ทำไมพื้นที่รอบสวนลุมจึงเป็นที่ต้องการ?

อสังหารอบสวนลุม

พื้นที่โดยรอบสวนลุมพินี ถือเป็น Prime Area แห่งหนึ่งในกรุงเทพ มีโรงแรมระดับ 5-6 ดาว ตั้งอยู่ รวมถึง office Building ที่กระจายตัวอยู่ตามจุดต่างๆ และยังเป็นที่ตั้งของคอนโดระดับ Super Luxury หลายแห่ง ที่ดินส่วนใหญ่จะเป็นที่ดินของสำนักทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ และจุฬา ซึ่งถือว่าเป็นอสังหาแบบ Leasehold (แบบเช่าซื้อระยะยาว) ดังนั้นในย่านนี้ที่ดินแบบ Freehold จึงค่อนข้างหายากและมีราคาที่สูง และภาพรวมของราคาคอนโดโดยรอบย่านเฉลี่ยแล้วจะอยู่ที่ 300,000 บ./ตร.ม. ครับ

ในบทความนี้ทาง Realist จะนำผู้อ่านไปดูบทวิเคราะห์ถึงปัจจัยต่างๆที่ทำให้พื้นที่รอบสวนลุมเป็นที่ต้องการ ซึ่งเราสามารถแบ่งได้เป็น ข้อแตกต่างระหว่างที่ดินและอสังหาแบบ Freehold และ Leasehold เพื่อทำความเข้าใจถึงรูปแบบอสังหาภายในย่าน , อัพเดท New Development ใหม่ๆ ซึ่งในอนาคตมีแนวโน้มว่าจะกลายเป็น Landmark สำคัญของย่าน , ราคาคอนโดโดยรอบทั้งแบบ Freehold และ Leasehold ที่นับวันราคาคอนโดแบบ Freehold ก็จะยิ่งเพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ , Capital Gain และ Rental Yield การลงทุนทางด้านอสังหาที่น่าจับตามอง และพาไปอัพเดทคอนโดใหม่ในย่านพร้อมๆกันในบทความนี้ครับ

.

1. ที่ดินโดยรอบส่วนใหญ่เป็นแบบ Leasehold ที่ดินแบบ Freehold เหลือน้อยมาก จึงเป็นที่ต้องการสูง

 

ข้อแตกต่างระหว่าง Freehold กับ Leasehold ?

อสังหารอบสวนลุม

Freehold

คือ การเป็นเจ้าของร่วมในอาคาร ห้องชุด คอนโด รวมถึงมีสิทธิ์ในที่ดิน โดยสามารถครอบครองได้อย่างเต็มตัว และสามารถปรับปรุง ซ่อมแซม ตกแต่งได้ตามต้องการ อีกทั้งมูลค่าทรัพย์สินจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตามระยะเวลา สามารถส่งต่อเป็นมรดกได้ สำหรับการขายสิทธิ์ให้ชาวต่างชาติ จะสามารถขายเพื่อให้ถือครองได้ 49% ของทั้งหมด

Leasehold

คือ การครอบครองสิทธิ์ชั่วระยะเวลาหนึ่ง และต้องปฎิบัติตามเงื่อนไขในการเช่าสิทธิ์ตามสัญญา (ส่วนใหญ่เป็นสัญญาเช่า 30 ปี) ไม่สามารถส่งต่อเป็นมรดกได้ ข้อดีคือ สามารถโอนสิทธิ์ปล่อยเช่าให้แก่ชาวต่างชาติถือครองได้ง่าย และไม่จำกัด %

Leasehold เป็นที่อยู่อาศัยที่ยังไม่เป็นที่นิยมมากนักในไทย และจะมีให้เห็นก็มีแต่โซนใจกลางเมือง อย่างเช่น ย่านราชดำริ ที่เป็นการพัฒนาที่ดินบนที่ของสำนักทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ โดยมีอายุการเช่าเพียง 30 ปี และเช่าได้เพียง 1 ครั้ง ซึ่งถือว่าสั้นมากเมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ เช่น สิงคโปร์ และมาเลเซีย ที่มีระยะเวลาเช่าถึง 99 ปี แต่อย่างไรก็ตามในอนาคตก็มีแนวโน้มว่าตัวบทกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับสิทธิการเช่าอสังหาฯ ประเภทที่อยู่อาศัยให้สามารถเช่าได้เป็น 50 ปี ซึ่งเราอาจจะได้เห็นความเปลี่ยนแปลงในเร็วๆนี้

