จับตาทำเลทาวน์อินทาวน์ แหล่งธุรกิจใหม่ ใกล้ CBD

ทำเลทาวน์อินทาวน์เป็นอีกหนึ่งทำเลที่กำลังเติบโตขึ้น โดยเฉพาะในเรื่องของตลาดโฮมออฟฟิศ เนื่องจากมีกลุ่มธุรกิจขนาดย่อย และขนาดกลางกระจายตัวอยู่ในทำเลนี้ อีกทั้งโดยรอบย่านยังเต็มไปด้วยร้านค้า แหล่งกินดื่ม และแหล่งจับจ่ายใช้สอย ซึ่งเกิดขึ้นมาเพื่อรองรับกับจำนวนประชากรที่หลั่งไหลกันเข้ามาในย่านนี้

ด้วยศักยภาพในการเชื่อมต่อเข้าสู่ตัวเมืองได้หลายเส้นทาง และอยู่ไม่ไกลจากย่านพระราม 9 ซึ่งเป็นย่านธุรกิจแห่งใหม่ (New CBD) อีกทั้งยังสามารถเดินทางเข้าสู่กรุงเทพฯ ชั้นใน อย่าง สุขุมวิท ทองหล่อ และเอกมัย ก็ทำได้โดยสะดวกจากถนนหลากเส้นทางที่ตัดผ่าน ทั้ง ถ.ลาดพร้าว, ถ.ประดิษฐ์มนูญธรรม และ ถ.พระราม 9 อีกทั้งยังไม่ไกลจากจุดขึ้น-ลงทางด่วนรามอินทราอาจณรงค์ ซึ่งในอนาคตเส้นทางดังกล่าวจะมีรถไฟฟ้าหลายสายตัดผ่าน ทั้งสายสีส้ม, สายสีเหลือง และสายสีเทา ซึ่งหากสร้างแล้วเสร็จ ทำเลนี้ก็จะกลายเป็น Hub ธุรกิจที่สำคัญอีกแห่งในอนาคตอย่างแน่นอน

ในบทความนี้ Realist จะพาผู้อ่านไปสำรวจย่านนี้ โดยจะไล่เรียงไปตั้งแต่ภาพรวมของออฟฟิศในกรุงเทพฯ จนถึงต้นกำเนิดของรูปแบบโฮมออฟฟิศ และภาพรวมของย่านทาวน์อินทาวน์แห่งนี้กันครับ

ทำเลที่ตั้งของ Office

1. ย่านธุรกิจกลางกรุงเทพมหานคร (Central Business District – CBD) 
หมายถึงพื้นที่บริเวณ สีลม สาทร ถ.พระรามที่ 4 เพลินจิต ถ.วิทยุ อโศก และ สุขุมวิท (ช่วงต้นจนถึงซอย 24)

2. ย่านธุรกิจกลางกรุงเทพมหานครส่วนนอก (Non-Central Business District – NON CBD) 
พื้นที่นี้ครอบคลุมไปกับพื้นที่อยู่อาศัยหลักของกรุงเทพฯ ตลอดเส้นทางถนนสายหลักต่างๆ ที่เชื่อมต่อ ออกจาก CBD

โดยเฉพาะบริเวณจุดเริ่มต้นของ ถ.สุขุมวิทและอโศกจนถึงเอกมัย รวมไปถึงบริเวณย่านชานเมืองและพื้นที่โดยรอบ พื้นที่เหล่านี้เป็นที่นิยมสำหรับบริษัทที่ไม่ต้องการอยู่ในย่านใจกลางธุรกิจแต่ต้องการความสะดวกในการไปยังย่านพื้นที่อุตสาหกรรมที่อยู่นอกเมืองอยู่บ่อยๆ ที่สามารถไปสนามบินได้โดยสะดวก อาคารสำนักงานที่มีที่ตั้งใกล้ๆ หรืออยู่ในแนวระบบขนส่งสาธารณะจึงมีแนวโน้มที่จะได้รับความนิยมมากขึ้นเรื่อยๆ

