เปรียบเทียบ YIELD คอนโดใหม่ สุขุมวิท-อโศก

คอนโด YIELDสูง สุขุมวิท

ถ้าพูดถึงการลงทุนคอนโด ใครๆก็ต้องอยากได้ Yield ดีๆ นะครับ ทำเลสุขุมวิท-อโศกจึงเป็นทำเลแรกๆที่นักลงทุนสนใจ เนื่องจากมีความต้องการของการเช่าที่อยู่อาศัยอยู่มาก ทั้งผู้เช่าจากชาวต่างชาติและชาวไทยเอง

ทาง Realist ได้ลองคาดการณ์ Gross Rental Yield เบื้องต้นของโครงการใหม่ในทำเลตั้งแต่ ซ.สุขุมวิท 23 ไปจนถุึง ซ.สุขุมวิท 39 ที่จะแล้วเสร็จในปี 2560-2562 มีจำนวนประมาณ 1,040 ยูนิต

แล้วพบว่าส่วนใหญ่อยู่ที่ 3% ขึ้นไปทั้งนั้น ถือว่าเป็นตัวเลขที่ค่อนข้างดีเลยครับ โดยเฉพาะโครงการ Low-rise ถือว่าได้ Yield ที่สูงเลยทีเดียว อยู่ที่ 5.2%

และในส่วนของราคาเช่าเฉลี่ยของโครงการคอนโดรีเซล
High-rise เฉลี่ยอยู่ที่
697 บาท/ตร.ม./เดือน
Low-rise เฉลี่ยอยู่ที่
710 บาท/ตร.ม./เดือน

 

ภาพรวมตลาดคอนโดสุขุมวิท

คอนโด YIELDสูง สุขุมวิท

ทำเลที่น่าสนใจของตลาดคอนโดในปี 2560 หนึ่งในนั้นคือ ตลาดสุขุมวิทในช่วงอโศก/ทองหล่อ/สุขุมวิท 39-49 ถือเป็นทำเลที่ได้รับความสนใจและน่าจับตามอง  เนื่องจากเป็นทำเลที่มีการแข่งขันกันหลายโครงการทั้งกลุ่ม Hi-end, Luxury และ Super Luxury ทำให้ผู้ซื้อหรือนักลงทุนมีตัวเลือกในตลาด เพื่อเลือกโปรดักที่ดีที่สุดและเหมาะกับตัวเอง

รวมถึงนักลงทุนต่างชาติเองก็สนใจซื้ออสังหาฯในกรุงเทพฯของทำเลนี้ เนื่องจากเป็นทำเลที่อยู่ใจกลางเมือง ใกล้แหล่งงาน เรียกว่าเป็น INTERNATIONAL HUB ของกรุงเทพเลยก็ว่าได้ครับ

คอนโด YIELDสูง สุขุมวิท

ถ้าเรามามองพื้นที่ตามถนนสุขุมวิทในช่วงสุขุมวิทซอย 1 – 77 จำนวนยูนิตตั้งแต่ปีพ.ศ. 2552 เป็นต้นมา มีจำนวนยูนิตที่เปิดขายประมาณ 31,800 ยูนิต และมีอัตราการขายสูงกว่า 80% ถือว่าขายได้เกือบหมดเลยครับ

ซึ่งเหตุผลอาจจะมาจากความต้องการการที่พักอาศัยใกล้แหล่งงาน ที่ไม่ใช่แค่คนไทยเท่านั้น ยังรวมถึงชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในกรุงเทพ ซึ่งเป็นความต้องการเช่าที่พักอาศัย

ทำให้ทำเลนี้เป็นทำเลแรกๆที่ได้รับความสนใจเพื่อการลงทุนระทุนระยะยาวของใครหลายๆคน

นานา-อโศก (สีเขียว) ซ.สุขุมวิท 1 – ถ.อโศก จำนวน 7,452 ยูนิต
พร้อมพงษ์-ทองหล่อ (สีชมพู) ถ.อโศก – ซ.สุขุมวิท 55 ทองหล่อ จำนวน 9,759 ยูนิต
เอกมัย-อ่อนนุช (สีส้ม) ซ.สุขุมวิท 55 ทองหล่อ – ซ.สุขุมวิท 77 อ่อนนุช จำนวน 14,582 ยูนิต

