ผังเมืองกรุงเทพฯ กำลังจะเปลี่ยนแล้วมาดูกัน !!!


ผังเมืองใหม่
กรุงเทพมหานครกำลังจะมีกฏหมายผังเมืองรวมใหม่ให้ใช้กัน จะมีอะไรเปลี่ยนแปลงบ้าง เพราะเมื่อเอาแผนที่ของผังเมืองรวมปัจจุบัน 2556 มากางข้างๆ กันกับผังเมืองรวมฉบับใหม่ 2563(ร่าง) เราก็จะเห็นข้อแตกต่างได้จากสายตาทันทีว่ามีหลายพื้นที่ในกรุงเทพฯที่สีเปลี่ยนไป การใช้งานพื้นที่บางแห่งเปลี่ยนไป
  • โดยสามารถดูภาพประกอบด้านล่าง ซึ่งหากมองเป็นพื้นที่ใหญ่ๆ แล้วจะประกอบไปด้วย 7 พื้นที่ด้วยกัน โดยข้อสังเกตมีดังนี้
  • 1. พื้นที่พระนคร จากเดิมที่เป็นพื้นที่สีชมพู ถูกเปลี่ยนเป็นพื้นที่สีน้ำเงินและแดง
  • 2. พื้นที่สวนหลวง จากเดิมที่เป็นพื้นที่สีเหลือง และกำลังจะถูกเปลี่ยนเป็นพื้นที่สีส้ม
  • 3. พื้นที่ลาดพร้าว วังทองหลาง เดินเป็นพื้นที่สีเหลือง กำลังจะถกเปลี่ยนเป็นพื้นที่สีส้ม
  • 4. พื้นที่พระราม 2 จะมีพื้นที่สีส้มเพิ่มมากขึ้น
  • 5. พื้นที่คลองสามวา จากพื้นที่สีเขียวทแยง จะเปลี่ยนเป็นพื้นที่สีเขียว
  • 6. พื้นที่บริเวณ 5 แยกลาดพร้าว จะเริ่มเปลี่ยนเป็นสีน้ำตาลมากขึ้น
  • 7. พื้นที่ตลิ่งชันและบางแค จากพื้นที่สีเขียวทแยง จะเปลี่ยนเป็นพื้นที่สีเหลือง
จากลักษณะตัวอย่างบริเวณข้างต้น ยังมีอีกหลายพื้นที่เล็กๆ มีการเปลี่ยนแปลง โดยบทความนี้จะวิเคราะห์กันต่อว่า นอกจากสีเปลี่ยนแล้วมีอะไรเกิดขึ้นบ้าง ไปดูต่อในบทความนี้กันค่ะ
 

Click !!! ดาวน์โหลดเอกสาร ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4)



ผังสีเปลี่ยนแต่การใช้ประโยชน์พื้นที่เหมือนเดิมรึเปล่า?

ขอเกริ่นก่อนเพื่อให้คนอ่านที่ยังไม่เคยดูผังเมืองมาก่อนให้เข้าใจง่ายๆ ว่าผังเมืองรวมมีสิ่งที่เราต้องดูหลักๆ คือ

  1. 1. สี – สีต่างๆ ที่เห็นบนผังเมืองรวม คือ การแบ่งโซนการใช้ประโยชน์ที่ดิน ที่คิดมาแล้ว และทุกๆ สีก็มีการกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน เช่น สีเหลือง เพื่อการทำที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย หรือ สีเขียวเพื่อทำเป็นที่ดินการเกษตร เป็นต้น
  2. 2. ชื่อ – ชื่อที่เห็นบนผังอย่าง ย.1, พ.8, ก.2 ฯลฯ คือ การกำหนดขอบเขตของพื้นที่ในกรุงเทพฯ ซ้ำลงไปบนสีต่างๆ อีกที โดยที่จะมีลูกศรเล็กๆ ที่ลากออกจากชื่อไปจรดขอบเขตต่างๆ บนแผนที่เพื่อเป็นการตั้งชื่อให้กัยพื้นที่ต่างๆ ซึ่งใช้ในการอ้างอิงกับเอกสารกฎหมายผังเมืองและตารางแนบท้าย
  3. 3. FAR – Floor Area Ratio คือค่าที่เอาไว้คำนวณพื้นที่ใช้สอยอาคาร ที่สามารถสร้างได้ ซึ่งหากค่า FAR มีตัวเลขสูง ก็แสดงว่าสร้างได้ใหญ่กว่า ที่ดินในแปลงที่มี FAR น้อย ซึ่งค่า FAR นี้จะอยู่ที่ตารางท้ายผังเมืองรวม โดยต้องเชื่อมโยงกับ “ชื่อ” ของแต่ละพื้นที่
  • ทั้ง 3 อย่างข้างต้นถ้าคุณเข้าใจคุณก็สามารถประเมินศักยภาพของที่ดินแต่ละแปลงได้แบบไวๆ ในแง่ของที่ดินนั้นสร้างอะไรได้บ้าง ขนาดใหญ่หรือเล็กกว่ากัน และอะไรบ้างที่ห้ามสร้าง เป็นต้น
  • กลับมากางดูผังเมืองรวม 2556 เทียบกับใหม่ 2563 แล้วพิจารณา 3 สิ่ง สี, ชื่อ และ FAR เปรียบเทียบกันอีกที สีเปลี่ยน แสดงว่าประโยชน์การใช้ที่ดินเปลี่ยนสินะ ลองมาดูในแต่ละกรณีดีกว่า

