รอบสถานีอโศกปี 2020 จะมีอะไร?
“อโศก” เป็นย่านที่มีพื้นที่ออฟฟิศมากที่สุดในกรุงเทพฯ ถึง 1,130,000 ตร.ม. ทำให้พื้นที่สุด prime นี้มีทั้งคอนโดหรู โรงแรม และห้างแทรกตัวอยู่แน่นขนัดทั่วทั้งพื้นที่ ซึ่งจุดศูนย์กลางของอโศกก็คือตรงสี่แยก จุดตัดระหว่าง BTS และ MRT นั่นเอง ในกรุงเทพฯมีเพียง 3 ที่ ที่มีจุดตัดของรฟฟ.สายหลัก นั่นคือจตุจักร,อโศกและสีลม
จาก BTS/MRT สามารถนั่งป้ายเดียวไปลง ARL สถานีมักกะสันได้ เพื่อขึ้นรถไฟไปสนามบินสุวรรณภูมิได้เลย รวมถึงสามารถเดินทางไปย่านออฟฟิศอื่นในกรุงเทพฯ ได้สะดวก เช่น สีลม,สาทร หรือพระราม 9 ส่งผลให้พื้นที่อโศกเป็นแหล่งออฟฟิศที่มีทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติมาเปิด Head Office มากพอ ๆ กับสาทร
ในย่านเต็มไปด้วยอาคารระฟ้า มีทั้งห้างสรรพสินค้า, โรงเเรม, สถาบันการศึกษา และ สวนสาธารณะ อโศกจึงเป็นย่านที่มีความเติบโตด้านมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่พุ่งขึ้นตลอดเวลา ทั้งราคาคอนโด ออฟฟิศและราคาที่ดิน โดยในบทความนี้เราจะพาทุกท่านไปดูใจกลางของย่านกัน ว่าในปีค.ศ. 2020 เราจะได้เห็นอะไรพัฒนารอบบริเวณสถานีอโศกบ้าง
อโศก…ย่านนี้มีครบทุกอย่าง
Image: Foody , culturedcreatures , Hotellook
อโศก เรียกได้ว่า เป็นย่านหนึ่งในกรุงเทพฯที่รวบรวมความหลากหลายเข้าไว้ด้วยกันอย่างลงตัว ทั้งแหล่งออฟฟิศคนทำงาน คอนโด โรงเเรมพักอาศัย มหาวิทยาลัยชื่อดัง ร้านค้าตลาดนัดสีสันของย่าน ที่เรียกได้ว่าทั้งพื้นที่นี้มีความผสมกันตั้งเเต่วัยเด็กจนถึงวัยทำงาน ตั้งแต่ทำงาน อยู่อาศัย และ ช้อปปิ้ง
สิ่งที่เรามองว่าเป็นตัวช่วยที่ชี้ชัดได้ถึงการเติบโตของย่านได้เป็นอย่างดีจากปัจจุบันถึงอนาคต คือ
- 1. แต่ละซอยรอบอโศก มีเอกลักษณ์ชัดเจน
- 2. มีสถานี Interchange ที่สำคัญ แหล่งรวมออฟฟิศกว่าล้านตร.ม.
