แฟลตดินแดงโฉมใหม่

แฟลตดินแดง, ขัดแย้งแฟลตดินแดง, อนุสาวรีย์ชัย, มักกะสัน, รื้อแฟลตดินแดง, ไล่ที่ดินแดง, เกาะดินแดง, Realist, Realist Blog

ประเด็นฮอตของไทยเรื่องหนึ่งในเวลานี้ คือ การรื้อถอนแฟลตดินแดง ทำให้ชาวบ้านผู้มีรายได้น้อยในชุมชนต่างพากันกังวลกับการก่อสร้างใหม่ของการเคหะ ซึ่งแฟลตดินแดงเองก็มีอายุมากว่า 50 ปี ดังนั้น เหตุผลหลักของการรื้อถอนสร้างใหม่คือโครงสร้างอาคาร ที่เก่าและอาจเป็นอันตรายได้ในอนาคต

แผนการใช้ประโยชน์พื้นที่ในชุมชนดินแดงครอบคลุมพื้นที่ประมาณ 207 ไร่ แบ่งเป็นพื้นที่สำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยรองรับผู้อยู่อาศัยเดิมประมาณ 38.44 ไร่ พื้นที่สำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยรองรับผู้อยู่อาศัยใหม่ประมาณ 88.86 ไร่ พื้นที่สำหรับจัดทำสวนสาธารณะของชุมชน ประมาณ 21.47 ไร่ พื้นที่สำหรับการปรับปรุงอาคารเดิมเพื่อรองรับผู้อยู่อาศัยเดิมประมาณ 32.50 ไร่ พื้นที่ที่ไม่อยู่ในการจัดทำโครงการฟื้นฟูเมืองชุมชนดินแดงประมาณ 6.26 ไร่

 

แฟลตดินแดง, ขัดแย้งแฟลตดินแดง, อนุสาวรีย์ชัย, มักกะสัน, รื้อแฟลตดินแดง, ไล่ที่ดินแดง, เกาะดินแดง, Realist, Realist Blog

แฟลตดินแดง, ขัดแย้งแฟลตดินแดง, อนุสาวรีย์ชัย, มักกะสัน, รื้อแฟลตดินแดง, ไล่ที่ดินแดง, เกาะดินแดง, Realist, Realist Blog

แฟลตดินแดงเริ่มต้นสร้างในปี พ.ศ.2506 โดยเริ่มให้คนเข้ามาอยู่อาศัยในปี พ.ศ.2508 ซึ่งนับได้ว่า มีมากว่า 53 ปี ถ้าเทียบกับมนุษย์เรา เรียกได้ว่ากำลังเข้าสู่วัยเกษียณเลยทีเดียว 

ทั้งนี้ทำให้การเคหะแห่งชาติได้ริเริ่มโครงการ “ฟื้นนครดินแดง” ซึ่งโครงการนี้ได้มีนโยบายรื้อถอนแฟลตดินแดงเพื่อพัฒนาใหม่ ตั้งแต่ พ.ศ.2530 แล้ว แต่ก็ยืดเยื้อมาเป็นเวลานานจนถึงปี พ.ศ.2549 การเคหะแห่งชาติก็รื้อฟื้นโครงการนี้ขึ้นมาใหม่ เพราะอาคารมีสภาพที่เป็นอันตรายต่อการอยู่อาศัย

 

การเปรียบเทียบรายได้จากค่าเช่าของการเคหะแห่งชาติ (กคช) กับค่าเช่าตลาด

แฟลตดินแดง, ขัดแย้งแฟลตดินแดง, อนุสาวรีย์ชัย, มักกะสัน, รื้อแฟลตดินแดง, ไล่ที่ดินแดง, เกาะดินแดง, Realist, Realist Blog

จากตารางเปรียบเทียบค่าเช่าของแฟลตดินแดงกับค่าเช่าตลาด จะเห็นได้ว่าตลอด 50 กว่าปีที่ผ่านมา ค่าเช่ารายเดือนของแฟลตดินแดงปรับราคาขึ้นน้อยมากเมื่อเทียบกับราคาเช่าตลาด

คือมีอัตราเติบโตเฉลี่ยต่อปีเพียง 3.36% ราคาเติบโตเฉลี่ยของตลาดมากกว่าเป็น 2 เท่า นั่นเท่ากับว่าเอื้อประโยชน์แก่ผู้รายได้น้อยจริงๆ มาโดยตลอดนั่นเอง

.

