สำรวจคอนโดใหม่ใกล้รถไฟฟ้าเอกมัย 2017

ย่านเอกมัยถือเป็นหนึ่งในทำเลพรีเมียมของกรุงเทพฯ ด้วยความท่ี่เป็นสุขุมวิทตอนกลาง ที่ดินราคาสูง 

มีคอนโดระดับ Medium to High และบ้านเดี่ยวระดับ Super Luxury หลายโครงการ บ้านเดี่ยวที่อยู่มานานก็เป็นบ้านมีบริเวณ นอกจากนั้นยังมีร้านอาหารดีๆอยู่หลายร้าน

บริบทพื้นที่รายล้อมด้วยร้านอาหารนานาชาติ (ไทย ฝรั่ง ญี่ปุ่น เกาหลี) ร้านกาแฟชิคๆ ออฟฟิศนักออกแบบ Cluster Mall และแหล่ง Hangout ที่คึกคักตลอด 24 ชั่วโมง และเต็มไปด้วยบ้านเดี่ยวที่ปล่อยเช่าในระดับราคาค่อนข้างสูง

รวมไปถึงคอนโดฯที่มียูนิตขนาดใหญ่ เป็นที่นิยมสำหรับการอยู่อาศัยแบบครอบครัวและยังคงมีความต้องการอย่างต่อเนื่อง 

 

ถึงแม้ว่าคอนโดในย่านเอกมัยจะมีระดับราคา Medium to High ถ้าใครทราบตลาดคอนโดฯแถวเอกมัย ก็จะรู้ว่าแถวนี้มีระดับราคาไล่จากปากซอยด้านถ.เพชรบุรีมาถึงปากซอยด้านถ.สุขุมวิทแบบ ต่ำไปสูง เพราะด้านสุขุมวิทมี สถานี BTS เอกมัย ไล่ระดับประมาณ 120k-190k / ตร.ม. แต่ทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่ความใหม่-เก่าของโครงการด้วย

นอกจากนั้นปัจจัยด้านค่าเช่า ถ้าเป็นห้อง Studio ก็เริ่ม 25,000 บ.ขึ้นไป ถ้าพูดในแง่คนปล่อยเช่า ถือว่า Gross Rental Yield โอเค ทั้งย่านเฉลี่ยประมาณ 5.2% เพราะราคาคอนโดยังถูกกว่าทองหล่อและพร้อมพงษ์มาก

ทาง Realist จึงได้รวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ว่าที่อยู่อาศัยแบบไหนที่น่าลงทุนในย่านแห่งนี้ หรือซื้อเพิื่ออยู่เองก็ดี โดยเราเลือกคอนโดฯใกล้ BTS ในระยะเดินไม่เกิน 500 ม.มาวิเคราะห์ให้ดูกันครับ

 

 

POINT OF INTERESTS


เอกมัยราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นเรื่อยๆ!

จากราคาประเมินที่ดินแสดงให้เห็นถึงการเติบโตของราคาที่พุ่งสูงขึ้นของที่ดินย่านเอกมัย ซึ่งเป็นที่รู้กันว่ามักจะต่ำกว่าราคาจริงประมาณเท่าตัว

โดยเป็นราคาประเมินที่ดินเฉลี่ยของถนนเอกมัย (สุขุมวิท 63) ตั้งแต่ปี 2551 ถึง 2562 ที่พุ่งสูงขึ้นกว่า 20.3 % เลยทีเดียวในช่วงเวลา 10 ปีมานี้

ย่านเอกมัยนับเป็นทำเลทองครบครัน ทั้งความสะดวกด้านคมนาคมและมีสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ตอบโจทย์การอยู่อาศัยรอบด้านทำให้ย่านเอกมัยมีราคาที่ดินที่พุ่งสูงขึ้นเรื่อยๆทุกปี โดยปัจจุบันราคาที่ดินติดถนนซอยเอกมัยอยู่ที่ 7 แสน ถึง 1.8 ลบ.ต่อตารางวา

ส่วนที่ดินในซอยย่อยเอกมัยจะอยู่ที่ 3 แสน ถึง 6 แสนบาทต่อตารางวา และที่ดินติดหน้าถนนสุขุมวิทจะมีราคาสูงกว่า 1.9 ลบ.ต่อตารางวา อย่างเช่น ที่ดินบ้านไร่กาแฟ ติดถนนเอกมัย มีเนื้อที่กว่า 4 ไร่  ราคาตารางวาละ 1.9 ลบ. ซึ่งมีราคาขายกว่า 3,401 ลบ.

การเติบโตของราคาขายคอนโด High Rise (บ./ตร.ม.)

