BTS บางจาก ย่านใหม่สำหรับ EXPAT ?

กรุงเทพฯ เป็นเมืองเศรษฐกิจสำคัญที่มีการติดต่อทางธุรกิจทั้งในประเทศและต่างประเทศ ส่งผลให้กลุ่ม EXPAT จากประเทศต่างๆ เข้ามาทำงานและอยู่อาศัยในกรุงเทพฯ เป็นจำนวนมากกว่า 340,000 คน ซึ่งได้กระจายตัวอยู่ตามทำเลต่างๆ 

หนึ่งในทำเลยอดฮิตที่เหล่า EXPAT ไปอยู่อาศัยกันมากคงหนีไม่พ้นพื้นที่ที่มีศักยภาพ ที่มีปัจจัยในด้านการเดินทางที่สะดวกสบาย ใกล้แหล่งงานสำคัญของกรุงเทพฯ และมีสิ่งอำนวยความสะดวกอยู่ครบครัน

ทำเลใจกลางเมืองอย่างเช่น สุขุมวิทตอนต้นจึงเป็นตัวเลือกลำดับต้นๆ และได้กลายเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยของ EXPAT ที่มากที่สุดในกรุงเทพฯ ด้วยเหตุผลนี้เอง

แต่เมื่อราคาที่ดินสูงขึ้นส่งผลให้ค่าเช่าห้องพักปรับตัวสูงขึ้นตามไปด้วย โดยเฉพาะคอนโดใจกลางเมือง ที่มีมูลค่าในการขายและปล่อยเช่าที่สูง ทำให้กลุ่ม EXPAT พยายามหาทำเลที่มีศักยภาพใกล้เคียงกัน และมีราคาที่เหมาะสม

ซึ่งหนึ่งในทำเลนั้นก็คือทำเลตั้งแต่ช่วงสุขุมวิทตอนปลายช่วงอ่อนนุชถึงบางนา รวมถึงบริเวณ BTS บางจาก อีกด้วย

 

อาชีพของกลุ่ม EXPAT ในกรุงเทพฯ

ด้านอาชีพของ EXPAT นั้น พบว่าส่วนใหญ่กว่า 23% ทำอาชีพที่เกี่ยวข้องกับการศึกษา เช่น ครูสอนภาษาต่างประเทศ ตามโรงเรียนนานาชาติ โรงเรียนสอนพิเศษ หรือมหาวิทยาลัยต่างๆ เป็นต้น โดยที่รองลงมาคือค้าปลีก-ค้าส่ง โรงแรมและร้านอาหาร ด้านธุรกิจ การขนส่งและเที่ยว และอื่นๆ ตามลำดับ 

ซึ่งกลุ่ม EXPAT นั้นมักมีรายได้ปานกลางถึงสูง และมีกำลังซื้อและเช่าห้องพักในทำเลใจกลางเมืองอย่างบริเวณสุขุมวิทได้สบายๆ รวมไปถึงมีสวัสดิการที่ดีในการมาอาศัยอยู่ที่ต่างประเทศ ทั้งเรื่องของค่าที่อยู่อาศัย ค่าการเดินทาง เป็นต้น

ซึ่งกลุ่มที่อาศัยอยู่ในกรุงเทพฯ ชั้นในมีถึง 38,000 คน ที่อยู่ในพื้นที่เขต 3 ที่ประกอบด้วยเขต คลองเตย บางนา ประเวศ วัฒนา สวนหลวง และพระโขนง ซึ่งเป็นพื้นที่ต่อเนื่องตั้งแต่สุขุมวิทตอนต้น โดยเป็นทำเลที่เป็นกลุ่ม EXPAT ที่มีรายได้สูง เพราะอยู่บริเวณใจกลางเมือง (จากข้อมูลของ สำนักงานจัดหางานกรุงเทพฯ)

 

