อสังหา 2560
เน็กซัสชี้แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยปี 60 เน้นคุณภาพมากกว่าปริมาณ ทำเล กลางเมืองยังคงเนื้อหอมสำหรับกลุ่มผู้พัฒนาซูเปอร์ลักชัวรี่
โดยผลสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครในปี 2559 พบว่าตลาดที่อยู่อาศัยยังคงเติบโตในอัตราที่คงที่ ราคาคอนโดมิเนียมโดยรวมปรับตัวสูงขึ้นถึง 14% จาก 106,000 บ./ตร.ม. เป็น 121,000 บ./ตร.ม. ส่วนแนวโน้มราคาในปี 2560 คาดว่าจะปรับตัวสูงขึ้นประมาณ 5-6% จาก 121,000 บ./ตร.ม. เป็น 128,000 บ./ตร.ม.
โดยตลาดคอนโดหรูในเมืองมีอัตราการขึ้นของราคาที่มากกว่าเมื่อเทียบกับ ตลาดรอบนอก อุปทานใหม่ในตลาดชะลอตัวเล็กน้อยซึ่งเป็นผลดี ทำให้ภาพรวมตลาดมีการดูดซับห้องชุดที่เปิดก่อนหน้านี้ไปได้มากพอสมควร
• อุปทาน (Supply)
แม้ว่าสถานการณ์ของตลาดโดยรวมจะค่อนข้างคงที่และในช่วงไตรมาสที่ 4 ผู้พัฒนาโครงการตัดสินใจชะลอการเปิดตัวโครงการไปบางส่วน แต่ในปี 2559 อุปทานของคอนโดมิเนียมใหม่ที่เปิดในตลาดมีถึง 40,000 หน่วย จาก 94 โครงการ ซึ่งทำให้มีคอนโดมิเนียมในตลาดรวมทั้งสิ้นถึง 487,000 หน่วย โดยยอดห้องชุดเปิดตัวใหม่ ต่ำกว่าปี 2558 ประมาณ 25% เท่านั้น (จำนวนห้องชุดเปิดใหม่ในปี 2558 มีทั้งสิ้น 53,000 หน่วย) ทำเลที่มีซัพพลายเพิ่มขึ้นมากที่สุด 3 อันดับแรกในปีที่ผ่านมาคือ 1. พระโขนง สวนหลวง (10,700 หน่วย) 2. พญาไท รัชดาภิเษก (9,200 หน่วย) และ 3. งามวงศ์วาน ติวานนท์ (6.900 หน่วย) โดยคิดเป็นจำนวนหน่วยมากกว่า 67% ของคอนโดมิเนียมที่เปิดใหม่ทั้งหมด สำหรับประเด็นที่น่าจับตามอง คือ ถึงแม้ว่าช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี การเปิดตัวคอนโดมิเนียมจะมีการชะลอตัวบ้าง แต่ 70% ของคอนโดมิเนียมใหม่ที่เปิดใหม่ในปีนี้ ยังคงเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลังดังนั้นแสดงให้เห็นว่าผู้ประกอบการยังคงเชื่อมั่นในการเติบโตของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร• อุปสงค์ (Demand)
ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ยอดขายใหม่ของคอนโดมิเนียมในตลาดเฉลี่ยที่ 51,200 หน่วยต่อปี สำหรับปี 2559 คอนโดมิเนียมที่เปิดขายอยู่ในตลาดมียอดขายใหม่ 46,100 หน่วย ซึ่งต่ำกว่ายอดขายเฉลี่ย 5 ปี ประมาณ 10% อย่างไรก็ตาม การปรับตัวลดลงของห้องชุดเปิดใหม่ในช่วงปีที่ผ่านมาที่จำนวน 40,000 หน่วย เป็นผลทำให้มีดีมานด์ใหม่ มากกว่า อุปทานใหม่ และอัตราการขายรวมของคอนโดมิเนียมตลาดเพิ่มขึ้นเป็น 90% (ยอดขายรวมของคอนโดมิเนียมสะสมอยู่ที่ 438,000 หน่วย)• ราคา (Price)
ในปี 2559 ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ยังปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยปรับตัวสูงขึ้นถึง 14% จาก 106,000 บ./ตร.ม. ปรับขึ้นเป็น 121,000 บ./ตร.ม.
