BEARING STATION

เดินทางโอเค ทำเลน่าอยู่

สถานีแบริ่ง เป็นสถานีรถไฟฟ้าสายสุขุมวิท ส่วนต่อขยายอ่อนนุช-แบริ่ง ยกระดับเหนือถ.สุขุมวิท บริเวณสามแยกแบริ่ง ซึ่งเป็นจุดสิ้นสุดเขตการปกครองของกรุงเทพฯ ก่อนเข้าสู่พื้นที่จ.สมุทรปราการ ซึ่งเป็นพื้นที่ในความรับผิดชอบของการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย

ในปี 2560 สถานีแบริ่งไม่ใช่สถานีปลายทางของรถไฟฟ้าสายสุขุมวิทอีกต่อไป เพราะได้มี โครงการรถไฟฟ้าสายสีเขียวอ่อน ช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ ระยะที่ 1 แบริ่ง-สำโรง ทำให้มีการเดินรถเพิ่ม 1 สถานีจากแบริ่งไปจนถึงสำโรง เนื่องจากเป็นเขตที่สิ้นสุดกับเขตจ.สมุทรปราการ จึงทำให้ผู้ที่พำนักอยู่ในจ.สมุทรปราการมาใช้งานมากเป็นพิเศษโดยเฉพาะในช่วงเวลาเร่งด่วนทั้งเช้าและเย็น

จากการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะและการเข้าออกตัวเมืองที่สะดวก ย่านแบริ่งจึงมีอัตราการเติบโตของย่านอย่างต่อเนื่อง 

.

ย่านแบริ่ง เป็นอีกหนึ่งย่านที่ทาง Realist อยากพาทุกคนไปทำความรู้จัก เพราะเราคาดการณ์ว่าย่านนี้จะเป็นอีกหนึ่งทำเลที่มีศักยภาพในการลงทุนในอนาคต โดยหัวข้อต่างๆที่จะกล่าวถึงคือ เรื่อง Transportation (ถนน และแนวรถไฟฟ้า) , Commercial Mall , Condo (ความคุ้มค่าในการลงทุน)

โดยเฉพาะโครงการพักอาศัยแนวตั้งอย่างคอนโด ย่านนี้จึงกลายเป็นอีกตัวเลือกหนึ่งของผู้ที่ต้องการที่พักอาศัยใกล้กับสถานที่ทำงานซึ่งส่วนใหญ่จะอยู่ในตัวเมืองกรุงเทพชั้นใน ซึ่งย่านแบริ่งเป็นจุดกึ่งกลางระหว่างชานเมืองกับภายในเมือง รวมถึงที่อยู่อาศัยยังมีราคาที่จับต้องได้ 

อีกทั้งเรื่องการลงทุนในด้านอสังหา ย่านนี้ก็มีแนวโน้มจะมีราคาสูงขึ้นในอนาคต ดังนั้นครั้งนี้ Realist จึงอยากจะพามาดูภาพรวมของย่านนี้ไปพร้อมกัน

.

Transportation

ถนน และทางพิเศษยกระดับ

การเดินทางด้วยถนนโดยรอบย่านแบริ่งถือว่าสามารถใช้งานได้โดยสะดวกโดยการใช้ถนนเส้นหลักคือ ถ.สุขุมวิท

ในทิศเหนือยังมีทางพิเศษยกระดับ ซึ่งถ้าเราใช้เดินทางไปยังทิศตะวันตกจะเป็นเส้น ทางพิเศษเฉลิมมหานคร โดยสามารถวิ่งเข้าสู่ตัวเมืองกรุงเทพชั้นในได้โดยตรง ถ้าใช้ทางพิเศษไปยังทิศตะวันออกจะเป็นเส้น ทางพิเศษบูรพาวิถี สามารถใช้เดินทางออกไปยังฝั่งชลบุรีได้โดยสะดวก (ด้านล่างของทางพิเศษเป็น ถ.บางนา-ตราด สามารถใช้เส้นทางนี้ออกไปยังนอกเมืองได้เช่นกัน)

ถนนเส้นหลักอื่นๆในย่าน คือ ถ.ลาซาล และ ถ.แบริ่ง โดยทั้งสองเส้นสามารถวิ่งเชื่อมต่อระหว่าง ถ.สุขุมวิท และ ถ.ศรีนครินทร์ เข้าด้วยกัน ทำให้สองเส้นนี้เป็นอีกทางเลือกหนึ่งในชั่วโมงเร่งด่วน

