TOP4 คอนโดใหม่ สวนใหญ่ ใจกลางเมือง

 

M Jatujak, เอ็ม จตุจักร, คอนโดสวนใหญ่, คอนโดใกล้บีทีเอส, คอนโดใกล้bts, คอนโดใจกลางเมือง, คอนโดหรู, realist

TOP 4 คอนโดใหม่ สวนใหญ่ ใจกลางเมืองนี้ เป็นการคัดเลือกคอนโดมิเนียมที่มีพื้นที่สีเขียวโดดเด่น 4 อันดับ ได้แก่

1. Park 24 คอนโด สวนใหญ่มาก ใจกลางเมือง

2. M Jatujak คอนโดที่ facilities จัดเต็มถึง 62 รายการ รวมถึงพื้นที่สวนที่มีอัตราส่วนต่อที่ดินทั้งหมดถึง 50%

3. Rhythm Sukhumvit 36-38 คอนโดที่ design พื้นที่ใช้สอยด้วยแนวคิดแบบญี่ปุ่น

4. Chapter One Midtown คอนโดที่มีการ design ตอบรับกับ hipster ในแนว industrial design

EIA คืออะไร ?

การวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมหรือที่มักเรียกกันว่า EIA ย่อมาจากคำว่า Environmental Impact Assessment ซึ่งหมายถึง การใช้หลักวิชาการในการทำนายหรือคาดการณ์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมทั้งทางบวกและทางลบของการดำเนินโครงการ ที่จะมีผลต่อสิ่งแวดล้อมในทุก ๆ ด้าน ทั้งทางทรัพยากรธรรมชาติ ทางเศรษฐกิจ และสังคม เพื่อหาทางป้องกันผลกระทบในทางลบที่อาจเกิดขึ้นให้เกิดน้อยที่สุด ในขณะเดียวกันก็มีการใช้ทรัพยากรธรรมชาติซึ่งส่วนใหญ่ไม่สามารถฟื้นคืนกลับมาได้อย่างมีประโยชน์ มีประสิทธิภาพสูงสุด และคุ้มค่าที่สุด นอกจากนี้ รายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมยังใช้เป็นแนวทางในการตัดสินใจของนักบริหารว่าสมควรดำเนินการหรือไม่ การวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมจะเป็นประโยชน์อย่างมาก เพื่อการวางแผนป้องกันปัญหาสิ่งแวดล้อม ตั้งแต่ขั้นตอนศึกษาความเหมาะสมของโครงการ ซึ่งจะช่วยลดค่าใช้จ่ายในการแก้ไขปัญหาที่อาจเกิดขึ้นภายหลังดำเนินโครงการไปแล้ว และเป็นวิสัยทัศน์ของนักบริหารโครงการในยุคโลกาภิวัฒน์ที่มุ่งเน้นการป้องกันมากกว่าการแก้ไข

อาคารอยู่อาศัยแบบใดที่ต้องจัดทำ EIA ?

อาคารอยู่อาศัยรวมตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร ที่มีจำนวนห้องพักตั้งแต่ 80 ห้อง ขึ้นไป หรือมีพื้นที่ใช้สอย ตั้งแต่ 4,000 ตร.ม.ขึ้นไป กล่าวคืออาคารคอนโดมิเนียมที่เป็น High Rise ทุกอาคารต้องจัดทำทั้งหมด ซึ่งการจัดทำก็อิงตามพื้นที่ว่าอยู่ในพื้นที่ใด ถ้าอยู่ในกรุงเทพฯก็ต้องอ้างอิงตาม กฎหมายผังเมืองของพื้นที่กรุงเทพฯ รวมถึงพระราชบัญญัติควบคุมอาคารทั้งหมด

พื้นที่สีเขียวอยู่ตรงไหนของคอนโด ?

