ทำเลทองอสังหาฯ ทุนจีนจ้องกว้านซื้อ

ชาวจีนในปัจจุบันมีความต้องการทีจะอยู่อาศัยและลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทยเป็นจำนวนมากและมีแนวโน้มที่อนาคตจะมากยิ่งขึ้นอีกด้วย 

ด้วยปัจจัยหลายอย่าง ทั้งด้านทั้งเศรษฐกิจและสังคมที่เอื้ออำนวย ราคาอสังหาฯยังไม่แพง (เมื่ิอเทียบกันในเอเซีย) การเดินทางไป-มาระหว่างประเทศสะดวกสบาย โดยประเภทที่อยู่อาศัยที่ฮิตที่สุด ก็น่าจะเป็น “คอนโดมิเนียม” เพราะถ้าซื้อให้ถูกที่ ก็จะซื้อง่ายขายคล่อง กำไรดี รวมถึงต่างชาติสามารถถือครองคอนโดได้ในสัดส่วน 49% จากทั้งโครงการ ต่างกับโครงการแนวราบอย่างบ้านหรือทาวน์โฮมที่ต่างชาติไม่สามารถถือครองที่ดินได้ เว้นแต่ซื้อในนามบริษัทหรือในนาม Nominee ชาวไทย 

บทความครั้งนี้ Realist จะพาไปดูว่าทำไมจีนถึงสนใจอสังหาฯไทยมากขนาดนั้น และทำเลไหนที่ชาวจีนสนใจซื้อคอนโดเพื่อลงทุนและอยู่อาศัยมากที่สุด

พร้อมทั้งคำนวณหา Capital Gain และ Rental Yield ของคอนโดที่หยิบยกมาเป็นตัวอย่างว่าภาพรวมตลาดคอนโดแถวนั้นเป็นอย่างไร ทำเลไหนน่าลงทุนซื้อเก็งกำไรเพื่อขายต่อหรือปล่อยเช่า

ประเทศไทยอยู่ในอันดับ 8 (จากการจัดอันดับของ RE/MAX) ที่ชาวจีนสนใจจะลงทุนอสังหาริมทรัพย์มากที่สุด โดยประเทศที่ยังครองอันดับ 1 ยังคงเป็นอเมริกา ในจำนวนเงินกว่า 2.4 หมื่นล้านดอลลาร์ และคาดว่าอาจเพิ่มขึ้นเป็นเท่าตัวใน 2-3 ปีข้างหน้า

ชาวจีนมักจะมองหาประเทศที่มีโอกาสสูงที่สุดและได้รับผลตอบแทนสูงที่สุด และเป็นการลงทุนระยะยาว  ทั้งกลุ่มวัยเกษียณที่ต้องการอยู่ถึงบั้นปลายชีวิตและเด็กที่มาเรียนต่อ พ่อแม่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ไว้ให้อยู่จนโต และใช้เวลาตัดสินใจซื้อเฉลี่ยประมาณ 6 เดือน 

ทำไมชาวจีนไม่ซื้ออสังหาฯในประเทศตัวเอง?

ก่อนที่จะไปถึงเหตุผลว่าทำไมคนจีนมาซื้อคอนโดในไทย ต้องตั้งคำถามก่อนว่า ทำไมเค้าไม่ซื้ออสังหาฯในบ้านเค้าเอง?

ก่อนหน้านี้ประเทศจีนมีมาตรการปล่อยเงินกู้ค่อนข้างหละหลวม คนซื้อบ้านเก็งกำไรกันมาก ธนาคารแห่งชาติจีนกลัวจะเกิดฟองสบู่ ทางการจีนจึงเริ่มทยอยออกมาตรการต่างๆ ที่เข้มงวด ทั้งมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์และมาตรการด้านการเงิน เช่นการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยและการเพิ่มอัตราสำรองตามกฎหมายของสถาบันการเงิน มาตรการการคลัง ด้านภาษีอสังหาริมทรัพย์และมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ เพื่อสกัดกั้นการเก็งก่าไร ส่าหรับการด่าเนินมาตรการที่ส่าคัญในปี 2552- ก.พ.2554 เพื่อป้องกันการเกิดปัญหาฟองสบู่ภาคอสังหาริมทรัพย์ เช่น ถ้าจะซื้อบ้านหลังแรกต้องดาวน์ 30% บ้านหลังที่สองดาวน์ 50% และหลังที่สามห้ามกู้