ถนนเส้นหลักของย่านแบริ่ง

ถ.สุขุมวิท

จากย่านแบริ่งฝั่งขาออก ถ.สุขุมวิทจะไปบรรจบกับเส้นวงแหวนรอบนอกฝั่งใต้และถ.กาญจนาภิเษก

ส่วนฝั่งขาเข้าถ.สุขุมวิทจะไปตัดกับ ถ.บางนา-ตราด กับ ถ.สรรพาวุธ ซึ่งด้านบนเป็นทางพิเศษยกระดับ (ทางพิเศษเฉลิมมหานคร และทางพิเศษบูรพาวิถี) ตรงขึ้นไปทางทิศเหนือจะวิ่งเข้าสู่กรุงเทพฝั่งชั้นใน

ถ.ลาซาล (ซ.สุขุมวิท 105)

ชื่อลาซาลมาจากชื่อของนักบุญ จอห์น แบพติสท์ เดอ ลาซาล ผู้ก่อตั้งโรงเรียนลาซาลซึ่งตั้งอยู่ภายในซอยนี้ ถนนเส้นนี้เป็นเส้นที่เชื่อมถ.สุขุมวิทเข้ากับ ถ.ศรีนครินทร์ เรียกอีกชื่อหนึ่งว่า ซ.สุขุมวิท 105 

ถ.แบริ่ง (ซ.สุขุมวิท 107)

เป็นถนนอีกเส้นหนึ่งที่ตัดขนานกับถ.ลาซาล ถนนเส้นนี้เชื่อมต่อระหว่างถ.สุขุมวิทกับถ.ศรีนครินทร์เช่นดียวกัน ความกว้างของถนนเส้นนี้จะกว้าง 4 เลน ซึ่งกว้างกว่าถ.ลาซาล ซึ่งมี 2 เลน ส่วนใหญ่ภายในย่านจะเป็นชุมชน อาคารพาณิชย์และโรงเรียน

.

ระบบขนส่งสาธารณะ

รถไฟฟ้าเส้นหลักที่ตัดผ่านย่านนี้คือ รฟฟ.สายสีเขียว ซึ่งแต่ก่อนสถานีแบริ่งคือสถานีปลายทางของสายสีเขียว แต่ปัจจุบันมีการขยายเส้นทางต่อ เป็น โครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีเขียว แบริ่ง-สมุทรปราการ ระยะทางรวม 13 กิโลเมตร มีจำนวน 9 สถานี

โดยเริ่มจากส่วนต่อขยายสายสุขุมวิท ตอนที่ 1 ช่วงอ่อนนุช – แบริ่ง บริเวณซอยสุขุมวิท 107 ไปตามแนวเกาะกลางของถนนสุขุมวิท ข้ามคลองสำโรง ผ่านแยกเทพารักษ์ แยกปู่เจ้าสมิงพราย

เมื่อถึงบริเวณจุดตัดกับโครงการถนนวงแหวนรอบนอกด้านใต้ แนวจะเบี่ยงจากเกาะกลางไปทางด้านทิศตะวันตกของถนนสุขุมวิท เพื่อข้ามทางต่างระดับสุขุมวิท จากนั้นจึงเบี่ยง กลับมาอยู่ในแนวเกาะกลางถนนสุขุมวิท ผ่านแยกศาลากลาง แยกการไฟฟ้า แยกแพรกษา แยกสายลวด จนถึง จุดสิ้นสุดโครงการที่ สถานีเคหะฯ จ.สมุทปราการ

โครงการ รฟฟ.สายสีเขียว ในย่านแบริ่งถือเป็นส่วนต่อขยาย อ่อนนุช – แบริ่ง ทำให้ต้องเสียค่าบริการเพิ่มอีก 10 บาท แต่ ภาพรวมก็ทำให้มีความสะดวกในการเดินทางที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มคนจากจังหวัดสมุทรปราการที่เดินทางเข้าตัวเมืองได้สะดวกและรวดเร็วขึ้น

อีกหนึ่งเส้นคือฟฟ.สายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) ที่ตัดเข้ามาที่เส้นถ.เทพารักษ์ เชื่อมกับสถานีสำโรง ทำให้สถานีนี้เป็นอีกหนึ่งสาย interchange เพื่อการเดินทางเข้าสู่ย่านอื่นๆอีกเส้นทางหนึ่ง ก็ถือเป็นอีกปัจจัยที่การมาถึงของโครงการรถไฟฟ้าทั้งสองสายทำให้ย่านแบริ่งเติบโตและขยายตัวขึ้นอย่างต่อเนื่องในปัจจุบัน

 

อ่านรายละเอียด รฟฟ.สายสีเหลืองเพิ่มเติม คลิก

.