- 3. ผังเมืองรวมเอื้อต่อการที่พัฒนาโครงการใหญ่
- 4. แหล่งรวมออฟฟิศกว่าล้านตร.ม
- 5. คอนโดอโศก ทำเลยอดฮิต ราคามีแต่ขึ้น
แต่ละซอยรอบอโศก มีเอกลักษณ์ชัดเจน
1. ซ.สุขุมวิท 19 เป็นซอยที่อยู่บริเวณทางขึ้น BTS เช่นเดียวกับ ซ.สุขุมวิท 21 หรือ ถ.อโศกมนตรี ซ.สุขุมวิท 19 นี้บริเวณปากซอยจะเป็นทางเข้าของ Terminal 21 ภายในซอยจะเป็นถนน 2 เลน และมีคลองเลียบถนน ทำให้มีระยะห่างระหว่างอาคารทั้ง 2 ฝั่งค่อนข้างเยอะ จึงไม่ค่อยรู้สึกว่าอึดอัด ภายในซอยนั้นมีทางเชื่อมที่สามารถเชื่อมต่อกับ ซ.สุขุมวิท 15 และสามารถเข้าออกได้หลายเส้นทาง บริเวณท้ายซอยจะเป็นโรงเรียนวัฒนาวิทยา
2. ซ.สุขุมวิท 21 (ถ.อโศกมนตรี) จะเป็นถนนขนาด 4 – 7 เลน เป็นถนนเส้นหลักของย่านอโศก บริเวณตอนต้นของถนนจะเป็น Terminal 21 ที่เชื่อมต่อกับ BTS อโศก และ MRT สุขุมวิท พื้นที่สองฝั่งถนนนั้นส่วนมากเป็นอาคารสูง อย่าง ออฟฟิศ หรือคอนโดมิเนียม กล่าวได้ว่ามีความคึกคักและวุ่นวายในเวลาเดียวกัน สามารถทะลุออกไปยัง ถ.กำแพงเพชร ได้
3. ซ.สุขุมวิท 23 เป็นซอยขนาด 2 เลน ที่ทางเชื่อมระหว่าง ซ.สุขุมวิท 21 สองฝั่งของถนนส่วนมากเป็นร้านอาหาร,คาเฟ่ และอาคารสำหรับพักอาศัยตลอดทั้งซอย ทำให้มีจุดเด่นด้านความอุดมสมบูรณ์ และของกิน โดยที่บริเวณท้ายซอยจะเป็นมหาวิทยาลัยศรีนครินทรวิโรฒ
อโศกเป็นสถานี Interchange ที่สำคัญ
ถ้าดูจากแผนที่สายรถไฟฟ้าในกรุงเทพฯ จะเห็นว่าตำเเหน่งสถานีอโศก นอกจากเป็นจุดเปลี่ยนถ่าย Interchange ที่สำคัญแห่งเเรกระหว่างรถไฟฟ้า BTS และ MRT ในการเดินทางได้ทั่วถึงทั้งกรุงเทพฯ แล้ว ตัวย่านอโศกเองยังอยู่ใกล้กับย่านออฟฟิศที่สำคัญในกรุงเทพฯ เช่นกัน อย่าง ชิดลม พระราม 9 สีลม หรือ หมอชิต
ซึ่งสามารถเดินทางด้วยรถไฟฟ้าได้สะดวก เพราะสถานีอโศกเป็นจุดเปลี่ยนถ่ายระหว่าง BTS สายสีเขียว และ MRT สายสีน้ำเงิน เชื่อมรถไฟฟ้าสายอื่นๆ ได้ทั้งในปัจจุบันและอนาคต
ใกล้กับสถานีมักกะสันเพียง 1 สถานีที่เชื่อมกับ ARL ที่สามารถไปสถานีสุวรรณภูมิ และในอนาคตยังมีรถไฟความเร็วสูงจากดอนเมืองไปยังสุวรรณภูมิที่ผ่านสถานีมักกะสันอีกด้วย
ทั้งหมดนี้จึงเป็นเหตุผลที่ย่านอโศกเป็นพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจของเมืองแห่งหนึ่งที่คนเลือกจะมาทำงาน เพราะ สามารถเดินทางได้สะดวก เข้าถึงง่าย และ ใกล้กับย่านออฟฟิศอื่นๆ ในกรุงเทพฯ
ผังเมืองรวมเอื้อต่อการพัฒนาโครงการใหญ่ FAR 10:1