02

ที่จริงแล้ว ทำเลแฟลตดินแดงเรียกได้ว่าเป็นทำเลที่มีศักยภาพแห่งหนึ่งของกรุงเทพมหานครเลยทีเดียว ตั้งอยู่ในตำแหน่ง Prime Area นั่นคือใกล้กับอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ และมักกะสัน ซึ่งในอนาคตจะมีการพัฒนาเป็น Mega Project อีกทั้งยังมีถนนสายหลักตัดผ่านหน้าโครงการ นั่นคือถนนดินแดง และถนนพระราม 9  และสามารถใช้ทางพิเศษศรีรัชเพื่อเชื่อมไปยังฝั่งธนบุรีได้อย่างง่ายดาย นอกจากนั้นยังใกล้กับรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน และ แอร์พอร์ต ลิ้งค์ อีกทั้งยังใกล้  Business District อย่างเช่น พญาไท ประตูน้ำ อีกด้วย

ทำให้เป็นทำเลที่สะดวกสบายในการเดินทางไปไหนมาไหนอย่างยิ่ง นอกจากการเดินทางที่แสนสะดวกแล้วยังเป็นทำเลที่แวดล้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ด้วย ไม่ว่าจะเป็นโรงพยาบาลหรือโรงแรม ซึ่งถ้าทำเลนี้ถูกตกไปอยู่ในมือของนักพัฒนาเอกชน รับรองว่าต้องสร้างรายได้มหาศาลอย่างแน่นอน

 

.

03

แฟลตดินแดง, ขัดแย้งแฟลตดินแดง, อนุสาวรีย์ชัย, มักกะสัน, รื้อแฟลตดินแดง, ไล่ที่ดินแดง, เกาะดินแดง, Realist, Realist Blog

เหตุผลของชาวแฟลตดินแดง มีดังนี้
– ค่าเช่าถูก ไม่สามารถไปหาที่เช่าที่ถูกเช่นนี้ได้อีก
– ค่าชดเชยไม่สามารถชดเชยวิถีชีวิตที่ต้องเปลี่ยนไป
– อยู่มานานคุ้นเคยกับอยู่แถวนี้ และมีลูกหลานเรียนหนังสืออยู่แถวนี้
– เชื่อว่าอาคารยังแข็งแรง(แต่หากถล่ม ผู้เช่าบางท่านบอกว่า “ยินดีตายที่นี่”)
– เกรงว่าทางราชการจะเอาที่ดินที่เป็นทำเลทองนี้ไปโกงกินหาผลประโยชน์ เป็นต้น

ซึ่งนโยบายการพัฒนาแฟลตดินแดงใหม่นี้ ทำให้การเคหะแห่งชาติพบว่า “มีผู้ประสงค์ย้ายออกจากแฟลตทันที 1,200 ราย ขอย้ายไปชั่วคราวเมื่ออาคารเสร็จจะกลับมาใหม่ 2,000 กว่าราย และผู้ไม่ประสงค์เข้าอยู่อาคารสร้างใหม่ แต่ขออยู่อาคารเก่าที่แข็งแรงประมาณ 1,000 ราย สำหรับผู้ที่จะย้ายออกทันที 1,200 ราย จะได้รับค่าชดเชย 250,000 บาท และค่าขนย้าย 10,000 บาท ส่วนผู้ที่จะกลับเข้าอยู่อีกจะไม่ได้รับค่าชดเชย”

