากลูกค้าไม่รับโอน เช่น โครงการคอนโดแห่งหนึ่ง ในย่านถนนนิมมานเหมินท์ จำนวน 70 ยูนิต ขายได้ 60 ยูนิต แต่มีการโอนได้เพียง 30 ยูนิต หรือคอนโดตั้งอยู่ถนนซูเปอร์ไฮเวย์ มียอดขาย 70% แต่สามารถโอนได้ 40%ของยอดขาย นอกจากลูกค้าจะไม่รับโอนกรรมสิทธิ์แล้ว ยังพบว่าโครงการคอนโดเปิดขายไปแล้ว ส่วนใหญ่เป็นของผู้ประกอบการท้องถิ่นมากกว่า 10 โครงการ มีการก่อสร้างไม่เสร็จตามกำหนดระยะเวลา หรือ บางโครงการเลิกการก่อสร้างไปก็มี

ยอดขายโครงการจัดสรรของเชียงใหม่ปี2556 ประมาณ 7,258 ลบ. เพิ่มขึ้นจากปี2555 ประมาณ 2,220 ลบ. ส่วนปี 2557 ยอดขายใหม่ปรับลดลง 40% และปีนี้ตลาดมีสัญญาณจะซบเซาลงอีก นายจรินทร์ พงษ์เย็น ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายโครงการบ้าน 12 บริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2558 ในจ.เชียงราย ตลาดไม่ใหญ่ เมื่อเทียบกับตลาดในจ.เชียงใหม่ คอนโดฯมีอยู่ 2,255 ยูนิต ยังคงค้างจำหน่ายอยู่ 700 กว่ายูนิต แนวโน้มปีนี้คาดว่าจะขยายตัวดีขึ้น เนื่องจากพื้นที่อยู่ติดบริเวณชายแดน มีกลุ่มนักลงทุนจากประเทศเพื่อนบ้านเข้ามา โดยเฉพาะชาวจีนเข้ามาหาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเชียงรายเพิ่มขึ้น เนื่องจากอยู่ใกล้กับแนวชายแดนทั้งทางบก และทางน้ำห่วงเกิดภาวะล้นตลาดปีนี้ นายนนท์ หิรัญเชรษฐ์ เลขาธิการสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์ จังหวัดเชียงใหม่- ลำพูน กล่าวว่า แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสแรกของปีนี้ ยังไม่ขยายตัวต่อเนื่องจากปี 2557 เนื่องจากปัจจัยลบด้านเศรษฐกิจที่ไม่ขยายตัวและหนี้สินครัวเรือนที่มีเพิ่มขึ้น ทำให้กำลังซื้อลดลง ทั้งนี้ โครงการบ้านจัดสรรมียูนิตค้างสต็อกเหลือขายในปี 2557อยู่ประมาณ 7,000 – 8,000 ยูนิต ส่วนปี 2558 จะมีเพิ่มเข้ามาอีก 2,000 ยูนิต อาจส่งผลให้เกิดอสังหาริมทรัพย์ล้นตลาด เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ประกอบกับสถาบันการเงินเข้มงวดปล่อยสินเชื่อ ทำให้เกิดการชะลอตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

 I219 - 12

Image : The Issara เชียงใหม่

 

อีสาน

I219 - 02

Image : Prachachat Online (16 Jan 15)

ผู้อำนวยการ REIC-ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) มองปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นว่า ได้ส่งสัญญาณเตือนมา 1-2 ปี ให้ผู้ประกอบการระมัดระวังการเปิดคอนโดฯในต่างจังหวัดอย่างมาก โดยเฉพาะจังหวัดหัวเมือง เช่น อุดรฯ ขอนแก่น ภูเก็ต เชียงใหม่ พัทยา หัวหิน-ชะอำ เพราะกำลังซื้อไม่ได้มีมากเหมือนช่วงหลังน้ำท่วมใหญ่ปลายปี 54 ถึงแม้ปี 57 ผู้ประกอบการเริ่มชะลอลงทุน แต่ปี 58 ต้องระมัดระวังต่อไป ไม่ควรเร่งเปิดโครงการในทุกจังหวัดหัวเมือง ควรรอห้องชุดคงค้างขายออกไปก่อน

