รู้ก่อนเลือก “คอนโดปล่อยเช่านักศึกษา”

รังสิต, วิภาวดี-รังสิต, พหลโยธิน, ปทุมธานี, ดอนเมืองโทล์เวย์, เซียร์ รังสิต, ฟิวเจอร์รังสิต, สเปล, Zpell, โบ๊เบ๊ รังสิต 2, Central M, The Hub, รถไฟฟ้าสายสีแดง, รถไฟฟ้าสายสีแดงเข้ม, บางซื่อ-รังสิต, สถานีดอนเมือง, สนามบินดอนเมือง, AQ Rungsit, AQ Rangsit, AQ Shadi, Rangsit Biz Park, เกษตร, ม.กรุงเทพ, ม.ธ., ม.ธรรมศาสตร์, ม.รังสิต, ม.ราชภัฏวไลยอลงกรณ์, Realist, Realist Blog

ทุกวันนี้การอยู่ใกล้ออฟฟิศ มหาวิทยาลัย และโรงเรียน เป็นสิ่งที่ทุกคนต้องการ เนื่องจากช่วยร่นระยะเวลาการเดินทาง และเป็นการประหยัดค่าใช้จ่ายบางส่วน ทำให้มีการเช่าหอพัก, คอนโดที่ใกล้แหล่งงาน หรือสถานศึกษาเพื่ออยู่อาศัย บางคนก็เป็นการลงทุนซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า หรือซื้ออยู่เองก็มี

ซึ่งการลงทุนซื้อคอนโดนั้นมีทั้งการปล่อยเช่า และเป็นการซื้อเพื่อเก็งกำไร ถ้าพูดถึงการปล่อยเช่า หนึ่งใน TARGET หลักสำหรับการลงทุนปล่อยเช่าของคอนโด คือ นักศึกษา ที่บางคนต้องย้ายจากบ้านเกิดเข้ามาอยู่ใกล้กับสถาบัน

วันนี้ทาง REALIST ได้ลองเลือกข้อควรรู้ก่อนลงทุนคอนโดเพื่อปล่อยเช่านักศึกษามา 6 ข้อ ว่าเราต้องเลือกคอนโดแบบไหนที่เข้าตานักศึกษา มีแนวโน้มที่จะถูกใจเด็กวัยรุ่น โดยที่เราก็ได้ผลตอบแทนการลงทุนที่ดีไปตามๆกัน จะมีอะไรบ้าง ไปชมกันครับ

ข้อแรกในการลงทุนคอนโด สิ่งที่ควรจะได้รับคือ ผลตอบแทนที่ดี ซึ่งผลตอบแทนการลงทุนของคอนโด แบ่งออกเป็นสองแบบ คือ
• CAPITAL GAIN เป็นกำไรที่ได้จากการขาย
• RENTAL YIELD เป็นกำไรที่ได้จากการปล่อยเช่า

ในที่นี่จะขออธิบายแต่เรื่อง RENTAL YIELD ก่อนนะครับ ซึ่ง RENTAL YIELD เป็นกำไรจากการปล่อยเช่า

RENTAL YIELD =
( ค่าเช่าทั้งปี – ค่าใช้จ่ายทั้งปี ) / ราคาซื้อคอนโด

โดยระหว่างการปล่อยเช่าจะมีค่าใช้จ่ายต่างๆ
• ค่านายหน้า 3% จากมูลค่าเช่าตลอดอายุสัญญา
• (ประมาณค่าเช่า 1 เดือน)
• ค่าส่วนกลาง
• ค่าประกันที่อยู่อาศัย
• ค่าซ่อมแซม (แล้วแต่เจ้าของห้อง)

ยกตัวอย่าง : ห้องขนาด 25 ตร.ม. ซื้อมา 2 ลบ. ปล่อยเช่าเดือนละ 10,000 บาท/เดือน ค่าใช้จ่ายเดือนละ 2,000 บาท/เดือน สัญญาเช่า 1 ปี
RENTAL YIELD = (( 10,000 – 2,000 ) x12 ) / 2,000,000 = 4.8%