ทำเลกระจุกตัวของ Expat และ การขยับขยาย ในพื้นที่กรุงเทพฯ

ที่มา : AREA

จากข้อมูลโดย ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) ได้สำรวจโครงการอาคารชุดที่สร้างเสร็จในช่วง 6-36 เดือน บริเวณตามแนวรถไฟฟ้าในเขตกรุงเทพมหานคร พบว่าพื้นที่บริเวณถนนสุขุมวิท 2 ฝั่งถนนตั้งแต่ซอย 1-71 มีชาวต่างชาติเข้าอยู่อาศัยในสัดส่วนสูงสุดถึง 42% หรือเกือบครึ่งหนึ่ง นับจำนวนได้ราว 3,513 หน่วย 

รองลงมาก็คือย่านรัชดาภิเษก-ลาดพร้าว และย่านสุขุมวิทซอย 77-บางนา มีชาวต่างชาติเข้าอยู่อาศัยถึงราว 25% เพราะเป็นทำเลแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่เชื่อมไป CBD อย่างสีลม สาทร อโศกและพระราม 9 ได้อย่างสะดวก 

ซึ่งทั้ง 2 ทำเลนี้เป็นพื้นที่ทางเลือกให้กับกลุ่ม EXPAT ที่ต้องการเช่าห้องที่ราคาไม่สูงมากเหมือนกับบริเวณสุขุมวิทตอนต้น หากท่านผู้อ่านเริ่มสงสัยแล้วว่า ทำไม EXPAT ถึงเริ่มขยายพื้นที่อยู่อาศัยมากขึ้น ซึ่งมีเหตุผลหลักๆ ประกอบอยู่ 3 เรื่องด้วยกัน ดังนี้ครับ

 

1) เปรียบเทียบราคาประเมินที่ดิน สุขุมวิทตอนต้น-ตอนปลาย

ที่มา : กรมธนารักษ์

จากราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ ช่วงสุขุมวิทตอนต้น-ตอนปลาย ปี พ.ศ.  2559-2562 ซึ่งอ้างอิงจากราคาที่ดินติดถนน พบว่าราคาในช่วงสุขมวิทตอนต้นมีราคาสูงกว่าช่วงสุขุมวิทตอนปลาย เริ่มตั้งแต่ย่านอโศกมีราคาสูงสุดที่ 500,000 บ./ตร.ม. ไล่ลงมาเรื่อยๆ จนถึงพื้นที่สุขุมวิทตอนปลายอย่าง ย่านบางจากมีราคาอยู่ที่ 120,000 – 170,000 บ./ตร.ม. ราคาที่ดินเป็นเครื่องชี้วัดได้อย่างชัดเจนอย่างหนึ่งว่า ตั้งแต่เริ่มต้นทำโครงการคอนโดมิเนี่ยมเพื่อการขาย จะมีจุดคุ้มทุนอยู่ที่เท่าไหร่ ก็จำเป็นที่จะต้องดูราคาที่ดินเป็นอย่างแรก ซึ่งแน่นอนว่า ราคาขายจริงของราคาที่ดินนั้น จะสูงกว่าราคาประเมินแน่นอน และในส่วนถัดไปจะเป็นเหตุผลต่อว่า ราคาขายเฉลี่ยและค่าเช่าเฉลี่ยของคอนโดแต่ละย่านตลอดถนนสุขุมวิทเป็นอย่างไรครับ

 

2) ราคาขายเฉลี่ยคอนโด สุขุมวิทตอนต้น-ตอนปลาย

ที่มา : บริษัท กรุงเทพฯ ซิตี้สมาร์ท

3) ค่าเช่าเฉลี่ยคอนโด สุขุมวิทตอนต้น – ตอนปลาย

ที่มา : บริษัท กรุงเทพฯ ซิตี้สมาร์ท

จากราคาประเมินที่ดิน ซึ่งมีผลอย่างมากที่จะทำให้ราคาขายเฉลี่ยคอนโดแตกต่างกันในแต่ละทำเล หากลองดูราคาคอนโดในช่วงสุขุมวิทตอนต้น-ตอนกลาง โดยย่านพร้อมพงษ์มีราคาสูงสุดคือ 280,000 บ./ตร.ม. มาจนถึงเอกมัยมีราคาเฉลี่ยในย่านอยู่ที่ 182,000 บ./ตร.ม.   