ข้อดีของอสังหาแบบ Leasehold คือ มีราคาที่ถูกกว่าการซื้อแบบ Freehold นั่นเพราะเจ้าของที่ดินยังมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นอยู่ แต่เวลาขายต่อ ต้องยอมรับว่าจะขายได้ในราคาที่ไม่ดีนักเนื่องจากเป็นราคาเช่าซื้อ ทำให้ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ยกตัวอย่างโครงการคอนโดในย่านหลังสวน ในย่านนี้มีที่ดินค่อนข้างจำกัด จึงทำให้มีโครงการ Leasehold ในทำเลนี้ค่อนข้างมาก โดยปัจจุบันได้มีโครงการ Leasehold เกิดขึ้นใหม่ในย่านคือ โครงการของสินธร ทำให้ปัจจุบันราคาคอนโดในย่านแบบ Leasehold กระโดดขึ้นมา คือ คอนโดแบบ Leasehold ราคาเฉลี่ยจะอยู่ที่ 337,500 บ./ตร.ม. ส่วน Freehold จะอยู่ที่ 314,000 บ./ตร.ม. (ราคา ณ Q1 2018)

อสังหาแบบ Leasehold เหมาะกับกลุ่มเป้าหมายแบบใด ?

อสังหาแบบ Leasehold เหมาะกับผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยในเมือง และไม่ต้องการใช้เงินทั้งหมดที่มีไปกับการซื้อที่อยู่อาศัย

อีกกลุ่มเป้าหมายคือ กลุ่มคนรุ่นใหม่ที่ไม่มีความคิดที่จะแต่งงาน หรือเป็นครอบครัวขนาดเล็ก ที่มีจำนวนสมาชิกครอบครัวไม่เกิน 3-4 คน

.

2. New Development กำลังเกิดขึ้นโดยรอบย่านเพื่อแข่งกันเป็น Landmark สำคัญในอนาคต

อสังหารอบสวนลุม

อสังหารอบสวนลุม

New Development โดยรอบสวนลุมถือว่ามีความน่าสนใจอยู่หลายโครงการ แต่ก็มีอยู่ประมาณ 4 โครงการในตอนนี้ที่ค่อนข้างโดดเด่น และมีแนวโน้มว่าจะทำให้ย่านนี้เกิดการเปลี่ยนแปลงขึ้นอีกมากทีเดียว

ส่วนใหญ่พื้นที่ในย่านจะเป็นของสำนักทรัพสินย์ส่วนพระมหากษัตริย์ และถูกพัฒนาเป็นโครงการต่างๆโดยสำนักทรัพสินย์ส่วนพระมหากษัตริย์เอง อย่างแบรนด์สินธร ที่เป็นคอนโดระดับ Super Luxury ที่กระจายตัวอยู่โดยรอบ ทั้ง สินธร ต้นสน , สินธร ลุมพินี และล่าสุด สินธร เรสซิเดนซ์ ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของโครงการหลังสวน วิลเลจ โครงการ mix-use ขนาดใหญ่บนพื้นที่กว่า 50 ไร่ 

อีกโครงการที่น่าจับตามองคือ One Bangkok  ซึ่งถูกพัฒนาโดยบริษัท ทีซีซี แอสเซ็ท (ประเทศไทย) จำกัด กับและบริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮลดิ้งส์ (ประเทศไทย) จำกัด ซึ่งเป็นโครงการ mix-use ที่รวมเอา โรงแรม คอนโด และศูนย์การค้า ระดับ hi-end ไว้บนพื้นที่กว่า 104 ไร่

โครงการอื่นๆที่น่าสนใจคือ 140 wireless คอนเสิร์ตฮอลส์บนตึกสูง ซึ่งออกแบบโดยสถาปนิกระดับโลกอย่าง Herzog & DeMeuron และ การปรับปรุงครั้งใหญ่ของโรงแรมดุสิตธานี ที่กำลังจะเปลี่ยนโฉมไปเป็นโครงการแบบ Mix-use เช่นเดียวกัน 

