เตรียมพร้อมกับ พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (อัปเดต Q4/2562)

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
หลังจากที่ พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ประกาศบังคับใช้เมื่อ 13 มี.ค. 62 ที่ผ่านมา ทำให้เป็นที่แน่นอนแล้วว่าตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค. 63 เป็นต้นไปจะเริ่มมีการจัดเก็บภาษีอย่างเป็นทางการ แต่เนื่องจากกฎหมายลูกที่จะออกตามมานั้นมีความล่าช้า จึงทำให้กำหนดการต่างๆ ในการเก็บภาษีในปีแรกนั้นมีการขยายระยะเวลาออกไป
โดยสาระหลักใน พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นการปรับปรุงกฎหมายภาษีเดิมให้ทันสมัย โดยกำหนดอัตราการจัดเก็บภาษีเป็นอัตราก้าวหน้า หรืออัตราขั้นบันได 4 ประเภทหลัก คือ กลุ่มเกษตรกรรม เก็บภาษีไม่เกิน 0.15% กลุ่มบ้านอยู่อาศัย เก็บภาษีไม่เกิน 0.3% โดยยกเว้นการเก็บภาษีสำหรับเจ้าของที่ดินและบ้านหลังหลักมูลค่าน้อยกว่า 50 ลบ. และกรณีที่เป็นเจ้าของบ้านเพียงอย่างเดียว เว้นฐานภาษีที่ 10 ลบ. ในขณะที่กลุ่มพาณิชยกรรมและที่ดินรกร้างเริ่มเก็บตั้งแต่บาทแรก ในอัตราภาษีไม่เกิน 1.2%
นอกจากนี้ สำหรับผู้ที่ต้องเสียภาษีใน 3 ปีแรก ยังได้มีการกำหนดมาตรการขึ้นมาเพื่อบรรเทาภาระภาษีอีกด้วย และเริ่มเสียภาษีเต็มจำนวนในปี 2566

ปัญหาภาษีบำรุงท้องที่ และภาษีโรงเรือนและที่ดิน

เปรียบเทียบภาระทรัพย์สินตามกฎหมายปัจจุบันและกฎหมายใหม่

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นกฎหมายที่จะมาแทนกฎหมายว่าด้วยภาษีโรงเรือนและที่ดิน และกฎหมายว่าด้วยภาษีบํารุงท้องที่ ทั้งหมด 12 ฉบับ ซึ่งมีบางมาตราที่ไม่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน จึงส่งผลให้รัฐจัดเก็บภาษีได้ต่ำเกินจริง ทั้งนี้ การเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่มีจุดมุ่งหมายในการช่วยลดความเหลื่อมล้ำในสังคม และเพิ่มการกระจายอำนาจไปสู่ท้องถิ่น
เนื่องจากองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) จะเป็นผู้จัดเก็บภาษีโดยมีรัฐบาลเป็นผู้ดูแล ซึ่งจะเป็นการเพิ่มรายได้ให้กับ อปท. เพื่อนำไปใช้พัฒนาพื้นที่ในเขตปกครองให้เจริญยิ่งขึ้น นอกจากนี้การเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างช่วยให้เกิดการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพในระยะยาว และยังสามารถลดการถือครองที่ดินเพื่อการเก็งกำไรอีกด้วย

ทรัพย์สินที่เก็บภาษี

  • ทรัพย์สินอะไรบ้างที่ต้องเสียภาษี
  • ส่วนทรัพย์สินที่ต้องเสียภาษี ได้แก่ ที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง และห้องชุด โดยใช้มูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จากราคาประเมินที่กรมธนารักษ์เป็นผู้กำหนด

  • ใครบ้างที่มีหน้าที่เสียภาษี 
  • ผู้มีหน้าที่เสียภาษี ได้แก่ บุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลซึ่งเป็นเจ้าของที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง ห้องชุด หรือเป็นผู้ครอบครองหรือทำประโยชน์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างอันเป็นทรัพย์สินของรัฐ