รูปแบบอาคาร

Home Office คืออาคารสำนักงานในอีกรูปแบบหนึ่ง ที่ให้ความรู้สึกของความเป็นที่อยู่อาศัยและสถานที่ทำงานประกอบกัน ที่เจ้าของธุรกิจนั้นมักจะเริ่มต้นทำงานจากที่อยู่อาศัยของตัวเองก่อน หรือหากต้องการพื้นที่ก็ยังคงต้องการพื้นที่เช่าไม่มากนัก ซึ่ง Home Office มักจะถูกพัฒนานอกพื้นที่ใจกลางเมืองเนื่องจากต้นทุนที่ดินยังต่ำอยู่ ทำให้เป็นข้อแตกต่างกับ Office Building ในเมืองที่เน้นการปล่อยเช่าพื้นที่ขนาดใหญ่ และค่าเช่าค่อนข้างสูง ซึ่งเหตุผลข้างต้นเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญที่ทำให้ตลาด Home Office เริ่มเป็นที่นิยมมากขึ้นในระยะเวลา 4-5 ปีที่ผ่านมา

โดยภาพรวมของตลาดอย่างที่กล่าวไปข้างต้น กลุ่ม SME รายย่อยและธุรกิจที่กำลังขยายตัว จะเป็นเป้าหมายหลัก โดยโครงการส่วนใหญ่จะนิยมตั้งอยู่ในย่านที่ใกล้กับถนนใหญ่และทางด่วน จึงสามารถเดินทางเข้า-ออกตัวเมืองกรุงเทพฯ ชั้นในได้โดยสะดวก และมีให้เลือกหลากหลายระดับราคา ตั้งแต่ Standard ไปยังถึง Luxury 

.

เปรียบเทียบกันชัดๆ ว่า “เช่า” ออฟฟิศในเมือง หรือ “ซื้อ” HOME OFFICE น่าสนใจกว่า?

เมื่อเปรียบเทียบการ “เช่า” Office CBD กับ การ “ซื้อ” Home Office ในพื้นที่นอก CBD อย่างย่าน Town in Town หากเทียบเรื่องราคากันด้วยการกำหนดระยะเช่าต่อเนื่องตั้งแต่ 3 – 12 ปี จะมีข้อแตกต่างกันที่ หากจะเช่าในระยะเวลาสั้นๆ การเช่า Office ในพื้นที่ CBD จะมีความคุ้มค่ามากกว่า แต่หากต้องการเช่าในระยะเวลาที่ยาวต่อเนื่องเกินกว่า 10 ปีขึ้นไป การซื้อ Home Office ราคา 30 ลบ. จะเป็นสิ่งที่ตอบโจทย์และคุ้มค่ามากกว่า

จากตารางทาง Realist ได้ทำการเปรียบเทียบรูปแบบการ ซื้อกับเช่า Office ทั้งสองประเภท โดยสมมุติขนาดพื้นที่ในการคำนวณคือ 500 ตร.ม. (พื้นที่ใช้งาน + พื้นที่ส่วนกลาง) และมีพื้นที่ใช้งานจริง 300 ตร.ม. (พื้นที่สำหรับการตกแต่ง) นำมาคิดเงินลงทุน โดยการลงทุนสำหรับออฟฟิศตอนแรกจะมีเพียงค่าตกแต่งเท่านั้น ในขณะที่ Home Office ต้องลงเงินก้อนใหญ่ในการซื้อ รวมกับค่าตกแต่งเข้าไปด้วย

การคำนวณสำหรับ เช่า Office จะตั้งค่าเฉลี่ยที่ 900 บ./ตร.ม./เดือน (อ้างอิงจาก Nexus Q4 2017) นำมาคิดเป็นต่อปี รวมกับ ค่าตกแต่ง จะตกอยู่ที่ 3.2 ล้านบาทโดยประมาณ เป็นตัวเลขตั้งต้นในการเปรียบเทียบ