ทาง Realist ได้คัดเอาข่าวและบทความบางส่วนของทั้ง 4 โครงการมาอัพเดทในหัวข้อนี้กันครับ

1. Langsuan Village

อสังหารอบสวนลุม

หลังสวนวิลเลจเป็นโครงการของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ซึ่งมอบหมายให้ บริษัท สยามสินธร จำกัด บริษัทลูกที่สำนักงานทรัพย์สินฯถือหุ้น 100% เข้าพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่และโรงแรม บนพื้นที่ 56 ไร่ โดยมีมูลค่าโครงการไม่รวมที่ดินและค่าก่อสร้างโรงแรมอยู่ที่ 2.3 หมื่นล้านบาท

หลังสวน วิลเลจ วางแนวคิดในการพัฒนาให้เป็น “โครงการที่พักอาศัยที่ดีที่สุดกลางใจเมืองมีคุณภาพสูงในทุกมิติของการพัฒนาอย่างมีคุณธรรม”  มีห้องพักรวมทั้งสิ้น 1,700 หน่วย ประกอบไปด้วยคอนโดมิเนียมสัญญาเช่า 30 ปี 6 อาคาร (2 ใน 6 อาคาร ความสูง 29 ชั้น และ 6 ชั้น จะตั้งอยู่บนพื้นที่ 4 ไร่ หลังโรงเรียนมาแตเดอี) และ เซอร์วิสอพาร์ทเมนต์ 3 อาคาร โรงแรม 1 อาคาร ศูนย์บริการสุขภาพ พิพิธภัณฑ์ศิลปะ สลับกับพื้นที่สีเขียวขนาดใหญ่ในลักษณะเปิดโล่ง ตลอดจนมีถนนคนเดินขนานไปกับถนนหลังสวน การก่อสร้างจะทยอยแล้วเสร็จระหว่างปี 2559-2562 โดยโครงการแบ่งเป็น 2 กลุ่มหลัก คือ

1. กลุ่มพื้นที่พักอาศัย 37 ไร่ ขณะนี้กำลังดำเนินการก่อสร้าง “สาธร เรสซิเดนซ์” คอนโดมิเนียมไฮเอนด์ ขนาด 200 ยูนิต พื้นที่ 70-250 ตร.ม. โดยหลังจากนี้จะดำเนินการสร้างอพาร์ตเมนต์ และโรงแรมระดับห้าดาวหันหน้าเข้าสวนลุมพินีทุกห้องต่อไป

2. กลุ่มพื้นที่ Mix-use 15 ไร่ ประกอบไปด้วย ถนนคนเดิน, พิพิธภัณฑ์ศิลปะ, สวนกลางแจ้ง, สวนสุขภาพ และกั้นพื้นที่สำหรับหาบเร่แผงลอย พร้อมศูนย์สุขภาพทางการแพทย์รองรับบริการผู้อยู่อาศัยในโครงการและประชาชนทั่วไป ตลอดจนคลินิกทันตกรรมและคลินิกผิวหนัง

อสังหารอบสวนลุม

อสังหารอบสวนลุม

2. One Bangkok

อสังหารอบสวนลุม

One Bangkok (วัน แบงค็อก) เป็นโครงการที่พัฒนาโดยกิจการร่วมทุนระหว่างบริษัท ทีซีซี แอสเซ็ท (ประเทศไทย) จำกัด กับและบริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮลดิ้งส์ (ประเทศไทย) จำกัด

โครงการได้ถูกพัฒนาให้เป็นเมืองแห่งความครบครันของกรุงเทพฯ ประกอบไปด้วยอาคารสำนักงานที่ล้ำยุค โรงแรมหรูที่มุ่งเน้นตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ ร้านค้าและพื้นที่ทำกิจกรรม ที่หลากหลายครบครันซึ่งจัดสรรไว้ในบริเวณต่างๆ ที่มีเอกลักษณ์แตกต่างแต่ผสมผสานกันอย่างลงตัว ที่พักอาศัยระดับอัลตราลักชัวรี่ พื้นที่พักผ่อนหย่อนใจมากมายหลายรูปแบบเพื่อการใช้ชีวิตของผู้คน พื้นที่ศิลปะและวัฒนธรรม รวมไปถึงพื้นที่สีเขียวและพื้นที่เปิดโล่งขนาดรวมกัน 50 ไร่ จากพื้นที่ทั้งหมดของโครงการ 104 ไร่ โดยโครงการตั้งอยู่บนที่ดินเช่าจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ในทำเลทองบริเวณหัวมุมถนนวิทยุตัดกับถนนพระราม 4 ติดกับสวนลุมพินี เชื่อมต่อโดยตรงกับระบบขนส่งมวลชน