สาเหตุที่พื้นที่อโศกมีแต่ตึกสูงหนาแน่นทั้ง ออฟฟิศ และ ที่อยู่อาศัย ขึ้นเยอะ ส่วนนึงมาจากผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ซึ่งกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินอยู่ในโซนพื้นที่สีเเดงบางส่วน เป็นพื้นที่ประเภทพาณิชยกรรม พ.5 กำหนด FAR (สัดส่วนการก่อสร้างอาคารสูงต่อพื้นที่ดิน) 10:1 ซึ่งหมายความว่า ถ้ามีที่ดิน 1 ไร่ สามารถก่อสร้างอาคารสูงได้เต็มที่ไม่เกิน 10 เท่าของ 1 ไร่ หรือ 16,000 ตร.ม. (ประมาณโครงการ MUNIQ Sukhumvit 23) เรียกได้ว่าเป็น FAR สูงสุดตามผังเมืองรวม กำหนด ส่วนมากจะมีในพื้นที่ย่าน CBD ออฟฟิศที่สำคัญ อย่าง สีลม เพลินจิต เป็นต้น
นอกจากนี้พื้นที่อีกส่วนของอโศกยังมีโซนสีน้ำตาลเข้ม เป็นพื้นที่อยู่อาศัยระดับหนาแน่นมาก ย.10 สามารถสร้างที่อยู่อาศัยในอัตราส่วน 8:1 หมายความว่า ก่อสร้างอาคารสูงได้เต็มที่ไม่เกิน 8 เท่าของพื้นที่ดิน จึงส่งผลให้อโศกสามารถขึ้นตึกสูงได้มากกว่าย่านอื่นในกรุงเทพฯ
ที่ดินในย่านอโศกนั้นถือว่าเป็นย่านที่ราคาที่ดินที่เพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ ในทุกปี เนื่องจากความเป็น Interchange ของสถานีรถไฟฟ้า BTS และ MRT และการจำนวนออฟฟิศในย่านอโศก โดยที่ ซ.สุขุมวิท 23 จะมีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 705,000 บ./ตร.ว. ถัดมาใน ซ.สุขุมวิท 19 จะมีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 1,500,000 บ./ตร.ว. สุดท้ายในถนนเส้นหลักอย่าง ถนนอโศกมนตรี (ซ.สุขุมวิท 21) ราคาขายเฉลี่ยจะอยู่ที่ 1,650,000 บ./ตร.ว. ทำให้ราคาที่ดินเฉลี่ยในย่านอโศกอยู่ที่ 1,300,000 บ./ตร.ว. ซึ่งถือว่าเป็นราคาที่ค่อนข้างสูงมากทีเดียว
เป็นแหล่งที่มีออฟฟิศรวมตัวมากที่สุดในกรุงเทพฯ
จากกราฟด้ายซ้าย แสดงถึงการเติบโตของอุปทานที่เกิดขึ้นของพื้นที่สำนักงานที่มีแนวโน้มเติบโตอย่างต่อเนื่อง เป็นช่วงๆ ตั้งแต่ปี 2548 -2552 และลดลงไปอยู่ช่วงหนึ่งคือ 2553-2556 หลังจากนั้น มีการลงทุนเพิ่มเติมอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2557-2561 (ปัจจุบัน) แสดงได้ถึงว่านักลงทุนเห็นถึงศักยภาพในตลาดที่มีแนวโน้มที่ดี หากดูอุปทานสะสมในช่วงปี 2560 มีอยู่ถึงประมาณ 8.5 ล้าน ตร.ม. ซึ่งจากการคาดการณ์ของ Collier Thailand ในอนาคตปี 61-64 นั้นมีแนวโน้มการเพิ่มขึ้นของพื้นที่อาคารสำนักงานไม่ต่ำกว่าปีละ 100,000 ตร.ม.