ส่วนคอนโดย่านบางจากมีราคาขายถูกที่สุดอยู่ที่ 110,000 บ./ตร.ม. ซึ่งมีราคาถูกกว่าย่านช่วงสุขุมวิทตอนต้น-กลาง เกือบเท่าตัว หากมองตัวเลขในลักษณะนี้แล้ว กลุ่มนักลงทุนหรือกลุ่มผู้ซื้อเพื่อการอยู่อาศัย อาจจะต้องมานั่งพิจารณาดูว่า ทำเลไหนที่จะเหมาะสมต่อกำลังทรัพย์ที่จะซื้อได้ เพราะยิ่งราคาคอนโดแพง นักลงทุนก็ยิ่งต้องตั้งราคาขายหรือปล่อยเช่าแพงตามไปด้วย ซึ่งในแต่ละทำเลก็จะมีลักษณะไลฟ์สไตล์ที่ไม่เหมือนกัน ขึ้นอยู่กับความชอบในการอยู่อาศัยหรือลงทุนในทำเลนั้นๆ

หากกลุ่มนักลงทุนที่เน้นการปล่อยเช่าเป็นหลัก ที่มีทรัพย์สินอยู่ในย่านสุขุมวิทตอนต้นถึงตอนกลาง สามารถที่จะหาผู้เช่า Expat ได้ไม่ยาก เพราะเป็นทำเลยอดฮิตอยู่แล้ว แต่ในปัจจุบันเองนั้น ทางเลือกของกลุ่ม EXPAT มีมากขึ้น ซึ่งเมื่อเปรียบเทียบ ค่าเช่าเฉลี่ยคอนโดช่วงอโศก – เอกมัย มีค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ระหว่าง 700 – 900 บ./ตร.ม./ด. โดยประมาณ 

เปรียบเทียบกับค่าเช่า ส่วนต่อจากสุขุมวิทตอนกลาง อย่างย่านพระโขนง ถึง บางจาก มีราคาค่าเช่าอยู่ระหว่าง 380 – 650 บ./ตร.ม./ด. ซึ่งมีราคาถูกกว่าเกือบๆ เท่าตัวเมื่อเทียบกับกรุงเทพชั้นในแล้ว แน่นอนว่าเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่ดี สำหรับกล่ม EXPAT ผู้มองหาห้องเช่าที่ราคาไม่สูงมาก รวมถึงนักลงทุนที่ต้องการปล่อยเช่ากลุ่มใหม่ๆ ที่เริ่มจากการซื้อห้องในราคาที่ถูกกว่าในเมือง และการเดินทางที่สะดวกสบายไม่แพ้กัน ตลอดเส้นทางรถไฟฟ้า BTS อีกด้วย

 

บางจาก ย่านอยู่อาศัยใหม่ของ EXPAT ในอนาคต

ผลพวงจากสถานการณ์ที่ EXPAT เริ่มขยายขอบเขตเพื่อหาที่อยู่อาศัยจากใจกลางเมืองบริเวณสุขุมวิทตอนต้น มายังช่วงสุขุมวิทตอนปลายบริเวณอ่อนนุช บางจาก ถึงบางนามากขึ้น ทำให้ทำเลรอบ BTS บางจาก เป็นอีกหนึ่งจุดที่น่าสนใจของย่านที่อยู่อาศัยของเหล่า EXPAT ในอนาคต

ย่าน BTS บางจากนับเป็นย่านอยู่อาศัยที่มีศักยภาพในการเดินทาง สามารถเข้าสู่ใจกลางเมืองได้ 3 เส้นทาง นั่นคือ BTS, ถนนสุขุมวิท และทางพิเศษเฉลิมมหานคร