3. 140 Wireless

อสังหารอบสวนลุม

Concert hall Symphony Orchestra อาคารคอนเสิร์ตใจกลางเมืองแห่งแรกของไทยที่เป็นตึกสูง ตัวฮอลส์มีทั้งหมด 900 ที่นั่ง ใช้ระบบอะคูสติกของญี่ปุ่น โดยมีผู้เชี่ยวชาญคอยดูแลระบบ อาคารถูกออกแบบโดย Herzog & DeMeuron บริษัทสถาปนิกชื่อดังของโลก โดยจะทำงานร่วมกับบริษัทสถาปนิกในไทยคือ Plan Architect มี Concept คือ การยกตัวคอนเสิร์ตฮอลส์ไปไว้ชั้น 16 เพื่อให้คนที่อยู่ไกลออกไปมองเห็น คาดว่าจะแล้วเสร็จปลายปี 2020

 

4. Dusit Thani Mixuse

อสังหารอบสวนลุม

บริษัท ดุสิตธานี จำกัด (มหาชน) หนึ่งในบริษัทผู้พัฒนาและบริหารโรงแรมและโครงการอสังหาริมทรัพย์แห่งแรกๆ ของประเทศไทย ประกาศลงนามในสัญญา กับสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ เพื่อต่อสัญญาเช่าที่ดินบริเวณหัวมุมถนนสีลมและพระราม 4 ซึ่งเป็นที่ตั้งของโรงแรมดุสิตธานี กรุงเทพต่อไปอีก 30 ปี และได้รับสิทธิในการเช่าที่ดินต่อเนื่องอีก 30 ปี โดยมีแผนพัฒนาและยกระดับโรงแรม ดุสิตธานี กรุงเทพ ในปัจจุบัน ซึ่งถือเป็นหนึ่งในโรงแรมที่เป็นที่นิยมระดับโลก พร้อมจับมือกับบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ร่วมพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบผสมขนาดใหญ่ (Mixed-use) ซึ่งจะประกอบไปด้วย โรงแรม อาคารที่พักอาศัย อาคารสำนักงาน พื้นที่ค้าปลีก และมุ่งเน้นในเรื่องการมอบพื้นที่ สีเขียวให้กับโครงการ

อีกทั้งโรงแรมดุสิตธานีได้รับสิทธิเช่าที่ดินเพิ่มขึ้นอีกรวมเป็นที่ดินขนาดเกือบ 24 ไร่ โดยมีมูลค่าโครงการอยู่ที่ 36,700 ล้านบาท

อสังหารอบสวนลุม

image : http://tmrw.se

.

3. ราคาที่อยู่อาศัยต่อ ตร.ม. สูง เพราะถือเป็นพื้นที่ไข่แดงใจกลางเมือง

อสังหารอบสวนลุม

โดยรอบสวนลุมนั้นเต็มไปด้วยคอนโดระดับ Luxury มากมาย แต่หากนับเพียงแค่โดยรอบสวนลุมพินีในระยะไม่เกิน 300 ม. และพิจารณาเพียงแค่คอนโดแบบ High Rise จะพบว่ามีอยู่ประมาณ 7 โครงการด้วยกัน ซึ่งแต่ละโครงการก็มีความน่าสนใจแตกต่างกันไป โดยโครงการที่เก่าที่สุดในย่านคือ Baan Ratchadamri ซึ่งถูกสร้างมาตั้งแต่ปี 2548 เป็นเวลากว่า 13 ปีแล้ว อีกทั้งยังเป็นคอนโดแบบ Freehold อีกด้วยโดยมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 200,000 บ./ตร.ม. ในปัจจุบัน ถัดมาคือโครงการ 185 Rajdamri ซึ่งอยู่ติดกันกับ Baan Ratchadamri โครงการนี้สร้างเสร็จในปี 2556 มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 365,000 บ./ตร.ม. ซึ่งมากที่สุดในย่าน หากพิจารณาจากทั้งหมด 7 โครงการ

