ส่องคอนโดน่าลงทุนรอบ MRT รัชดาภิเษก

“สถานีรัชดาภิเษก” เป็นสถานีที่ตั้งอยู่ในย่านอาคารสำนักงานและที่พักอาศัย เป็นหนึ่งทำเลที่น่าจับตามองในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งบริเวณรอบสถานีรัชดาภิเษกนี้มีโครงการประเภท High Rise กระจุกตัวไม่มาก ในขณะที่มีอัตราการซื้อขายอยู่ในเกณฑ์ที่ดี รวมถึงการเติบโตด้านราคาในย่านมีถึง 4.95% ต่อปี มีราคาเฉลี่ยของโครงการใหม่รอบสถานีที่ 144,000 บาท/ตร.ม. นอกจากเรื่องของโครงการคอนโดมิเนี่ยมโดยรอบสถานีนี้ ความน่าสนใจของทำเลสถานีรัชดายังมีเรื่องอื่นๆ ได้แก่ สถานีตั้งอยู่ในโซนแหล่งรวมของอาคารสำนักงานขนาดใหญ่หลายแห่ง กว่า 40,000 ตร.ม. เดินทางเข้าถึงได้สะดวกทั้งทางถนนและทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินเป็นหลัก มีร้านค้า ศูนย์การค้าใกล้เคียงหลายแห่ง โดยภายในบทความนี้เราจะมาสรุปข้อมูลปัจจุบันในปี 2561 โดยภาพรวมให้ฟังกัน เพื่อให้เป็นการประกอบการตัดสินใจให้แก่ผู้อ่านที่กำลังสนใจการลงทุนครับ

 

การสัญจรหลักที่ส่งเสริมการพัฒนา โดยรอบสถานีรัชดาภิเษก

โครงข่ายถนน

ถนนรัชดาภิเษก มีความพิเศษคือเป็นถนนวงแหวนรอบในของกทม. และในเฉพาะบริเวณสถานีรัชดาภิเษกนี้เป็นบริเวณที่เชื่อมต่อกับถนนหลักที่มีความหนาแน่นอยู่หลายเส้น สามารถเชื่อมต่อไปยังใจกลางเมืองและสถานที่อื่นๆ ได้อย่างสะดวกและหลากหลาย ได้แก่ ถ.ลาดพร้าว : เชื่อมต่อไปยังถ.พหลโยธิน ถ.สุทธิสารวินิจฉัย : เชื่อมต่อไปยังถ.วิภาวดี-รังสิต
โดยบริเวณสถานีถือได้ว่าเป็นจุดเชื่อมต่อระหว่างถ.ลาดพร้าว ถ.สุทธิสาร ไปจนถึง ถ.พระราม 9 เข้าด้วยกัน จึงไม่แปลกที่ถ.เส้นนี้จะได้รับอิทธิพลจากการขยายตัวและที่ตั้งตามถนนดังกล่าว ทัั้งโครงการที่อยู่อาศัย ศูนย์การค้า และ อาคารสำนักงาน

โครงการรถไฟฟ้า

ส่วนที่จะไม่พูดถึงไม่ได้เลยคือโครงการรถไฟฟ้า ที่ในอนาคตจะช่วยเพิ่มมูลค่าและศักยภาพให้กับพื้นที่อื่นๆ ได้อย่างมหาศาล รวมถึงพื้นที่บริเวณนี้ด้วย ซึ่งเป็นที่รู้กันว่า สถานีรัชดาภิเษก เป็นสถานีที่ตั้งอยู่บนรถไฟฟ้า MRT สายสีน้ำเงิน มีจุดเชื่อมต่อกับโครงการรถไฟฟ้าสายอื่นได้แก่ 1. สถานีรัชดา ของสายสีเหลือง บริเวณถ.ลาดพร้าว ช่วงแยกรัชดาภิเษก 2. สถานีพหลโยธิน ของสายสีเขียว บริเวณถ.ลาดพร้าว ช่วงก่อนถึง 5 แยกลาดพร้าว
ซึ่งในปัจจุบันรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินนี้เปิดให้บริการแค่ช่วงสถานีเตาปูน – สถานีหัวลำโพงเท่านั้น แต่ในอนาคตจะมีการเพิ่มสถานีต่อขยายไปยังท่าพระ หลักสอง ไปจนถึงพุทธมณฑลสาย 4 ซึ่งการต่อขยายสถานีดังกล่าวนั้น มีจุดเชื่อมต่อบริเวณสถานีท่าพระ ทำให้สายสีน้ำเงินมีลักษณะเส้นทางเป็น Loop ที่สามารถเชื่อมต่อพื้นที่รอบกทม.ได้ภายในสายเดียว เพิ่มศักยภาพให้กับสายนี้ได้เป็นอย่างมาก

