หมอชิต บางซื่อ ศูนย์กลางเศรษฐกิจ แห่งอนาคต

 

Infographic 206 - BTSIRI691
พื้นที่บริเวณหมอชิต-จุตจักร กำลังจะกลายเป็น hub ในการเดินทางที่ใหญ่ที่สุดในกรุงเทพ โดยพื้นที่ส่วนใหญ่ที่กำลังจะมี New Developments ได้แก่ พื้นที่ขนาดใหญ่ของรฟท.ประมาณ 2,325 ไร่ ครอบคลุม สถานีกลางบางซื่อ สวนจตุจักร เซ็นทรัลลาดพร้าว และพื้นที่โดยรอบ รวมถึงสวนสาธารณะ 3 แห่ง คือ สวนสมเด็จพระนางเจ้าสิริกิติ์ สวนรถไฟ และสวนจตุจักร รวมเฉพาะสวนสาธารณะมีพื้นที่ 765 ไร่ โดยในส่วน Transportation Hub ที่รฟท.พัฒนาร่วมกับสนข. คาดว่าจะมีคนมาใช้บริการในปี 2560 ถึง 2.97แสนคน-เที่ยว/วัน และในปี 2562 จำนวน 3.83 แสนคน-เที่ยว/วัน

I205 - 00

ศูนย์คมนาคมพหลโยธิน 2,325 ไร่ แบ่งพื้นที่ตามโซน ดังนี้

1.พื้นที่ด้านระบบคมนาคมขนส่ง

1.1 สถานีกลางบางซื่อ (1,176 ไร่)

รฟท.ร่วมกับสนข.พัฒนาให้เป็นศูนย์กลางระบบรถไฟทางไกลและรถไฟชานเมืองแทนสถานีกรุงเทพ (หัวลำโพง) อยู่ในพื้นที่ของการรถไฟแห่งประเทศไทย และเป็นจุดเชื่อมต่อการเดินทางกับระบบขนส่งมวลชนสาธารณะที่สำคัญอื่น ในอนาคต

สำหรับสถานีกลางบางซื่อ ตั้งอยู่บริเวณสถานีรถไฟบางซื่อ ปัจจุบันมีพื้นที่ทั้งหมด 1,176 ไร่ ไม่รวมพื้นที่ขนส่งหมอชิต 2 ที่ประกอบด้วย พื้นที่กิจกรรมที่ ร.ฟ.ท.ใช้อยู่เดิม 685 ไร่ และนำมาใช้ก่อสร้างสถานีกลางบางซื่อจำนวน 487 ไร่ ใช้งบประมาณ 2 หมื่นล้านบาท มีพื้นที่ใช้สอย 4 ชั้น และวางแผนให้เป็นศูนย์กลางคมนาคมขนส่งมวลชนระบบราง และเชื่อมโยงกับขนส่งมวลชนต่างๆ ที่สำคัญและโดยรอบสถานีมีการใช้ประโยชน์พื้นที่หลากหลาย ซึ่งใช้เงินลงทุนไม่น้อยกว่า แสนล้านบาท วางแผนให้เอกชนร่วมลงทุนระยะยาว 30-40-50 ปี อยู่ที่ข้อตกลง

สถานีกลางบางซื่อจะมีรถไฟฟ้าเข้ามา ดังนี้
– สายสีแดง บางซื่อ-รังสิต, บางซื่อ-ตลิ่งชัน, Airport Link บางซื่อ-พญาไท
– สายสีน้ำเงิน บางซื่อ-ท่าพระ บางซื่อ-ราษฎร์บูรณะ
– และรถไฟฟ้าความเร็วสูง
นอกจากนั้นยังมีรถไฟจากต่างจังหวัดในทุกทิศ เป็นรถไฟฟ้าชานเมือง รถไฟทางไกล

I205 - 1 NEW

I205 - 2 NEW

I205 - 4 NEWAll Images : MRTA Red Line

1.2 ทางเชื่อม+พลาซ่าใต้ดิน+BRT (127.5 ไร่)

มีการออกแบบทางเชื่อมด้วยทางเท้าใต้ดิน ทั้งนี้ในระยะแรกได้ออกแบบการเชื่อมต่อ 3 สถานี คือ