เมื่อดูกราฟเจริญเติบโตภาพรวมของพื้นที่ออฟฟิศในกรุงเทพฯแล้ว หากแบ่งแยกโซนการเติบโตออกเป็นพื้นที่ระหว่าง CBD และ NON-CBD ที่คาดว่าจะกำหนดแล้วเสร็จในอนาคต ระหว่าง พ.ศ.2561-2564 พบว่า พื้นที่ NON-CBD มีการเติบโตอย่างต่อเนื่องตั้งเเต่ ปี61-63 พอมาถึงปี 64 อาจจะไม่ได้โตก้าวกระโดดเท่า พื้นที่ CBD ที่เติบโตอย่างก้าวกระโดดตลอด 4 ปีที่กำลังจะมาถึง แต่ก็ยังถือว่าอยู่ในระดับเติบโตดี อ้างอิงข้อมูลจาก Collier Thailand
จากกราฟด้านซ้ายในส่วนของย่านอโศกและรัชดาภิเษก ซึ่งถูกจัดให้อยู่ในพื้นที่นอกศูนย์กลางเขตธุรกิจ (Non-CBD) โดยอ้างอิงจาก Nexus Thailand ซึ่งก็ถูกจัดอยู่ในกลุ่มที่มีการเติบโตต่อเนื่อง โดยปัจจุบันมีพื้นที่ให้เช่า ถึง 1,130,000 ตร.ม. และหากมองไปที่อัตราพื้นที่ออฟฟิศ ที่ถูกเช่ามีถึง 97% โดยประมาณ ถือว่ามีการกระจุกตัวของหน่วยงานหรือบริษัทในย่านนี้มากที่สุด ถ้ากับย่านออฟฟิศอื่นใน CBD นอกจากนี้ในอนาคตยังมีพื้นที่สร้างออฟฟิศเพิ่มขึ้นกว่า 150,000 ตร.ม.และ ราคาค่าเช่าพื้นที่สำนักงานก็ยังอยู่ในระดับที่ไม่เเพงมาก ทั้งที่ยังอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า Interchange จึงทำให้เป็นที่น่าจับตามองของคนที่สนใจมาตั้งออฟฟิศที่อโศกเพิ่มมากขึ้น
จากแผนภาพนี้จะเห็นถึงจำนวนอาคารออฟฟิศให้เช่าถึง 15 อาคารในพื้นที่ย่านอโศก ซึ่งเป็นองค์ประกอบหลักที่ส่งเสริมให้ อโศก เป็นศูนย์กลางธุรกิจของเมืองแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ คือ ออฟฟิศที่เข้ามาตั้งถิ่นฐานในพื้นที่ โดยถ้าดูจากสถิติในบรรดาย่านออฟฟิศต่างๆ ในกรุงเทพฯ อย่าง สีลม สุขุมวิท อโศก เพลินจิต หรือ พหลโยธิน จะพบว่าพื้นที่อโศก-รัชดา มีพื้นที่ออฟฟิศมากที่สุดในกรุงเทพฯ ที่มีมากถึง 1,130,000 ตร.ม. และ มีจำนวนไม่ต่ำกว่า 100 สำนักงานที่อยู่ในย่านนี้
ซึ่งมีทั้งบริษัททั้งในและต่างประเทศ อย่างบริษัทชั้นนำที่มีออฟฟิศในอโศก เช่น บ. จีเอ็มเอ็ม แกรมมี่ (อาคาร จีเอ็มเอ็ม แกรมมี่ เพลส), ธนาคารซิตี้แบงก์ สาขากรุงเทพฯ (อาคารอินเตอร์เชนจ์), สตาร์บัคส์ประเทศไทย สำนักงานใหญ่ (อาคาร เอ็กเชนจ์ทาวเวอร์) รวมทั้ง บ.สายการบินอีกมากมายอย่าง Emirates Airline, Qatar Airways และ Swiss International Airlines
คอนโดอโศก ทำเลยอดฮิต ราคามีแต่ขึ้น
ย่านสุขุมวิท ที่ขึ้นชื่อว่าเป็นย่านยอดฮิตสำหรับ Developer เจ้าต่างๆ ที่แข่งขันกันเป็นเจ้าตลาด มีอัตราคอนโดเกิดใหม่ค่อนข้างสูงและเข้ามาเรื่อยๆ เมื่อดูจากกราฟราคาขายเฉลี่ยในคอนโดย่านสุขุมวิท จะเห็นว่าราคาเฉลี่ย (บ./ตร.ม.) เติบโตขึ้นมาเรื่อยๆ ตั้งแต่ปี 2011 ราคาเฉลี่ยประมาณ 120,000 – 140,000 บ./ตร.ม. จนถึงปัจจุบันเพิ่มขึ้นเป็น 2 เท่าในระยะเวลา 7 ปี ราคาเฉลี่ยอยู่ประมาณ 250,000 – 270,000 บ./ตร.ม.
