ซื้อคอนโดลาดพร้าวมีเเต่กำไรจริงหรือไม่?

ทำเลช่วงห้าเเยกลาดพร้าวถึงเเยกรัชดา มีโครงการคอนโดเกิดขึ้นหลายโครงการครับ ทั้งรูปเเบบ low rise ที่อยู่ภายในซอยต่างๆหลายสิบโครงการ เเละ high rise ที่อยู่บริเวณริมถนนลาดพร้าวตอนต้น  เรียกได้ว่าทำเลถนนเส้นนี้ฮอตจริงๆ

ถ้าพูดถึงการลงทุนคอนโดสำหรับนักลงทุน ใครๆก็ต้องอยากได้ Yield ดีๆ นะครับ หรือผู้ที่ต้องการซื้อเพื่อที่จะอยู่อาศัยก็อยากให้ราคาคอนโดเพิ่มขึ้นเรื่อยๆเช่นกัน ดังนั้นวันนี้ทาง Realist จึงทำการรวบรวมข้อมูลคอนโด high rise ทั้งราคาขายเเละเช่า เพื่อมาทำการคาดการณ์ถึงอัตราผลตอบเเทนเบื้องต้น (Gross Rental Yield) เเละอัตราราคาคอนโดที่เพิ่มขึ้นเฉลี่ยต่อปีครับ (Capital Gain)

เนื้อหาด้านล่างต่อไปนี้จะเป็นบทวิเคราะห์ถึงศักยภาพทำเลช่วงห้าเเยกลาดพร้าวถึงเเยกรัชดา เเละ ความคุ้มค่าในการลงทุนคอนโด ประเภท high rise สำหรับปล่อยเช่าระยะยาวหรือซื้ออยู่อาศัยครับ

 

ทำเลช่วงห้าเเยกลาดพร้าวถึงเเยกรัชดาดีจริงหรือ?

1. รถไฟฟ้าผ่านถึง 3 สาย

สายสีเขียวเข้ม

บริเวณถนนห้าเเยกลาดพร้าวมีโครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีเขียวเหนือ ช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต  (สร้างเสร็จปี พ.ศ. 2562 และเปิดให้บริการปี พ.ศ. 2563)

สายสีน้ำเงิน

ถนนลาดพร้าวช่วงต้น ณ ปัจจุบันมีโครงการรถไฟฟ้าใต้ดินตัดผ่าน โดยมีสถานี 2 จุด คือ สถานีลาดพร้าวเละสถานีพหลโยธิน นอกจากนี้ในอนาคตมีโครงการส่วนต่อขยายสายสีน้ำเงินช่วงบางซื่อ-ท่าพระ และหัวลำโพง-บางแค มีความเป็นไปได้ที่จะเปิดบริการในปี 62 เนื่องจากการก่อสร้างเร็วกว่าแผน

สายสีเหลือง

บริเวณเยกลาดพร้าว-รัชดามีโครงการรถไฟฟ้าในอนาคตสายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง ระยะทาง 30.4 กม. เป็นระบบรถไฟฟ้ารางเดี่ยว (Monorail) ระยะเวลาดำเนินการ 33 ปี 3 เดือน แบ่งเป็น ระยะเวลาก่อสร้าง 3 ปี 3 เดือน และระยะเวลาเดินรถ 30 ปี

 

2. เชื่อมต่อถนนคมนาคมหลักถึง 4 สาย

ถนนลาดพร้าวช่วงต้น สามารถเชื่อมต่อกับ ถนน 4 สายหลักที่สามารถเดินทางเข้าสู่ย่านใจกลางเมืองนอกจากนี้ ถนนทั้ง 4 สายประกอบด้วยมีอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ ศูนย์การค้า โรงพยาบาล  ถนนทั้ง 4  สายได้เเก่

  1. ถนนพหลโยธิน มีทางยกระดับอุตราภิมุกเพิ่มความรวดเร็วในการเดินทางเข้าสู่ย่านใจกลางเมือง
  2. ถนนรัชดาภิเษก
  3. ถนนลาดพร้าว
  4. ทางคู่ขนานวิภาวดีรังสิต

3. เดินทางเพียง 1-2 สถานีถึงเเหล่งชอปปิ้งเเละสวนสาธารณะ

เเหล่งชอปปิ้ง

บิ๊กซีลาดพร้าว

ยูเนี่ยน มอล์ล

เซนทรัล ลาดพร้าว

ตลาดนัดสวนจตุจักร

สวนสาธารณะ

สวนจตุจักร

สวนรถไฟ

สวนสมเด็จพระนางเจ้าสิริกิตต์

 

ซื้อคอนโดลาดพร้าว – รัชดากำไรจริงหรือ?