นอกจากนี้ยังมีโครงการใหม่ในทำเลหลังสวนอีก 2 โครงการ คือ Nimit Langsuan ( 335,000 บ./ตร.ม.) และ Muniq Langsuan ( 310,000 บ./ตร.ม.) ซึ่งทั้งสองโครงการก็น่าจับตามองทั้งคู่เพราะเป็นคอนโดแบบ Freehold เพียงไม่กี่แห่งในย่าน

ส่วนคอนโดแบบ Leasehold ที่น่าสนใจจะเป็นใครไปไม่ได้นอกจากโครงการของสินธร คือ Sindhorn Langsuan (350,000 บ./ตร.ม.) และ Sindhorn Tonson (325,000 บ./ตร.ม.) ซึ่งโครงการคอนโดของสินธรนั้นได้กระจายอยู่โดยรอบย่าน รวมถึงเป็นส่วนหนึ่งของโครงการขนาดใหญ่อย่าง หลังสวนวิลล์เลจ อีกด้วย

สุดท้ายอีกด้านหนึ่งของสวนลุมนั่นคือย่านศาลาแดง คอนโดที่ใกล้สวนลุมที่สุดคือ โครงการ Saladaeng One (314,000 บ./ตร.ม.) โดยยังมีอีกโครงการของ บ.อนันดา อยู่ใกล้ๆกันบริเวณอาคารศรีเฟื่องฟุ้ง ล้อมกรอบเป็นขอบเขตเอาไว้ โดยคาดว่าจะเปิดตัวในเร็วๆนี้

วิเคราะห์ Surrounding ของโครงการโดยรอบสวนลุมพินี

Muniq Langsuan และ Sindhorn Tonson

อสังหารอบสวนลุม

บริเวณท้ายซอยต้นสนในอนาคตอันใกล้จะถูกตัดเชื่อมกับ ถ.สารสิน ทำให้ผู้คนภายในซอยสามารถเดินทางเข้าออกได้สะดวกมากยิ่งขึ้น บริเวณโดยรอบนี้กำลังจะมีโครงการใหญ่เกิดขึ้นนั่นคือ โครงการ Langsuan Village ซึ่งเป็นโครงการ Mix-use

โดยยังมีคอนโดอีกสองโครงการในฝั่งตรงกันข้ามคือ Sindhorn Tonson ซึ่งเป็นคอนโดแบบ Leasehold และ Muniq Langsuan เป็นแบบ Freehold โดยทั้งสองคอนโดเป็นโครงการใหม่ทั้งคู่และมีจุดเด่นอยู่ที่การได้รับวิวของสวนลุมอย่างเต็มที่ อีกทั้งในตอนนี้บริเวณท้ายซอยต้นสน จากที่เคยเป็นซอยตัน ก็ได้เชื่อมต่อกับถ.สารสินเป็นที่เรียบร้อยแล้ว ทำให้การสัญจรเข้าออกย่านนี้เป็นไปอย่างสะดวกมากยิ่งขึ้น

.

185 Rajdamri , Baan Ratchadamri , Nimit Langsuan และ Sindhorn Langsuan

อสังหารอบสวนลุม

อีกฝั่งหนึ่งซึ่งติดกับ ถ.ราชดำริ เป็นที่ตั้งของคอนโด 185 Rajdamri และ Baan Ratchadamri ซึ่งเป็นคอนโดที่สร้างเสร็จแล้วทั้งคู่ ถัดไปยังฝั่งถ.หลังสวน เป็นที่ตั้งของคอนโด Nimit Langsuan ซึ่งเป็นโครงการใหม่ของย่าน โดยทั้งสามคอนโดเป็นคอนโดแบบ Freehold และมีอีกหนึ่งโครงการคือ Sindhorn Langsuan เป็นคอนโดแบบ Leasehold ซึ่งอยู่ติดกับสวนลุมที่สุดสามารถรับวิวสวนลุมได้โดยตรง ด้านบนสุดของผังจะเป็นโครงการใหม่ของ Areeya Property ชื่อ สุนทรียา ซึ่งตอนนี้ยังไม่ได้เปิดตัวอย่างเป็นทางการ โดยตั้งอยู่บนที่ดินของสำนักทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ และเป็นคอนโดแบบ Leasehold 

.