ในช่วงปีที่ผ่านมา ซึ่งอัตราการเพิ่มขึ้นนี้ สูงกว่าอัตราเฉลี่ยราคาคอนโดมิเนียมในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ที่เพิ่มขึ้น 8% ต่อปีค่อนข้างมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งตลาดคอนโดมิเนียมกลางเมืองราคาปรับตัวสูงขึ้นถึง 15% โดยโครงการใหม่ที่เปิดในใจกลางเมืองปีนี้ราคาสูงกว่า 150,000 บ./ตร.ม. ทุกโครงการ
ปัจจัยหลักก็ยังคงเนื่องมาจาก ราคาต้นทุนที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นในทุกๆ ทำเล และต้นทุนการพัฒนาโครงการอื่นๆ เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ราคาโครงการที่เปิดใหม่ที่ในทำเลกรุงเทพชั้นในที่ต่อขยายมาจากใจกลางเมือง ก็ปรับสูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัดเช่นกัน
ทำเลที่มีการปรับราคาขึ้นอย่างมาก คือ ดินแดง พหลโยธิน พระโขนง และ ประชาชื่น สำหรับโครงการในส่วนกรุงเทพชั้นนอกราคาปรับขึ้นไม่มากนักอยู่ที่ประมาณ 8%
ประเด็นที่น่าสนใจเกี่ยวกับราคาคอนโดมิเนียม และตลาดคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุน อีกอย่างหนึ่ง คือ การการันตีผลประโยชน์จากการลงทุนให้กับนักลงทุน ซึ่งหลายโครงการนำมาใช้เพื่อกระตุ้นยอดขายห้องชุดบางส่วน ซึ่งถือว่าสามารถช่วยผู้ซื้อที่ต้องการลงทุนได้ โดยการให้ผลตอบแทนนั้น จะต้องเป็นโครงการ ที่มีศักยภาพในการปล่อยเช่าจริงเท่านั้น
สำหรับแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2560 อุปทานคาดว่าจะเพิ่มขึ้นประมาณ 10% โดยส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดมิเนียมในบริเวณรอบๆ กรุงเทพชั้นใน และกรุงเทพชั้นนอก ความต้องการห้องชุดจะเติบโตขึ้นในอัตราที่ใกล้เคียงกันกับอุปทาน โดยตลาดกรุงเทพชั้นนอก น่าจะมีโอกาสเติบโตได้ดี ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับปัจจัยต้นทุนในการพัฒนาโครงการซึ่งจะส่งผลต่อการตั้งราคาขายและความสามารถในการซื้อที่มีอยู่จำกัดของลูกค้ากลุ่มนี้ด้วย ส่วนระดับราคาเฉลี่ยคอนโดมิเนียมน่าจะปรับตัวขึ้นอีกอย่างน้อย 6-7% โดยตลาดคอนโดมิเนียมกลางเมือง น่าจะปรับตัวได้สูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอยู่ที่ประมาณ 9-10%
• แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมแบ่งตาม Segment
อุปสงค์ (Demand) มีแนวโน้มสูงขึ้นทุก Segment โดยตลาด Super Luxury, Mid Market และ กลุ่มตลาด City Condo มีแนวโน้มสูงขึ้นมากกว่าตลาด Luxury และ Hi-end ซึ่งมีแนวโน้มเท่าเดิมหรือสูงขึ้น