ศักยภาพโดยรอบพื้นที่ ลาดพร้าว-รัชดาภิเษก

อีกปัจจัยหลักของบริเวณนี้คือกลุ่มอาคารสำนักงาน ที่กระจุกตัวอยู่มากในบริเวณเส้นถนนนี้ จากสถิติเขตห้วยขวางที่เป็นหนึ่งในเขตที่มีสถิติการจ้างงานสูงสุด ที่ปัจจุบันถูกเรียกว่าพื้นที่ที่กำลังพัฒนาไปเป็น New Business District เนื่องจากการขยายตัวมาจากโซนพระราม 9, โซนอโศกบนถนนเส้นรัชดาภิเษก และมีเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินผ่านทำให้เป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพมากๆ โดยในบริเวณสถานีรัชดาภิเษกก็มีกลุ่มอาคารสำนักงานกระจุกตัวกันอยู่ทั้งอาคารสำนักงานขนาดเล็กและขนาดใหญ่ โดยสามารถคาดการณ์จำนวนพนักงานในบริเวณโดยรอบสถานีรัชดาภิเษกได้ราว 4,000 คน

Office Buildings

Olympia Thai Tower
The Bazaar Hotel
อาคาร จรัญประกันภัย
Preecha Complex

Shopping Malls

Gourmet Market
สวนลุมไนท์บาซาร์
ตลาดโชคชัยร่วมมิตร
บุญถาวร
 

วิเคราะห์ศักยภาพในการลงทุน

ศักยภาพในการลงทุนถนนรัชดาภิเษก

Nexus Thailand ได้ทำการสำรวจข้อมูลบริเวณรัชดาภิเษกโดยแบ่งพื้นที่เป็น 3 โซน ซึ่ง สถานีรัชดาภิเษกอยู่ใน โซนรัชดา-ลาดพร้าว มีข้อมูลในเรื่องของอัตราการเพิ่มของราคาเฉลี่ย (Capital Gain) ของโครงการคอนโดอยู่ที่ 15%  ซึ่งถือได้ว่ามีอัตราการเติบโตที่สูงมากกว่าอีก 2 โซน สะท้อนศักยภาพในแง่ของการลงทุนและการเติบโตของชุมชนในทำเลนี้ ในขณะที่ราคาต่อตร.ม. ถูกกว่าโซนอื่นๆ พอสมควร เมื่อมองภาพลักษณะนี้จึงมีความเหมาะสมในการซื้อเพื่อเก็งกำไรได้
ในขณะที่ด้านการปล่อยเช่า มีอัตราเฉลี่ยผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) ของโซนรัชดาภิเษกถือได้ว่ามีค่าที่ไม่แตกต่างกันมากทั้งพื้นที่ โดยบริเวณรัชดา-ลาดพร้าวมีค่าอัตราเฉลี่ยผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าอยู่ที่ 5.50% ซึ่งถือว่าดี รวมถึงเป็นแหล่งที่ใกล้กับสถานที่สำคัญหลายแห่ง ในโซนลาดพร้าวและจตุจักร

ศักยภาพในการลงทุนบริเวณรอบสถานีรัชดาภิเษก 1 กม.