จากการคำนวณค่าเช่า Office CBD เปรียบเทียบกับการซื้อ Home Office ราคา 30 ลบ. พบว่าช่วง 3-6 ปีแรก หากเช่า Office CBD จะยังคงคุ้มค่ากว่า เพราะลงเงินน้อยกว่าในการลงทุน หลังจากระยะยาวตั้งแต่ 10 ปี ขึ้นไป จะเห็นได้ว่า การลงทุนเช่า Office CBD มีมูลค่ารวมคือ 38 ลบ. ในขณะที่ Home Office ที่ซื้อไปแล้วนั้นรวมเงินลงทุนอยู่ที่ 36 ลบ. ชัดเจนแล้วว่าหากผู้ประกอบการที่มีเงินก้อนในการลงทุน อาจจะต้องมามองว่าการซื้อ Home Office คุ้มค่ากว่าแน่นอนในระยะยาว ด้วยบวกกับการซื้อแล้วได้เป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของ สามารถที่จะขายเพื่อเก็งกำไร ในอนาคตก็ย่อมได้เช่นกันครับ

.

ทำเลตอบโจทย์ LIFE STYLE คนติดเมืองอยู่ไม่ไกลจากกรุงเทพฯ ชั้นใน

ความอุดมสมบูรณ์ของย่าน

ในแง่ของความเป็นเมืองนั้น ย่านทาวน์อินทาวน์ ถือว่าครบครันและอุดมสมบูรณ์ในระดับหนึ่งเลยทีเดียว โดยเฉพาะแหล่งจับจ่ายใช้สอย ทั้งภายในย่านเองอย่าง The Scene Town in Town และ Town in Town Park หรือถัดออกไปยังทิศเหนือเส้นถ.ประดิษฐ์มนูธรรม ก็มี Crystal Design Center (CDC) ตั้งอยู่ หากวิ่งไปทางเส้นถ.พระราม 9 ก็จะมีเซ็นทรัลพระราม 9 ส่วนสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ ก็มี โรงเรียนอย่าง รร.อุดมศึกษา, รร.บดินเดชา, ม.รามคำแหง และ ม.อัสสัมชัญ โรงแรม Town in Town 

และโรงแรม SC Park ส่วนโรงพยาบาลก็ยังคงอยู่ในระยะไม่เกิน 8 กม. คือ รพ.ลาดพร้าว และ รพ.พระราม 9 ในระยะเวลา 10 ปี ที่ผ่านมาได้มีการเกิดขึ้นของอาคารพาณิชย์ และทาวน์โฮมเพื่อการค้าตามแนวเส้นถนน และซอยต่างๆ จนปัจจุบันก็มีรูปแบบโครงการ Home Office เกิดขึ้นโดยรอบย่านแล้ว เนื่องจากย่านนี้สามารถเชื่อมเข้าสู่ตัวเมืองกรุงเทพฯ ชั้นในได้สะดวกจึงเหมาะแก่การเป็นพื้นที่ติดต่อทางธุรกิจ และค้าขายครับ

ถนนเส้นหลัก

การเข้าถึง ปัจจุบันสามารถเข้าได้จากถนนหลากหลายทาง เช่น ถนนลาดพร้าว ถนนประชาอุทิศ ถนนอินทราภรณ์ ถนนรามคำแหง ถนนเลียบด่วน-เอกมัย รามอินทรา เป็นต้น นอกจากนั้นยังมีทางด่วนทางด้านทิศตะวันตก คือ ทางด่วนรามอินทรา-อาจณรงค์ ทางด่วนทางทิศใต้ คือ ทางพิเศษศรีรัช จากถนนหลักเข้าสู่ถนนศรีวรา ก็จะถึงย่านทาวน์อินทาวน์

ในช่วงเวลาเร่งด่วนหากจะเดินทางเข้า-ออกย่านนี้ หากใช้ถนนเส้นหลักสายต่างๆ ต้องเผื่อเวลาพอสมควรโดยเฉพาะเส้น ถ.ลาดพร้าว ที่ค่อนข้างมีการจราจรที่ติดขัด และในอนาคต ถ.ลาดพร้าว ก็กำลังจะมีการสร้างรถไฟฟ้าสายสีเหลือง อาจทำให้รถติดหนักขึ้นไปอีก อาจต้องหลีกเลี่ยงไปใช้เส้นทางอื่น อย่าง ถ.พระราม 9 และ ถ.ประดิษฐ์มนูธรรม