Commercial Area

โครงการ Commercial  ใหญ่ๆบริเวณที่ใกล้เคียงย่านที่สุดจะอยู่ใกล้กับสถานีบางนา คือ Bitec Bangna และ The Bangkok mall ส่วนที่ใกล้สถานีสำโรงจะเป็น Imperial World ซึ่งจากผังจะสังเกตได้ว่าตัวบริเวณย่านแบริ่งเองไม่มี Landmark อยู่เลย เพราะส่วนใหญ่ในย่านนี้จะเป็นที่อยู่อาศัยและอาคารพาณิชย์เป็นส่วนมาก และค่อนข้างหนาแน่น ทำให้ไม่เหลือพื้นที่ให้เกิดโครงการใหญ่ๆเป็น mall ต่างๆอีก

แต่เมื่อพิจารณาจากระยะทางระหว่าง 3 สถานีคือ สำโรง แบริ่ง และบางนา ก็ไม่ได้ไกลมากนักในการเดินทางไปยัง Commercial Area แต่ละจุด โดยโครงการที่น่าจับตามองคือ The Bangkok mall ซึ่งถือเป็นอีกหนึ่งโครงการที่จะเป็น magnate สำคัญของย่านในอนาคต

อ่านรายละเอียด Bangkok Mall เพิ่มเติม คลิก

The Bangkok Mall

Bitec Bangna

Imperial World

.

Condo

หลังจากส่วนต่อขยาย อ่อนนุช – แบริ่ง เปิดใช้บริการเมื่อปี 2554 บริเวณโดยรอบย่านแบริ่งก็มีโครงการคอนโดเกิดขึ้นใหม่อย่างต่อเนื่อง ทั้งบนถ.สุขุมวิท ซึ่งเป็นถนนเส้นหลัก หรือภายในซอยอย่าง ถ.ลาซาล และ ถ.แบริ่ง ก็มีทั้ง High Rise คอนโด และ Low Rise คอนโดเกิดขึ้นตลอดเวลา โดยเฉพาะช่วงปีหลังๆ จนมาถึงปัจจุบัน

ในหัวข้อนี้ Realist ได้เลือกโครงการคอนโด High Rise เปิดใหม่ 6 โครงการมาวิเคราะห์ เพื่อดูศักยภาพและความคุ้มค่าในการลงทุน ให้ผู้ที่สนใจโครงการพักอาศัยในย่านนี้ใช้ประกอบการตัดสินใจ สำหรับทั้งผู้ที่ต้องการอยู่อาศัยเองและผู้ที่ต้องการซื้อเพื่อการลงทุน

ศักยภาพของพื้นที่ และการลงทุน

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ระยะยาว มี 2 รูปแบบ คือ รูปแบบอัตราส่วนต่างกำไรหรือที่เรียกว่า Capital gain  เเละรูปแบบการสร้างรายได้กระเเสเงินสดจากการปล่อยเช่า หรือที่เรียกว่า Gross Rental Yield

ครั้งนี้ทาง Realist จะนำโครงการคอนโด High Rise 6 โครงการมาคำนวณหา Capital gain เเละ Gross Rental Yield ว่าคุ้มค่าเเก่การลงทุนหรือไม่

ดูตัวอย่างการวิเคราะห์ Capital gain และ Gross Rental Yield โครงการคอนโดลาดพร้าว – รัชดา คลิก

.

อัตราส่วนต่างกำไร(Capital gain)

Capital gain (อัตราส่วนต่างกำไร) คือ การเปรียบเทียบกำไรที่ได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์กับราคาที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์มา เเละนำมาหาว่าถ้าหากซื้อมาในราคา 100 บาท จะขายได้กำไรกี่บาท ซึ่งก็คือการทำออกมาให้อยู่ในรูปเปอร์เซนต์หรือร้อยละ 

โดยในที่นี้เนื่องจากคอนโดมีระยะเวลาในการเริ่มโครงการที่เเตกต่างกันจึงต้องนำมาหาเฉลี่ยเพื่อที่จะทราบถึง Capital gain เฉลี่ยต่อปีของเเต่ละโครงการ (เนื่องจากโครงการ NICHE MONO เป็นโครงการใหม่ที่กำลังจะเปิดขาย ดังนั้นจึงยังไม่สามารถคำนวณหา Capital gain ได้)