แต่เมื่อดำเนินนโยบายนี้มาเรื่อย ๆ ก็พบกับอีกปัญหาคือ “บ้านล้นตลาด” หรือ Supply เกินมากไป โดยตัวเลขจาก China Index Academy ชี้ว่าจนถึงสิ้นเดือน พ.ย. 2558 บ้านพักที่ล้นตลาดในจีนอาจต้องใช้ระยะเวลาถึง 5 ปีในการจำหน่าย ทั้งนี้การแก้ปัญหาบ้านพักล้นตลาดได้ถูกกำหนดเป็น 1 ใน 5 เป้าหมายทางเศรษฐกิจของจีนในปี 2559 

Image : Huaibei, Anhui Province, China, April 18, 2016. REUTERS/China Daily

เมื่อวันที่ 2 ก.พ. 2559 ธนาคารกลางจีนประกาศปรับลดการชำระเงินงวดแรกในการซื้อบ้านหลังแรกจาก 30% เป็น 25% และอนุญาตให้แต่ละเมืองสามารถปรับลดลงถึง 20% ตามความเหมาะสม และสำหรับบ้านหลังที่สองปรับลดการชำระเงินงวดแรกจาก 40-50% เป็น 30%

ทั้งนี้ นโยบายใหม่ดังกล่าวมีผลใช้ทั่วประเทศจีน ยกเว้นเมืองที่ยังดำเนินนโยบายจำกัดซื้อบ้านซึ่งมีอยู่ 5 เมือง ได้แก่ กรุงปักกิ่ง นครเซี่ยงไฮ้ นครกว่างโจว เมืองเซินเจิ้น และเมืองซานย่า ซึ่งห้ามคนที่ทะเบียนบ้านอยู่ในเมืองดังกล่าวซื้อบ้านหลังที่สาม และสำหรับคนต่างมณฑลต้องจ่ายประกันสังคมหรือจ่ายภาษีเงินได้ครบ 5 ปีถึงจะมีสิทธิ์ซื้อบ้านในเมืองดังกล่าวข้างต้นได้

นักวิเคราะห์มองว่า สำหรับเมืองที่มีบ้านพักล้นตลาดไม่มาก การผ่อนนโยบายบ้านหลังแรกจะช่วยลดปริมาณบ้านพักล้นตลาด รวมทั้งทำให้ราคาบ้านพักราคาสูงขึ้น สำหรับเมืองที่มีปริมาณบ้านพักล้นตลาดจำนวนมาก จะต้องใช้เวลาระยะหนึ่งก่อนที่นโยบายนี้จะได้ผล ซึ่งจีนอาจต้องหาช่องทางอื่นในการแก้ปัญหาบ้านพักล้นตลาดในระยะยาวด้วย อาทิ การปรับลดอัตราดอกเบี้ย การปรับลดอัตราภาษี การปฏิรูประบบทะเบียนบ้าน และให้เกษตรกรเข้าระบบกองทุนบ้าน เป็นต้น

การดำเนินนโยบายนี้มา 1 ปี ทำให้ ราคาบ้านจีนขยายตัวลดลงเป็นเดือนที่ 4 ติดต่อกันในช่วงต้นปี 2560 เนื่องจากความต้องการในเมืองใหญ่ลดความร้อนแรงต่อเนื่อง ส่งสัญญาณมาตรการควบคุมฟองสบู่อสังหาฯ ของรัฐบาลเริ่มเห็นผล

สำนักงานสถิติแห่งชาติจีน (เอ็นบีเอส) รายงานว่าราคาบ้านใหม่เฉลี่ยใน 70 เมืองของจีน ประจำเดือน ม.ค.ขยับขึ้น 0.2% ชะลอตัวเมื่อเทียบกับเดือน ธ.ค.ที่ราคาเพิ่มขึ้น 0.3% เป็นเดือนที่ราคาบ้านใหม่เพิ่มขึ้นน้อยที่สุดนับตั้งแต่เดือน ก.ย. หากเทียบกับเดือน ม.ค.2559 ราคาบ้านยังคงเพิ่มขึ้น 12.2% เดือน ธ.ค.เพิ่มขึ้น 12.4%

ธนาคารหลายแห่งในเมืองใหญ่บางเมือง เช่น กรุงปักกิ่ง จึงเริ่มลดการให้ส่วนลดดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้านหลังแรกตั้งแต่ปีนี้ เพิ่มเติมจากมาตรการควบคุมความเสี่ยงทางการเงินอื่น ๆ ที่เพิ่งออกไป จากการปล่อยกู้ที่มีเงื่อนไขไม่เข้มงวด