จากความครบครันด้านความสะดวกสบายและครบครันในการอยู่อาศัยส่งผลราคาที่ดินแตะ 1.5 ลบ.ต่อตารางวา ส่งผลโดยตรงให้ราคาคอนโดมิเนียมเติบโตมากขึ้น พบคอนโดมิเนียมแนว High Rise ราคาเพิ่มสูงสุด 8.6% / ปี นั่นคือ Noble Reveal 

ซึ่งคอนโดประเภท High Rise แม้ราคาจะสูงแต่ยังคงได้รับความสนใจจากผู้อยู่อาศัยทั้งชาวไทยและต่างชาติอย่างต่อเนื่องและน่าลงทุนมากที่สุด

อัตราส่วนต่างกำไร (Capital Gain)

Capital Gain คืออัตราส่วนต่างกำไร โดยการเปรียบเทียบกำไรที่ได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์กับราคาที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์มา เเละนำมาหาว่าถ้าหากซื้อมาในราคา 100 บาท จะขายได้กำไรกี่บาท ซึ่งก็คือการทำออกมาให้อยู่ในรูปร้อยละ เนื่องจากคอนโดมีระยะเวลาในการเริ่มโครงการที่เเตกต่างกันจึงต้องนำมาหาเฉลี่ยเพื่อที่จะทราบถึง Capital gain เฉลี่ยต่อปีของเเต่ละโครงการ ซึ่งโครงการใหม่ที่กำลังจะเปิดขายหรืออยู่ในช่วงก่อสร้างจะยังไม่สามารถคำนวณหา Capital gain ได้ ราคาซื้อขายในการคำนวณนี้ ทาง Realist อ้างอิงจากการสำรวจราคาขายต่อตรม.

**Capital Gain  = [ (ราคาขายลบราคาซื้อ/ราคาขายเริ่มต้น)* x 100 ] / จำนวนปีที่ซื้อ
AVERAGE CAPITAL GAIN = ค่าเฉลี่ยของ Capital Gain ทั้ง 6 โครงการ

*ราคาขาย = ราคาที่กำลังขาย ณ ปัจจุบัน , ราคาซื้อ = ราคา ณ วันที่เริ่มซื้อ

อัตราผลตอบเเทน (Gross Rental Yield)

Gross Rental  Yield คือ กำไรจากการปล่อยเช่าโดย “ไม่หักค่าใช้จ่าย” (ถ้าเป็น Net Rental Yield จะเป็นกำไรจากการปล่อยเช่าที่หักค่าใช้จ่ายแล้ว) เนื่องจากแต่ละโครงการก็จะมีค่าใช้จ่ายระหว่างการปล่อยเช่าที่ต่างกัน ขึ้นอยู่กับราคาส่วนกลาง บาท/ตร.ม. ที่แต่ละโครงการกำหนดมา, ค่านายหน้าที่บางคนต้องจ่ายเพื่อให้ Agent มาดูแล รวมถึงค่าประกันที่อยู่อาศัย และค่าซ่อมแซม บำรุงห้องซึ่งราคาพวกนี้ก็จะขึ้นอยู่กับเจ้าของห้องดูแลจัดการ โดยถ้ามี RENTAL YIELD/year เกิน 3% ก็ถือเป็นทำเลที่น่าลงทุน  (เนื่องจากโครงการที่ยังสร้างเสร็จจึงยังไม่มีผู้ปล่อยเช่า ทำให้ยังไม่สามารถนำมาคำนวณหา Gross Rental Yield ได้ ) 

**GROSS RENTAL YIELD = [ (ค่าเช่าทั้งปี / ราคาซื้อขายคอนโด*) x 100 ]
AVERAGE GROSS RENTAL YIELD = ค่าเฉลี่ยของ GROSS RENTAL YIELD ทั้ง 4 โครงการ

*ราคาซื้อ = ราคา ณ วันที่เริ่มซื้อ

สรุปความคุ้มค่าในการลงทุน

เมื่อพิจารณาค่าเฉลี่ยอัตราส่วนต่างกำไรการขายและกำไรจากการปล่อยเช่าพบว่ามี AVERAGE CAPITAL GAIN/year  6.25% และ GROSS RENTAL YIELD/year 5.2% ซึ่งแสดงให้เห็นว่าคอนโด High Rise ใกล้สถานีเอกมัยมีความน่าลงทุนสูง จะซื้อเพื่อขายต่อก็ดีหรือซื้อเพื่อปล่อยเช่าก็เป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจ 

และในช่วงนี้ก็มีคอนโดเปิดใหม่ตรงสถานีเอกมัย นั่นคือ MARU เอกมัย 2 นับเป็นอีกทางเลือกในการลงทุนและซื้อเพื่ออยู่อาศัย เพราะเป็นคอนโดใหม่เอี่ยม อยู่ในระยะเดินถึงรถไฟฟ้า เพิ่งจะ Pre-sales ไปหมาดๆ

MARU เอกมัย 2

Major Development เปิดตัวแบรนด์ใหม่ “ MARU ” ใน 2 ทำเลที่ตั้งคือย่านลาดพร้าวและเอกมัย ภายใต้แนวคิด Live More, Live Maru ที่เป็นคอนโด Pet Friendly & Wellness Living ที่สามารถเลี้ยงสัตว์ได้และการอยู่อาศัยในแนวคิด Once you need less, you will have more ในการออกแบบที่สะท้อนภาพชีวิตของคนในกรุงเทพ แฝงแนวความคิดที่บอกว่า เราต้องเหนื่อยจากการทำงานภายนอก แต่จริงๆ แล้วเมื่อได้กลับบ้าน ในที่ที่ได้เป็นตัวของตัวเอง ก็มีความสุขแล้ว