ต่อมาเป็นเรื่องของ LOCATION ในขั้นตอนแรก ถ้าจะปล่อยเช่านักศึกษา ต้องแน่ใจก่อนว่าโครงการที่เราเลือกนั้นอยู่ใกล้สถาบันจริงๆ หรือเป็นตำแหน่งที่เดินทางได้ง่ายๆ ใช้เวลาเพียง 5-15 นาที ก็สามารถเดินทางถึงแล้ว ยิ่งถ้าเป็นตำแหน่งที่ใกล้ๆมากๆขนาดเดินเท้าได้ ยิ่งดีเลยทีเดียว เผื่อว่าน้องๆคนไหนตื่นสายจะได้ไปเรียนทัน และเป็นการประหยัดค่าใช้จ่ายในเรื่องค่าเดินทางได้มากขึ้นอีกด้วย หรือถ้านั่งรถเมล์ รถไฟฟ้าก็ไม่ว่ากัน จำไว้ว่าต้องเป็นตำแหน่งที่เดินทางง่ายใช้เวลาไม่นาน

นอกจากนั้นยังต้องเป็นตำแหน่งที่มีร้านค้าให้บริการ เชื่อได้ว่านักศึกษาส่วนใหญ่จำเป็นต้องพึ่งร้านสะดวกซื้อ เพื่อซื้อของใช้เล็กๆน้อยๆที่ใช้เป็นประจำ หรือแม้แต่เวลาหิวยามดึก การอยู่ใกล้แหล่งร้านค้าที่คึกคักย่อมเป็นสิ่งที่ดึงดูดในการเข้ามาอยู่อาศัย บางโครงการจึงได้มีพื้นที่ร้านค้าไว้ในโครงการ เพื่ออำนวยความสะดวกลูกบ้าน หรือถ้าโครงการไหนไม่มี ในละแวกโครงการก็ควรจะมีร้านค้าหรือห้างสรรพสินค้าที่เป็นแหล่งชอปปิ้งได้ด้วย

ส่วนนี้จะเป็นการรวมเรื่อง FACILITIES ไว้ด้วยกัน โดยเรื่องแรกเน้นไปที่ความปลอดภัย ซึ่งถ้าโครงการไหนมีความปลอดภัยและระบบ Security 24 ชม. ก็ทำให้พ่อแม่ที่อยู่ทางบ้านไว้วางใจได้บ้าง ซึ่งปัจจุบันโครงการส่วนใหญ่จะให้มาเป็นพื้นฐาน คือ ยามของโครงการ, กล้องวงจรปิด และเป็นระบบคีย์การ์ดที่ไว้เข้าตัวโครงการ หรือเข้าแต่ละห้อง นอกจากนั้นจะมีระบบ Digital Doorlock หรือ Finger Prints ที่ทันสมัยขึ้นมาหน่อย บางโครงการจะเป็นแบบนี้แล้ว หรือจริงๆถ้าเป็นเจ้าของห้องเอง เราสามารถเปลี่ยนเป็นประตูระบบ Digital Doorlock หรือ Finger Prints แทนได้ เพื่อความปลอดภัย

เรื่องที่สองของ FACILITIES เน้นไปที่ LEARNING AREA คือการมีพื้นที่ไว้นั่งทำงาน หรืออ่านหนังสือด้วยกันกับเพื่อนๆ ทำให้น้องๆนักศึกษาไม่ต้องไปหาร้านนั่งทำงาน เพราะบางทีต้องทำงานถึงดึกดื่น ถ้ามี Reading Lounge หรือ CO-Woking Space ก็อาจจะให้การหาสถานที่ทำงานกับเพื่อนๆง่ายมากขึ้น

ตัวอย่าง Library จากโครงการ Modiz Station สะพานใหม่

ตัวอย่าง Co-working Space จากโครงการ Modiz Interchange สะพานใหม่

ในเรื่อง FULLY FURNISHED ถือเป็นการช่วยผู้ลงทุนให้ประหยัดงบในเรื่องของการตกแต่งห้อง แต่โดยส่วนใหญ่ทางโครงการจะขายมาแบบ FULLY FITTED คือ
• Built-in ชุดครัว
• Hob & Hood
• ชุดสุขภัณฑ์ที่มีอยู่ในห้องน้ำ
• ตู้เสื้อผ้า Built-in
รวมถึงบางโครงการอาจมีโปรโมชั่น ให้เครื่องปรับอากาศมาให้ด้วย อย่างไรก็ตามก็ต้องมีการตกแต่งห้องเพิ่ม เช่น ซื้อโต๊ะทานข้าว, โซฟา หรือเตียงนอน

