อสังหา 2560

 

 

 

• อุปทาน (Supply)

แม้ว่าสถานการณ์ของตลาดโดยรวมจะค่อนข้างคงที่และในช่วงไตรมาสที่ 4 ผู้พัฒนาโครงการตัดสินใจชะลอการเปิดตัวโครงการไปบางส่วน แต่ในปี 2559 อุปทานของคอนโดมิเนียมใหม่ที่เปิดในตลาดมีถึง 40,000 หน่วย จาก 94 โครงการ ซึ่งทำให้มีคอนโดมิเนียมในตลาดรวมทั้งสิ้นถึง 487,000 หน่วย โดยยอดห้องชุดเปิดตัวใหม่ ต่ำกว่าปี 2558 ประมาณ 25% เท่านั้น (จำนวนห้องชุดเปิดใหม่ในปี 2558 มีทั้งสิ้น 53,000 หน่วย)

ทำเลที่มีซัพพลายเพิ่มขึ้นมากที่สุด 3 อันดับแรกในปีที่ผ่านมาคือ 1. พระโขนง สวนหลวง  (10,700 หน่วย) 2. พญาไท รัชดาภิเษก (9,200 หน่วย) และ 3. งามวงศ์วาน ติวานนท์  (6.900 หน่วย) โดยคิดเป็นจำนวนหน่วยมากกว่า 67% ของคอนโดมิเนียมที่เปิดใหม่ทั้งหมด

สำหรับประเด็นที่น่าจับตามอง คือ ถึงแม้ว่าช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี การเปิดตัวคอนโดมิเนียมจะมีการชะลอตัวบ้าง แต่ 70% ของคอนโดมิเนียมใหม่ที่เปิดใหม่ในปีนี้ ยังคงเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลังดังนั้นแสดงให้เห็นว่าผู้ประกอบการยังคงเชื่อมั่นในการเติบโตของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร

 

• อุปสงค์ (Demand)

ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ยอดขายใหม่ของคอนโดมิเนียมในตลาดเฉลี่ยที่ 51,200 หน่วยต่อปี สำหรับปี 2559 คอนโดมิเนียมที่เปิดขายอยู่ในตลาดมียอดขายใหม่ 46,100 หน่วย ซึ่งต่ำกว่ายอดขายเฉลี่ย 5 ปี ประมาณ 10% อย่างไรก็ตาม การปรับตัวลดลงของห้องชุดเปิดใหม่ในช่วงปีที่ผ่านมาที่จำนวน 40,000 หน่วย เป็นผลทำให้มีดีมานด์ใหม่ มากกว่า อุปทานใหม่ และอัตราการขายรวมของคอนโดมิเนียมตลาดเพิ่มขึ้นเป็น 90% (ยอดขายรวมของคอนโดมิเนียมสะสมอยู่ที่ 438,000 หน่วย)

 

• ราคา (Price)

ในปี 2559 ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ยังปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยปรับตัวสูงขึ้นถึง 14% จาก 106,000 บ./ตร.ม. ปรับขึ้นเป็น 121,000 บ./ตร.ม.

 

สำหรับแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2560 อุปทานคาดว่าจะเพิ่มขึ้นประมาณ 10% โดยส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดมิเนียมในบริเวณรอบๆ กรุงเทพชั้นใน และกรุงเทพชั้นนอก ความต้องการห้องชุดจะเติบโตขึ้นในอัตราที่ใกล้เคียงกันกับอุปทาน โดยตลาดกรุงเทพชั้นนอก น่าจะมีโอกาสเติบโตได้ดี ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับปัจจัยต้นทุนในการพัฒนาโครงการซึ่งจะส่งผลต่อการตั้งราคาขายและความสามารถในการซื้อที่มีอยู่จำกัดของลูกค้ากลุ่มนี้ด้วย ส่วนระดับราคาเฉลี่ยคอนโดมิเนียมน่าจะปรับตัวขึ้นอีกอย่างน้อย 6-7% โดยตลาดคอนโดมิเนียมกลางเมือง น่าจะปรับตัวได้สูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอยู่ที่ประมาณ 9-10%

 

• แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมแบ่งตาม Segment

อุปสงค์ (Demand) มีแนวโน้มสูงขึ้นทุก Segment โดยตลาด Super Luxury, Mid Market และ กลุ่มตลาด City Condo มีแนวโน้มสูงขึ้นมากกว่าตลาด Luxury และ Hi-end ซึ่งมีแนวโน้มเท่าเดิมหรือสูงขึ้น

อุปทาน (Supply) มีแนวโน้มสูงขึ้นทุก Segment เช่นกันและในปี 2560 ตลาด City Condo น่าจะมีหลายโครงการรอเปิดตัวมากกว่า Segment อื่นๆ

ราคา (Price) สำหรับตลาด Super Luxury โดยเฉพาะทำเลใจกลางเมืองมีแนวโน้มสูงขึ้นอย่างแน่นอน ส่วนใน Segment อื่นๆ ก็มีแนวโน้มสูงขึ้นเช่นเดียวกัน สำหรับตลาด City Condo ยังคงมีแนวโน้มของระดับราคาเทียบเคียงปี 2559 หรืออาจจะสูงขึ้นเล็กน้อย เนื่องจากยังคงต้องอยู่ในระดับราคาที่กลุ่มผู้บริโภคระดับล่างเข้าถึงได้

 