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ระยะยาว มี 2 รูปแบบหลักๆ คือ รูปแบบอัตราส่วนต่างกำไรหรือที่เรียกว่า Capital gain  เเละรูปแบบการสร้างรายได้กระเเสเงินสดจากการปล่อยเช่า หรือที่เรียกว่า Gross Rental Yield ครับ วันนี้ทาง Realist จึงได้ลองนำคอนโดHigh-rise ช่วงลาดพร้าว-รัชดา ที่จะแล้วเสร็จเเละโครงการคอนโดใหม่ที่กำลังเปิดขายทั้งหมด 8 โครงการ มาคำนวณหา Capital gain เเละ Gross Rental Yield กำไรจากการปล่อยเช่าดูครับ ว่าคุ้มค่าเเก่การลงทุนจริงหรือไม่

อัตราส่วนต่างกำไร(Capital gain)

Capital gain (อัตราส่วนต่างกำไร) คือ การเปรียบเทียบกำไรที่ได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์กับราคาที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์มา เเละนำมาหาว่าถ้าหากซื้อมาในราคา 100 บาท จะขายได้กำไรกี่บาท ซึ่งก็คือการทำออกมาให้อยู่ในรูปเปอร์เซนต์หรือร้อยละครับ โดยในที่นี้เนื่องจากคอนโดมีระยะเวลาในการเริ่มโครงการที่เเตกต่างกันครับ จึงนำมาหาเฉลี่ยเพื่อที่จะทราบถึง Capital gain เฉลี่ยต่อปีของเเต่ละโครงการครับ 

การคำนวณ Capital gain ของคอนโดทั้ง 7 โครงการ(เนื่องจากโครงการ Maru 15 เป็นโครงการใหม่ที่กำลังจะเปิดขาย ดังนั้นจึงยังไม่สามารถคำนวณหา Capital gain ได้ครับ) พบว่าคอนโดเเถบลาดพร้าว-รัชดา มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไปค่อนข้างสูงเลยครับ โดยอัตราเฉลี่ยของคอนโดทั้ง 7 โครงการช่วง ลาดพร้าว – รัชดา ประมาณ 5.89% ต่อปี 

ราคาซื้อขายในการคำนวณนี้ ทาง Realist อ้างอิงจากการสำรวจราคาซื้อขายเฉลี่ยต่อ ตร.ม. เริ่มต้นของห้อง 1 bedroom ขนาด 30-35 ตร.ม.ครับ

ในส่วนของการหา Capital gain  = กำไร/ราคาซื้อคอนโด x 100
AVERAGE CAPITAL GAIN = ((CAPITAL GAIN คอนโด 1 x จำนวนห้องชุดของ คอนโด 1)+…+(CAPITAL GAIN คอนโด 7 x จำนวนห้องชุดของ คอนโด 7))/ผลรวมจำนวนห้องชุดคอนโด1-7 

เนื่องจากทำเลลาดพร้าว-รัชดาเป็นทำเลทองที่ผู้อยู่อาศัยเเละนักลงทุนอสังหาเล็งเห็นโอกาสในการทำกำไร่ค่อนข้างสูง ดังนั้นจึงเห็นได้ว่าคอนโดที่สร้างเเล้วเสร็จเป็นระยะเวลานานมี Capital gain สูง เช่น The Zest , Ideo Ladprao 5 , The light ในส่วนของคอนโดที่กำลังเปิดขายอย่าง Chapter one midtown ก็มี Capital gain สูงเช่นกัน

อัตราผลตอบเเทน(Gross Rental Yield)

Gross Rental  Yield นะครับ คือ กำไรจากการปล่อยเช่าโดย ไม่หักค่าใช้จ่าย (ถ้าเป็น Net Rental Yield จะเป็นกำไรจากการปล่อยเช่าที่หักค่าใช้จ่ายแล้วครับ) เป็นการคำนวณหากำไรจากการปล่อยเช่าเบื้องต้นครับ เนื่องจากแต่ละโครงการก็จะมีค่าใช้จ่ายระหว่างการปล่อยเช่าที่ต่างกัน ขึ้นอยู่กับราคาส่วนกลาง บาท/ตร.ม. ที่แต่ละโครงการกำหนดมา, ค่านายหน้าที่บางคนต้องจ่ายเพื่อให้ Agent มาดูแล รวมถึงค่าประกันที่อยู่อาศัย และค่าซ่อมแซม บำรุงห้องซึ่งราคาพวกนี้ก็จะขึ้นอยู่กับเจ้าของห้องดูแลจัดการครับ

อัตราเฉลี่ย Gross Rental Yield ของโครงการคอนโดที่น่าลงทุนอยู่ที่ 3-5% ครับ  จากการคำนวณ  Gross Rental Yield ของคอนโด 6 โครงการ(เนื่องจากโครงการ Maru 15 เเละ โครงการ Whizdom Avenue ยังสร้างไม่เเล้วเสร็จ ดังนั้นจึงยังไม่มีผู้ปล่อยเช่า จึงยังไม่สามารถนำมาคำนวณหา Gross Rental Yield ได้ครับ) พบว่ามีค่าเฉลี่ยสูงถึง 5.05% ครับ 

ในส่วนของค่าเช่าทาง Realist อ้างอิงจากการสำรวจค่าเช่าเฉลี่ยห้อง 1 bedroom ขนาด 30-35ตร.ม. ราคาประมาณ 380-485 บาท/ตร.ม.