อุปทาน (Supply) มีแนวโน้มสูงขึ้นทุก Segment เช่นกันและในปี 2560 ตลาด City Condo น่าจะมีหลายโครงการรอเปิดตัวมากกว่า Segment อื่นๆ
ราคา (Price) สำหรับตลาด Super Luxury โดยเฉพาะทำเลใจกลางเมืองมีแนวโน้มสูงขึ้นอย่างแน่นอน ส่วนใน Segment อื่นๆ ก็มีแนวโน้มสูงขึ้นเช่นเดียวกัน สำหรับตลาด City Condo ยังคงมีแนวโน้มของระดับราคาเทียบเคียงปี 2559 หรืออาจจะสูงขึ้นเล็กน้อย เนื่องจากยังคงต้องอยู่ในระดับราคาที่กลุ่มผู้บริโภคระดับล่างเข้าถึงได้
1. ตลาดซูเปอร์ ลักชัวรี่ (คอนโดที่มีราคาเฉลี่ยมากกว่า 250,000 บ./ตร.ม.) ยังคงมีคอนโดมิเนียมใหม่จากกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ออกมาอย่างต่อเนื่อง ซึ่งนอกจาก 98 Wireless ที่ทำราคาสูงกว่า 700,000 บ./ตร.ม. แล้ว ปี 2560 คอนโดมิเนียมใหม่ในตลาดซูเปอร์ ลักชัวรี่ บางแห่ง น่าจะเปิดราคามากกว่า 450,000 บ./ตร.ม. ซึ่งสำหรับตลาดในกลุ่มนี้ สามารถกล่าวได้ว่า ราคาไม่ใช่ปัจจัยหลักในการตัดสินใจซื้อ ปัจจัยสำคัญ คือ เรื่องของศักยภาพในทำเลและความพรีเมียมของสินค้า
2. ตลาดลักชัวรี่ (คอนโดที่มีราคาเฉลี่ยระหว่าง 180,000 – 250,000 บ./ตร.ม.) ปัจจัยสำคัญ คือ ราคาและความคุ้มค่าของสินค้า ยังคงมีความสำคัญนอกเหนือไปจากทำเล กลุ่มผู้ซื้อคอนโดระดับไฮเอนด์ เป็นกลุ่มที่เคยมีที่บ้านหลังแรกมาแล้วทั้งสิ้น เพราะฉะนั้น การซื้อบ้านหลังที่สองเพื่อเก็บไว้ลงทุน และเป็นที่อยู่อาศัยนั้น จะเลือกทำเลที่คุ้นเคย และห้องชุดที่ใช้ประโยชน์ได้จริงเท่านั้น
3. ตลาดไฮเอนด์ (คอนโดมิเนียมที่มีราคาเฉลี่ยระหว่าง 100,000 – 170,000 บ./ตร.ม.) ปี 2559 ตลาดคอนโดมิเนียมไฮเอนด์ ที่พัฒนาโดยผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงไปได้ค่อนข้างดี ส่วนหนึ่งก็เนื่องมาจากการที่ผู้ประกอบการมีกลุ่มลูกค้านักลงทุนต่อเนื่อง และมีช่องทางที่ช่วยขายสินค้ารีเซลให้นักลงทุนได้เป็นอย่างดี อย่างไรก็ตาม ตลาดกลุ่มนี้น่าจะยังเป็นที่ต้องจับตาในปี 2560 ว่ายังคงมีความต้องการต่อเนื่องหรือไม่
4. ตลาดคอนโดระดับกลาง (คอนโดที่มีราคาเฉลี่ยระหว่าง 70,000-100,000 บ./ตร.ม.) และ 5. ตลาดซิตี้คอนโด (คอนโดที่มีราคาเฉลี่ยต่ำกว่า 70,000 บ./ตร.ม.) ในแต่ละทำเลมีราคาและความต้องการแตกต่างกันไป แต่ราคาต่อหน่วยและความคุ้มค่าก็ยงคงเป็นปัจจัยหลักในการตัดสินใจซื้อคอนโดในระดับนี้ ส่งผลให้ราคาปรับตัวสูงขึ้นได้ไม่มากนัก ทั้งนี้ เมื่อต้นทุนสูงขึ้น ขนาดห้องจึงกลับมาเป็นปัจจัยสำคัญ ในการพัฒนาสินค้าให้มีความพอเหมาะกับระดับราคาที่กลุ่มนี้รับได้
• ทำเลคอนโดมิเนียมที่น่าสนใจ