หากมองถึงราคาขายเฉลี่ย บาท/ตร.ม. ในแต่ละพื้นที่มีราคาเพิ่มขึ้นต่อเนื่องตามปัจจัยต่างๆทั้งการเจริญเติบโตของเมือง, ความต้องการด้านที่อยู่อาศัย และการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นจนปัจจุบันอยู่ที่ประมาณตารางวาละ 1.5-2 ลบ. แล้ว ด้วยเหตุผลเหล่านี้ทำให้ราคาคอนโดในทำเลนี้มีราคาสูง

คอนโด YIELDสูง สุขุมวิท

ข้อมูล : ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย

โดยเฉพาะพื้นที่พร้อมพงษ์-ทองหล่อ (สีชมพู) เป็นทำเลที่มีราคาขายเฉลี่ยสูงที่สุด ในปี 2559 เกือบ 250,000 บาท/ตร.ม. เพราะมีโครงการระดับ Super Luxury และ Luxury เปิดขายอย่างต่อเนื่องในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา

แต่ก็ยังมีโครงการระดับ Hi-end ที่มีราคาขายอยู่ในช่วง 150,000 – 200,000 บาท/ตร.ม. หลายโครงการอยู่ในพื้นที่นี้เช่นกัน

 

 

คาดการณ์ RENTAL YIELD คอนโดใหม่สุขุมวิท

คอนโด YIELDสูง สุขุมวิท

การลงทุนระยะยาวจึงเข้ามามีผลกับโครงการคอนโดในทำเลนี้ เนื่องจากเป็นทำเลยอดนิยมและมีผลตอบแทนที่ค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับโครงการในเมืองทำเลอื่นๆ

ซึ่งผลตอบแทนการลงทุนของคอนโด แบ่งออกเป็นสองแบบ คือ

CAPITAL GAIN
••เป็นกำไรจากการขาย

RENTAL YIELD
••เป็นกำไรจากการปล่อยเช่า

โดยทั่วไปหาก RENTAL YIELD ได้อยู่ที่ 3 – 5% ก็ถือเป็นทำเลที่น่าลงทุน วันนี้ทาง Realist จึงได้ลองนำคอนโดโครงการใหม่จำนวน 7 โครงการ ทั้ง High-rise และ Low-rise ที่จะแล้วเสร็จในปี 2560-2562 บนทำเลสุขุมวิท-อโศก ตั้งแต่ ซ.สุขุมวิท 23 ไปจนถุึง ซ.สุขุมวิท 39 มาคำนวณหา Reatal Yield กำไรจากการปล่อยเช่าดูครับ ว่าจะมี Yield อยู่ที่เท่าไหร่กัน

ในที่นี้จะหาเป็น Gross Rental  Yield นะครับ คือ กำไรจากการปล่อยเช่าโดย”ไม่หักค่าใช้จ่าย” (ถ้าเป็น Net Rental Yield จะเป็นกำไรจากการปล่อยเช่าที่หักค่าใช้จ่ายแล้วครับ) เนื่องจากแต่ละโครงการก็จะมีค่าใช้จ่ายระหว่างการปล่อยเช่าที่ต่างกัน ขึ้นอยู่กับราคาส่วนกลาง บาท/ตร.ม. ที่แต่ละโครงการกำหนดมา, ค่านายหน้าที่บางคนต้องจ่ายเพื่อให้ Agent มาดูแล รวมถึงค่าประกันที่อยู่อาศัย และค่าซ่อมแซม บำรุงห้องซึ่งราคาพวกนี้ก็จะขึ้นอยู่กับเจ้าของห้องดูแลจัดการครับ

ราคาเช่าจะขึ้นอยู่กับปัจจัยต่างๆ ทั้งความเก่า-ใหม่ของโครงการ, ทำเลที่ตั้ง และ ขนาดห้อง ทำให้เราคำนวณหาราคาเช่าเฉลี่ยของ Resale Condo ออกมาเป็น บาท/ตร.ม./เดือน แทน เพื่อจะได้มาคำนวณหา Gross Rental Yield ของโครงการที่จะเกิดขึ้นใหม่ได้