ความคืบหน้าของระบบขนส่งสาธารณะ

1. รถไฟฟ้าสายสีเหลือง

โครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ช่วงลาดพร้าว – สำโรง อยู่ระหว่างเตรียมการรื้อย้ายสาธารณูปโภคใต้ดินตามแนวสาย ส่วนงานก่อสร้างจะเริ่มดำเนินการต้นปี 2562 (Q2 2018)

2. รถไฟฟ้าสายสีส้ม

ช่วงศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย – มีนบุรี (สุวินทวงศ์) มีความก้าวหน้าการก่อสร้างงานโยธา 7.72% โดยมีแผนเปิดให้บริการปี 2566 (Q2 2018)

3. รถไฟฟ้าสายสีเทา

เส้นทางการพัฒนาของโครงการรถไฟฟ้าสายสีเทาจะแบ่งออกเป็น 3 ช่วง ได้แก่ ช่วงที่ 1 (วัชรพล-ทองหล่อ) 15 สถานี, ช่วงที่ 2 (พระโขนง-พระราม 3) 16 สถานี, ช่วงที่ 3 (พระราม 3 – ท่าพระ) 8 สถานี โดยจะเป็นระบบขนส่งขนาดรองแบบ Monorail

ความคืบหน้าสายสีเทา ช่วงที่ 1 ตอนนี้กำลังรออนุมัติ EIA รถไฟฟ้าสายสีเทา โดยช่วงที่ 1 วัชรพล-ทองหล่อจะเป็นแนวเส้นทางเริ่มจากสถานีวัชรพล เชื่อมต่อกับสถานีวัชรพลของรถไฟฟ้าสายสีชมพู แนวเส้นทางจะอยู่บนถนนเลียบทางด่วน รามอินทรา-อาจณรงค์ ข้ามทางรถไฟสายตะวันออกและ Airport Rail Link เลี้ยวขวาเข้าสู่ถนนเพชรบุรี จากนั้นเลี้ยวเข้าซอยทองหล่อ สิ้นสุดที่สถานีทองหล่อ บริเวณปากซอยทองหล่อ เชื่อมต่อกับ BTS สถานีทองหล่อ ส่วนช่วงที่ 2 และ ช่วงที่ 3 ยังไม่สรุปแนวเส้นทางที่ชัดเจน แต่ช่วงวัชรพล-ทองหล่อ เป็นเส้นทางที่แยกจากช่วงที่ 2 และ 3 ก็สามารถดำเนินการได้ก่อน (Q2 2018)

ภาพรวมของย่านในเรื่องของระบบขนส่งสาธารณะถือว่ามีแนวโน้มที่ค่อนข้างดี เพราะหลายโครงการได้ดำเนินการก่อสร้างไปแล้ว อย่างสายสีส้มกับสีเหลือง แต่ข้อเสียก็จะเป็นในเรื่องของการจราจร เนื่องจากต้องปิดถนนบางเลนเพื่อทำเป็นพื้นที่ก่อสร้าง ในช่วงระยะ 3-5 ปีต่อจากนี้การเดินทางอาจสะดวกน้อยลงพอสมควร แต่หากมองในแง่อนาคตของย่าน ก็ถือว่าบริเวณโดยรอบย่านทาวน์อินทาวน์นั้นมีแนวโน้มในการเติบโตค่อนข้างสูง จากการมาถึงของโครงการรถไฟฟ้าทั้งสามสายครับ

ราคาที่ดินถูกบนทำเลศักยภาพ?

ต้องยอมรับว่าที่ดินในทำเลนี้ราคาไม่ได้สูงมากนัก ซึ่งเหมาะกับกลุ่มพัฒนาโครงการมากๆ ที่ได้ทำโครงการในทำเลศักยภาพแบบนี้ รวมถึงหากมองว่าเราเป็นนักลงทุนรายย่อย การซื้ออสังหาฯ ในทำเลนี้ ในระยะยาวราคาก็มีแนวโน้มจะเพิ่มมากขึ้นพร้อมราคาที่ดินแน่นอน

โดยจากการประเมินครั้งล่าสุดของกรมธนารักษ์ ที่ดินบริเวณย่านทาวน์อินทาวน์ปี 2561 จะมีราคาอยู่ที่ 87,500 บ./ตร.วา ซึ่งหากมองย้อนกลับไป 10 ปี ราคาที่ดินในย่านนี้คือ 43,000 บ./ตร.วา มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 10.3% ต่อปี

