ASHTON ASOKE

TOP CONDOMINIUM ON TOP LOCATION

 

 

ASHTON ASOKE สร้างปรากฎการณ์ขายหมดตั้งแต่ PRE-SALES

ASHTON ASOKE เป็น Luxurious condominium ตัว TOP ของบริษัท Ananda Development ร่วมทุนกับบริษัท Mitsui Fudosan จากญี่ปุ่น ด้วยมูลค่าโครงการกว่า 6,358 ลบ. และสร้างปรากฎการณ์ Sold Out ตั้งแต่ช่วง Presales ทำให้คงไม่มีนักลงทุนด้านอสังหาฯคนไหนที่ไม่รู้จักโครงการนี้ ปัจจุบันโครงการนี้เหลือเฉพาะห้อง Resale เท่านั้น ซึ่งสามารถดูข้อมูลและซื้อห้อง Resale ได้ในเว็บไซต์ The Agent โดยในเว็บนี้เป็นฐานข้อมูลใหญ่ที่สุดของในการประกาศขาย Ashton Asoke แล้ว

ASHTON ASOKE เป็นคอนโดมิเนียมโครงการที่ 2 ที่ Ananda เลือกใช้แบรนด์ ASHTON แบรนด์ Segment สูงสุดของ Ananda ต่อยอดความสำเร็จจาก ASHTON Morph 38 โดยคาแรคเตอร์ของแบรนด์ ASHTON คือ การอยู่อาศัยที่เป็นส่วนตัวและเงียบสงบโดดเด่นบนพื้นที่สุดท้ายใจกลางเมืองบนจุด zero ground ที่เชื่อมรถไฟฟ้า 2 สาย แวดล้อมไปด้วยออฟฟิศชั้นนำของประเทศไทย ซึ่งถ้าเราพิจารณาจากความ Prime ของทำเลประกอบกับ Timeless Design ของอาคารก็ไม่แปลกใจเลยว่าทำไม Ananda ถึงเลือกใช้แบรนด์นี้

 

5 อันดับ ทำเลคอนโดราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุด (ไตรมาส 2 ปี 2560)

1 สุขุมวิทตอนกลาง
(เขตวัฒนา เฉพาะแขวงพระโขนงเหนือ และเขตคลองเตย เฉพาะแขวงพระโขนง)
ราคาสูงขึ้นประมาณ 11.3 – 13.3 % 

2 สุขุมวิทตอนต้น
(เขตวัฒนา เฉพาะแขวงคลองเตยเหนือ คลองตันเหนือ และเขตคลองเตยเฉพาะแขวงคลองเตย แขวงคลองตัน)
ราคาสูงขึ้นประมาณ 8.6 – 10.6 %

3 สุขุมวิทตอนปลาย
(เขตพระโขนง เขตบางนา)
ราคาสูงขึ้นประมาณ 8.1 – 10.1 %

4 เขตพญาไท – เขตราชเทวี
ราคาสูงขึ้นประมาณ 8.0 – 10.0 %

5 เขตบางซื่อ – เขตดุสิต
ราคาสูงขึ้นประมาณ 7.7 – 9.7 %

หมายเหตุ เทียบกับราคาในช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน

ที่มา ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

ย่าน อโศก อยู่ในพื้นที่สุขุมวิทตอนต้น ซึ่งเป็นทำเลที่คอนโดราคาเพิ่มขึ้นมากเป็นอันดับ 2 ของกรุงเทพ เพิ่มขึ้นถึง 8.6 – 10.6 % สูงกว่าพื้นที่สุขุมวิทตอนปลาย เขตพญาไท – เขตราชเทวี และเขตบางซื่อ – เขตดุสิต อันดับ 1 เป็นของสุขุมวิทตอนกลางที่เพิ่มขึ้นถึง 11.3 – 13.3 % เมื่อเทียบกับราคาในช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน

 

คอนโดอโศก DEMAND สูง ขายแล้ว 92% 

ตลาดคอนโดย่าน อโศก สุขุมวิท ทองหล่อ และพระราม 9 มีความต้องการพื้นที่อยู่อาศัยสูงมาก เนื่องจากเป็นย่านเศรษฐกิจและแหล่งทำงาน โดยคอนโดย่านอโศกขายไปได้แล้วกว่า 92% เรียกว่าขายกันไปแล้วแทบจะหมด