GROSS RENTAL YIELD = ค่าเช่าทั้งปี  / ราคาซื้อคอนโด

โดยโครงการ High-rise ที่ไปทำการสำรวจมาจะมีราคาเช่าอยู่ที่ 440 – 870 บาท/ตร.ม./เดือน ถือเป็นช่วงราคาที่ต่างกันอยู่มากพอสมควรครับ เนื่องจากมีทั้งโครงการที่เป็นระดับ Luxury อย่าง Edge Sukhumvit 23 และ 39 By Sansiri ที่มีทำเลติดถนนใหญ่เลย กับพวกโครงการที่เปิดมานานมากๆแล้ว เช่น Supalai Premier ที่ทำให้ราคาเฉลี่ยออกมาต่ำครับ

โครงการ Low-rise ส่วนใหญ่จะอยู่ในซอยเข้าไปอีกที ราคาเช่าอยู่ที่ประมาณ 700 บาท/ตร.ม./เดือน ขึ้นไป โครงการ Low-rise ทำเลนี้ค่อนข้างมียูนิตเริ่มต้นที่ใหญ่ ขนาดประมาณ 40 ตร.ม. ขึ้นไป ส่งผลให้ราคาเช่าเริ่มต้นสูง Yeild ก็สูงตามไปด้วย

คอนโด YIELDสูง สุขุมวิท

ข้อมูล : รวบรวมโดย REALIST ข้อมูล ณ วันที่ 20 มี.ค. 60

คอนโด YIELDสูง สุขุมวิท

ข้อมูล : รวบรวมโดย REALIST ข้อมูล ณ วันที่ 20 มี.ค. 60

เมื่อนำมาคำนวณหา Gross Rental Yield ของโครงการใหม่ พบว่ามี Yield ที่ดูดีเลยครับอยู่ที่ 3% ขึ้นไปทั้งนั้นเลย ซึ่งเป็นการนำราคาเช่าเฉลี่ยของ Resale Condo ที่เป็นราคา บาท/ตร.ม./เดือน ของตำแหน่งที่ใกล้ๆกับตำแหน่งโครงการคอนโดใหม่มาคิด โดยคำนวณกับขนาดห้องเริ่มต้นของโครงการนั้นๆ

ตัวอย่างเช่น
ห้องขนาดเริ่มต้นของโครงการ FYNN Sukhumvit 31 ขนาด 36 ตร.ม. โครงการใกล้เคียงมีราคาเช่าเฉลี่ย 720 บาท/ตร.ม./เดือน ทำให้คาดการณ์ว่าจะปล่อยเช่าได้เดือนละ 25,920 บาท/เดือน

เมื่อคำนวณหา GROSS RENTAL YIELD ตามราคาเริ่มต้นของโครงการ 5.99 ลบ. (166,000 บาท/ตร.ม.) และมีสัญญาเช่า 1 ปี จะได้เป็น
GROSS RENTAL YIELD = ค่าเช่าทั้งปี  / ราคาซื้อคอนโด
GROSS RENTAL YIELD = ( 25,920  x 12 ) / 5,990,000 = 5.2%

เมื่อมองภาพรวม Gross Rental Yield พบว่าโครงการ High-rise มี Yield ที่ต่ำกว่า Low-rise อยู่พอสมควร อาจจะเนื่องมาจากมีราคาขายของคอนโดที่ค่อนข้างสูงเริ่มต้น 220,000 บาท/ตร.ม. ไปจนถึง 300,000 บาท/ตร.ม. เรียกว่าเป็น Luxury ในทำเลนี้ ทำให้การปล่อยเช่าได้ Yield ที่ไม่สูงมากทั้งๆที่อยู่ในทำเลที่ดี

เมื่อมองกลับกันในกลุ่มของคอนโด Low-rise ที่ได้ Yield สูงกว่า เนื่องจากราคาขายของคอนโดมีราคาไม่แพง ราคาไม่ถึง 200,000 บาท/ตร.ม. ซึ่งพอดีกับกำลังซื้อของหลายๆคนมากกว่า และค่าเช่าของคอนโด Low-rise ของในทำเลนี้ก็มีราคาที่เกาะกลุ่มกัน ทำให้มองว่าคอนโด Low-rise เป็นอีกทางเลือกในการลงทุนระยะยาวได้นะครับ อาจจะได้กำไรมากกว่าแบบ High-rise ก็ได้นะ

 

ตัวอย่าง LOW-RISE CONDO ได้ YIELD สูง!