ภาพรวมที่อยู่อาศัย 4 จังหวัดเศรษฐกิจภาคอีสาน ได้แก่ นครราชสีมา ขอนแก่น อุดรฯ และอุบลฯ มีแนวโน้มชะลอตัว สะท้อนจากโครงการที่เปิดใหม่ปี′57 ในครึ่งปีแรก ขณะที่โครงการแนวราบขายได้ 25% และคอนโดฯขายได้ 37%  ส่วนปี 58 คาดการณ์คอนโดฯ 4 จังหวัดภาคอีสานจะโตเล็กน้อย ผู้ประกอบการจะเน้นจับกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่จริงมากขึ้น ส่วนคอนโดฯที่เปิดขายปี 55-56 จะเสร็จทยอยโอนปีนี้ คาดว่าลูกค้าบางส่วนจะกู้ไม่ผ่านเพราะแบงก์เข้มงวดปล่อยกู้

สำหรับผลสำรวจคอนโดฯ ณ สิ้นไตรมาส 2ของปี 57

– อุดรฯ มีซัพพลายสะสม 9 โครงการ 3,729 ยูนิต ขายได้ 75% ในจำนวนนี้เฉพาะครึ่งปีแรก 2557 เปิดตัวใหม่ 573 ยูนิต ขายได้ 44%
– นครราชสีมา (เฉพาะ อ.เมือง) มีซัพพลายสะสม 12 โครงการ 2,727 ยูนิต ขายได้ 41% ในจำนวนนี้เฉพาะครึ่งปีแรก 2557 เปิดตัวใหม่ 1,448 ยูนิต ขายได้ 29%
– ขอนแก่น มีซัพพลายสะสม 16 โครงการ 2,551 ยูนิต ขายได้ 60% ในจำนวนนี้เฉพาะครึ่งปีแรก 2557 เปิดตัวใหม่ 465 ยูนิต ขายได้ 40%
– อุบลฯ มีซัพพลายสะสม 1 โครงการ 355 ยูนิต เปิดตัวครึ่งปีแรก 2557 ขายได้ 53%

 

อุดรธานี

สถานการณ์ที่อุดรฯ แหล่งข่าวจากชมรมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จ.อุดรฯระบุว่า ภาพรวมอสังหาฯอุดรฯทั้งคอนโดฯและแนวราบ เริ่มช้าลงตั้งแต่กลางปี 57 ประเมินว่ามีกลุ่มซื้ออยู่จริงและซื้อลงทุนปล่อยเช่า 70-80% อีก 20-30% ซื้อเก็งกำไร ยังไม่มีข้อมูลคอนโดฯใน จ.อุดรฯของผู้ประกอบการรายอื่นพับแผนลงทุนและคืนเงินลูกค้าเหมือนแสนสิริ ส่วนแนวราบยอดขายชะลอตัวเช่นกัน เมื่อเร็ว ๆ นี้ออกสำรวจโครงการบ้านจัดสรรในอำเภอเมือง พบว่าเดือน ธ.ค.ที่ผ่านมามียอดขายรวม 50-60 ยูนิตจากทั้งหมดเกือบ 80 โครงการ สอดคล้องกับแหล่งข่าวจาก บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ผู้พัฒนาโครงการคอนโดฯแอสปาย อุดรฯ ระบุว่าปัจจุบันโครงการแอสปายมียอดขาย 70% จาก 413 ยูนิต ใกล้เคียงช่วงหลังเปิดตัวเมื่อ 2 ปีก่อน ซึ่งบริษัทไม่กังวลการโอนเดือน เม.ย.นี้ เพราะเช็กสถานะลูกค้ามีอาชีพมั่นคง เช่น หมอ อาจารย์ ส่วนการพัฒนาโครงการใหม่ในอุดรฯยังไม่มีแผน  ประธานชมรมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จังหวัดขอนแก่น ให้ข้อมูลภาพรวมคอนโดฯขอนแก่นเปิดตัวมากที่สุดปี 55-56 รวม 5-6 พันยูนิต อย่างไรก็ตาม ยอดขายชะลอตัวตั้งแต่กลางปีที่ผ่านมา ทราบว่าผู้ประกอบการท้องถิ่นรายเล็กบางราย หยุดขายและหยุดสร้างโครงการคอนโดฯ