ส่วนย่านสุขุมวิท-ทองหล่อเป็นทำเลน่าปล่อยเช่า เพราะมี Rental Yield สูงถึง 12% ต่อปี สูงกว่าดอกเบี้ยสินเชื่อ (MRR) ที่อยู่ที่ประมาณ 8% (ธนาคารแห่งประเทศไทย, 4 ก.ค. 60) ซึ่งหมายความว่าเราสามารถเอาค่าเช่ามาจ่ายดอกเบี้ยและยังเหลือปิดเงินต้นอีกประมาณ 4%

ในขณะที่ด้าน Capital Gain จากการขายพบว่าพอๆกันทั้ง 3 ย่าน คือประมาณ 5% 

ความต้องการของตลาดคอนโดดันราคาที่ดินอโศกเพิ่ม 17.8%/ปี เป็นอัตราการเพิ่มเฉลี่ยของราคาที่ดินในเมือง เพราะเดิมก็แพงมากอยู่แล้ว ราคาจึงไม่พุ่งเหมือนชานเมืองที่เพิ่งมีรฟฟ.วิ่งผ่าน เมื่อเทียบกับราคาที่ดินย่านใหม่ๆตามแนวรถไฟฟ้าบางย่านที่อาจสูงเกิน 100% 

ราคาคอนโดที่เพิ่มขึ้นทุกปี เนื่องมาจากปัจจัยหลัก ๆ เช่น ราคาที่ดินสูงขึ้นทำให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการสูงขึ้น ประกอบกับ Supply ที่มีไม่มากในแต่ละปี เพราะนับวันที่ดินที่จะนำมาพัฒนาโครงการ เหลือน้อยลงทุกที

ส่วนย่านใกล้เคียงกันอย่าง พระราม 9 New CBD ราคาที่เดินเพิ่ม 17.4% ซึ่งเป็นผลจากความบูมของทำเล และยังมี Supply คอนโดสูงถึง 7,666 ยูนิต 

แต่ถ้ากลับมาพูดถึงราคาคอนโดเปรียบเทียบกันทั้ง 3 ย่าน พระราม 9 ก็ยังไม่สูงเท่าอโศก และสุขุมวิท ทองหล่อ เพราะอโศก สุขุมวิท ทองหล่อเป็นย่าน CBD ที่มีฐานลูกค้า Premium เป็นพนักงานระดับสูงทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติอาศัยอยู่

 

“อโศก” ย่าน CBD มีสถานี INTERCHANGE หัว – ท้ายถนน  


ถ.อโศกมนตรี เดิมชื่อ “ซ.สุขุมวิท 21” ก่อนเปลี่ยนชื่อเพื่อเป็นเกียรติประวัติแก่ พระอโศกมนตรี ที่ร่วมมอบที่ดินให้เทศบาลนครกรุงเทพสร้างถนนสายนี้ โดยเป็นถนนสายสั้นๆในย่าน CBD ยาวประมาณ 1.3 กม. เริ่มต้นที่ แยกอโศกมนตรี ซึ่งเป็นจุดตัดระหว่าง ถ.สุขุมวิทกับ ถ.รัชดาภิเษก ไปทางทิศเหนือในแขวงคลองเตยเหนือ เขตวัฒนา ข้ามคลองแสนแสบ เข้าแขวงมักกะสัน เขตราชเทวี ไปสิ้นสุดที่ แยกอโศก – เพชรบุรี ซึ่งเป็นจุดตัดกับ ถ.เพชรบุรี 

ด้วยทำเล CBD ของ “อโศก” ที่ตั้งอยู่ระหว่าง 2 แยกสำคัญ คือ แยกอโศก ที่เป็นจุดตัดของถนนใหญ่ อย่าง ถ.สุขุมวิท กับ ถ.รัชดาภิเษก เชื่อมไปยังย่าน สีลม – สาทร ซึ่งเป็นที่ตั้งของบริษัทเก่าแก่ และธุรกิจเกี่ยวกับการเงินการธนาคาร

อีกด้านของอโศก คือ แยกอโศก – เพชรบุรี ที่เชื่อมไปยัง พระราม 9 ที่เป็นย่าน CBD ใหม่ ซึ่งทั้ง 2 แยกเป็นที่ตั้งของสถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT สายสีน้ำเงิน
แยกอโศก เป็นสถานี Interchange เชื่อมต่อระหว่าง BTS สถานีอโศก กับ MRT สถานีสุขุมวิท
แยกอโศก – เพชรบุรี เป็นสถานี Interchange เชื่อมต่อระหว่าง MRT เพชรบุรี กับรถไฟฟ้า Airport Rail Link สถานีมักกะสัน