 

 

04

แฟลตดินแดง, ขัดแย้งแฟลตดินแดง, อนุสาวรีย์ชัย, มักกะสัน, รื้อแฟลตดินแดง, ไล่ที่ดินแดง, เกาะดินแดง, Realist, Realist Blog

ในพื้นที่แฟลตดินแดง ตามแผนพัฒนา จะแบ่งออกเป็น Zone A ถึง Zone G 

ซึ่งจะมีการรองรับผู้อยู่อาศัยเดิม โดยอาคารเก่าจะมีความสูงไม่เกิน 10 ชั้น ส่วนอาคารที่พัฒนาขึ้นมาใหม่จะสูงมากกว่า 25 ชั้นขึ้นไป ดังนั้น ทำให้ 1 อาคารที่สร้างใหม่ สามารถรองรับผู้อยู่อาศัยในอาคารเดิมได้หลายอาคาร ซึ่งอาคารเดิมมีจำนวน 11 อาคาร มีผู้อยู่อาศัย 6,546 หน่วย  Zone ที่รองรับผู้อยู่อาศัยเดิม ได้แก่ A, C, D1 และ G

นอกจากนั้นได้รื้อถอนอาคารเดิมเพื่อสร้างใหม่ ทำให้สารถรองรับผู้อยู่อาศัยได้มากขึ้น มีจำนวน 25 อาคาร รองรับได้ 13,746 หน่วย Zone ที่รองรับผู้อยู่อาศัยใหม่ ได้แก่ B, D2, E, F1, F2

 

 


ระยะที่ 1
 จัดสร้างอาคารพักอาศัยแปลง G สูง 28 ชั้น 334 หน่วย รองรับผู้อยู่อาศัยเดิมแฟลต 18-22 จำนวน 280 หน่วย 

ระยะที่ 2 แปลง D1 และแปลง A จัดสร้างอาคารสูง 35 ชั้น 2 อาคาร รวม 1,247 หน่วย รองรับผู้อยู่อาศัยเดิม แฟลต 9-17, 23-32 และ 63-64 จำนวน 1,160 หน่วย
ระยะที่ 3 แปลง D1 แปลง A และแปลง C จัดสร้างอาคารสูง 35 ชั้น 5 อาคาร รวม 3,333 หน่วย รองรับผู้อยู่อาศัยเดิมแฟลต 1-8, 33-56, 57-62 และดินแดง 4 จำนวน 3,056 หน่วย และที่ดินแปลง D2 จัดสร้างอาคารสูง 30 ชั้น 5 อาคาร รวม 2,610 หน่วย เพื่อรองรับผู้อยู่อาศัยเดิม และบุคคลทั่วไป 
ระยะที่ 4 แปลง C จัดสร้างอาคารสูง 35 ชั้น 3 อาคาร รวม 1,632 หน่วย รองรับผู้อยู่อาศัยเดิมแฟลต ช.1-ช.6 จำนวน 1,350 หน่วย ส่วนแปลง B และแปลง E จัดสร้างอาคารสูง 8-35 ชั้น 20 อาคาร รวมจำนวน 1,136 หน่วย รองรับข้าราชการ และบุคคลทั่วไป

โดยการก่อสร้างระยะที่ 1 ได้ดำเนินการแล้ว คือ ก่อสร้างอาคารพักอาศัยแปลง G บริเวณหัวมุมถนนวิภาวดี-รังสิต ตัดกับถนนอโศก-ดินแดง แขวงดินแดง เขตดินแดง ใช้วงเงินลงทุน 460 ล้านบาท ระยะเวลาก่อสร้าง 18 เดือน คาดว่าจะย้ายผู้อยู่อาศัยเดิมเข้าอยู่ได้เดือนเมษายน 2561 ซึ่งขณะนี้กำลังเข้าสู่กระบวนการสรรหาผู้รับจ้าง เพื่อก่อสร้างอาคารใหม่