รวมถึงมีสิ่งอำนวยความสะดวกอยู่หลายแห่ง โดยมีตลาดบางจากที่เป็นศูนย์รวมการจับจ่ายใช้สอยของคนในพื้นที่ รวมถึงไม่ไกลกันก็มี TESCO LOTUS ที่อยู่ใกล้กับ BTS อ่อนนุชที่เป็น Supermarket ที่ใกล้ที่สุดอีกด้วย นอกจากนี้ในพื้นที่ยังมีสถานศึกษา 3 แห่งอย่าง โรงเรียนสยามสามไตร, วิทยาลัยเทคโนฯ และ โรงเรียนนานาชาติอย่าง WELLS INTERNATIONAL SCHOOL 

มีอาคารสำนักงานขนาดใหญ่อย่าง DKSH HEAD OFFICE 2 อาคาร, M TOWER ที่เป็นอาคารสำนักงานแห่งใหม่ที่เพิ่งสร้างเสร็จมาเมื่อไม่กี่ปีนี้ รวมถึงโครงการในอนาคตอย่างสำนักงานใหญ่เจียไต๋ที่กำลังอยู่ในระหว่างก่อสร้าง นั่นแสดงถึงความเจริญที่กำลังจะขยายมาสู่พื้นที่แห่งนี้ ที่มาเพิ่มบทบาทของแหล่งงานรอบสถานีรถไฟฟ้าแห่งใหม่

 

คอนโดรอบสถานีบางจาก

ราคาเฉลี่ยของคอนโดทั้งหมดรอบสถานีบางจากมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 110,200 บ./ตร.ม.

ซึ่งคอนโดใหม่ที่เพิ่งเปิดตัวในช่วง 1-2 ปีนี้ เป็นคอนโดประเภท High Rise ทั้งหมดและเป็นของ Developer รายใหญ่ทั้ง 3 เจ้า นั่นคือ

THE LINE สุขุมวิท 101 (SANSIRI) ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 167,000 บ./ตร.ม.

IDEO สุขุมวิท 93 (ANANDA) ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 155,800 บ./ตร.ม.

และล่าสุด LIFE สุขุมวิท 62 (AP) ที่เพิ่งเปิดตัวในปีนี้ มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 120,000 บ./ตร.ม. 

โดยราคาเฉลี่ยของคอนโด High Rise ทั้ง 3 โครงการอยู่ 147,600 บ./ตร.ม.

ส่วนคอนโดตัวเก่าซึ่งส่วนใหญ่ Sold Out ไปหมดแล้ว จะเป็นคอนโดประเภท Low Rise มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 82,100 บ./ตร.ม.

 

CAPITAL GAIN & RENTAl YIELD

จากการคำนวณค่าเฉลี่ย CAPITAL GAIN (อัตราส่วนต่างกำไร จากการขายต่อ) ของคอนโดในย่านนี้ พบว่าอยู่ที่ 5.0 % ต่อปี

ส่วน GROSS RENTAL YIELD (กำไรจากการปล่อยเช่าโดย ไม่หักค่าใช้จ่าย) พบว่าสูงถึง 6.0 % ต่อปี

ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่คุ้มค่าในการลงทุนสำหรับย่านนี้เพราะด้วยศักยภาพของทำเลที่เดินทางเข้าเมืองสะดวกทั้งจาก BTS ทางพิเศษเฉลิมมหานครและถนนสุขุมวิท รวมถึงความเจริญที่ขยายตัวมาจากช่วงสุขุมวิทตอนต้น

จากตัวเลขแสดงให้เห็นว่าคอนโดบริเวณรอบสถานีบางจากมีแนวโน้มในการลงทุนที่ดูคุ้มค่า โดยเฉพาะการปล่อยเช่าที่มีตัวเลขที่สูงกว่าการซื้อเพื่อขายต่อ 

แต่จะพบว่าคอนโดใหม่นั้นเป็นแบบ High Rise ทั้งหมด ซึ่งมักจะมี CAPITAL GAIN ที่สูงกว่าแบบ Low Rise การขายต่อจึงดูมีแนวโน้มที่ดีกว่าการปล่อยเช่า