พูดถึงอโศก 2 สถานที่แรกที่คนทั่วไปนึกถึกคงหนีไม่พ้น Terminal 21 เนื่องจากขนาดที่ใหญ่สะดุดสายตาเป็นอย่างแรก เมื่อลงมาจากสถานี BTS อโศก กับคอนเซ็ป “ท่าอากาศยานแห่งการช้อปปิ้ง” ที่ขนเมืองสำคัญของโลกมาอยู่ในแต่ละชั้น อีกสถานที่คือ ตึกแกรมมี ที่ใครหลายคนอาจเคยไปตามศิลปินกัน

นอกจากอาคารสำนักงานตั้งเรียงกันยาวมาตลอดถนน อโศกยังมีสถานสำคัญอื่นๆอีก เช่น พิพิธภัณฑ์เรือนคำเที่ยง สยามสมาคมในพระบรมราชูปถัมภ์ โรงเรียนวัฒนาวิทยาลัย และมหาวิทยาลัยศรีนครินทรวิโรฒ

ใกล้ ๆ ย่านอโศกจะมีสวนสาธารณะขนาดใหญ่ คือ สวนเบญจกิติ ที่คนทำงานในย่านมักไปออกกำลังกายกัน และศูนย์ประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ ที่มีการจัดงาน event ระดับประเทศอยู่ตลอดทั้งปี

 

“อโศก” OFFICE HUB ตลาดลูกค้าต่างชาติระดับ PREMIUM

ความสะดวกของทำเลนี้อยู่ตรงที่มี Interchange Station ทั้งหัวและท้ายถนน แต่ถ้าเดินทางด้วยรถยนต์อาจจะติดบ้างในช่วงเวลาเร่งด่วน แต่ด้วยความเป็น CBD ที่เป็นที่ตั้งของอาคารสำนักงานใหญ่ๆจำนวนมาก และมีชาวต่างชาติระดับ Expat เข้ามาทำงาน โดยเฉพาะชาวญี่ปุ่น เกาหลี และตะวันออกกลาง จึงไม่น่าแปลกใจที่ย่านนี้ยังมีกระแสตอบรับที่ดีทุกครั้งที่มีการเปิดตัวคอนโดมิเนียม

ชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในย่านนี้ เป็นผู้บริหารระดับสูง และผู้จัดการ ทำให้ฐานรายได้ของคนกลุ่มนี้ค่อนข้างสูงตามไปด้วย  ดังนั้นอสังหาฯในย่านนี้จึงเป็นระดับ Premium ทั้งอาคารสำนักงาน โรงแรม Serviced Apartment และคอนโดมิเนียม เพื่อรองรับความต้องการของคนกลุ่มนี้ 

เมื่อสำรวจราคาค่าเช่าอาคารสำนักงานที่เรียงกันยาวเหยียดบน ถ.อโศก พบว่ามีราคาตั้งแต่ 350 – 1,100 บ./ตร.ม./เดือน ขึ้นอยู่กับระยะห่างจากสถานีรถไฟฟ้าและความใหม่ของอาคาร

Info : irentoffice

 

ราคาคอนโดย่านอโศก เพิ่มเฉลี่ย ปีละ 7.5%
เจาะต่างชาติและนักลงทุน

คอนโดมิเนียมในย่าน อโศก ล้วนเป็นระดับ Premium เนื่องจากต้นทุนราคาที่ดินที่สูงมากและศักยภาพของทำเลที่เป็นแหล่งทำงาน เป็นย่านที่คนพักอาศัยเป็นชาวต่างชาติมากกว่าคนไทย ทำให้ลูกค้าส่วนใหญ่ของคอนโดเหล่านี้มักเป็นนักลงทุนและชาวต่างชาติ อย่างโครงการ ASHTON ASOKE ที่คาดว่าจะแล้วเสร็จปลายปีนี้ (ต.ค. 2560) ผลสำรวจคือมีลูกค้าระดับ Premium เข้ามามีชื่อเป็นเจ้าของจำนวนมาก รวมถึงชาวต่างชาติที่เข้ามาลงหลักปักฐานในประเทศไทย

การลงทุนสำหรับคอนโดในย่านนี้ สามารถปล่อยเช่าได้โดยเฉพาะชาวต่างชาติ โดย Rental Yield ที่ได้จะอยู่ที่ประมาณ 8% และยังสามารถเก็บไว้เก็งกำไรในระยะยาวได้อีกด้วย ด้วยทำเลที่ตั้งอยู่ใกล้เส้นรถไฟฟ้าสายหลักของเมืองไทยทั้ง BTS และ MRT