ดังนั้นถ้าโครงการขายแบบ FULLY FURNISHED จึงช่วยผู้ลงทุนให้ตกแต่งห้องได้ประหยัดมากขึ้น โดยส่วนใหญ่จะเป็นของที่เพิ่มขึ้นมาจากแบบ FULLY FITTED คือ เพิ่ม
• Built-in Furniture ชั้นวางทีวีในห้องนั่งเล่น
• Coffee Table
• Sofa
• ชุดเซทโต๊ะ+เก้าอี้ทานข้าว
• เตียง
• Built-in โต๊ะเครื่องแป้ง
• กระจก หรือ Built-in ชั้นวางให้บางส่วน

นอกจากพวกเฟอร์นิเจอร์ และเครื่องปรับอากาศแล้ว อย่างอื่นที่เจ้าของห้องควรจะเตรียมไว้ให้ผู้เช่าคือ เครื่องใช้ไฟฟ้าที่จำเป็น เช่น เครื่องทำน้ำอุ่น, ตู้เย็น, ทีวี, ไมโครเวฟ, เครื่องซักผ้า รวมถึงเครื่องครัวต่างๆ เพื่อเป็นสิ่งดึงดูดใจการเช่าอยู่อาศัย ผู้เช่าไม่จำเป็นต้องเตรียมของมากก็สามารถอยู่ห้องนี้ได้เลย

ตัวอย่างคอนโดย่านมหาวิทยาลัยชั้นนำ

มศว.

จุฬาฯ

ม.กรุงเทพ

ม.มหิดล

ทาง REALIST ได้ยกตัวอย่างโครงการคอนโดที่อยู่ในทำเลที่ใกล้มหาวิทยาลัยชั้นนำ ซึ่งมองว่าน่าจะมีนักศึกษาเป็นลูกบ้านอยู่เยอะ โดยทั้งแบบที่ทางครอบครัวลงทุนซื้อคอนโดให้อยู่เลย และแบบเช่าอยู่โดยแบ่งเป็น
• ในย่าน CBD 2 สถาบัน
• ย่านนอกเมืองอีก 2 สถาบัน

คอนโดใกล้มหาวิทยาลัย
ย่าน CBD

ส่วนใหญ่โครงการใน CBD จะมีราคาเริ่มต้น 100,000 บาท/ตร.ม. ขึ้นไป ขนาดเริ่มต้นของห้องมีทั้งแบบไม่เกิน 30 ตร.ม. และมากกว่า 30 ตร.ม. ส่วนใหญ่เป็นขนาด 1 ห้องนอน ขายแบบ Fully Fitted

ส่วน FACILITIES พื้นฐาน เช่น สระว่ายน้ำ, ฟิตเนส, สวน และระบบความปลอดภัยมีให้ครบอยู่แล้ว บางโครงการที่มีเพิ่มขึ้นมาก็เป็นพวกห้องสมุด, Co-working space และ Digital Doorlock

สำหรับการเดินทางสามารถเดินทางได้ด้วยเท้า หรือนั่งวินมอเตอร์ไซค์, รถเมล์ ที่ผ่านหน้าสถาบันก็ได้ มีเวลาการเดินทางไม่เกิน 20 นาที

คอนโดใกล้มหาวิทยาลัย
ย่านชานเมือง

ในขณะที่โครงการแถบเขตชานเมือง ขนาดเริ่มต้นของห้องไม่เกิน 30 ตร.ม. มีทั้งแบบ Fully Fitted และ Fully Furnished มีราคาเริ่มต้นไม่เกิน 100,000 บาท/ตร.ม. ทำให้ค่าเช่าสำหรับการอยู่อาศัยไม่แพง เมื่อมองในส่วนของ FACILITIES พื้นฐาน ก็มีให้ครบครันถึงแม้จะเป็น Condo แบบ Low-rise ก็ตาม