Saladaeng One

อสังหารอบสวนลุม

ด้านล่างของสวนลุมฝั่ง ถ.พระราม4 คอนโดที่อยู่ใกล้สวนที่สุดคือ Saladaeng One ซึ่งเป็นคอนโดแบบ Leasehold โดยรอบส่วนใหญ่ในทำเลนี้จะเป็น Office Building และอาคารพักอาศัย รวมถึงมีตรอกซอกซอยค่อนข้างมาก ทางทิศตะวันออกใกล้กับอาคารศรีเฟื่องฟุ้ง มีขอบเขตที่ดินซึ่งล้อมรั้วอยู่ของ บ.อนันดา คาดว่าจะเป็นโครงการคอนโดแบบ High Rise ซึ่งน่าจะเปิดตัวในเร็วๆนี้

Muniq Langsuan

อสังหารอบสวนลุม

ที่ตั้ง
ถ.ต้นสน แขวงลุมพินี เขตปทุมวัน

ลักษณะโครงการ
High Rise Condo 1 อาคาร

เจ้าของโครงการ
บริษัท เมเจอร์ เดเวลอปเม้นท์

ความสูงอาคาร
28 ชั้น

ขนาดที่ดิน
1-1-66.5 ไร่

จำนวนยูนิต
166 ยูนิต

ราคาเริ่มต้น
12.9 ลบ. (Fully-Fitted)

ราคาเฉลี่ย
310,000 บ./ตร.ม.

Nimit Langsuan

อสังหารอบสวนลุม

ที่ตั้ง
ถ.หลังสวน แขวงลุมพินี เขตปทุมวัน

ลักษณะโครงการ
High Rise Condo 1 อาคาร

เจ้าของโครงการ
บริษัท เพซ เดเวลอปเม้นท์

ความสูงอาคาร
53 ชั้น

ขนาดที่ดิน
2-3-31 ไร่

จำนวนยูนิต
187 ยูนิต

ราคาเริ่มต้น
25 ลบ. (Fully-Fitted)

ราคาเฉลี่ย
335,000 บ./ตร.ม.

185 Rajdamri

อสังหารอบสวนลุม

ที่ตั้ง
ถ.ราชดำริ แขวงลุมพินี เขตปทุมวัน

ลักษณะโครงการ
High Rise Condo 1 อาคาร

เจ้าของโครงการ
บริษัท ไรมอนแลนด์ จำกัด มหาชน

ความสูงอาคาร
35 ชั้น

ขนาดที่ดิน
4-1-62.9 ไร่

จำนวนยูนิต
268 ยูนิต

ราคาเริ่มต้น
14.6 ลบ. (Fully-Fitted)

ราคาเฉลี่ย
365,000 บ./ตร.ม.

Saladaeng One

อสังหารอบสวนลุม

ที่ตั้ง
ศาลาแดงซอย 1 ถ.พระรามที่ 4 เขตบางรัก 

ลักษณะโครงการ
High Rise Condo 1 อาคาร

เจ้าของโครงการ
บริษัท เอสซี แอสเสท

ความสูงอาคาร
33 ชั้น

ขนาดที่ดิน
1-3-95.5 ไร่

จำนวนยูนิต
187 ยูนิต

ราคาเริ่มต้น
13 ลบ. (Fully-Fitted)

ราคาเฉลี่ย
314,000 บ./ตร.ม.

Baan Ratchadamri

อสังหารอบสวนลุม

ที่ตั้ง
ถ.ราชดำริ แขวงลุมพินี เขตปทุมวัน

ลักษณะโครงการ
High Rise Condo 1 อาคาร

เจ้าของโครงการ
แสนสิริ

ความสูงอาคาร
26 ชั้น

ขนาดที่ดิน
3-0-79

จำนวนยูนิต
32 ยูนิต

ราคาเริ่มต้น
11 ลบ. (Fully-Fitted)

ราคาเฉลี่ย
200,000 บ./ตร.ม.