กรณีที่ 1.1 ประโยชน์การใช้สอยเดิม FAR เดิม


ยกตัวอย่างที่บริเวณ ลาดพร้าว-โชคชัย4 เราจะเห็นได้ว่าแม้ที่ดินในบริเวณชื่อ ย.7-10 จะเปลี่ยนเป็นชื่อ ย.9-16 ในผังใหม่ 2563 แต่สีส้มก็ยังเป็นสีส้มเหมือนเดิม และค่า FAR ก็ยังเท่ากับ 5 เหมือนเดิม ดังนั้นในร่างผังเมืองรวมใหม่ 2563 นี้ก็มีกรณีที่แม้ว่าที่ดินจะเปลี่ยนชื่อไปก็จริง แต่สีกับค่า FAR ก็ยังเหมือนเดิม และ สร้างอาคารได้เท่าเดิมอยู่ดี

กรณีที่ 1.2 ประโยชน์การใช้สอยเดิม FAR เปลี่ยน


ที่ดินบริเวณ ลาดพร้าว-รามคำแหง ในผังปัจจุบัน 2556 อยู่ในชื่อ ย.6-20 จะถูกเปลี่ยนเป็น ย.9-21 (ฉบับร่าง) แต่ก็ยังเป็นสีส้มเหมือนเดิม ดูเผินๆ แล้วเหมือนไม่มีอะไรเกิดขึ้น แต่ที่จริงแล้วค่า FAR กลับเปลี่ยนจาก 4.5 เป็น 5 ดังนั้นในผังเมืองใหม่ 2563 ก็มีกรณีที่ สี หรือประโยชน์การใช้สอยที่ดิน เหมือนเดิม แต่สามารถสร้างพื้นที่ได้ใหญ่ขึ้น ซึ่งน่าจะส่งผลดีต่อผู้ประกอบการที่กำลังวางแผนจะสร้างในอนาคต

กรณีที่ 2.1 ประโยชน์การใช้สอยเปลี่ยน FAR คงเดิม


สำหรับ Prime Area อย่าง พระราม 4-อโศก เดิมก็ถือว่าเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพมากๆ เพราะเดิมเป็นพื้นที่สีน้ำตาล ที่สามารถสร้างโครงการขนาดใหญ่ได้อยู่แล้ว แต่จะเน้นเป็นที่อยู่อาศัยเสียมากกว่า โดยผังเมืองใหม่นี้กำลังจะเปลี่ยนเป็น พ.7-6 หรือก็คือกำลังจะกลายมาเป็นพื้นที่สีแดง ที่เหมาะแก่การทำโครงการเชิงพาณิชย์ ซึ่งมีโอกาสที่จะทำให้พื้นที่คึกคักขึ้น แต่อย่างไรก็ตาม ที่ดินบริเวณนี้ก็มีค่า FAR 8 เท่าเดิม ไม่ได้เปลี่ยนแปลงอะไร ดังนั้นแล้วขนาดของตัวโครงการในพื้นที่จะใกล้เคียงของเดิม

กรณีที่ 2.2 ประโยชน์การใช้สอยเปลี่ยน FAR เปลี่ยน


อีกบริเวณที่น่าสนใจคือ พระราม 9-เพชรบุรี ที่ดินในบริเวณ ย.7-13 กำลังจะเปลี่ยนชื่อเป็น ย.13-18 ผังใหม่ เดิมสีเหลืองจะเปลี่ยนเป็นสีส้ม แสดงว่าจากที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง กำลังกลายมาเป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง นอกจากนี้ค่า FAR จากเดิมที่เคยมีค่าเท่ากับ 5 เปลี่ยนเป็น 7 เพิ่มขึ้น ดังนั้นแน่นอนว่าที่ดินบริเวณนี้จะสามารถสร้างอาคารได้ขนาดใหญ่ขึ้น ถึงกับยกนิ้วให้เลยถ้าเจอที่ดินกรณีแบบนี้ในผังเมืองใหม่
 