– 50% ของพื้นที่สีเขียวทั้งหมด ต้องอยู่บนดิน และ 25% ของทั้งหมด ต้องเป็นพื้นที่สีเขียวแบบยั่งยืน ปลูกเป็นไม้ยืนต้นบนดิน หรือ 15% ของพื้นที่ดินทั้งหมด (ยึดตามอันที่คิดแล้วได้พื้นที่สีเขียวเยอะกว่า)

โดยถ้าปลูกบนพื้นที่มีที่จอดรถใต้ดินอยู่ข้างล่างจะไม่นับรวม เพราะถือว่า ไม่มีที่ให้รากของต้นไม้ได้เจริญเติบโต และถ้าเป็นไม้ยืนต้นในกระถางก็ไม่นับด้วยเหตุผลเดียวกัน นอกจากนั้นถ้าพื้นที่ปลูกต้นไม้กว้างน้อยกว่า 1 ม. จะไม่นับเป็นพื้นที่สีเขียวเลย

– อีกน้อยกว่า 50% ของพื้นที่สีเขียวสามารถอยู่บนอาคารได้ เช่น บริเวณพื้นที่ส่วนกลาง บนดาดฟ้า หรือชั้น facilities 

Infographic 227 - M Jatujak926

วิธีการคำนวณพื้นที่สีเขียวคอนโดมิเนียม (1 คน = 1 ตร.ม.)

การคิดพื้นที่สีเขียวเพื่อสร้างคอนโดมิเนียมต้องพิจารณาปัจจัยต่าง ๆ ดังนี้

1. จำนวนผู้ที่พักอาศัยในคอนโดฯแต่ละห้อง มีวิธีการคิด 2 แบบ
(ให้เลือกแบบที่คิดพื้นที่สีเขียวออกมาได้เยอะกว่า)

1.1 การคิดจากพื้นที่ (ตร.ม.) ของห้องพัก
– น้อยกว่า 35 ตร.ม. ถือว่ามีผู้อยู่อาศัย 3 คน = 3 ตร.ม.
– มากกว่า หรือ เท่ากับ 35 ตร.ม. ถือว่ามีผู้อยู่อาศัย 5 คน = 5 ตร.ม.

1.2 การคิดจากจำนวนห้องนอน (1 ห้องนอน =  2 คน)
– 1 ถึง 2 ห้องนอน ให้คิดตามพื้นที่ห้อง 
– 3 ห้องนอน = 3 x 2 = 6คน = 6 ตร.ม.
– 4 ห้องนอน = 4 x 2 = 8 คน = 8 ตร.ม.
กล่าวคือ ถ้าเป็นห้องที่มากกว่า 35 ตร.ม. ให้ลองพิจารณาว่าถ้าเป็น 1-2 ห้องนอน ก็ให้คิด 5 ตร.ม. แต่ถ้าเป็น 3 ห้องนอนขึ้นไป ก็ให้คิดตามจำนวนห้องนอน จะได้พื้นที่สีเขียวเยอะกว่า

2. จำนวนพนักงานในคอนโดฯ

– สำนักงานนิติบุคคล 
– แม่บ้าน, รปภ.
รวมประมาณ 10-20 คน 

3.พนักงานร้านค้าด้านล่างอาคาร

– ถ้าเป็นร้านสะดวกซื้อ เช่น 7-11 หรือ 108 shop คิดจำนวนพนักงาน 2 คน = 2 ตร.ม. / ร้าน

 รวมข้อ1-3 ออกมาเป็นจำนวนผู้ที่อยู่ในคอนโดฯทั้งหมด จะได้ จำนวนคน = จำนวน ตร.ม.