  • ใครเป็นคนจัดเก็บภาษี
  • สำหรับหน่วยงานที่จัดเก็บภาษี ได้แก่ เทศบาล องค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) กรุงเทพมหานคร และเมืองพัทยา โดยรายได้ภาษีที่จัดเก็บได้นั้นจะเป็นขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) เพื่อนำไปใช้ในการพัฒนาท้องถิ่น

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
เนื้อหาสำคัญของ พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 นี้ ส่วนใหญ่จะยังคงใจความเดียวกับ ร่าง พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (ฉบับ สนช. เห็นชอบ) คือ ยังคงอัตราเพดานภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ทั้ง 4 ประเภทหลักเท่าเดิม ได้แก่ กลุ่มเกษตรกรรม 0.15%  กลุ่มบ้านพักอาศัย 0.3% ในขณะที่กลุ่มพาณิชยกรรม 1.2% และกลุ่มที่ดินรกร้างไม่ได้ใช้ประโยชน์ 1.2% แต่หากไม่ใช้ประโยชน์ติดต่อกัน 3 ปี ให้เก็บภาษีในอัตรา 0.3% ในปีที่สี่ และเพิ่ม 0.3% ทุกๆ 3 ปี แต่ไม่เกิน 3%
นอกจากนี้ มีการกำหนดข้อยกเว้นภาษีให้กับบุคคลธรรมดาที่เป็นเจ้าของบ้านและที่ดินหลังหลักไม่เกิน 50 ลบ. และบุคคลธรรมดาที่เป็เจ้าของสิ่งปลูกสร้าง แต่ไม่เป็นเจ้าของที่ดินไม่เกิน 10 ลบ. ส่วนในภาคเกษตรกรรม มีการยกเว้นภาษีให้กับเจ้าของที่เป็นบุคคลธรรมดาที่ใช้ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างเพื่อการทำเกษตรกรรมไม่เกิน 50 ลบ. ซึ่งคาดว่าข้อยกเว้นนี้จะช่วยให้เจ้าของบ้านหลังหลักและเกษตรกรกว่า 90% ไม่ต้องเสียภาษีที่ดินฯ

การคำนวณภาระภาษี

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

มาตรการดูแลผลกระทบ

1. ยกเว้น

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
เป็นมาตรการถาวรที่กำหนดให้ทรัพย์สินดังกล่าวข้างต้นไม่ต้องเสียภาษี ซึ่งส่วนใหญ่เป็นองค์กรที่เกี่ยวข้องกับรัฐบาล ศาสนา หรือเพื่อส่วนรวม โดยจะต้องเป็นทรัพย์สินหรือที่ดินเพื่อกิจการสาธารณะ
ส่วนภาคเอกชน มีการยกเว้นภาษีให้กับพื้นที่ส่วนกลาง หรือพื้นที่สาธารณูปโภคตามกฎหมาย เช่น พื้นที่ส่วนกลางที่ใช้ประโยชน์ร่วมกันตามกฎหมายอาคารชุด หรือพื้นที่สาธารณูปโภคตามกฎหมายจัดสรรและกฎหมายนิคมอุตสาหกรรม เป็นต้น

2. ลดหย่อน

นอกจากนี้ ยังได้กำหนดมาตราสำหรับลดหย่อนภาษีขึ้นมา เพื่อบรรเทาภาระภาษีสำหรับผู้ได้รับผลกระทบ เช่น การลดหรือยกเว้นภาษีให้กับเจ้าของอาคารบ้านเรือนที่ได้รับความเดือดร้อนจากเหตุสุดวิสัยอย่างภัยพิบัติ
รวมไปถึงยังมีการลดภาษีสำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบางประเภท โดยจะตราเป็นพระราชกฤษฎีกาขึ้นมา ซึ่งในปัจจุบันกฎหมายฉบับนี้อยู่ระหว่างการจัดทำ โดยมีอัตราลดหย่อนภาษีตามที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประเภทต่างๆ ดังนี้ ลดภาษีร้อยละ 50 คือ บ้านพักอาศัยที่เป็นมรดกก่อนกฏหมายบังคับใช้ (13 มี.ค. 62) และที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์เกี่ยวกับการผลิตไฟฟ้า
ส่วนในภาคธุรกิจ โครงการพัฒนาที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยและนิคมอุตสาหกรรม ซึ่งได้รับอนุญาตถูกต้องตามกฎหมาย มีการลดภาระภาษีให้มากถึง 90% แต่ทั้งนี้ในเฉพาะช่วงเวลาที่กำหนดเท่านั้น สำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประเภทสถานศึกษา กิจการสาธารณะ เช่น สนามกีฬา สวนสัตว์ สวนสนุก และที่จอดรถสาธารณะบางแห่ง รวมไปถึงทางขึ้น ลง ลานจอดเครื่องบิน และถนน ทางด่วนสัมปทาน สามารถบรรเทาภาษีสูงสุดถึง 90%