ในปี 2559 คอนโดมิเนียมที่เปิดใหม่ในตลาดมียอดขายเฉลี่ยอยู่ที่ 64% ทั้งนี้ทำเลที่มียอดขายสูงสุด 3 ทำเลคือ 1. พระโขนง สวนหลวง 2.พญาไท รัชดาภิเษก 3. งามวงศ์วาน ติวานนท์
ส่วนในปี 2560 ทำเลที่น่าสนใจมี 4 ทำเลคือ
1.บริเวณ เพลินจิต/ชิดลม/หลังสวน ทิศทางการพัฒนาคอนโดในระดับพรีเมียม กลุ่มเป้าหมายระดับ high-end ทั้งคนไทยและชาวต่างชาติ
2.บริเวณ อโศก/ทองหล่อ/สุขุมวิท 39-49 ทำเลในข้อ 1 และ 2 เป็น 2 ทำเลหลักที่น่าจะออกมาแข่งขันกันหลายโครงการในกลุ่มซูเปอร์ ลักชัวรี่ ซึ่งมีปัจจัยบวกจากการที่มีนักลงทุนต่างชาติสนใจซื้ออสังหาฯ ในกรุงเทพฯ เพื่อลงทุนระยะยาวมากขึ้น
3.บริเวณ พหลโยธินตอนต้น เป็นอีกหนึ่งโซนที่ถือว่าบูมเงียบๆ มาต่อเนื่อง เนื่องจากโซนอนุสาวรีย์-สะพานควาย-หมอชิต เป็นย่านชุมชนขนาดใหญ่ที่มีครอบครัวขยายค่อนข้างมาก มีแหล่งงานทั้งจากบริษัทขนาดเล็กและบริษัทขนาดใหญ่จำนวนมาก และโดยที่ตั้งของทำเลถือว่าอยู่ใกล้ใจกลางเมืองมากอีกด้วย
4.บริเวณ จรัญสนิทวงศ์ ท่าพระ ทำเลเกาะรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย ที่กำลังก่อสร้างอยู่มี 2 โซน คือ โซนบางซื่อ-ท่าพระ และโซนหัวลำโพง-บางแค ซึ่งตลอดทั้งสองโซนได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต่อเนื่อง ปัจจัยบวกของโซนนี้คือการก่อสร้างคืบหน้าไปมาก
ภาพจากโครงการฮาบิเทีย พาร์ค เทียนทะเล 28
ภาพจากโครงการบ้านกลางเมือง งามวงศ์วาน
สำหรับตลาดบ้านแนวราบในกรุงเทพฯ ราคาสูงในทำเลใจกลางเมืองยังคงเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง ทั้งนี้ ศักยภาพของทำเลและความพรีเมี่ยมของสินค้าเป็นปัจจัยหลักที่จะทำให้โครงการประสบความสำเร็จเช่นเดียวกับคอนโดในระดับซูเปอร์ ลักชัวรี่ ที่ราคาไม่ใช่ปัจจัยหลักในการตัดสินใจมากเท่ากับฟังก์ชั่นการใช้งานและความหรูหราที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของคนกลุ่มนี้ได้
ตลาดบ้านเดี่ยวในระดับราคา 5-10 ลบ. ในทำเลที่สามารถเข้าเมืองได้สะดวกจะยังเติบโตต่อเนื่อง ในขณะที่ทาวน์เฮ้าส์บริเวณรอบใจกลางเมืองในระดับราคาเดียวกันก็ยังน่าจับตามอง เนื่องจากกลุ่มผู้บริโภคกลุ่มนี้ เป็นกลุ่มครอบครัวที่มีรายได้ค่อนข้างมั่นคง และมองหาที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่ใช้สอยมากกว่าสำหรับครอบครัว
สำหรับทาวน์เฮ้าส์ระดับราคาต่ำกว่า 3 ลบ. มีฐานลูกค้าค่อนข้างกว้าง โอกาสในการเติบโตยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง เช่นเดียวกับตลาด ซิตี้คอนโดซึ่งเป็นราคาสินค้าที่จับต้องได้และคุ้มค่า โดยหนี้สินครัวเรือนและความสามารถในการกู้เงิน เป็นตัวแปรสำคัญที่จะทำให้สินค้าประเภทนี้ประสบความสำเร็จในตลาดปีหน้า