ซึ่งเมื่อเทียบกับดอกเบี้ยสินเชื่อ (MRR) ที่อยู่ที่ประมาณ 8% (ธนาคารแห่งประเทศไทย, 4 ก.ค. 60) ก็ถือว่าอยู่ในเกณฑ์ปกติไม่มากไม่น้อย คงต้องมาโฟกัสกันที่ Capital Gain ที่จะได้จากการขาย ซึ่งเมื่อพิจารณาดู Capital Gain เฉลี่ย ตั้งแต่ปี 2011 – 2016 ของย่านอโศกพบว่าอยู่ที่ 5.33 สูงกว่าย่านสุขุมวิททองหล่อ แต่น้อยกว่าย่านพระรามเก้า เพราะกระแส CBD ใหม่ของย่านพระรามเก้าทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมในย่านนั้นคึกคักขึ้นมาในช่วงนี้ แต่เปอร์เซ็นต์การขายของย่านอโศกก็ยังสูงกว่าอีก 2 โซน โดยสูงถึง 92%

มาดูแนวโน้มของคอนโดมิเนียมในย่านอโศก พบว่าตั้งแต่ปี 2011 – 2017 มีจำนวนยูนิตเพิ่มขึ้นถึง 2,427 ยูนิต เฉลี่ยปีละประมาณ 350 ยูนิตต่อปี โดยเฉพาะช่วงปี 2013 – 2014 เป็นปีที่มีคอนโดเปิดตัวย่านนี้กว่าปีละ 600 – 700 ยูนิต ซึ่งก็มีโอกาสที่จะเกิดขึ้นแบบนี้ไม่มากแล้ว เนื่องจากปัจจัยที่ดินที่เหลือน้อยเต็มที หากมีการซื้อขายอีกครั้งคงต้องเป็น Big Deal ที่ถูกพูดถึงแน่ๆ และราคาที่ดินคงพุ่งขึ้นแซงหน้าทุกโครงการในปัจจุบัน

THE ESSE AT SINGHA COMPLEX เป็นโครงการใหม่ล่าสุดที่ยืนยันความร้อนแรงของคอนโดในย่านนี้ เพราะเปิดตัวด้วยราคาเฉลี่ยสูงถึง 275,000 บ./ตร.ม. สูงกว่า THE ESSE ASOKE ที่ราคาเฉลี่ย 220,000 บ./ตร.ม. แต่ขายไปแล้วถึง 90% (ข้อมูลจากเซลล์ เดือน มิ.ย. โปรดใช้วิจารณญาณกันเองนะครับ) ทั้งที่อยู่ไปทาง ถ.เพชรบุรีแล้วด้วยซ้ำ ทำให้เห็นว่าความต้องการคอนโดมิเนียมในย่านอโศกยังคงสูงอยู่เสมอ

ด้านราคาพบว่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้นปีละ 7.5% โดยเฉพาะ Q ASOKE และ THE LOFTS ASOKE ที่สูงประมาณ 11% ต่อปี สำหรับ ASHTON ASOKE ที่ทำสถิติเปิดตัวสูงถึง 230,000 บ./ตร.ม. พบว่าปีนี้ราคา RESALE เฉลี่ยอยู่ที่ 263,000 บ./ตร.ม.

ก็ต้องยอมรับว่าโครงการนี้เป็นโครงการที่มีนักลงทุนที่หวังเก็งกำไรระยะสั้นจำนวนหนึ่ง ที่ดันราคากันในช่วงปีก่อน ทำให้ปีนี้เมื่อใกล้กำหนดโอนจริง นักลงทุนกลุ่มนี้อาจโอนไม่ไหวและเริ่มทยอยปล่อยห้องโดยเอากำไรไม่เยอะ ซึ่งเป็นโอกาสดีที่ผู้อยู่อาศัยตัวจริงที่เล็งโครงการนี้มานานหรือนักลงทุนที่หวังผลในระยะยาวจะเข้ามาในช่วงนี้

ก็ต้องมาวัดใจกันในช่วงใกล้โอนนี้ว่าใครจะได้ของดีในราคาที่ถูกที่สุดไป ต้องยอมรับว่าแม้จะมีการปั่นราคากันจนสูง แต่ก็ไม่เกินคุณภาพของโครงการนี้เลย เพราะปัจจัยสำคัญที่ปฎิเสธไม่ได้เลยจริงๆของโครงการนี้ก็คือ Location ด้วยระยะ 230 ม.จาก BTS อโศก, 20 ม. จาก MRT สุขุมวิท และความเป็น CBD ที่แท้จริง ต้องยอมให้ ANANDA สำหรับที่ดินแปลงนี้

 