Sindhorn Langsuan

อสังหารอบสวนลุม

ที่ตั้ง
ถ.สารสิน แขวงลุมพินี เขตปทุมวัน

ลักษณะโครงการ
High Rise Condo 1 อาคาร

เจ้าของโครงการ
บริษัท สยามสินธร จำกัด

ความสูงอาคาร
14 ชั้น

ขนาดที่ดิน
1-0-73.24 ไร่

จำนวนยูนิต
20 ยูนิต

ราคาเริ่มต้น
72 ลบ. (Fully-Fitted)

ราคาเฉลี่ย
350,000 บ./ตร.ม.

Sindhorn Tonson

อสังหารอบสวนลุม

ที่ตั้ง
ถ.สารสิน แขวงลุมพินี เขตปทุมวัน

ลักษณะโครงการ
High Rise Condo 1 อาคาร

เจ้าของโครงการ
บริษัท สยามสินธร จำกัด

ความสูงอาคาร
17 ชั้น

ขนาดที่ดิน
1-2-57.14 ไร่

จำนวนยูนิต
59 ยูนิต

ราคาเริ่มต้น
24 ลบ. (Fully-Fitted)

ราคาเฉลี่ย
325,000 บ./ตร.ม.

4. ตัวเลข Capital Gain และ Rental Yield เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง น่าลงทุน

Capital Gain

อสังหารอบสวนลุม

จากหัวข้อหลักๆที่กล่าวไปข้างต้นถึงปัจจัยที่ทำให้ทำเลรอบสวนลุมเป็นที่ต้องการ ทั้งในด้านของพื้นที่ซึ่งนับวันที่ดินโดยรอบจะหายากขึ้นเรื่อยๆ และหากจะหาแบบ Freehold ด้วยแล้วก็ยิ่งยากยิ่งขึ้นไปอีก ทำให้ราคาอสังหาโดยรอบย่านมีราคาพุ่งขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยในหัวข้อนี้เราจะพิจารณาจากตัวเลข Capital Gain ของคอนโดในย่านกัน

ตัวเลข Average ของย่าน ณ ปัจจุบันใน Q1 2018 (พิจารณาจากคอนโดแบบ high riseเท่านั้น) อยู่ที่ 5.02% ถือเป็นตัวเลขที่ค่อนข้างดี และหากมองที่โครงการใหม่ๆที่กำลังเกิดขึ้นอีกหลายโครงการ ตัวเลขในปีต่อๆไปก็มีแนวโน้มจะสูงขึ้นอีกเช่นกัน

อสังหารอบสวนลุม

หากพิจารณาจากตาราง ตัวเลขของ Baan Ratchadamri อาจจะดูน้อยไปสักหน่อย อาจเพราะเป็นโครงการเก่าเกินไป แต่หากพิจารณาดูจากโครงการใหม่อย่าง Saladaeng One จะพบว่าค่า Capital Gain สูงถึง 6.92 ทำให้เราสามารถสันนิษฐานได้ว่าโครงการต่อๆไปในอนาคตน่าจะมีค่า Capital Gain ที่สูงขึ้นไปอีกอย่างแน่นอน

Rental Yield

อสังหารอบสวนลุม

หากดูจากจำนวนคอนโดและราคาต่อตร.ม. ของโครงการรอบๆย่านแล้ว พบว่าล้วนเป็นโครงการระดับ Super Luxury เป็นส่วนใหญ่ ดังนั้นความต้องการของผู้ที่สนใจอสังหาในย่านจะเป็นการซื้อเพื่อเก็งกำไรมากกว่าการซื้อเพื่อปล่อยเช่า

แต่หากจาะซื้อเพื่อปล่อยเช่าก็ยังสามารถทำได้ เพราะในย่านมีกลุ่มเป้าหมายหลักๆเป็นชาวต่างชาติ และนักธุรกิจ ที่เข้ามาลงทุนในไทย ในที่นี้คอนโดแบบ Leasehold ดูจะมีภาษีที่ดีกว่าพอสมควร คงต้องรอดูโครงการใหม่ๆของสินธรกันต่อไป ว่าจะทำให้ย่านนี้คึกคักขึ้นมามากเพียงใด