1. ตลาดซูเปอร์ ลักชัวรี่ (คอนโดที่มีราคาเฉลี่ยมากกว่า 250,000 บ./ตร.ม.) ยังคงมีคอนโดมิเนียมใหม่จากกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ออกมาอย่างต่อเนื่อง ซึ่งนอกจาก 98 Wireless ที่ทำราคาสูงกว่า 700,000 บ./ตร.ม. แล้ว ปี 2560 คอนโดมิเนียมใหม่ในตลาดซูเปอร์ ลักชัวรี่ บางแห่ง น่าจะเปิดราคามากกว่า  450,000 บ./ตร.ม. ซึ่งสำหรับตลาดในกลุ่มนี้ สามารถกล่าวได้ว่า ราคาไม่ใช่ปัจจัยหลักในการตัดสินใจซื้อ ปัจจัยสำคัญ คือ เรื่องของศักยภาพในทำเลและความพรีเมียมของสินค้า

2. ตลาดลักชัวรี่ (คอนโดที่มีราคาเฉลี่ยระหว่าง 180,000 – 250,000 บ./ตร.ม.) ปัจจัยสำคัญ คือ ราคาและความคุ้มค่าของสินค้า ยังคงมีความสำคัญนอกเหนือไปจากทำเล กลุ่มผู้ซื้อคอนโดระดับไฮเอนด์ เป็นกลุ่มที่เคยมีที่บ้านหลังแรกมาแล้วทั้งสิ้น เพราะฉะนั้น การซื้อบ้านหลังที่สองเพื่อเก็บไว้ลงทุน และเป็นที่อยู่อาศัยนั้น จะเลือกทำเลที่คุ้นเคย และห้องชุดที่ใช้ประโยชน์ได้จริงเท่านั้น

3. ตลาดไฮเอนด์ (คอนโดมิเนียมที่มีราคาเฉลี่ยระหว่าง 100,000 – 170,000 บ./ตร.ม.) ปี 2559 ตลาดคอนโดมิเนียมไฮเอนด์ ที่พัฒนาโดยผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงไปได้ค่อนข้างดี ส่วนหนึ่งก็เนื่องมาจากการที่ผู้ประกอบการมีกลุ่มลูกค้านักลงทุนต่อเนื่อง และมีช่องทางที่ช่วยขายสินค้ารีเซลให้นักลงทุนได้เป็นอย่างดี อย่างไรก็ตาม ตลาดกลุ่มนี้น่าจะยังเป็นที่ต้องจับตาในปี 2560 ว่ายังคงมีความต้องการต่อเนื่องหรือไม่ 

4. ตลาดคอนโดระดับกลาง (คอนโดที่มีราคาเฉลี่ยระหว่าง 70,000-100,000 บ./ตร.ม.) และ 5. ตลาดซิตี้คอนโด (คอนโดที่มีราคาเฉลี่ยต่ำกว่า 70,000 บ./ตร.ม.) ในแต่ละทำเลมีราคาและความต้องการแตกต่างกันไป แต่ราคาต่อหน่วยและความคุ้มค่าก็ยงคงเป็นปัจจัยหลักในการตัดสินใจซื้อคอนโดในระดับนี้ ส่งผลให้ราคาปรับตัวสูงขึ้นได้ไม่มากนัก ทั้งนี้ เมื่อต้นทุนสูงขึ้น ขนาดห้องจึงกลับมาเป็นปัจจัยสำคัญ ในการพัฒนาสินค้าให้มีความพอเหมาะกับระดับราคาที่กลุ่มนี้รับได้

 

• ทำเลคอนโดมิเนียมที่น่าสนใจ

ในปี 2559 คอนโดมิเนียมที่เปิดใหม่ในตลาดมียอดขายเฉลี่ยอยู่ที่ 64%  ทั้งนี้ทำเลที่มียอดขายสูงสุด 3 ทำเลคือ 1. พระโขนง สวนหลวง 2.พญาไท รัชดาภิเษก  3. งามวงศ์วาน ติวานนท์ 

ในส่วนของผู้ประกอบการ บางส่วนได้มีการชะลอการเปิดโครงการใหม่จากช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2559 มาเป็นต้นปี 2560 ซึ่งส่งผลให้ความคึกคักของตลาด และโครงการใหม่ๆ จะได้เห็นตั้งแต่เดือนมกราคม 2560 อย่างแน่นอน สำหรับผู้ประกอบการรายใหญ่ การพัฒนาโครงการจะยังคงมีให้เห็นอย่างต่อเนื่องตามเป้าหมายการเติบโตของบริษัท   ในขณะที่ผู้ประกอบการขนาดกลางบางเจ้า เริ่มปรับตัวลดการพัฒนาโครงการใหม่ลงบ้าง แต่หันมาเน้นการพัฒนาคุณภาพสินค้า และการก่อสร้างให้ดียิ่งขึ้น นอกจากนี้ เราจะได้เห็นบริษัทขนาดกลางมีการรวมทุนกับต่างชาติ เพื่อเพิ่มความแข็งแกร่งทางด้านการเงินและการลงทุน และนำเอาเทคโนโลยีมาพัฒนาโครงการให้มีคุณภาพดียิ่งขึ้น 

ในช่วงปีที่ผ่านมาโครงการสาธารณูปโภคขนาดใหญ่ ก็เป็นรูปธรรมมากขึ้น และจะเป็นปัจจัยบวกที่ช่วยส่งเสริมตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้มีการเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง ในปี 2560

 

 

ภาพจากโครงการฮาบิเทีย พาร์ค เทียนทะเล 28

 

Info :

Nexus Property Marketing Company Limited (21 Dec 2016)

Post today Online (4 Jan 2017)