– สถานีกลางบางซื่อ
– รถไฟฟ้าใต้ดินสถานีกำแพงเพชร
– รถไฟฟ้าใต้ดินสถานีจตุจักรซึ่งเป็นจุดเดียวกับสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสหมอชิต
โดยระยะห่างระหว่างสถานีอยู่ที่ 50 เมตร – 1.5 กม. รวมพื้นที่127.5 ไร่ ทั้งนี้รูปแบบของศูนย์จะเป็นโครงสร้างใต้ดิน มีทั้งหมด 3 ชั้น
– ชั้นที่ 1 สร้างเป็นชอปปิ้งมอลล์
– ชั้นที่ 2 เป็นเอนเตอร์เทนเมนท์
– ชั้นที่ 3 เป็นที่จอดรถใต้ดิน ซึ่งการดำเนินการดังกล่าวเป็นลักษณะเดียวกับประเทศเปรูและญี่ปุ่น ที่ทำการเชื่อมโยงการเดินเท้าของประชาชนไว้ใต้ดิน และมีสิ่งอำนวยความสะดวกไว้บริการ สำหรับระยะแรกจะเป็นการสร้างทางเดินเท้าก่อน เนื่องจากลงทุนต่ำ และสร้างรายได้จากการเช่าพื้นที่ได้ ส่วนระยะต่อไปก็สร้างระบบขนส่งมวลชน ขนาดรองทั้งรถราง รถไฟฟ้ารางเดี่ยว โมโนเรล รถไฟฟ้าล้อยาง หรือรถด่วนบีอาร์ที ซึ่งขณะนี้อยู่ระหว่างศึกษาว่าจะเลือกรูปแบบใด โดยจะให้เอกชนมาลงทุน 30 ปี

ค่าก่อสร้างอุโมงค์ทางเดิน วงเงิน 55,000 ล้านบาท ล่าสุดกำลังจะส่งผลการศึกษาให้กระทรวงคมนาคมพิจารณา และปีྲྀ สนข.จะออกแบบรายละเอียด คาดว่าจะเริ่มก่อสร้างได้ตั้งแต่ปี 2559 ใช้เวลา 3 ปี จะทันกับการเปิดใช้รถไฟฟ้าสายสีแดงพอดี

สำหรับพื้นที่ส่วนพลาซา มีพื้นที่ 127.5 ไร่ ประกอบด้วย 1.พื้นที่สวนสาธารณะและมีอาคารพาณิชยกรรมขนาดเล็กอยู่รอบนอก ขนาด 204,000 ตารางเมตร และ 2.พื้นที่พัฒนาใต้ดินเป็นทางเดินเชื่อมสถานีกลางบางซื่อ-สถานีรถไฟฟ้าใต้ดินและบีทีเอสที่หมอชิต 63.6 ไร่ มีพื้นที่เช่า 118,102.5 ตารางเมตร จะแบ่งพื้นที่เชิงพาณิชย์เป็น 9 โซน โดยรายได้จะแบ่งบางส่วนให้ ร.ฟ.ท.ในฐานะเจ้าของที่ดิน คาดว่าจะมีรายได้ตลอดสัญญาเช่า 30 ปี และรายได้อื่น ๆ จำนวน 487,830 ล้านบาท

BRT (10.3 กม.)

สนข.ได้เลือก “ระบบบีอาร์ที” เป็นโครงข่ายเชื่อมการเดินทางภายในย่านพหลโยธิน ระยะทางรวม 10.3 กิโลเมตร เงินลงทุน 8,297 ล้านบาท

แนวเส้นทางวิ่งเป็นวงกลม จากสถานีกลางบางซื่อ ผ่านรถไฟฟ้าบีทีเอสและรถไฟฟ้าใต้ดินที่สถานีจตุจักร ห้างเซ็นทรัล ลาดพร้าว อาคารเอนเนอร์ยี่คอมเพล็กซ์ โครงการพัฒนาย่าน กม.11 มาสิ้นสุดที่สถานีจตุจักรของรถไฟสายสีแดง (บางซื่อ-รังสิต)