ราคาซื้อขายในการคำนวณนี้ ทาง Realist อ้างอิงจากการสำรวจราคาซื้อขายเริ่มต้นต่อ ตร.ม. ของห้อง 1 bedroom ขนาด 26-30.24 ตร.ม. โดยนำ ‘ราคาขายเริ่มต้น’ ของโครงการนั้นๆในการมาคิด

**Capital gain  = [ (ราคาขายลบราคาซื้อ/ราคาขายเริ่มต้น)* x 100 ] / จำนวนปีที่ซื้อ
AVERAGE CAPITAL GAIN = ค่าเฉลี่ยของ Capital gain ทั้ง 5 โครงการ [ (2.83+3.14+2.22+5.60+5.46)/5 ]

*ราคาขาย = ราคาที่กำลังขาย ณ ปัจจุบัน , ราคาซื้อ = ราคา ณ วันที่เริ่มซื้อ

.

อัตราผลตอบเเทน(Gross Rental Yield)

Gross Rental Yield คือ กำไรจากการปล่อยเช่าโดย ไม่หักค่าใช้จ่าย (ถ้าเป็น Net Rental Yield จะเป็นกำไรจากการปล่อยเช่าที่หักค่าใช้จ่ายแล้ว เนื่องจากแต่ละโครงการก็จะมีค่าใช้จ่ายระหว่างการปล่อยเช่าที่ต่างกัน ขึ้นอยู่กับราคาส่วนกลาง บาท/ตร.ม. ที่แต่ละโครงการกำหนดมา, ค่านายหน้าที่บางคนต้องจ่ายเพื่อให้ Agent มาดูแล รวมถึงค่าประกันที่อยู่อาศัย และค่าซ่อมแซม บำรุงห้องซึ่งราคาพวกนี้ก็จะขึ้นอยู่กับเจ้าของห้องดูแลจัดการ )

อัตราเฉลี่ย Gross Rental Yield ของโครงการคอนโดที่น่าลงทุนอยู่ที่ 3-5% จากการคำนวณ  Gross Rental Yield ของคอนโด 5 โครงการ (เนื่องจากโครงการ  NICHE MONO Sukhumvit-Bearing และ  Ideo O2 ยังสร้างไม่เเล้วเสร็จจึงยังไม่มีผู้ปล่อยเช่า ทำให้ยังไม่สามารถนำมาคำนวณหา Gross Rental Yield ได้ ) โดยตัวเลขที่นำมาคิดคือ ‘ราคาขายเฉลี่ย’ ของทั้งโครงการ ซึ่งแตกต่างจาก Capital gain ด้านบนที่นำราคาเริ่มต้นของโครงการมาคิด

**GROSS RENTAL YIELD = [ (ค่าเช่าทั้งปี / ราคาซื้อขายคอนโด*) x 100 ]
AVERAGE GROSS RENTAL YIELD = ค่าเฉลี่ยของ GROSS RENTAL YIELD ทั้ง 4 โครงการ
[ (3.38+4.05+4.49+3.96)/4 ]

*ราคาซื้อ = ราคา ณ วันที่เริ่มซื้อ

.

สรุปความคุ้มค่าในด้านการลงทุน

เมื่อพิจารณาจากตัวเลขค่าเฉลี่ยทั้งสองพบว่า AVERAGE CAPITAL GAIN  3.85% และ AVERAGE GROSS RENTAL YIELD 3.97% เป็นตัวเลขที่บ่งบอกว่าย่านแบริ่งโดยรอบมีแนวโน้มที่ดีในระดับหนึ่งในการลงทุนด้านอสังหา ถ้าจะซื้อเพื่อขายต่ออาจจะปล่อยได้ไม่เร็วนัก แต่ก็สามารถทำได้และมีอัตราค่าตอบแทนที่น่าพอใจ แต่ถ้าซื้อเพื่อปล่อยเช่าก็เป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจเพราะ 3-5% ถือเป็นตัวเลขที่คุ้มค่าในการลงทุนซื้อเพื่อปล่อยเช่า

เมื่อมองภาพรวมของย่านจากหัวข้อนี้พบว่า คอนโดที่กำลังจะเกิดใหม่ หรือกำลังสร้างอยู่ ณ ขณะนี้ มีความคุ้มค่าพอที่จะลงทุน โดยโครงการ NICHE MONO Sukhumvit-Bearing เป็นอีกหนึ่งโครงการที่เกิดขึ้นใหม่ในย่าน และมีความน่าใจ ด้วยศักยภาพของทำเล ซึ่งตัวโครงการอยู่บนถนนใหญ่ สุขุมวิท70 และห่างจาก BTS แบริ่ง เพียง 250ม. 