เงื่อนไขท้ายตารางการใช้ประโยชน์ที่ดินใหม่ สำหรับโครงการที่ต้องสร้างในกรณีพิเศษ

อีกสิ่งหนึ่งที่เรายังต้องดูประกอบ คือ เงื่อนไขท้ายตารางการใช้ประโยชน์ที่ดิน สำหรับโครงการที่ต้องสร้างในกรณีพิเศษ มีการเปลี่ยนแปลงบางส่วน ซึ่งเงื่อนไขท้ายตารางปัจจุบันจะพูดถึง ความกว้างถนนเท่านั้น หรือต้องอยู่ใกล้รถไฟฟ้าในระยะไม่เกิน 500 เมตร เป็นต้น แต่สำหรับโครงการที่ต้องการสร้างด้วยกรณีพิเศษ สำหรับเงื่อนไขท้ายตารางแบบใหม่ จะมีการปรับเปลี่ยนเรื่องของระยะห่างจากใกล้รถไฟฟ้าสถานี Interchange ไม่เกิน 800 เมตร และระยะห่างจากท่าเรือไม่เกิน 250 เมตร เป็นต้น ซึ่งข้อกำหนดนี้ต้องดูประกอบว่า โครงการประเภทไหนและพื้นที่ของอาคารเท่าไหร่ จะถูกกำหนดว่าสร้างได้หรือไม่ได้ตามเงื่อนไขที่อยู่ท้ายตารางการใช้ประโยชน์ที่ดินด้วย
   

ดูตัวอย่าง จากพื้นที่จริงกันเลยดีกว่า !!!


นอกจาก สี ชื่อ และ FAR ที่เราต้องดูเบื้องต้นแล้วเรายังต้องดูด้วยว่าประเภทของอาคารที่ต้องการจะสร้างในพื้นที่ดินนั้นๆ จะสามารถสร้างได้หรือไม่? เพราะกฏหมายผังเมืองยังครอบคลุมไปถึงการกำหนดขนาดของอาคารประเภทต่างๆ และในแต่ละพื้นที่ ยังมีเงื่อนไขที่กำหนดแตกต่างกันอีกด้วย
โดยขอ ยกตัวอย่างเป็นพื้นที่ อ่อนนุช – พัฒนาการ ซึ่งกำลังจะมีการเปลี่ยนแปลงจากพื้นที่สีเหลือง เป็นพื้นที่สีส้มและเปลี่ยนชื่อจาก ย4-33 เป็น ย7-26 รวมทั้ง FAR ในพื้นที่นี้ก็เปลี่ยนเพิ่มขึ้นจาก 3 เป็น 4 กล่าวคือสามารถที่จะสร้างอาคารได้ใหญ่ขึ้นนั่นเอง แต่สิ่งที่เราจะต้องคำนึงถึงคือ เงื่อนไขในการทำโครงการแต่ละประเภทในพื้นที่นี้ ต้องไปดูที่ตารางสรุป ข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน และเงื่อนไขท้ายตารางใหม่สำหรับโครงการที่ต้องสร้างในกรณีพิเศษ
สำหรับในส่วนต่อไปเราจะนำเสนอตัวอย่าง การพัฒนาโครงการในพื้นที่อ่อนนุช – พัฒนาการ ประเภทที่ต้องดูเงื่อนไขท้ายตารางให้ดูกันค่ะ โดยสมมุติว่าถ้าแยกเป็นประเภทโครงการแล้วจะโดนเงื่อนไขลักษณะไหนบ้าง

 

เปรียบเทียบเงื่อนไขเก่าและใหม่กับ 4 ตัวอย่างประเภทโครงการ!!!

ผังเมืองใหม่ โครงการประเภทคอนโดมิเนี่ยม สำหรับพื้นที่บริเวณ อ่อนนุช-พัฒนาการ ถ้าจะสร้างคอนโดขนาด 2,000-10,000 ตร.ม. ในผังเมืองปัจจุบัน 2556 ถ้าจะสร้างต้องอยู่ในเงื่อนไขที่ดินติดเขตทางไม่ต่ำกว่า 10 เมตร หรืออยู่ในรัศมีระยะ 500 เมตรจากรถไฟฟ้า BTS หรือ MRT แต่สำหรับในร่างผังเมืองใหม่ 2563 จะสามารถสร้างได้เลยโดยไม่ต้องมีเงื่อนไขแล้ว รอดูได้เลยครับว่าบริเวณนี้จะต้องมีคอนโดขนาดเล็กไปจนถึงขณะกลางตามซอยต่างๆ ผุดขึ้นมาให้เห็นแน่นอน
ผังเมืองใหม่ โครงการประเภทศูนย์การค้า สำหรับการสร้างห้างสรรพสินค้าที่มีพื้นที่มากกว่า 5,000 ตร.ม. ในบริเวณ อ่อนนุช-พัฒนาการ ในผังเมืองปัจจุบัน 2556 นั้นจะไม่อนุญาตให้สร้างได้เลยไม่ว่ากรณีใดๆ แต่ในร่างผังเมืองใหม่ 2563 จะสามารถสร้างได้โดยอยู่ภายใต้เงื่อนไขใหม่ ได้ถึง 4 กรณีด้วยกัน คือ 1. ต้องอยู่ข้างเขตทางกว้างไม่ต่ำกว่า 30 เมตร 2. อยู่ในรัศมี 500 เมตรจากรถไฟฟ้า BTS หรือ MRT 3. อยู่ในรัศมี 800 เมตรจากสถานีร่วม INTERCHANGE 4. ที่ดินนั้นอยู่ข้างเขตทางที่กว้างไม่ต่ำกว่า 12 เมตร และอยู่ในรัศมีของท่าเรือ 250 เมตร ถือว่าอะลุ่มอล่วยพอสมควรเลย