พื้นที่สีเขียวคอนโด

กฏหมายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง

– การคิด OSR (Open Space Ratio) อัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม ให้คิดตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร
– การอ้างอิงตามกฏหมายผังเมืองรวมในแต่ละพื้นที่ เช่น กทม.มีกำหนดการคิดพื้นที่น้ำซึมผ่านได้เพื่อปลูกต้นไม้ (Biotope Area Factor หรือ BAF) ไม่น้อยกว่า 50% ของพื้นที่ว่างทั้งหมด 

 ในครั้งนี้ทาง Realist ได้คัดเลือกคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ 4 อันดับ ที่เป็นคอนโดเปิดตัวใหม่ ตั้งแต่ ปี 2557 เป็นต้นไป ผ่าน EIA แล้ว และประกอบด้วยพื้นที่สีเขียวขนาดใหญ่ อยู่ใจกลางเมือง โดยนับสถานที่ตั้งคอนโด ต้องไม่ห่างจากสถานีสยามเกิน 9 สถานี ราคา 100,000 บ./ตร.ม. ขึ้นไป ซึ่งประกอบด้วย 4 คอนโดมิเนียม ดังนี้ 

 

 

1. PARK 24

Park24, พาร์ค 24, คอนโดสวนใหญ่, คอนโดใกล้บีทีเอส, คอนโดใกล้bts, คอนโดใจกลางเมือง, คอนโดหรู, realist

Park24, พาร์ค 24, คอนโดสวนใหญ่, คอนโดใกล้บีทีเอส, คอนโดใกล้bts, คอนโดใจกลางเมือง, คอนโดหรู, realist

– ที่ตั้ง : ระหว่างซอยสุขุมวิท 22-24
– Developer : Proud  Residences
– พื้นที่โครงการ :  12-1-35 (12.34 ไร่)
– พื้นที่สีเขียวที่ทางโครงการให้จริง : 4.96 ไร่ 
– พื้นที่สีเขียวคิดเป็น 40% ของที่ดิน
– จำนวนยูนิต : 2072 ยูนิต
– เฟส 1 เป็นอาคารพาณิชย์สูง 2 ชั้น 1 อาคาร คอนโด 2 อาคาร สูง 51, 29 ชั้น 
– เฟส 2 เป็นคอนโด 3 อาคาร สูง 51, 44, 29 ชั้น
– ราคา / ตร.ม. เฉลี่ย : 250,000 ตร.ม.
– ราคาห้องเริ่มต้น : 4.9 ลบ.

Park24, พาร์ค 24, คอนโดสวนใหญ่, คอนโดใกล้บีทีเอส, คอนโดใกล้bts, คอนโดใจกลางเมือง, คอนโดหรู, realist

Park24, พาร์ค 24, คอนโดสวนใหญ่, คอนโดใกล้บีทีเอส, คอนโดใกล้bts, คอนโดใจกลางเมือง, คอนโดหรู, realist

Facilities

– ห้องออกกำลังกาย
– โยคะสตูดิโอ
– ห้องสตรีม
– ห้องสมุด, ห้องนั่งเล่นส่วนกลาง และพื้นที่กิจกรรมกลางแจ้ง
– สวนส่วนกลาง
– สระว่ายน้ำลอยฟ้า (ชั้นบนสุดของทั้ง 2 อาคาร ชั้น 28 และชั้น 50 ความยาว 40 เมตร) และสระจากุชซี่
– ห้องประชุม และห้องสันทนาการ

 

 

2. M JATUJAK

M Jatujak, เอ็ม จตุจักร, คอนโดสวนใหญ่, คอนโดใกล้บีทีเอส, คอนโดใกล้bts, คอนโดใจกลางเมือง, คอนโดหรู, realist

M Jatujak, เอ็ม จตุจักร, คอนโดสวนใหญ่, คอนโดใกล้บีทีเอส, คอนโดใกล้bts, คอนโดใจกลางเมือง, คอนโดหรู, realist

– ที่ตั้ง : พหลโยธิน 18
– Developer : Major Development
– พื้นที่โครงการ :  4-0-0 
– พื้นที่สีเขียวที่ทางโครงการให้จริง : 1.95 ไร่
– พื้นที่สีเขียวคิดเป็น 50% ของที่ดิน
– จำนวนยูนิต : 864 ยูนิต (สำนักงาน 1 ห้อง เป็น 865 ยูนิต)
– แบ่งเป็น 2 อาคาร สูง 33 ชั้น 459 ห้อง และ สูง 35 ชั้น 405 ห้อง
– ราคา / ตร.ม. เริ่มต้น : 137,000 ตร.ม.
– ราคาห้องเริ่มต้น : 3.9 ลบ.