อสังหารอบสวนลุม

*ราคาเฉลี่ยของโครงการ Muniq Langsuan ให้รอข้อมูลจากทางโครงการ

มาดูกันที่ Rental Yield บ้าง เนื่องจากโครงการที่ทาง Realist เลือกมาพิจารณาส่วนใหญ่เป็นโครงการใหม่ ดังนั้นเราจึงนำโครงการที่สร้างเสร็จและปล่อยเช่าแล้วมาวิเคราะห์ทั้งหมด 3 โครงการ คือ Saladaeng One , 185 Rajdamri และ Baan Ratchadamri โดยจากการวิเคราะห์จะได้ตัวเลข Average Rental Yield ออกมาเป็น 4.57% ถือว่าเป็นตัวเลขที่น่าสนใจสำหรับย่านนี้ 

.

คอนโดแบบ Free Hold ใหม่ล่าสุดในย่านที่น่าจับตามอง

Muniq Langsuan

อสังหารอบสวนลุม

อสังหารอบสวนลุม

โครงการ Muniq Langsuan เป็นโครงการคอนโดแบบ Freehold ท่ามกลาง Leasehold ตั้งอยู่สุดถนนหลังสวน ซ.7 ภายใน ซ.ต้นสน มีขนาด 1-1-66.5 ไร่ สูง 28 ชั้น มีการเชื่อมต่อสู่ถนนสารสินในรูปแบบ Easy access และเดินทางง่ายใกล้ทางด่วนทั้ง 2 ด้านของย่าน ตัวโครงการอยู่ติดกับสวนลุมพินี สวนสาธารณะที่ใหญ่ เพียงข้ามถนนและเดินอีก 100 เมตรเท่านั้น โดยรอบถือเป็นพื้นที่ที่เต็มไปด้วย Premium surrounding เช่น โรงเรียนมาแตร์ เดอี, ธนาคารธนชาต สานักต้นสน, KTB สานักงานใหญ่, Central Embassy, Central Chidlom, โรงพยาบาล BNH, โรงพยาบาลบารุงราษฎร์, RBSC Polo Club, GAGGAN ร้านอาหาร Michelin Star, ร้านอาหารฝรั่งเศสชื่อดัง Le Boeuf

โครงการมีจุดเด่นคือ unit ห้องขนาดใหญ่ โดย ห้องแบบ 1 ห้องนอน มีขนาดใหญ่ถึง 50-78 ตร.ม. ขนาด 2 ห้องนอน มีพื้นที่ 83 – 101 ตร.ม. ขนาด 3 ห้องนอน มีพื้นที่ 121-179 ตร.ม. และยูนิตพิเศษ เดอะ คอลเลคชั่น มีพื้นที่ 71 -254 ตร.ม. รวมถึงมีการออกแบบห้องให้มีความโปร่ง โล่งสบาย ระยะพื้นถึงฝ้าเพดานสูงถึง 3 ม. เหมาะกับการพักอาศัยอย่างแท้จริง อีกทั้งยังมีจำนวน Unit น้อยเพียง 166 ยูนิต โดยทางโครงการได้ออกแบบให้มีการใช้พื้นที่ได้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด พร้อมที่จอดรถอัตโนมัติ (Automatic Parking) มากถึง 197 คัน หรือ 118% ของจำนวนห้อง พื้นที่ส่วนกลางครบครันน่าใช้สอย อาทิ ฟิตเนส สระว่ายน้ำ สวนลอยฟ้า เลานจ์สำหรับสังสรรค์ พร้อมห้อง Private Chef เป็นต้น

*ปัจจุบันบริเวณท้ายซ.ต้นสนได้เชื่อมเข้ากับถ.สารสินแล้ว โดยถือเป็นพื้นที่ของ กทม. ทำให้สามารถขับรถทะลุเข้าออกซ.ได้อย่างสะดวกมากยิ่งขึ้น

อ่านรายละเอียดโครงการ คลิก >> https://goo.gl/adthpZ

สอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ >> MJD Call Center 1266

อสังหารอบสวนลุม

อสังหารอบสวนลุม

Reception

อสังหารอบสวนลุม

Active atrium

อสังหารอบสวนลุม

Waiting lounge

อสังหารอบสวนลุม

Sky lounge

อสังหารอบสวนลุม

Amphitheater

อสังหารอบสวนลุม

Private culinary kitchen