ตลาดคอนโด ในจ.อุดรธานี อยู่ในภาวะโอเวอร์ซัพพลาย เนื่องจากปี 2555-2556 มีโครงการเปิดตัวมากถึง 2,000 ยูนิต เป็นการซื้อเก็งกำไร 20-30% และไม่น่าจะมีการโอน หลังจากอัตราการขายชะลอเห็นได้ชัดปี 2557 ส่วนสาเหตุมาจากเศรษฐกิจชะลอตัว ราคาผลผลิตเกษตรตกต่ำ มีผลต่อกำลังซื้อ ธนาคารเริ่มเข้มงวดกับการปล่อยสินเชื่อ

คอนโดเริ่มมีสัญญาณฟองสบู่เล็กน้อย เพราะสินค้ายังไม่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตของคนอุดรฯ หลายโครงการสร้างเสร็จแล้ว เท่าที่สำรวจพบว่าอัตราการโอนค่อนข้างต่ำ คิดว่าตลาดยังไม่ได้แรงหนุนจากเออีซีต้องรอ 1-2 ปี ส่วนผู้ซื้อยังเป็นลูกค้าท้องถิ่นเป็นหลัก”

ตลาดคอนโด จ.อุดรธานี ถือว่าประสบปัญหา เนื่องจากลูกค้าจำนวนไม่น้อย กู้เงินจากสถาบันการเงินไม่ผ่าน มีปัญหาหนี้ครัวเรือน และปัญหาของกลุ่มเก็งกำไรไม่ยอมโอน ที่ผ่านมากลุ่มทุนหลายรายจากกรุงเทพฯ ทุ่มทุนขึ้นโครงการในเมืองอุดรธานีกว่า 3,500 ยูนิต ช่วง 2 ปีที่ผ่านมา เป้าหมายกลุ่มลูกค้าจากต่างชาติ หวังรับอานิสงส์จากเออีซี และโครงการรถไฟฟ้าความเร็วสูง แต่ตลาดไม่เป็นไปตามคาด ตัวเลขจากกลุ่มลูกค้าต่างชาติน้อยเกินคาดไว้มากมียอดซื้อจริงไม่ถึง 5 %

I219 - 14

Image : Kullaprapruek Park ขอนแก่น

ขอนแก่น

ทางด้านขอนแก่น ปัจจุบันซัพพลายคอนโดในจ.ขอนแก่น ถือว่าล้นตลาดประมาณ 50% จากซัพพลายประกาศเปิดตัวเมื่อ 2 ปีที่ผ่านมา กว่า 6,000 ยูนิต คอนโดส่วนใหญ่อยู่ระหว่างก่อสร้าง คาดจะแล้วเสร็จปีนี้ประมาณ 2,000 ยูนิต โครงการส่วนใหญ่มียอดจอง 70% แต่ก็ยังประเมินสถานการณ์ที่แท้จริงไม่ได้ว่ายอดจองจะมีการโอนกรรมสิทธิ์แค่ไหน

กลุ่มที่น่าห่วงคือ คอนโดดาวน์ต่ำ 3-5 หมื่นบาท เท่าที่ทราบบางรายจองไว้ 3-4 ยูนิต ส่วนโครงการใหม่ก็มีจำนวนมากราคาใกล้เคียงกับที่นักเก็งกำไรประกาศขาย ปีที่ผ่านมาเริ่มเห็นโครงการของผู้ประกอบรายใหญ่จากกรุงเทพฯ และรายเล็ก-ใหญ่ของท้องถิ่น หยุดขาย หยุดสร้าง คืนเงินลูกค้า ไม่ต่ำกว่า 5 โครงการ รวมกว่า 1,000-2,000 ยูนิต “

I219 - 10

 Image : Prachachat Online (27 Aug 13)

ระยอง

ประธานหอการค้าระยอง กล่าวว่าปลายปี2557 เศรษฐกิจชะลอตัว กำลังการบริโภคลดลง ในส่วนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่เป็นคอนโด ค่อนข้างซบเซา มีทิ้งใบจองบ้าง เนื่องจากบรรดานักเก็งกำไรต่างเข้ามาจองกันปรากฏว่าขายดาวน์ไม่ได้พอโครงการให้โอนก็ทิ้ง

  I219 - 13

Image : Parkland ระยอง

 

Info : REIC, Prachachat Online (27 Aug 13, 14 Jan 15,16 Jan 15, 22 Jan 15), Bangkok Biz News (26 Jan 15)