หากดูแยกตามย่านในสุขุมวิทแล้วนั้น โครงการใหม่ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา มี Supply ใหม่เพิ่มขึ้นอยู่ตลอด ในส่วนของย่าน อโศก มียูนิตเพิ่มขึ้นเกือบ 2,500 ยูนิต และจุดที่น่าสนใจคือมี Absorption Rate ที่สูงถึง 83% แสดงว่าคอนโดย่านอโศกยังมีความต้องการที่สูงมาก แม้คอนโดส่วนมากเป็นระดับ Luxury ก็ตามซึ่งมาพร้อมกับความต้องการซื้อเพื่อการลงทุนหรือพัฒนาโครงการใหม่ๆ ในย่านนี้
ราคาขายเฉลี่ยโครงการ คอนโดมิเนี่ยมในย่านอโศก ทั้งโครงการ ใหม่และ Resale มีอัตราการเติบโตที่ต่อเนื่องเฉลี่ยอยู่ที่ 6% ต่อปีโดยประมาณ ตั้งแต่ปี 2013-2018 และ ในช่วง H2 2015 เป็นต้นไปราคาขายคอนโดสูงพุ่งสูงขึ้นเรื่อยๆ จากประมาณ 135,000 บ./ตร.ม. ถึงปัจจุบัน 195,000 บ./ตร.ม. เพิ่มขึ้นประมาณ 44% และคาดว่าในอนาคตจะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ
Capital Gain หากมาดูเฉพาะคอนโดสูงในย่านอโศกแล้วนั้น จากปี 2014 มีราคาเฉลี่ย 167,000 บ./ตร.ม. จนถึงปัจจุบันปี 2018 มีราคาเฉลี่ย 220,000 บ./ตร.ม. ราคาเฉลี่ยเพิ่มสูงขึ้น 32% และ ปัจจุบัน Capital Gain อยู่ที่ 5.1% ซึ่งอยู่ในระดับดี เหมาะเเก่การเก็บไว้ลงทุน
จากการ Research คอนโด High Rise รอบสถานีอโศกในปัจจุบัน (ปี 2018) ระยะทาง 1 กม. ซึ่งเป็นระยะทางที่คนเดินได้ไม่ลำบาก พบว่ามีคอนโด High Rise ทั้งหมดจำนวน 12 โครงการ โดยโครงการส่วนมากอยู่ด้านบนฝั่ง ถ.สุขุมวิท
และเมื่อมาดูในภาพรวม Capital Gain เฉลี่ยประมาณ 5.1 % และ ค่า Rental Yield เฉลี่ยประมาณ 4.6 % อยู่ในระดับที่ดี (ข้อมูลนี้เป็นราคาปัจจุบันที่รวมคอนโดใหม่และ Resale) และ น่าสนใจในการลงทุน ทั้งเก็งกำไรระยะสั้น หรือปล่อยเช่า รวมไปถึงการเก็งกำไรระยะยาวที่แน่นอนคือ พื้นที่ในการพัฒนาโครงการในย่านนี้ นับวันๆ ยิ่งน้อยลงเรื่อยๆ แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นการจะตัดสินใจซื้อโครงการไหน ต้องดูที่ทำเลของแต่ละโครงการด้วย ยิ่งอยู่ในระยะบีทีเอสจะมีราคาที่สูงกว่า แต่ก็มีโอกาสที่จะขายได้ในราคาที่ดีกว่าเช่นกัน
สำหรับ ราคาเฉลี่ยของคอนโด High Rise โครงการใหม่ๆ ในระดับ B-C รอบสถานีอโศก 1 กม. เฉลี่ยประมาณ 190,000 บ./ตร.ม. โดยที่ระดับ A หรือระดับ Luxury ขึ้นไป มีราคาเฉลี่ยในปัจจุบันขยับไปแตะ 300,000 บ./ตร.ม. เป็นที่เรียบร้อยแล้ว
อัพเดทโครงการรอบสถานีอโศก ช่วงนี้มีอะไรบ้าง?