3. ผ่อนปรน

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
รวมถึงใน 3 ปีแรกที่มีการเก็บภาษีที่ดินฯ ผู้ที่ไม่ได้อยู่ในกรณียกเว้นและต้องเสียภาษี เช่น กลุ่มพาณิชยกรรม ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างในนามนิติบุคคล หากมีภาระต้องเสียภาษีมากกว่าที่เคยเสียตามกฎหมายเก่า กฎหมายยังผ่อนปรนให้ โดยปีแรกเก็บ 25% (ปี 63) ปีที่สอง 50% (ปี 64) ปีที่สาม 75% (ปี 65) และเริ่มเก็บเต็มจำนวนเมื่อเข้าปีที่ 4 (ปี 66)
ดังรูปตัวอย่างข้างต้น กรณีเจ้าของบ้านที่ครอบครองบ้านหลังหลายหลังจะไม่ได้รับการยกเว้นภาษี ดังนั้น หลังจากกฎหมายมีผลบังคับใช้วันที่ 1 ม.ค. 63 ถ้าเจ้าของบ้านต้องเสียภาษีเต็มจำนวน จะต้องเสียถึง 2,000 บ. แต่เนื่องจากมีการผ่อนปรนการเก็บภาษี ทำให้จ่ายเพียง 1,125 บ. และเสียเต็มอัตราในปี 2566
 

บทเฉพาะกาล

โดยบทเฉพาะกาลกำหนดขึ้นมาเพื่อบรรเทาการชำระภาษีที่มีการเปลี่ยนแปลงจากอัตราภาษีเดิม ซึ่งมีการกำหนดอัตราการจัดเก็บภาษีที่ดินฯ ในสองปีแรก ดังนี้
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
  • จะเห็นได้ว่าในระยะเวลา 2 ปีแรกที่เริ่มบังคับใช้ภาษีที่ดินฯ มีการเก็บภาษีในอัตราก้าวหน้า คือ ยิ่งมีมูลค่าฐานภาษีมาก ยิ่งต้องเสียอัตราภาษีที่มากขึ้นไปด้วย แต่ในขณะเดียวกันอัตราภาษีเริ่มต้น ถูกกำหนดในช่วงของมูลค่าทรัพย์สินค่อนข้างกว้าง ตั้งแต่ 0 ไปจนถึง 25 – 75 ลบ. ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นการช่วยบรรเทาภาระภาษีให้แก่ผู้ที่มีทรัพย์สินน้อย

  • โดยเฉพาะกลุ่มเกษตรกรรม มีการกำหนดบทเฉพาะกาลขึ้นเพื่อยกเว้นการจัดเก็บภาษีแก่บุคคลธรรมดาใน 3 ปีแรกด้วย ส่วนหากทำเกษตรกรรมในนามนิติบุคคล มีอัตราการเสียภาษีที่ค่อนข้างต่ำ เมื่อเทียบกับอัตราภาษีประเภทอื่นๆ ประเภทที่ดินรกร้าง ไม่ใช้ประโยชน์ และพาณิชยกรรมมีการเก็บอัตราภาษีในอัตราที่เท่ากัน คือ เริ่มต้นที่ 0.3% และสูงสุดอยู่ที่ 0.7% กลุ่มบ้านพักอาศัย มีการแยกประเภทย่อยไปอีก 3 ประเภท ได้แก่ เป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างเพียงอย่างเดียว เป็นเจ้าของทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง สุดท้ายคือที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างนอกเหนือจาก 2 กรณีแรก (บ้านหลังรอง) ซึ่งจะมีอัตราการเก็บภาษี และการแบ่งมูลค่าทรัพย์สินที่แตกต่างกันออกไป