คอนโด YIELDสูง สุขุมวิท

คอนโด YIELDสูง สุขุมวิท

FYNN
SUKHUMVIT 31

เป็นอีกหนึ่งโครงการครับที่ทาง Realist ลองคาดการณ์ Yield ออกมาแล้ว สู้คอนโดหลายๆโครงการได้เลยครับ Gross Rental Yield อยู่ที่ 5.2% แถมยังเป็นโครงการที่ตกแต่งให้ครบ (Fully Furnished) อาจจะช่วยให้ผู้ลงทุน ประหยัดค่าใช้จ่ายในส่วนของการตกแต่งห้องไปครับ แต่ต้องรอนิดนึง เพราะทางโครงการจะแล้วเสร็จในปี 2562

ซึ่งโครงการ ฟินน์ สุขุมวิท 31 มีเพียง 63 ยูนิต ออกแบบภายใต้แนวคิด โมเดิร์น ลักชัวรี่ โดยมีราคาเริ่มต้นอยู่ที่ 5.99 ลบ. (166,000 บาท/ตร.ม.)

มี 4 Unit Type คือ
1 ห้องนอน ขนาด 36-48 ตร.ม.
2 ห้องนอน ขนาด 70-80 ตร.ม.
3 ห้องนอน ขนาด 113-117 ตร.ม.
ห้องเพนท์เฮ้าท์ ขนาด 150-400 ตร.ม.

ซึ่งนานๆทีจะมีโปรดักเพนท์เฮ้าส์แบบ 2 ชั้นมาให้ดูกันนะครับ

เป็นการจัดพื้นที่ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครัน ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตใจกลาง CBD มีทั้งล็อบบี้และห้องสมุดเพดานสูง ห้องฟิตเนสพร้อมห้องสตรีม

และสิ่งอำนวยความสะดวกบนชั้นดาดฟ้า เช่น สระว่ายน้ำสำหรับออกกำลังกายยาว 15 ม. สระว่ายน้ำสำหรับเด็ก จากุซซี่ ศาลากลางน้ำ บาร์บีคิวสเตชั่น และลานอเนกประสงค์

คอนโด YIELDสูง สุขุมวิท

ขอบอกไว้หน่อยครับว่า ที่ตั้งของโครงการเอง ถึงจะไม่ติดกับถนนใหญ่ แต่ก็เรียกได้ว่าอยู่ในตำแหน่งที่เข้า-ออกได้จากเส้นทางลัดได้หลายทางเลยทีเดียว คือ ซอยสุขุมวิท 31 (ซอยสวัสดี)

– มาจากทางอโศก สามารถทะลุซอยสุขุมวิท 21/3

– มาจากทางเพชรบุรี เข้ามาได้จากซอยสุขุมวิท 38/1 และเลี้ยวเข้าซอยพร้อมจิตรเพื่อเข้ามาซอยสวัสดีอีกทีครับ เนื่องจากทางนี้เป็นทางวันเวย์

– มาจากสุขุมวิท สามารถเข้า-ออกได้จากทั้งซอยสุขุมวิท 23, 31, 33 และซอย 39 เลยครับ

– หากมาจากทองหล่อ หรือซอยสุขุมวิท 55 สามารถทะลุมาจากซอยพร้อมศรี 1 และตรงมายังซอยพร้อมจิตรเพื่อเข้ามาซอยสวัสดีได้ครับ

คอนโYIELDสูง สุขุมวิท

เพิ่มเพื่อน

Subscribe to our mailing list

* indicates required

A photo posted by REALIST (@realist.co.th) on

Latest Posts

June 2017
SMTWTFS
« May  
 123
45678910
11121314151617
18192021222324
252627282930 

Monthly Archives