แต่อย่างไรก็ดีเมื่อเทียบกับไทย เรายังไม่ได้มีความเข้มงวดในการซื้อบ้านหลังที่สองเท่าไรนัก จะมีก็เพียงภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง กำหนดไว้ว่าถ้ามีบ้าน 2 หลังขึ้นไป “เสียภาษีไม่เกิน 0.2%” ของราคาประเมินราชการ ซึ่งก็ยังไม่ได้บังคับใช้เป็นทางการ

ทั้งหมดทั้งมวลที่กล่าวมา ชาวจีนผู้มีกำลังซื้อทั้งหลาย ที่มีความอยากจะลงทุนอสังหาฯ จึงหลีกหนีกฏเกณฑ์มากมายในประเทศ มาสู่ประเทศไทย ที่ราคาอสังหาฯยังไม่แพงและยังไม่มีความเข้มงวดเกี่ยวกับการถือครองของชาวต่างชาติ และจำนวนในการถิือครองอสังหาฯเท่าใดนัก 

Info : Thai Biz China, Bangkok Biz News, BOT

ทำไมชาวจีนถึงสนใจมาลงทุนคอนโดในไทย?

สำหรับชาวจีนที่ต้องการมาลงทุนในไทยนั้นมักเป็นกลุ่มเศรษฐีใหม่ (New Rich) ที่มาจากการขายที่ดิน ทำโรงงานอุตสาหกรรมและธุรกิจ Start Up มีเงินมากและต้องการนำมาลงทุน 

ซึ่งด้วยข้อจำกัดจากเศรษฐกิจ นโยบายและกฎระเบียบภายในประเทศจีน ทำให้ไทยเป็นช่องทางที่สร้างโอกาศที่ดีในการลงทุน และรวมถึงปัจจัยอื่นๆ ที่สามารถสรุปมาได้ 4 ข้อด้วยกันคือ

1. อสังหาฯไทยมีราคาถูก ถือครองง่ายและให้ผลตอบแทนสูงกว่าอสังหาฯจีน 

อสังหาฯไทยมีราคาถูกกว่าเมื่อเทียบกับราคาอสังหาฯในเมืองหลักของจีน เช่น ปักกิ่ง เซี่ยงไฮ้ กวางโจว โดยถูกกว่าประมาณ 20-25% หรือ 25,000 – 50,000 บ./ตรม. ซึ่งกว่า 50% ได้ซื้ออสังหาฯไทยประเภทคอนโดมิเนียมเพื่อลงทุน และอีก 40% ซื้อเพื่ออยู่เอง รวมถึงเงื่อนไขการซื้อ-ขาย ไม่ยุ่งยากเหมือนในจีนและมีข้อดีมากกว่า คือกำหนดให้มีสัดส่วนเงินดาวน์เพียง 10-15% ต่างจากจีนที่สูงถึง 35% และจีนมีภาษีการโอนอยู่ในอัตราที่สูงกว่าไทย 1- 2 เท่าตัว รวมถึงอสังหาฯไทยยังให้ผลตอบแทนสูงกว่า เช่น กรณีลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯและปล่อยเช่าระยะยาวจะสามารถคืนทุนได้ในระยะเวลา 219 เดือน เมื่อเทียบกับในปักกิ่ง ใช้เวลา 623 เดือน เซี่ยงไฮ้ 656 เดือน และกวางโจว 470 เดือน หรือคิดเป็นผลตอบแทนการลงทุนปล่อยเช่าจะได้ Yield 5-7%

ราคาที่สนใจซื้ออสังหาฯอยู่ที่ 1-2 ล้านหยวน หรือ 5-10 ล้านบาท ซึ่งอยู่ในช่วงราคาคอนโดระดับกลาง-บน 

2. ไทยเป็นศูนย์กลางการลงทุนในภูมิภาคอาเซียน

จากการเปิด AEC และการพัฒนาโครงการสาธารณูปโภคขนาดใหญ่ โดยเฉพาะรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายหลายเส้นทางที่ทำให้เกิดการเชื่อมต่อในระดับภูมิภาค ซึ่งด้วยจุดแข็งนี้เองทำให้ไทยเป็นประเทศในอาเซียนที่น่าจับตามองเป็นอันดับต้นๆของนักลงทุนต่างประเทศในอนาคตขึ้นเรื่อยๆ