รูปแบบก่อสร้างจะเป็นโครงสร้างยกระดับ 3.14 กิโลเมตร วิ่งรอบสถานีกลางบางซื่อ จอดป้าย 2 สถานี คือ สถานีที่ 1-2 จากนั้นลัดเลาะมาตามแนวรถไฟสายสีแดง แล้วยกข้ามทางด่วนและสวนจตุจักร ไล่มาจนถึงรถไฟฟ้าบีทีเอสที่สถานีหมอชิต จะเป็นจุดที่ตั้งของสถานีที่ 3-4 และตั้งแต่สถานีที่ 5-13 จะวิ่งอยู่ระดับดิน ระยะทาง 7.16 กิโลเมตร

ขณะที่การพัฒนาแบ่งเป็น 2 เฟส ระยะแรกเริ่มต้นสถานีกลางบางซื่อ-ห้างเซ็นทรัล ลาดพร้าว มี 6 สถานี จะเริ่มปี 2560 มูลค่าลงทุน 3,793.6 ล้านบาท ส่วนสถานีที่ 7-13 เริ่มจากเซ็นทรัล ลาดพร้าว-สถานีกลางบางซื่อ ให้พัฒนาเป็นเฟสที่ 2 เริ่มปี 2565 เงินลงทุน 4,504.8 ล้านบาท

I205 - 7Image : Prachachat Online (3 Mar 2014)

1.3 โครงการก่อสร้างทางพิเศษสายศรีรัช-วงแหวนรอบนอก

ด่านขึ้น-ลงกำแพงเพชรเป็นจุดที่เชื่อมต่อกับทางพิเศษศรีรัชในปัจจุบัน ตอนนี้อยู่ในระหว่างหารือกับ ทางด่วนกรุงเทพ (BECL) งบประมาณ 70 ลบ.

ในส่วนของทางด่วน คืบหน้าแล้ว 33% พร้อมเปิดปลายปี 2559  เป็นทางยกระดับ 6 จราจร เริ่มจากถนนกาญจนาภิเษก ขนานรถไฟฟ้าชานเมืองสายสีแดง บางซื่อ-ตลิ่งชัน ยาว 16.7 กม.

I205 - 8Image : BECL, EXAT

 

2.พื้นที่กิจกรรมทางเศรษฐกิจ

2.1 ศูนย์พลังงานแห่งชาติ

อาทิ กระทรวงพลังงาน, บริษัท ปตท. จำกัด (มหาชน), Energy Complex

2.2 เซ็นทรัลลาดพร้าว

ปี 2552 กลุ่มเซ็นทรัลต่ออายุสัญญาเช่าที่ดินจากร.ฟ.ทไปอีก 20 ปี ด้วยมูลค่า 20,000 ลบ.

2.3 ตลาดนัดสวนจตุจักร (68 ไร่), อ.ต.ก.

ปี 2525 ตลาดนัดจตุจักรย้ายมาจากสนามหลวง โดยใช้ชื่อว่าตลาดนัดย่านพหลโยธิน ต่อมาเปลี่ยนชื่อใหม่เป็น “ตลาดนัดจตุจักร” ในปี2530 ในปัจจุบันได้เปลี่ยนอำนาจการดูแลจากกรุงเทพมหานคร สู่การรถไฟแห่งประเทศไทย โดยเริ่มตั้งแต่ปี 2555

2.4 พื้นที่ 3 โซน (218 ไร่) รอบสถานีกลางบางซื่อ

เปิดให้เอกชนพัฒนา เป็น Complex ครบวงจร ประกอบด้วย โรงแรม อาคารสำนักงาน พื้นที่เชิงพาณิชย์ ฯลฯ เพื่อปลดภาระหนี้สินการรถไฟ 1 แสนล้านบาท ซึ้งเบื้องต้นรองนายกฯ ปรีดียาธร เทวกุล เห็นด้วยกับแนวคิดนี้ ที่ดิน 3 โซน แบ่งดังนี้

Zone A – 35 ไร่ ตั้งอยู่ด้านหลังศาลเยาวชนและครอบครัวกลาง
Zone B – 78 ไร่ ตั้งอยู่ใกล้ตลาดนัดจตุจักร
Zone C – 105 ไร่ ที่ตั้งขนส่งหมอชิต