ส่วนบริเวณโดยรอบอย่างบริเวณเส้น ถ.ประดิษฐ์มนูธรรม ราคาปัจจุบันอยู่ที่ 120,000 บ./ตร.วา ปรับตัวขึ้นมาจากเดิม 5% ในอนาคตเส้นนี้จะมีรถไฟฟ้าสายสีเทาตัดผ่าน ราคาในทำเลนี้น่าจะขยับตัวสูงขึ้นได้อีก ส่วนเส้นรามคำแหงอยู่ที่ 110,000 บ./ตร.วา ปรับตัวขึ้นจากเดิมประมาณ 3.8% โดยในอนาคตจะมีสายสีส้มตัดผ่าน

.

Headquarter Ekamai-Ladprao โฮมออฟฟิศใหม่ล่าสุดของย่านทาวน์อินทาวน์

FACT

เจ้าของโครงการ : บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)

ชื่อโครงการ : Headquarters เอกมัย – ลาดพร้าว

ที่ตั้งโครงการ : ถนน อินทราภรณ์ เขต วังทองหลาง

ประเภทโครงการ : Luxury Home Office

ขนาดที่ดิน : 6-2-38.6 ไร่

จำนวน : 29 ยูนิต

ฟังค์ชั่น : 5 ชั้น 4 ห้องน้ำ ที่จอดรถ 6-9 คัน

แปลงที่ดินและพื้นที่ : ที่ดิน 44.5 – 106.7 ตร.วา. พื้นที่ใช้สอย 479 – 693 ตร.ม.

สิ่งอำนวยความสะดวก : 
1. สวนหย่อมขนาด 150 ตร.วา 1 จุด
2. ระบบ CCTV ที่ Main Gate และภายในโครงการ
3. เจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย 24 ชม.

ราคาเริ่มต้น : 29 ลบ.

Headquarters เอกมัย – ลาดพร้าว เป็นโครงการที่พักอาศัยสไตล์ Biz Villa ที่มีการออกแบบให้ตอบโจทย์ด้านทำงานและการพักผ่อน มีพื้นที่ใช้สอยเยอะและปรับแต่งได้หลากหลายฟังก์ชั่น อีกทั้งยังตั้งอยู่ติด ถ.อินทราภรณ์ใจกลางเมืองทาวน์อินทาวน์เชื่อมต่อกับเมืองกรุงเทพฯ ชั้นในได้โดยสะดวก ด้วยการเชื่อมสู่ถ.เลียบทางด่วนเอกมัย-รามอินทรา เข้าไปทองหล่อได้โดยตรง โดยโครงการอยู่ห่างจากจุดขึ้น-ลงทางด่วนเพียง 800ม. หรือจะวิ่งไปถ.ลาดพร้าว ถ.รามคำแหง ถ.รัชดาภิเษก เพื่อไปยังพื้นที่ New-CBD อย่าง พระราม 9 ก็สามารถทำได้โดยง่าย 

บริเวณโดยรอบ ภาพรวมของย่านก็ยังเต็มไปด้วย Community Mall โรงแรมและร้านอาหารชั้นนำ เช่น CDC, The Crystal, Central Festival Eastville, The Scene Town in Town เป็นต้น

เรื่องการเดินทาง ปัจจุบันรถไฟฟ้าที่ใกล้ที่สุดคือสถานี MRT ลาดพร้าว และ MRT ศูนย์วัฒนธรรม แต่ตัวโครงการนั้นได้ตั้งอยู่ในจุดกึ่งกลางระหว่างรถไฟฟ้าในอนาคตทั้งสายสีเทาที่วิ่งเข้าทองหล่อได้โดยตรง สายสีส้มวิ่งจากตะวันออกไปตะวันตก และสายสีเหลืองที่เชื่อมระหว่างลาดพร้าวกับศรีนครินทร์ ในอนาคต ซึ่งรถไฟฟ้าทั้งสายสีเหลืองและสายสีส้ม กำลังอยู่ในการก่อสร้าง ซึ่งคาดว่าจะสร้างเสร็จภายใน 2563 และ 2566 ตามลำดับ