3. เศรษฐกิจไทยดีขึ้น ตลาดอสังหาฯโตต่อเนื่อง

คาดการณ์ตัวเลขทางเศรษฐกิจของไทยปี 2561 ค่า GDP อาจโตถึง 4% จากการส่งออกและลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐที่เป็นปัจจัยสำคัญ ซึ่งส่งผลต่อตลาดอสังหาฯในไทยโดยในปี 2561 ซึ่งคาดว่าจะเติบโตประมาณ 6-8% จากที่ปีที่แล้วเติบโตเพียง 2-3% และด้วยค่า Capital Gain และ Rental Yield จากตลาดคอนโดในแต่ละแห่งของพื้นที่ในกรุงเทพฯก็พบว่ามีตัวเลขที่ค่อนข้างมาก ส่งเสริมต่อการลงทุนทั้งเก็งกำไรเพื่อขายต่อและปล่อยเช่า

4. ไทยเป็นเมืองน่าอยู่และน่าท่องเที่ยวที่สุด

คนจีนชอบมาเที่ยวเมืองไทยในทุกช่วงฤดูกาล ทั้งช่วงเทศกาลต่าง ๆ เช่น วันตรุษจีน วันชาติจีน รวมถึงไทยมีภูมิอากาศที่เหมาะที่จะอยู่อาศัยตลอดทั้งปี มีสถานที่ท่องเที่ยวที่น่าสนใจ มีอาหารการกินที่ถูกรสชาติ ข้าวของเครื่องใช้ที่ราคาย่อมเยา  ซึ่งผลสำรวจคะแนนนิยมจากแพลตฟอร์มด้านการท่องเที่ยวอันดับ 1 ของประเทศจีนปี 2017 ได้ชี้ชัดว่าประเทศไทยเป็นยอดฮิตอันดับ 1 ที่คนจีนสนใจและอยากมามากที่สุด และมีแนวโน้มมากขึ้นเรื่อย ๆ และจากที่ประเทศไทยมีคนเชื้อสายจีนและคนจีนค่อนข้างมากในสังคมอยู่แล้ว ทำให้รู้สึกอุ่นใจเมื่อเข้ามาอยู่อาศัยและใช้ชีวิตประจำวันในไทยเหมือนอยู่บ้านเกิดตัวเอง

ผลกระทบจีนบุกอสังหาฯไทย

ผลกระทบที่ชาวจีนนั้นแห่กันมาลงทุนและอยู่อาศัยในไทยนั้นอาจมีทั้งข้อดีและข้อเสียตามมาซึ่งสิ่งที่ได้รับผลกระทบแง่ดีที่สุดก็คือในเรื่องเศรษฐกิจของประเทศ ที่ทำให้เมืองและตลาดอสังหาฯ ในไทยเจริญเติบโตแบบก้าวกระโดด สร้างโอกาศให้แก่กลุ่มนักลงทุนและดีเวลลอปเปอร์ชาวไทย

แต่สำหรับข้อเสียก็คือปัญหาทางสังคม เพราะด้วยวัฒนธรรมและอุปนิสัยใจคอของชาวจีน มีความแตกต่างจากคนไทยซึ่งอาจส่งผลต่อการอยู่อาศัยหรือการใช้พื้นที่ร่วมกันอยู่บ้าง ซึ่งทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่กับตัวบุคคลเองด้วยและระยะหลังมานี้ก็เริ่มมีการวางตัวที่สากลยิ่งขึ้น

ทำเลคอนโดที่ชาวจีนสนใจลงทุนมากที่สุด

สัดส่วนความนิยมของชาวจีนในการลงทุนอสังหาฯในไทยก็คือ กรุงเทพฯ 29.3% เชียงใหม่ 21.8% ภูเก็ต 17.3% พัทยา 15.8% และเมืองอื่นๆ 15.8% ซึ่งเหตุผลที่กรุงเทพฯ มากที่สุดเพราะเป็นตลาดใหญ่ มีความมั่นคง และราคายังปรับเพิ่มสูงได้
สำหรับคอนโดในกรุงเทพฯ นักลงทุนจีนนิยมที่จะลงทุนในเขตใจกลางเมือง หรือไม่ไกลจากใจกลางเมืองนัก โดยจะต้องเดินทางได้สะดวกด้วยระบบรถไฟฟ้า 

โดยทำเลที่มีความน่าสนใจลงทุนมากที่สุดก็คือย่านสุขุมวิท ในช่วงทองหล่อ-เอกมัย , ราชเทวีและพระราม 9 ซึ่งภายหลังเริ่มขยายพื้นที่ออกไปยังถนนเพชรเกษมและจรัญสนิทวงศ์มากขึ้น 

ทาง Realist ได้รวบรวมคอนโด High Rise ราคาระดับกลาง ที่เปิดตัวมา ณ ปัจจุบันไม่เกิน 10 ปี ทั้ง 3 ย่าน ย่านละ 6 แห่ง มาให้เห็นราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรว่าตอนนี้ราคาเท่าไหร่กันแล้ว พร้อมคำนวณหา  Capital Gain และ Rental Yield ถึงความน่าลงทุนเก็งกำไรที่จะขายต่อหรือปล่อยเช่า

ย่านสุขุมวิท (ทองหล่อ-เอกมัย)

คอนโด High Rise ราคาระดับกลางของย่านสุขุมวิท (ทองหล่อ-เอกมัย) มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 157,430 บ./ตร.ม.