สำหรับค่าเช่าใหม่ยังคงอัตราเดิม แต่เพิ่มค่าบริหารจัดการสาธารณูปโภค และค่าภาษีโรงเรือน 12.5% ซึ่งจะทำให้ค่าเช่าที่ต้องจ่ายปรับเพิ่มขึ้นจากเดิม 300-3,000 บาท เป็น 1,265-4,303 บาท ส่วนผู้อยู่อาศัยใหม่ หากเป็นข้าราชการ คิดค่าเช่า 9,000 บาท/หน่วย/เดือน ซึ่งรวมค่าบริหารจัดการสาธารณูปโภค และค่าภาษีโรงเรือนแล้ว ในขณะที่ผู้เช่ารายใหม่ที่เป็นบุคคลทั่วไป ต้องจ่ายค่าเช่าเซ้ง 1.7 ล้านบาท/หน่วย

 

credit : http://manager.co.th

 

ตัวอย่างห้องที่พัฒนาใหม่ของแฟลตดินแดง

แฟลตดินแดง, ขัดแย้งแฟลตดินแดง, อนุสาวรีย์ชัย, มักกะสัน, รื้อแฟลตดินแดง, ไล่ที่ดินแดง, เกาะดินแดง, Realist, Realist Blog

ในโครงการมีห้องให้เลือก 4 แบบ

ในภาพเป็นห้องแบบ 33 ตร.ม. เอกลักษณ์เดียวกันคือห้องถูกจัดเป็นสัดส่วน ปูพื้นด้วยกระเบื้องสีขาวผิวเงา สีภายในชนิดสีน้ำสีขาว ประตูด้านหลัง หน้าต่างด้านหลังห้องเป็นอะลูมิเนียม มีห้องน้ำด้านหน้าห้อง ในห้องน้ำปูพื้นด้วยกระเบื้องสีขาวผิวด้าน มีสุขภัณฑ์พื้นฐานครบครัน ได้แก่ ชักโครก อ่างล้างหน้า กระจก ฝักบัวอาบน้ำ ส่วนอุปกรณ์ที่เหลือ เช่น เตียง ตู้เสื้อผ้า ตู้เย็น โซฟา เครื่องครัว ผู้อยู่อาศัยต้องนำมาเอง

credit : http://www.matichon.co.th/news/66562

ห้องแบบที่ 1

ห้องแบบที่ 2

ห้องแบบที่ 3

ห้องแบบที่ 4

Image : matichon.co.th

 

แฟลตดินแดง, ขัดแย้งแฟลตดินแดง, อนุสาวรีย์ชัย, มักกะสัน, รื้อแฟลตดินแดง, ไล่ที่ดินแดง, เกาะดินแดง, Realist, Realist Blog

credit : http://www.bangkokbiznews.com/news/detail/713126

บทสรุป

สำหรับแผนการทำงานจากนี้แบ่งเป็น 4 เฟสใช้เวลา 8 ปี จำนวน 20,292 หน่วย โดยแบ่งเป็นรองรับผู้อยู่อาศัยเดิม 6,546 หน่วย และรองรับผู้อยู่อาศัยใหม่ 13,746 หน่วย โดยกันส่วนหนึ่งไว้สำหรับข้าราชการบริเวณพื้นที่นั้น สำหรับเฟสแรก แปลงG อาคารสูง 28 ชั้น ระยะเวลาก่อสร้าง 18 เดือน 334 ยูนิต ,เฟส 2 จำนวน 1,000 กว่ายูนิต ทั้งนี้เป็นรูปแบบการให้เช่าที่อยู่อาศัยโดยให้สิทธิเช่าผู้พักอาศัยรายเดิมที่มีจำนวน 5,846 ราย ในอัตราค่าเช่าเดิมระหว่าง300-3,000 บาทต่อเดือน