.

NICHE MONO Sukhumvit-Bearing

NICHE MONO Sukhumvit-Bearing

ที่ตั้ง
สุขุมวิท70 , ถ.สุขุมวิท , 250 ม. จาก BTS แบริ่ง

ลักษณะโครงการ
High Rise Condo 1 อาคาร

เจ้าของโครงการ
บริษัท เสนา ฮันคิว 2 จากัด

ความสูงอาคาร
34 ชั้น

ขนาดที่ดิน
4-3-59.8 ไร่

จำนวนยูนิต
1,275 ยูนิต

ราคาเริ่มต้น
2.3 ลบ.(Fully-Furnished)
(เริ่มต้น 82,000 บ./ตร.ม.)
ผ่อน 8,000 บาท/เดือน

สถานีแบริ่ง

คอนโดแนวคิดใหม่ กับการสร้างที่อยู่อาศัยตามแบบฉบับคนญี่ปุ่น ที่ร่วมทุนกันระหว่าง “SENA” ผู้ประกอบการอสังหาฯ แนวหน้าของไทย ร่วมกับ “Hankyu Realty” ผู้ประกอบการอสังหาฯ รายใหญ่ผู้มีความชำนาญด้านพัฒนาอสังหาฯ ในประเทศญี่ปุ่นกว่า 100 ปี ร่วมกันพัฒนาโครงการใหม่

อีกทั้งยังมีปัจจัยต่างๆ ที่ช่วยสร้างความคุ้มค่าในการลงทุน คือ ทำเลโครงการ สิ่งอำนวยความสะดวก ราคาเฉลี่ยต่อตร.ม.
ซึ่งเริ่มต้นที่ 82,000 บาท/ตร.ม. และมาพร้อมกับ Fully Furnished เมื่อเทียบกับคู่แข่งในย่านเดียวกัน ที่มีราคา
ประมาณ 100,000 บาท/ตร.ม. ขึ้นไป

.

สถานีแบริ่ง

.

สถานีแบริ่ง

พื้นที่ส่วนกลางขนาดใหญ่ , สระว่ายน้ำแบบ Infinity Edge ระบบเกลือยาว 88 เมตร ห้องออกกำลังกายพร้อมอุปกรณ์ครบครันด้วยพื้นที่ 250 ตรม 

Boxing Room , Panoramic Sky Lounge, Jogging Track ในสวน และ Yoga Room

.

โครงการนำแนวคิด Geo Fit+ ซึ่งเกี่ยวข้องกับการสร้างที่อยู่อาศัยในญี่ปุ่น มาปรับใช้ให้เหมาะสมกับ Lifestyle คนไทย ยกตัวอย่างเช่น การวางโซนพยาบาลไว้ในโครงการเพื่อเตรียมพร้อมด้านความปลอดภัยของลูกบ้าน หรือการรักษาสิ่งแวดล้อมด้วยระบบ EV Charger ซึ่งช่วยประหยัดพลังงานโดยใช้พลังงานจากแสงอาทิตย์แทนการใช้ไฟฟ้าในโครงการ

รวมถึงมีการออกแบบฟังก์ชั่นห้องชุด ให้ตอบสนองความต้องการของผู้พักอาศัย เช่น ชั้นปรับระดับได้ที่สามารถปรับฟังก์ชั่นการใช้งานตู้ภายในห้องชุด ได้ตามการใช้งานจริง

อ่านแนวคิด Geo Fit+ ของฮันคิวเพิ่มเติม คลิก

สถานีแบริ่ง

.

สถานีแบริ่ง

สำหรับผู้ที่สนใจ NICHE MONO สุขุมวิท-แบริ่ง คอนโดใหม่ติดถนนใหญ่ 1 นอน 28 ตร.ม. Fully Furnished!! เริ่ม 2.3 ล้าน* ผ่อนเพียง 8,000 บาท/เดือน*

PRE-SALES 30 ก.ย.นี้ สามารถลงทะเบียนเพื่อรับส่วนลดพิเศษ 50,000 บาท ที่นี่ http://sena.co.th/register/niche-mono-sukhumvit-bearing หรือสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม โทร.1775 กด 70

เพิ่มเพื่อน

Subscribe to our mailing list

* indicates required

A photo posted by REALIST (@realist.co.th) on

Latest Posts

September 2017
SMTWTFS
« Aug  
 12
3456789
10111213141516
17181920212223
24252627282930

Monthly Archives