หากลองซูมเข้าใกล้ตัวสถานีมากขึ้นในระยะรัศมี 1 กม. จะครอบคลุมไปถึงช่วงสถานีสุทธิสารและสถานีลาดพร้าว พบว่ามีโครงการคอนโดมิเนียมบริเวณโดยรอบสถานีรัชดาภิเษก ประมาณ 5 โครงการด้วยกัน ในช่วงปี 2556 – 2561  โดยมีภาพรวมราคาเฉลี่ย ณ ปัจจุบันอยู่ที่ 144,000 บ./ตร.ม. ซึ่งโครงการส่วนใหญ่เป็นโครงการประเภท High Class – Luxury ทั้งสิ้น แต่โครงการใหม่ที่ใกล้สถานีรัชดาภิเษกมากที่สุดคือ Siamese Exclusive Ratchada ถือว่าเป็นโครงการใหม่ที่น่าจับตามองในย่านนี้

Capital Gain

ภาพรวมของอัตราการเพิ่มของราคาขาย (Capital Gain) ในบริเวณโดยรอบสถานีอยู่ในช่วงใกล้เคียงกัน มีค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 4.95% โดยบริเวณโครงการที่อยู่ฝั่งถ.สุทธิสารจะมีอัตราการเพิ่มของราคาเฉลี่ยสูงกว่าเล็กน้อย เนื่องจากบริเวณสุทธิสารมีอัตราการขายสูงเพราะคู่แข่งน้อย และมีความต้องการสะสมพอสมควร ซึ่งสามารถคาดการณ์ได้โดยประมาณว่าโครงการใหม่ ระหว่าง สถานีสุทธิสารกับรัชดาภิเษก จะยังคงมีความต้องการเหลืออยู่ เพราะมี Supply ที่น้อยในโซนนี้ ส่วนบริเวณทางฝั่งลาดพร้าวพบว่ามีอัตราการเพิ่มของราคาเฉลี่ยไม่ห่างจากกันมากนัก 

Rental Yield

สำหรับอัตราการปล่อยเช่า (Rental Yield) ในบริเวณโดยรอบสถานีพบว่า อัตราเฉลี่ยการปล่อยเช่าโดยรวมของบริเวณนี้อยู่ที่ 4.98% ซึ่งตัวเลขในภาพรวมนี้ค่อนข้างสะท้อนถึงศักยภาพในการปล่อยเช่ามีอยู่พอสมควร จากทำเลตั้งแต่สถานีลาดพร้าว มาจนถึง สถานีสุทธิสาร เป็นพื้นที่ใกล้กับโซนสำนักงานหลายแห่ง และที่สำคัญ ระบบการเดินทางด้วยรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน สามารถเข้าเมืองได้สะดวก ทำให้เป็นที่ต้องการของกลุ่มพนักงานบริษัท รวมไปถึงชาวต่างชาติ ที่มองหาห้องเช่าในราคาที่ไม่สูงมากด้วย
 

โครงการเปิดใหม่ใกล้สถานีรัชดาภิเษก

” Siamese Exclusive Ratchada “

โครงการ Siamese Exclusive Ratchada คอนโดมิเนียมประเภท High Rise ใหม่ล่าสุดจาก Siamese Asset ที่จะทำการเปิดโครงการในช่วงต้นปี 2562 ตั้งอยู่บนทำเลที่ตั้งถ.รัชดาภิเษก ห่างจากรถไฟฟ้าใต้ดินสถานีรัชดาภิเษกเพียง 90 เมตรเท่านั้น เป็นโครงการอยู่อาศัยที่มาพร้อมกับอาคารสำนักงานและห้องชุดพาณิชกรรม พร้อมตอบรับการขยายตัวของอาคารสำนักงานที่เพิ่มขึ้นในบริเวณรัชดาภิเษกแห่งนี้

Factsheet

ชื่อโครงการ : Siamese Exclusive Ratchada เจ้าของโครงการ : Siamese Asset ที่ตั้งโครงการ : ถนนรัชดาภิเษก เขตห้วยขวาง กทม. เนื้อที่ทั้งหมด :  2-2-94 ไร่ จำนวนอาคาร : 4 อาคาร
จำนวนชั้น : 37 ชั้น จำนวนห้อง : 622 ยูนิต ลักษณะห้องและขนาดห้อง :  1 Bedroom 31 – 35 sq.m. 2 Bedroom 50 – 57 sq.m.
ที่จอดรถ : 281 คัน หรือ 45% พื้นที่ส่วนกลาง :  Lobby Lounge, Meeting Room, Fitness ปีที่เริ่มก่อสร้าง : มีนาคมปี 2562 ปีที่คาดว่าจะแล้วเสร็จ : ธันวาคม ปี 2564