ในส่วนของการหา GROSS RENTAL YIELD = ค่าเช่าทั้งปี  / ราคาซื้อคอนโด
AVERAGE GROSS RENTAL YIELD = ((GROSS RENTAL YIELD คอนโด 1 x จำนวนห้องชุดของ คอนโด 1)+…+(GROSS RENTAL YIELD คอนโด 7 x จำนวนห้องชุดของ คอนโด 7))/ผลรวมจำนวนห้องชุดคอนโด1-7

จากการคำนวณหา Gross Rental Yield พบว่า % กำไรปล่อยเช่าคอนโดช่วงลาดพร้าว-รัชดา ดูดีทีเดียวเลยครับ  อยู่ที่ 4% ขึ้นไปทั้งนั้นเลย ซึ่งเป็นการนำราคาเช่าเฉลี่ยของ Resale Condo ที่เป็นราคา บาท/ตร.ม./เดือน มาคิด โดยคำนวณกับห้อง 1 bedroom ขนาด 30-35 ตร.ม. ของโครงการนั้นๆ

 

อัพเดตตลาดคอนโดลาดพร้าว-รัชดา

ดังที่ได้กล่าวไปเเล้วข้างต้นถึงศักยภาพของทำเลลาดพร้าว – รัชดา รวมถึงกำไรจากการปล่อยเช่าเเละการขายอสังหา  ทาง Realist จึงรวบรวมข้อมูลโครงการคอนโดเปิดใหม่ที่กำลังขายอยู่เเละกำลังจะเปิดขาย สำหรับผู้ที่สนใจในการลงทุนระยาวหรืออยู่อาศัยครับ โครงกรคอนโด high rise ที่กำลังเปิดขายอยู่มี 2 โครงการครับ คือ โครงการ Chapter one midtown ตอนนี้กำลังอยู่ในช่วงโอนครับ ราคาเฉลี่ย ณ ปัจจุบันประมาณ 125,000 บาท/ตร.ม. เเละโครงการ Whizdom avenue ratchada-ladprao ราคาเฉลี่ย ณ ปัจจุบันประมาณ 145,000 บาท/ตร.ม. ซึ่งขณะนี้มียอดขาย 85% 

อีกหนึ่งโครงการใหม่ล่าสุดที่กำลังจะเปิดขาย คือ Maru 15 ของ Major Development อยู่บริเวณปั๊มน้ำมัน susco เก่า ทำเลอยู่ระหว่างซอยลาดพร้าว 15 เเละ 17 มีราคาเปิดตัวประมาณ 130,000-150,000 บาท/ตร.ม. เพิ่มขึ้นจากโครงการคอนโดเก่าเล็กน้อยครับ

Maru Ladprao 15

Area
1-3-07 Rai

Location
Ladprao soi 15

Type of Building
High Rise 31 stories

Type of room
Studio  30 sq.m.

1 Bedroom  32-35 sq.m.
2 Bedroom  50-60 sq.m.
Loft 28-32 sq.m.

Parking
44%

ราคา/ตร.ม.
160,000 บ. (ประมาณการณ์)

Chapter One Midtown  Ladprao 24

Area
2-3-31.91 Rai

Location
Ladprao soi 124-26

Type of Building
High Rise 37 stories

Type of room
Studio  23.71-24.15 sq.m.

1 Bedroom  29.61 – 38.66 sq.m.
2 Bedroom  58.64 sq.m.

Parking
45%

ราคา/ตร.ม.
125,000 บ.

Whizdom Avenue ratchada-ladprao

Area
3-0-44.6 Rai

Location
Ratchada – Ladprao  junction

Type of Building
High Rise 27 stories

Type of room
Studio  27  sq.m.

1 Bedroom  30-386 sq.m.
2 Bedroom  47-56 sq.m.
Duplex 76-77 sq.m.
Duplex penthouse  81.35-82.39 sq.m.
Penthouse  105-141 sq.m.

Parking
49%

ราคา/ตร.ม.
145,000 บ.

 

Maru Ladprao 15  คอนโดใหม่ล่าสุดที่กำลังจะเปิดตัว

 

เพิ่มเพื่อน

Subscribe to our mailing list

* indicates required

A photo posted by REALIST (@realist.co.th) on

Latest Posts

September 2017
SMTWTFS
« Aug  
 12
3456789
10111213141516
17181920212223
24252627282930

Monthly Archives