 

I227 - 5 b

M Jatujak, เอ็ม จตุจักร, คอนโดสวนใหญ่, คอนโดใกล้บีทีเอส, คอนโดใกล้bts, คอนโดใจกลางเมือง, คอนโดหรู, realist

M Jatujak, เอ็ม จตุจักร, คอนโดสวนใหญ่, คอนโดใกล้บีทีเอส, คอนโดใกล้bts, คอนโดใจกลางเมือง, คอนโดหรู, realist

I227 - 010

ในส่วนของ Facilities ของโครงการ M Jatujak นอกจากจะเป็นโครงการที่เด่นในเรื่องพื้นที่สีเขียวเยอะตาม concept “Urban Forest” แล้ว อีกสิ่งหนึ่งที่มักจะเป็นจุดเด่นของ Major Development คือ การใส่ facilities มาให้ค่อนข้างครบ เหมาะสำหรับผู้ที่ชอบกิจกรรมสันทนาการ ซึ่งได้รับการออกแบบให้กลมกลืนไปกับพื้นที่สีเขียวขนาดใหญ่ อาทิ

สปอร์ต อารีน่า
สนามแบตมินตัน
สนามสตรีทบาสเกตบอล 
สนามฟุตซอล
ลานวิ่งรอบโครงการ
พื้นที่ออกกำลังกายกลางแจ้ง
บริการรถรับส่ง
Wi-Fi พื้นที่ส่วนกลางตลอด 24 ชม.
ระบบรักษาความปลอดภัย 24 ชม
ห้องสำหรับพนักงานขับรถ
Lobby เปิดเห็นวิวสวน
บ้านต้นไม้
ห้องซักผ้า
สระว่ายน้ำขนาดใหญ่
สระว่ายน้ำระบบนวด / จากุซซี่
สระเด็กพร้อมระบบ Bubble
สวนน้ำพร้อมที่นั่ง
สวนหินนวดเท้า
สนามเด็กเล่นเสริมทักษะ
ลานล้างรถ
ลานจอดรถจักรยาน
ลานสัตว์เลี้ยง
ลานอาบแดดรอบสระว่ายน้ำ
ลานพัทกอล์ฟ
ลานสปากลางแจ้ง
สกายเล้าจน์
โต๊ะพูล
ห้องฟิตเนสพร้อมอุปกรณ์ครบครัน
ห้องโยคะ
ห้องอ่านหนังสือ
ห้อง Steam และ Sauna
ลานอ่านหนังสือกลางแจ้ง
ลานปาร์ตี้กลางแจ้ง
ลานปาร์ตี้ต่างระดับ
ลานนั่งสมาธิกลางแจ้ง
โยคะฟลาย
Pole dance

 

M Jatujak, เอ็ม จตุจักร, คอนโดสวนใหญ่, คอนโดใกล้บีทีเอส, คอนโดใกล้bts, คอนโดใจกลางเมือง, คอนโดหรู, realist

ชั้น 32 ของ Tower A ประกอบด้วยสระว่ายน้ำขนาดใหญ่ และสิ่งอำนวยความสะดวกทั้งชั้น 

M Jatujak, เอ็ม จตุจักร, คอนโดสวนใหญ่, คอนโดใกล้บีทีเอส, คอนโดใกล้bts, คอนโดใจกลางเมือง, คอนโดหรู, realist

 

M Jatujak, เอ็ม จตุจักร, คอนโดสวนใหญ่, คอนโดใกล้บีทีเอส, คอนโดใกล้bts, คอนโดใจกลางเมือง, คอนโดหรู, realist