ในช่วงระยะเวลา 1-2 ปีที่ผ่านมาได้มีข่าวการเปิดตัวโครงการต่างๆ ไม่ว่าจะเป็น คอนโดมิเนียม, โรงแรมและอาคาร Mixed Use ขึ้นมากมายรอบบริเวณสถานี BTS อโศก ทำให้พื้นที่บริเวณนี้น่าจับตามองและมีความน่าลงทุน
โดยมีทั้งโครงการที่สร้างแล้วเสร็จ,โครงการที่พึ่งมีการเปิดตัว และ โครงการที่กำลังก่อสร้างที่เป็นทั้ง คอนโดมิเนี่ยม, โรงแรม และ Mixed-Use Complex ซึ่งหลายโครงการคาดว่าจะเสร็จในปี 2020 โดยมีรายละเอียดดังนี้
Image: skyscrapercity
Solaria Hotel โรงแรมใหม่ตรงข้าม Terminal 21
Solaria Hotel เป็นโรงเเรมเเบรนด์เนมชั้นนำสัญชาติญี่ปุ่น ในเครือของ Solaria Nishitetsu ซึ่งเป็นบริษัทใหญ่เกี่ยวกับ logistic จากตอนใต้ของญี่ปุ่น เจ้าของเชนโรงแรม solaria สร้างอยู่บนพื้นที่ดินติดถนนสุขุมวิท หน้าบันไดขึ้นสถานี BTS สถานีอโศก โดยมีการออกแบบสไตล์ Japanese Sense และด้านบนอาคารมี Roof Top Bar ชมวิวเมือง โดยคาดว่ากำหนดการสร้างเสร็จปี 2020
image : area.co.th
LH คาดว่าจะเช่าสวนชูวิทย์ ทำโครงการ Mixed Use Complex 62 ชั้น
บ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มีแนวโน้มที่จะเซ็นสัญญาเช่าที่ดินสวนชูวิทย์ แต่ยังไม่มีกำหนดการแน่นอนว่าจะอนุมัติ อยู่ในช่วงพูดคุยเจรจา แต่ถ้าได้ทำสัญญาบริษัทมีแผนจะทำโครงการเป็นรูปแบบ Mixed Use อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในรูปแบบอาคารสำนักงาน 20,000 ตร.ม. , โรงแรม 400 ห้อง และ พื้นที่ค้าปลีกอีก 3,000 ตร.ม. บริเวณสุขุมวิท ซ. 10 เนื้อที่ประมาณ 6 ไร่ ใช้ระยะเวลาเช่า 30 ปี สามารถต่ออายุได้อีก 4 ปี โดยบริษัทจะใช้งบลงทุนทั้งหมด 6,000 ลบ. นอกจากนี้ LH ยังอยู่ระหว่างการเจรจาที่จะเช่าที่ดินเพิ่มอีก 1-2 แห่ง เพื่อพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่าในอนาคต คาดว่าจะได้ข้อสรุปการเช่าที่ดินแปลงใหม่ภายในปีนี้ ที่มา: posttoday (18 Jan 2018)SHAA ASOKE คอนโดระดับ Luxury ใหม่ล่าสุดใจกลางอโศก