โครงการประเภทโรงแรม นอกจากนี้ถ้าอยากสร้างโรงแรมที่มีจำนวนห้องมากกว่า 80 ห้องขึ้นไป ในพื้นที่บริเวณ อ่อนนุช-พัฒนาการนี้ จากผังเมืองปัจจุบัน 2556 ก็ไม่อนุญาตให้สร้างไม่ว่ากรณีใดๆ แต่ในร่างผังเมืองใหม่ 2563 จะสามารถสร้างได้โดยอยู่ภายใต้เงื่อนไขใหม่ ได้ถึง 4 กรณีด้วยกัน คือ 1. ต้องอยู่ข้างเขตทางกว้างไม่ต่ำกว่า 30 เมตร 2. อยู่ในรัศมี 500 เมตรจากรถไฟฟ้า BTS หรือ MRT  3. อยู่ในรัศมี 800 เมตรจากสถานีร่วม INTERCHANGE 4. ที่ดินนั้นอยู่ข้างเขตทางที่กว้างไม่ต่ำกว่า 16 เมตร และอยู่ในรัศมีของท่าเรือ 250 เมตร
ผังเมืองใหม่ โครงการประเภทออฟฟิศ ตัวอย่างสุดท้าย สำหรับพื้นที่ อ่อนนุช-พัฒนาการ ถือว่าตั้งใจสำหรับให้สร้างหรือทำอาคารหรือโครงการสำหรับอยู่อาศัยเป็นหลัก แต่สำหรับการสร้างอาคารสำนักงาน หรือออฟฟิศที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 500-1,000 ตร.ม. สามารถทำได้เช่นกัน ภายใต้กฎผังเมืองปัจจุบัน 2556 นั้นอนุญาตให้สร้างได้แต่ต้องอยู่ภายใต้เงื่อนไข คือต้องอยู่ข้างเขตทางที่กว้างไม่ต่ำกว่า 16 เมตร หรือ อยู่ในรัศมีของรถไฟฟ้า BTS หรือ MRT ไม่เกิน 500 เมตร แต่สำหรับในร่างผังเมืองใหม่ 2563 จะสามารถสร้างได้ภายใต้เงื่อนไขใหม่ที่เปลี่ยน คือต้องอยู่ข้างเขตทางกว้างไม่ต่ำกว่า 12 เมตร ซึ่งเรียกว่าง่ายกว่าเดิมพอสมควรเลยล่ะครับ

ซึ่งจะเห็นได้ว่าในร่างผังเมืองใหม่ 2563 ที่กำลังจะประกาศใช้มีรายละเอียดที่ต้องดูและตีความให้เข้าใจจริงๆ ก่อน เพราะมันมีความแตกต่างกันจากผังเมืองรวมฉบับ 2556 ในหลายๆ ด้าน แต่เท่าที่เราสังเกตเห็นก็พบว่ามีหลายอย่างที่เอื้ออำนวยให้ผู้ประกอบการหรือผู้ที่มีที่ดิน ได้ประโยชน์มากขึ้น สามารถพัฒนาพื้นที่ได้มากขึ้นในหลายๆ พื้นที่ เช่น จากเดิมที่ไม่สามารถสร้างหรือใช้ประโยชน์อาคารบางประเภทได้ แต่ฉบับร่างใหม่ก็มีการอนุญาตให้ทำได้ ภายใต้เงื่อนไขก็ลดลงดูอะลุ่มอล่วยมากขึ้นให้กับคนที่อยากจะพัฒนาพื้นที่ดินให้เต็มศักยภาพมากยิ่งขึ้น แต่ไม่ได้หมายถึงทุกพื้นที่จะทำได้นะ ดังนั้นแล้ว อย่าพึ่งกระโตกกระตากไป ลองเอาหลักการไปดูลึกๆ ในรายละเอียดก็แล้วกันนะคะ…