MARU เอกมัย 2  เป็นคอนโด High Rise เลี้ยงสัตว์ได้ จาก Major Development  อยู่ในซอยสุขุมวิท 63 เดินทางสะดวกใกล้ถนนสุขุมวิท, ถนนเพชรบุรีและทางด่วนรามอินทรา-อาจณรงค์ 

มีความสูง 32 ชั้น มี 1 อาคาร จำนวน 333 ยูนิต  บนเนื้อที่ 1-2-77.2 ไร่ ที่จอดรถชั้น 1-8 จำนวน 165 คันหรือคิดเป็น 44% มีที่จอดรถทั้งแบบปกติและแบบ Auto Parking เริ่มก่อสร้าง พ.ค. 2561 คาดว่าแล้วเสร็จ พ.ค. 2563 ราคาเริ่มต้น 4.3 ล.บ. (เฉลี่ย 180,000 บ./ตร.ม.)

UNIT TYPE

1 Bedroom Smart : 29-30 SQ.M.
1 Bedroom : 32.5-35.5  SQ.M.
2 Bedrooms : 54-60.5 SQ.M.

Duplex 1 Bedroom : 41 – 45 SQ.M.
Duplex 2 Bedrooms : 45.5-75 SQ.M.

 

Floor to celing 

– Typical Floor
Bed 2.7 M.
W.C. & Kitchen 2.5 M.

– Duplex Floor
Bed 2.4 M.
W.C. 2.4 M.
Living 5.5 M.

FACILITIES

เป็นที่รู้กันว่าจุดเด่นของทาง Major ก็คือให้ส่วนกลางค่อนข้างเยอะและหลากหลาย โดยโครงการนอกจากจะมีส่วนกลางพื้นฐานอย่างห้องฟิตเนส, สระว่ายน้ำแล้ว ยังมี พื้นที่ส่วนกลางที่สร้างสรรค์เป็นพิเศษ ตอบโจทย์ Lifestyle ใหม่ๆเช่น พื้นที่จอดรถจักรยาน,Co-Creation Space,Co-Kitchen Space,Co-Working Space ในสวน,Quite Room,Outdoor Theater ภายใต้บรรยากาศร่มรื่นใกล้ต้นไม้ โดยโครงการมีแนวคิดที่สะท้อนในการออกแบบที่คำนึงถึงการใช้ชีวิตของคนเมืองอย่างรอบด้าน

Less Social, More Senses
มารุเป็นสถานที่ทำให้ผู้อยู่อาศัยหลีกหนีจากความวุ่นวายของใจกลางกรุงเทพ อยู่กับส่วนกลางที่ร่มรื่น เต็มไปด้วยต้นไม้ พยายามใช้พันธุ์ไม้ที่ให้กลิ่นหอมในโครงการเพื่อให้ลูกบ้านได้ออกมาหายใจ ได้อยู่กับธรรมชาติมากขึ้น

Less Depress, More Refresh
การตกแต่งที่น้อยๆ ดูสะอาดตา แต่แฝงไว้ด้วยความสนุกสนานและ idea ใหม่ๆ และใส่ใจในรายละเอียด
ที่จอดจักรยานมีที่เติมลมยางแบบ Automatic,EV Charger,Bark and Bike wash,มี Trampoline ให้เด็กๆได้กระโดดเล่นข้างๆคุณพ่อคุณแม่ที่อยู่ลานออกกำลังกาย สระน้ำอุ่นให้ได้ปรับอุณหภูมิก่อนลงสระใหญ่ที่น้ำเย็นกว่า นอกจากนี้ยังให้ความสำคัญกับรายละเอียดเล็กๆ น้อยๆ ว่า facility ส่วนกลางนี้ผู้อยู่อาศัยจะได้ใช้หรือไม่โดยเฉพาะ Maintenance Cost ต้องไม่เป็นภาระกับลูกบ้าน

Less Stress, More Serene
จัดพื้นที่ส่วนกลางที่สงบ อย่าง Quiet Room ให้อ่านหนังสือ อย่างสงบเงียบ

Less Indoor, More Exploring
นำ Facility ที่เคยอยู่ใน Indoor ออกมา Outdoor มากขึ้น เพื่อให้ผู้อยุ่อาศัยได้สัมผัสกับธรรมชาติ อย่าง Co-Working Space ในสวน,โต๊ะ Pool กลางแจ้ง,Outdoor Theater และพื้นที่เชื่อมต่อภายนอกของ Co-Creation Room

Less Self, More Sharing
Trend หนึ่งที่เราเห็นว่า เกิดขึ้นกับ Lifestyle คนเมือง คือ การใช้พื้นที่ร่วมกัน โดยออกแบบมาเป็น Co-working Space ที่หลากหลายใช้ในวัตถุประสงค์ที่ต่างๆกัน