ส่วน sky roof ของ Tower A
เป็นพื้นที่ที่สามารถจัดงานปาร์ตี้
ชมวิวของกรุงเทพฯได้

M Jatujak, เอ็ม จตุจักร, คอนโดสวนใหญ่, คอนโดใกล้บีทีเอส, คอนโดใกล้bts, คอนโดใจกลางเมือง, คอนโดหรู, realist

M Jatujak, เอ็ม จตุจักร, คอนโดสวนใหญ่, คอนโดใกล้บีทีเอส, คอนโดใกล้bts, คอนโดใจกลางเมือง, คอนโดหรู, realist

M Jatujak, เอ็ม จตุจักร, คอนโดสวนใหญ่, คอนโดใกล้บีทีเอส, คอนโดใกล้bts, คอนโดใจกลางเมือง, คอนโดหรู, realist

ชั้น 8 ของ Tower B ประกอบด้วยสระว่ายน้ำขนาดใหญ่ และสิ่งอำนวยความสะดวกทั้งชั้น นอกจากนั้นบนชั้นนี้ยังมีห้องแบบ Glass House ที่ส่วนผนังและเพดานเป็นกระจกทั้งหมดอีกด้วย

M Jatujak, เอ็ม จตุจักร, คอนโดสวนใหญ่, คอนโดใกล้บีทีเอส, คอนโดใกล้bts, คอนโดใจกลางเมือง, คอนโดหรู, realist

 

M Jatujak, เอ็ม จตุจักร, คอนโดสวนใหญ่, คอนโดใกล้บีทีเอส, คอนโดใกล้bts, คอนโดใจกลางเมือง, คอนโดหรู, realist

M Jatujak, เอ็ม จตุจักร, คอนโดสวนใหญ่, คอนโดใกล้บีทีเอส, คอนโดใกล้bts, คอนโดใจกลางเมือง, คอนโดหรู, realist

จากภาพ floor plan ของชั้น 8 Tower A ด้านบน ที่มีห้องพักแบบ Glass House เพียงไม่กี่ห้องของอาคาร ราคาเริ่มต้น 11.7 ล้านบาท

 

 

3. RHYTHM SUKHUMVIT 36-38

Rhythm sukhumvit36-38, Rhythm สุขุมวิท36-38, คอนโดสุขุมวิท, คอนโดสวนใหญ่, คอนโดใกล้บีทีเอส, คอนโดใกล้bts, คอนโดใจกลางเมือง, คอนโดหรู, realist

Rhythm sukhumvit36-38, Rhythm สุขุมวิท36-38, คอนโดสุขุมวิท, คอนโดสวนใหญ่, คอนโดใกล้บีทีเอส, คอนโดใกล้bts, คอนโดใจกลางเมือง, คอนโดหรู, realist

– ที่ตั้ง : ระหว่างซอย ลาดพร้าว 24-26
– Developer : AP ME Sukhumvit
– พื้นที่โครงการ :  2-2-73 ไร่ (2.83 ไร่)
– พื้นที่สีเขียวที่ทางโครงการให้จริง : 1.23 ไร่
– พื้นที่สีเขียวคิดเป็น 45% ของที่ดิน
– จำนวนยูนิต : 497 ยูนิต
– 1 อาคาร สูง 25 ชั้น
– ราคา / ตร.ม. เริ่มต้น : 170,000 ตร.ม.
– ราคาห้องเริ่มต้น : 4.1 ลบ.