I205 - 12Image : Prachachat Online (7 Oct 2014)

2.5 พื้นที่กม.11 (365 ไร่)

โครงการคอมเพล็กซ์ยักษ์ ร.ฟ.ท. มูลค่า 1.33 แสนล้าน ที่จะให้เอกชนเข้ามาพัฒนา เพื่อเป็นการปลดหนี้การรถไฟ

โดยมีพื้นที่บางส่วนโดนกทพ.เวนคืนที่ดินตัดด่วนใหม่ “ศรีรัช-วงแหวนรอบนอกตะวันตก” เฉือนที่ดินโครงการหายไปบางส่วนจากทั้งหมด 365 ไร่ ให้เช่าระยะยาว 30 ปี

I205 - 9

2.6 พื้นที่ศูนย์ซ่อมบำรุง (ตึกแดง)

อยู่เหนือสถานีกลางบางซื่อ  มีพื้นที่ 114 ไร่ อาจพัฒนาเป็นเชิงพาณิชย์ต่อไป

3. พื้นที่กิจกรรมทางสังคม + นันทนาการ

ประกอบด้วยสวนสาธารณะใหญ่ 3 แห่ง รวมพื้นที่ 765 ไร่ ได้แก่
– สวนวชิรเบญจทัศน์ (รถไฟ)
– สวนจตุจักร
– สวนสมเด็จพระนางเจ้าพระบรมราชินีนาถ

พื้นที่รอบข้างศูนย์คมนาคมพหลโยธิน

อู่จอดรถไฟฟ้าสายสีเขียว + Park and Ride (63 ไร่)

เจ้าของที่ดิน คือ กรมธนารักษ์ ตอนนี้กำลังพัฒนาที่ดินให้เป็น Complex มูลค่า 2 หมื่นล้าน รวมถึง แบ่งพื้นที่ให้ บขส.กลับมาอยู่ที่เดิมด้วย

โดยผู้ที่ชนะประมูล ได้รับสัมปทาน 30 ปี คือ บริษัทBangkok Terminal (BKT) หรือ Sun Estate มีแผนจะพัฒนาเป็นพื้นที่พาณิชย์ พื้นที่ใช้สอยทั้งหมด 712,350 ตร.ม. แบ่งเป็น
– พื้นที่ชดเชยให้ บขส.มาใช้เป็นสถานีขนส่ง 89,600 ตร.ม.
– พื้นที่พาณิชย์ 662,750 ตร.ม. แบ่งเป็น office, hotel, serviced apartment, ที่จอดรถ
– มีแผนสร้างทางยกระดับเชื่อมถนนกำแพงเพชรทะลุตัวอาคารไปยังถนนวิภาวดีฯ

 

ในส่วนของ Residential Development มีคอนโดมิเนียมบริเวณรอบ ๆ ที่เปิดตัวไปแล้วมีประมาณ 7 โครงการ ราคา/ตร.ม. ประมาณ 100k-155k บาท/ตร.ม.รวมถึงโครงการร่วมทุนกันรหว่าง BTS-SANSIRI ที่ตั้งอยู่ริมถนนพหลโยธิน ใกล้สถานี BTS หมอชิตและ MRT จตุจักร

 

I205 - 0
Image : DOF

*อ้างอิงจากแบบเดิมที่บีทีเอส กรุ๊ปได้พัฒนาไว้ ก่อนที่โปรเจค บีทีเอส-แสนสิริจะนำมาพัฒนาต่อ

 

มูลค่าที่ดิน รอบศูนย์คมนาคมพหลโยธิน ปัจจุบัน ตร.ว.ละ 5-6 แสนบาท ที่ผ่านมา กทม.เน้นให้เป็น ย่านพาณิชยกรรมสีแดง พ.4 1 ทำให้ใน 4-5 ปีข้างหน้าที่ศูนย์คมนาคมเปิดบริการเต็มรูปแบบ ราคาที่ดินจะขยับขึ้นสูงอยู่ที่ 1 ล้านบาท/ตร.ว.