ที่ตั้งโครงการ

 

Highlight ของโครงการ

Zoning ของโครงการกับรูปแบบการลงทุน

โครงการจะแบ่งออกเป็น 4 อาคาร ดังนี้ อาคาร A เป็นส่วนของสำนักงานจำนวน 28 ยูนิต ส่วนของห้องชุดพักอศัยจะอยู่ใน อาคาร B และ อาคาร C แต่ในส่วนของอาคาร C แบ่งเป็นส่วน Residence ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง ชั้นที่ 2-19 กับ Service Residence ซื้อไว้เพื่อการลงทุน (ปล่อยเช่า) ชั้นที่ 20-36 โดยมีฝ่ายช่วยดูแลการลงทุนให้ซึ่งการันตีผลตอบแทนจากค่าเช่า (Yield) ในเวลา 2 ปี ที่ 5%  ทางเข้าโครงการจากแผนภาพ จะเห็นว่าทางเข้าโครงการเริ่มจากทางถนนรัชดาภิเษก จะเจอกับอาคาร A ที่อยู่ด้านหน้าสุด และถัดไปเป็นอาคาร B และ C ต่อมา ซึ่งมีพื้นที่ Drop off อยู่ที่อาคาร C ในส่วนของอาคาร D จะอยู่ด้านในสุด เป็นอาคาร สูง 10 ชั้น ใต้ดิน 5 ชั้น ที่เป็นอาคารจอดรถอัตโนมัติ รวมที่จอดรถ 264 ช่องจอด และอีก 17 ช่องจอดแบบปกติ อยู่ในอาคาร C รวมทั้งหมดเป็น 281 ช่องจอด
 

Service Residence ระดับโรงแรมด้วยบริการครบวงจร

สำหรับโครงการนี้ ได้ชูมาถึงส่วนของการบริการที่ชัดเจนกับ การดูแลแบบ Luxurious Service จากโรงแรมระดับ 4 ดาว หรือ Hotel Service ได้ตลอด 24 ชม. บริการที่รองรับ ในหลายส่วน ที่จะมาดูแลจัดการในส่วนนี้ แต่เบื้องต้นสิ่งที่คาดว่าจะได้รับการบริการต่างๆ ดังนี้ Concierge 24 ชั่วโมง, Room Service, Daily Maid นอกจากนี้แล้วยังมีในส่วนของ Facilities ที่มากับการบริการด้วย เช่น Free Local Call, Free Wi-fi and Cable TV, Full Gym and Fitness ที่มีผู้ให้บริการ, Swimming Pool, Executive Lounge และ Meeting Room (เงื่อนไขในการบริการเป็นไปตามที่บริษัทกำหนด)
 

เทคโนโลยีที่ประสานกับการอยู่อาศัยในโครงการ

ภายในตัวโครงการ ได้มีการนำเทคโนโลยีที่หลากหลายเข้ามาใช้ ดังนี้ กระจก LOW-E ซึ่งเป็นกระจกกันความร้อน ที่ให้ความร้อนและ UV ผ่านเข้ามาในอาคารน้อยลง และมีการใช้ Acoustic Door ที่ช่วยกันเสียงจากภายนอก เพื่อให้เกิดความเป็นส่วนตัว Individual Vent ระหว่างท่อจากชักโครกกับท่อประเภทอื่นๆ ทำให้ไม่มีกลิ่นเหม็นย้อนเข้ามาภายในห้อง ระบบกรองอากาศ ที่มีการกรองอากาศจากภายนอกถึง 3 ชั้น สามารถกรองฝุ่นที่เล็กกว่า 2.5 ไมครอน ทำให้ได้รับอากาศที่บริสุทธิ์ หลอด LED ช่วยประหยัดทั้งพลังงานและค่าใช้จ่าย รวมถึงมีอายุการใช้งานที่มากกว่าหลอดปกติ Smart Home ให้ความสะดวกสบายกับผู้อยู่อาศัย โดยสามารถสั่งการอุปกรณ์ต่างๆ ภายในห้องผ่านระบบสัมผัส
 

สมัครสมาชิกเพื่อรับสิทธิพิเศษ

Click