สำหรับการเดินทางสามารถเดินทางได้ด้วยเท้า หรือนั่งวินมอเตอร์ไซค์, รถเมล์ ที่ผ่านหน้าสถาบันก็ได้เช่นกัน เช่น KAVE CONDO ในย่านรังสิต เดินข้ามสะพานลอยมาก็ถึงมหาวิทยาลัยเลยทีเดียว แต่สำหรับย่านศาลายาอาจจะต้องขับรถไปถึงจะเดินทางได้รวดเร็วและสะดวกกว่า เนื่องจากในย่านไม่ค่อยมีรถเมล์ผ่าน

ย่านอโศก Rental Yield 3.2%

ใกล้มหาวิทยาลัยศรีนครินทร์วิโรฒฯ จะมีผู้เช่าที่หลากหลายอาจจะเป็นทั้งนักศึกษา และพนักงานออฟฟิศในย่าน จากการสำรวจค่าเช่าห้องขนาดไม่เกิน 30 ตร.ม.ในปัจจุบัน พบว่ามีราคาเช่าประมาณ 20,000 บาท/เดือน เมื่อคิด REATAL YIELD ออกมาจะได้ 3.2% ต่อปี

วิธีคำนวณ RENTAL YIELD =
( 20,000 – 2,000 ) x 12 ) / 6,840,000 = 3.2%

ย่านรังสิต Rental Yield 7.3%

ที่ใกล้มหาวิทยาลัยกรุงเทพ วิทยาเขตรังสิต ห้องขนาดไม่เกิน 30 ตร.ม. พบว่ามีราคาเช่าประมาณ 8,000 บาท/เดือน เมื่อคิด REATAL YIELD ออกมาจะได้ 7.3% ต่อปี

วิธีคำนวณ RENTAL YIELD =
( 8,000 – 2,000 ) x12 ) / 990,000 = 7.3%

ย่านสยาม-สามย่าน Rental Yield 4.5%

ทำเลใกล้มหาวิทยาลัยจุฬาฯ โดยส่วนใหญ่อาจจะนั่งรถเมล์สายที่ผ่านมาทางมหาวิทยาลัย หรือเดินมาก็ได้เช่นกัน มีราคาเช่าคอนโดเฉลี่ยประมาณ 17,000 บาท/เดือน REATAL YIELD 4.5% ต่อปี ซึ่งไม่ต่างกันกับย่านอโศกมากเท่าไหร่นัก

วิธีคำนวณ RENTAL YIELD =
( 17,000 – 2,000 ) x12 ) / 4,000,000 = 4.5%

ย่านศาลายา Rental Yield 5.5%

ทำเลใกล้มหาวิทยาลัยมหิดล มีราคาเช่าคอนโดเฉลี่ยประมาณ 9,000 บาท/เดือน REATAL YIELD 5.5% ต่อปี

วิธีคำนวณ RENTAL YIELD =
( 9,000 – 2,000 ) x12 ) / 1,530,000 = 5.5%

โดยสรุปแล้วย่านชานเมืองมี REATAL YIELD สูงกว่าของคอนโดในเมืองอยู่ 2-3% ทำให้มองว่าการลงทุนคอนโดที่ใกล้มหาวิทยาลัยในย่านชานเมืองอาจจะเป็นอีกทำเลน่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่ต้องการปล่อยเช่านักศึกษา

*RENTAL YIELD = (ค่าเช่าทั้งปี – ค่าใช้จ่ายทั้งปี ) / ราคาซื้อคอนโด
ค่าเช่า : เฉลี่ยมาจากราคาเช่าป้จจุบันของห้องขนาดไม่เกิน 30 ตร.ม.
ค่าใช้จ่าย : สมมุติเป็นค่าใช้จ่ายเบิ้องต้น 2,000 บาท/เดือน
ราคาคอนโด : เฉลี่ยมาจากราคาเริ่มต้นปัจจุบันของห้องขนาดไม่เกิน 30 ตร.ม.