มี Average Capital Gain (ค่าเฉลี่ยอัตราส่วนต่างกำไร) อยู่ที่ 8.4%  เป็นการเปรียบเทียบกำไรที่ได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์กับราคาที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์มา เเละนำมาหาว่าถ้าหากซื้อมาในราคา 100 บาท จะขายได้กำไรกี่บาท โดยอ้างอิงจากการสำรวจ ‘ราคาขายเฉลี่ย’ ของโครงการนั้นๆ มาคิดคำนวณ

มี Average Gross Rental Yield (กำไรจากการปล่อยเช่าโดย ไม่หักค่าใช้จ่าย ) อยู่ที่ 4.3% ซึ่งอัตราเฉลี่ยของโครงการคอนโดที่น่าลงทุนอยู่ที่ 3-5% โดยอ้างอิงจากการสำรวจ ‘ราคาขายเฉลี่ย’ ของโครงการนั้นๆ มาคิดคำนวณ

ที่มาของราคา : hipflat.com

ย่านราชเทวี

คอนโด High Rise ราคาระดับกลางของย่านราชเทวี มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 187,201 บ./ตร.ม.

มี Average Capital Gain (ค่าเฉลี่ยอัตราส่วนต่างกำไร) อยู่ที่ 7.1%  เป็นการเปรียบเทียบกำไรที่ได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์กับราคาที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์มา เเละนำมาหาว่าถ้าหากซื้อมาในราคา 100 บาท จะขายได้กำไรกี่บาท โดยอ้างอิงจากการสำรวจ ‘ราคาขายเฉลี่ย’ ของโครงการนั้นๆ มาคิดคำนวณ

มี Average Gross Rental Yield (กำไรจากการปล่อยเช่าโดย ไม่หักค่าใช้จ่าย ) อยู่ที่ 4.2% ซึ่งอัตราเฉลี่ยของโครงการคอนโดที่น่าลงทุนอยู่ที่ 3-5% โดยอ้างอิงจากการสำรวจ ‘ราคาขายเฉลี่ย’ ของโครงการนั้นๆ มาคิดคำนวณ

ที่มาของราคา : hipflat.com

ย่านพระราม 9

คอนโด High Rise ราคาระดับกลางของย่านราชเทวี มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 124,078 บ./ตร.ม.

มี Average Capital Gain (ค่าเฉลี่ยอัตราส่วนต่างกำไร) อยู่ที่ 5.7%  เป็นการเปรียบเทียบกำไรที่ได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์กับราคาที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์มา เเละนำมาหาว่าถ้าหากซื้อมาในราคา 100 บาท จะขายได้กำไรกี่บาท โดยอ้างอิงจากการสำรวจ ‘ราคาขายเฉลี่ย’ ของโครงการนั้นๆ มาคิดคำนวณ

มี Average Gross Rental Yield (กำไรจากการปล่อยเช่าโดย ไม่หักค่าใช้จ่าย ) อยู่ที่ 4.4% ซึ่งอัตราเฉลี่ยของโครงการคอนโดที่น่าลงทุนอยู่ที่ 3-5% โดยอ้างอิงจากการสำรวจ ‘ราคาขายเฉลี่ย’ ของโครงการนั้นๆ มาคิดคำนวณ

ที่มาของราคา : hipflat.com

จะเห็นได้ว่าทั้ง 3 ย่านมีค่า Rentai Yield ที่ใกล้เคียงกันมากอยู่ที่ 4% ซึ่งเป็นเกณฑ์ตัวเลขที่ค่อนข้างน่าลงทุนสำหรับปล่อยเช่า ส่วนย่านสุขุมวิท (ทองหล่อ-เอกมัย)

มีค่า Capital Gain ที่สูงโดดเด่นที่สุด อยู่ที่ 8.7% แสดงให้เห็นว่าการซื้อคอนโดเพื่อลงทุนขายต่อหรือปล่อยเช่าให้ชาวต่างชาติในย่านนี้ยังคงมีความน่าสนใจอยู่ไม่น้อย รวมถึงกลุ่มผู้ซื้ออย่างชาวจีนอีกด้วย