Rhythm sukhumvit36-38, Rhythm สุขุมวิท36-38, คอนโดสุขุมวิท, คอนโดสวนใหญ่, คอนโดใกล้บีทีเอส, คอนโดใกล้bts, คอนโดใจกลางเมือง, คอนโดหรู, realist

Rhythm sukhumvit36-38, Rhythm สุขุมวิท36-38, คอนโดสุขุมวิท, คอนโดสวนใหญ่, คอนโดใกล้บีทีเอส, คอนโดใกล้bts, คอนโดใจกลางเมือง, คอนโดหรู, realist

Rhythm sukhumvit36-38, Rhythm สุขุมวิท36-38, คอนโดสุขุมวิท, คอนโดสวนใหญ่, คอนโดใกล้บีทีเอส, คอนโดใกล้bts, คอนโดใจกลางเมือง, คอนโดหรู, realist

 

 

Facilities ประกอบด้วย ชั้นที่ 25 ห้องออกกำลังกาย, สวนพักผ่อน ชั้นที่ 6 สระว่ายน้ำ, ห้อง Sauna (แยกชาย-หญิง)  ชั้นที่ 1 โถงล็อบบี้ , สำนักงานนิติบุคคล ร้านค้า และห้องควบคุมลิฟต์โดยสาร 4 ตัว , ลิฟต์บริการ 1 ตัว

 

 

4. CHAPTER ONE MIDTOWN LADPRAO 24

Chapter One Midtown Ladprao 24, แชบเตอร์ วัน มิดทาวน์ ลาดพร้าว 24, คอนโดสวนใหญ่, คอนโดใกล้บีทีเอส, คอนโดใกล้bts, คอนโดใจกลางเมือง, คอนโดหรู, realist

– ที่ตั้ง : ระหว่างซอย ลาดพร้าว 24-26
– Developer : Pruksa Real Estate
– พื้นที่โครงการ :  2-3-31.9 ไร่ (2.83 ไร่)
– พื้นที่สีเขียวที่ทางโครงการให้จริง : 1.06 ไร่
– พื้นที่สีเขียวคิดเป็น 37% ของที่ดิน
– จำนวนยูนิต : 517 ยูนิต
– 1 อาคาร 37 ชั้น 514 ยูนิต ร้านค้า 3 ยูนิต
– ราคา / ตร.ม. เริ่มต้น : 115,000 ตร.ม.
– ราคาห้องเริ่มต้น : 2.4 ลบ.

Chapter One Midtown Ladprao 24, แชบเตอร์ วัน มิดทาวน์ ลาดพร้าว 24, คอนโดสวนใหญ่, คอนโดใกล้บีทีเอส, คอนโดใกล้bts, คอนโดใจกลางเมือง, คอนโดหรู, realist

Chapter One Midtown Ladprao 24, แชบเตอร์ วัน มิดทาวน์ ลาดพร้าว 24, คอนโดสวนใหญ่, คอนโดใกล้บีทีเอส, คอนโดใกล้bts, คอนโดใจกลางเมือง, คอนโดหรู, realist

Chapter One Midtown Ladprao 24, แชบเตอร์ วัน มิดทาวน์ ลาดพร้าว 24, คอนโดสวนใหญ่, คอนโดใกล้บีทีเอส, คอนโดใกล้bts, คอนโดใจกลางเมือง, คอนโดหรู, realist Chapter One Midtown Ladprao 24, แชบเตอร์ วัน มิดทาวน์ ลาดพร้าว 24, คอนโดสวนใหญ่, คอนโดใกล้บีทีเอส, คอนโดใกล้bts, คอนโดใจกลางเมือง, คอนโดหรู, realist

Chapter One Midtown Ladprao 24, แชบเตอร์ วัน มิดทาวน์ ลาดพร้าว 24, คอนโดสวนใหญ่, คอนโดใกล้บีทีเอส, คอนโดใกล้bts, คอนโดใจกลางเมือง, คอนโดหรู, realist

Facilities ประกอบด้วย

– สระว่ายน้ำ Sky Pool ชั้น 36 1 สระ 
– Steam Room ชั้น 36
– Fitness 1 ห้อง ชั้น 37 
– Home Theater ชั้น 37
– สวนหย่อมที่ชั้น 30 และ 32
– สนามเทนนิสที่ชั้นดาดฟ้าอาคารจอดรถ
– ห้องอเนกประสงค์ที่ชั้นดาดฟ้าอาคารจอดรถ

 พื้นที่สีเขียวคอนโด