เตรียมสอยห้องราคาดีก่อนโอน ASHTON ASOKE 

ASHTON ASOKE

เจ้าของโครงการ:
Ananda Development 
และ Mitsui Fudosan

ที่ตั้งโครงการ:
ถ.อโศกมนตรี

พื้นที่โครงการ:
2-3-47.60 ไร่

จำนวนชั้น: 50 ชั้น

จำนวนยูนิต: 783 ยูนิต

จำนวนที่จอดรถ: 371 คัน

ราคา RESALE เฉลี่ย:
263,000 บ./ตร.ม. (2ส.ค.60)

เป็นการยากที่จะเลือกว่า ASHTON ASOKE ควรเป็นอะไร ระหว่าง “ที่พักอาศัย” “ของสะสม” หรือ “การลงทุน” หรือจะพูดให้ถูก ASHTON ASOKE คือ ที่พักอาศัยที่น่าเก็บสะสม และควรค่าแก่การลงทุน นอกจากทำเลที่ใกล้แหล่งทำงานแล้ว การได้ครอบครองห้องชุดที่เป็นที่สุดบนทำเลที่เป็นที่สุดก็เป็นความปรารถนาที่ไม่กี่คนจะสามารถทำได้

ANANDA เลือกใช้ทีมออกแบบสถาปัตยกรรมจาก A49 บริษัทสถาปนิกชื่อดังของไทยที่ฝากผลงานรางวัลและผลงานต่างประเทศไว้จำนวนมาก และเป็นเหมือนโรงเรียนสถาปนิก เพราะสถาปนิกที่มีชื่อเสียงหลายๆคนก็เคยทำงานที่นี่ เรื่องการออกแบบจึงวางใจได้เลย

จุดเด่นของโครงการนี้ที่ไม่พูดถึงไม่ได้ถ้าเป็นเรื่องการออกแบบ คือการเอากระจกโค้งเข้ามาใช้ตรงมุมอาคาร ทำให้ดีไซน์มีความต่อเนื่อง ความบาง และนุ่มนวลแบบที่กระจกธรรมดาไม่สามารถให้ได้ และมีไม่กี่โครงการที่กล้าใช้กระจกแบบนี้ เนื่องจากราคาที่โหดไม่เบา ซึ่งดีไซน์ระดับนี้ถึงจะสูสีกับทำเลที่ Outstanding ของโครงการ 

นอกจากดีไซน์ภายนอกอาคารที่ A49 ออกแบบมาได้บางเบาและสง่างามแล้ว ยังได้ทีมอินทีเรียมือดีจาก PIA Interior บรฺิษัทตกแต่งภายในชื่อดัง ที่มีผลงานออกแบบให้กับโรงแรมระดับ 5 ดาวมาแล้วมากมาย ทำให้มั่นใจได้เลยว่า พื้นที่ส่วนกลาง และ Facilities ต่างๆในโครงการทุกตารางเมตรผ่านการคิดออกแบบมาแล้วอย่างดี

ซึ่งในโครงการต่อๆมาของแบรนด์ ASHTON เราก็ยังเห็น ANANDA เลือกใช้บริการ 2 ทีมนี้ อย่างโครงการล่าสุด ASHTON ASOKE – RAMA 9 แสดงว่าจากผลตอบรับโครงการที่ผ่านมา ผลงานร่วมกันของ 2 ทีมนี้น่าจะเป็นที่พึงพอใจของ ANANDA อย่างมาก

ASHTON ASOKE จึงคงไม่ใช่โครงการที่ตอบโจทย์แค่ด้านการลงทุนเพียงอย่างเดียว เพราะคอนโดมิเนียมที่ผ่านนักออกแบบยอดฝีมือขนาดนี้ต้องมีอะไรที่ไม่ธรรมดาแน่ๆ

ตามกำหนด ASHTON ASOKE น่าจะเสร็จประมาณเดือนตุลาคม ปี 2560 นี้ เชื่อว่าจะต้องมีนักลงทุนระยะสั้นที่จ่ายค่าโอนไม่ไหวเริ่มปล่อยห้องกันมาเรื่อยๆ เช่นเดียวกับนักลงทุนและผู้อยู่อาศัยตัวจริงที่รอสอยห้องที่ราคาดีกันอยู่

เป็นจังหวะสำคัญที่จะได้เห็นคนที่ยอม Cut loss ก่อนที่ตัวเองจะเจ็บตัวมากไป งานนี้คนที่ได้ประโยชน์ที่สุดน่าจะเป็นผู้อยู่อาศัยตัวจริงและนักลงทุนในระยะยาวครับ