  • และเมื่อหลังจากผ่าน 2 ปีแรกที่ใช้อัตราตามข้างต้นแล้ว ต้องติดตามรายละเอียดหลังจากนี้ที่จะมีการประกาศในกฎหมายลูก ซึ่งเป็นพระราชกฤษฎีกาหรือกฎกระทรวงกันต่อไป
 

สรุปปฏิทินการจัดเก็บภาษีปี 63

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
ที่จริงแล้ว ผู้ถือครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้างควรจะได้ใบแสดงข้อมูลเกี่ยวกับภาษี เพื่อตรวจสอบความถูกต้องของข้อมูลตั้งแต่เดือน พ.ย. ปี 62 แล้ว แต่ด้วยความล่าช้าของกฎหมายลูก ทำให้เอกสารอื่นๆ ที่จะตามมาช้าตามไปด้วย ทำให้เมื่อ 11 ธ.ค. 62 ที่ผ่านมา ทางกระทรวงมหาดไทยได้ขยายกำหนดการต่างๆ ภายในปี 63 ออกไป ทำให้ในปีแรกที่มีการจัดเก็บภาษีมีกำหนดการแตกต่างจากปีอื่นๆ ซึ่งกำหนดการที่สำคัญๆ มีดังนี้
อย่างแรกจะมีการจัดส่งข้อมูลที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้ผู้เสียภาษีแต่ละรายทราบภายในเดือน พ.ย. ปีก่อนที่จะเสียภาษี เช่น ปี 64 แจ้ง พ.ย. 63 เป็นต้น แต่ด้วยปีนี้มีความล่าช้า ทำให้ในปัจจุบันยังได้ไม่ครบ และขยายเวลาออกไปเป็นเดือน มี.ค. 63 โดยที่ทางสำนักงานเขตจะแจ้งการประเมินภาษีโดยส่งแบบประเมินภาษีให้ภายในเดือน มิ.ย. 63 และชำระภาษีภายในเดือน ส.ค. 63 

สิ่งที่จะเกิดขึ้นหลังภาษีที่ดินฯ มีผลบังคับใช้

  • พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 เป็นกฎหมายหลายฝ่ายพยายามผลักดันให้เกิดขึ้นมา เพื่อใช้แทนกฎหมายภาษีโรงเรือนและที่ดิน โดยมุ่งหวังให้เข้ากับสภาวะในปัจจุบัน และมีความเป็นธรรมในการจัดเก็บภาษี กระตุ้นให้เกิดการใช้ประโยชน์ของที่ดิน รวมถึงกระจายอำนาจไปสู่อปท. ให้มีงบประมาณเพื่อพัฒนาท้องถิ่นในระยะยาว โดยกระทรวงการคลังประเมินว่าจะเก็บเงินเข้ารัฐได้ถึง 10,000 ล้านบาทใน 4 ปีแรกหลังบังคับใช้

  • การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในครั้งนี้เชื่อว่าไม่ได้กระทบกับคนส่วนใหญ่หรือมนุษย์เงินเดือนมากนัก เนื่องจากมีมาตรการยกเว้น ผ่อนปรนอยู่หลายข้อ แต่สำหรับใครที่ชอบสะสมที่ดิน มีบ้านหลายหลัง หรือซื้อคอนโดไว้ปล่อยเช่าแล้ว ก็ลองสำรวจตรวจสอบทรัพย์สินของตัวเองกันดูว่า มีมูลค่าเท่าไร จัดอยู่ในประเภทไหน ต้องเสียภาษีหรือไม่ ถ้าต้องเสียภาษีจะจัดการกับค่าใช้จ่ายในส่วนนี้อย่างไร เพื่อที่จะได้เสียภาษีได้อย่างถูกต้อง หลังจากเริ่มการเก็บภาษีส่วนนี้

  • Info : 
  • สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง
  • พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562