แต่ด้วยกลุ่ม EXPAT ที่มีกำลังในการเช่าสูงนั้น การปล่อยเช่าก็ยังถือว่าเป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจอยู่

 

คอนโดใหม่ล่าสุด สถานีบางจาก

LIFE สุขุมวิท 62

fact

ชื่อโครงการ : Life Sukhumvit 62 (ไลฟ์ สุขุมวิท 62)

เจ้าของโครงการ : AP Thailand

ที่ตั้ง : ถนนสุขุมวิท 62 แขวงบางจาก เขตพระโขนง กทม.

เนื้อที่ : 2-2-67.2 ไร่

จำนวนตึก : 1 อาคาร

จำนวนชั้น : 24 ชั้น

จำนวนยูนิต : ห้องพักอาศัย 438 ยูนิตร้านค้า 1 ยูนิต

ลักษณะห้อง :

สตูดิโอ 25 ตร.ม.     
1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ 30-39 ตร.ม. 
2 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ 45 ตร.ม. 
2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ 50-68 ตร.ม. 

ที่จอดรถทั้งหมด : 176 คัน ไม่รวมจอดซ้อนคัน

จำนวนลิฟต์ : ลิฟต์โดยสาร 3 ตัว, ลิฟต์บริการ 1 ตัว

สิ่งอำนวยความสะดวก :

– โถงต้อนรับ
– Co-Working Space
– ห้องจดหมาย
– สระว่ายน้ำ
– ห้องอเนกประสงค์
– ห้องซาวน่า
– ฟิตเนส
– สวนพักผ่อน
– สำนักงานนิติบุคคล
– Access Card Control
– CCTV
– ระบบรักษาความปลอดภัยตลอด 24 ชม

ราคา : เริ่มต้น 3.7-4.7 ล.บ.

ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตร : 120,000 บ./ตร.ม.

ก่อสร้างแล้วเสร็จ ประมาณปลายปี 2562

 

ทำเลเดินทางสะดวก ใกล้ bts และจุดขึ้นลงทางด่วน

Life สุขุมวิท 62 คอนโดใหม่ บนทำเลศักยภาพ ติดถนนสุขุมวิท 62 ใกล้กับถนนสุขุมวิท ในระยะเดินได้สบายๆ เพียง 200 เมตร จาก BTS บางจาก

และ 500 เมตร หรือขับรถเพียง 2 นาที ถึงจุดขึ้น-ลงทางพิเศษเฉลิมมหานคร ทำให้การเดินทางเข้า-ออกเมืองเป็นไปได้สะดวกและหลายทางเลือกมากขึ้น

มาพร้อมการอยู่อาศัยที่มีความ Private ที่มากขึ้น เพียง 438 ยูนิต รวมถึง Facilities ที่จัดเต็มทั้งโครงการที่ครบทุกฟังก์ชั่น การพักผ่อน และใกล้ชิดธรรมชาติมากกว่าที่เคย

 

FACILITIES จัดเต็มทั้งโครงการ พื้นที่พักผ่อนหลากหลาย

Discovery on Ground ตัวโครงการดีไซน์มาให้การอยู่อาศัยกลมกลืนกับธรรมชาติน่าค้นหาในทุกๆ พื้นที่ ต้อนรับทุกคนด้วย Lobby ที่ไม่เพียงเน้นความหรูหราแต่ยังสร้างมุมมองใหม่ให้สามารถใกล้ชิดธรรมชาติ พร้อมกับ ULTRA Exploratorium  พื้นที่สูง  6 เมตร ที่เพิ่ม Vertical Garden ให้คุณได้ใกล้ชิดธรรมชาติ 

สัมผัสการทำงานในรูปแบบการพักผ่อนในบรรยากาศที่เงียบสงบ พร้อม Co-Socialize Space พื้นที่ Co-working Space ที่ตอบโจทย์ทุกการทำงานในอย่างหลากหลาย รวมไปถึง Private Entertainment Zone โซนพักผ่อน Multi-Function พร้อมรองรับทุกไลฟ์สไตล์ที่เป็นคุณ

“Space Tavern” Sky Lounge ที่ถูกออกแบบอย่างพิถีพิถัน ด้วยพื้นที่ Multi-Function บนชั้น 23 กับพร้อมระบบ Automation ครบวงจรควบคุมด้วยระบบ Smart Control ตอบสนองการใช้ชีวิต ให้คุณปรับพื้นที่ได้อย่างที่ต้องการ ไม่ว่าจะเป็น Theater Lounge  

หรือจะเป็น Co-Meeting Room  ที่ออกแบบมาพิเศษเพื่อการพักผ่อนแบบไม่สิ้นสุดพร้อมสัมผัสมุมมองใหม่ๆ ด้วยการชมวิว  360 องศาบน Sky Bench  เพิ่มแรงบันดาลใจ และไอเดียสร้างสรรค์ไม่รู้จบ

Fitness ที่สามารถออกกำลังกายได้มากกว่า ด้วยอุปกรณ์การออกกำลังกายที่หลากหลายประหนึ่งยก Gym มาไว้ที่นี่ ทั้ง Rope Exercise, Muscles Zone, Burning Zone, Running Machine

รวมไปถึง Sound Speaker and Cabinet Function ที่คุณสามารถออกกำลังกายอย่างเป็นส่วนตัวเหมือนใน Fitness ชั้นนำเลยทีเดียว

Discover พื้นที่สีเขียว น่าค้นหา และให้ชีวิตได้ผ่อนคลายยิ่งขึ้น เพิ่มความร่มรื่นด้วยสวนส่วนกลางบนชั้น 5 ขนาด 430 ตร.ม. พื้นที่สีเขียวขนาดใหญ่ใจกลางเมือง กับ สวนที่ประดับด้วยไม้ยืนต้นและไม้ประดับนานาพันธุ์ 

มีส่วน Sunken Lounge  ออกแบบเชื่อมต่อกับที่พักอาศัยแต่แยกความเป็นส่วนตัวอย่างชัดเจน เปิดรับวิวได้รอบด้านช่วยให้วันพักผ่อนของคุณเป็นวันที่ผ่อนคลายพิเศษมากกว่าที่เคย

 

ห้องพักเป็นสัดส่วน เน้นการใช้งานจริง

NEW Flexible Function Unit ในห้อง TYPE ONE BEDROOM PLUS 38 Sq.m แบ่งสรรพื้นที่ให้เป็นสัดส่วนมากยิ่งขึ้น ให้ทุกพื้นที่สามารถใช้งานได้จริง 

พร้อมปรับเปลี่ยนรูปแบบให้ลงตัวตามการใช้งานกับพื้นที่ห้องนั่งเล่นแบบส่วนตัวและลักษณะ Layout ที่ถูกแบ่งสัดส่วนสำหรับรองรับการใช้งานที่หลากหลาย

 

PROMOTION

LIFE SUKHUMVIT 62
พบกันวันที่ 4-5 สิงหาคม 2561 นี้
ที่ Sales Gallery Life Sukhumvit 62
Private Luxury Condominium บนทำเลบางจาก ในราคาที่คุณจับต้องได้
ใกล้ BTS บางจาก ในระยะเดินเพียง 200 เมตร
ใกล้จุดขึ้นลงทางด่วนเฉลิมมหานครในระยะขับรถเพียง 2 นาที
ให้ความเป็นส่วนตัวด้วยส่วนกลางหรูหรามีระดับเหนือใคร สัมผัสวิวเมืองย่านบางจากได้อย่างจุใจ
Resale ยูนิตดี คัดเฉพาะ Hot Layout ราคาดีที่สุดจาก BC 
จองในงานยังได้โปรโมชั่นพิเศษ Package Tour Italy French Riviera
เริ่มต้น 3.17 ล้านบาท*
ลงทะเบียนรับสิทธิพิเศษก่อนใครได้ที่ คลิก