• ปากบารา

    ปากบารา ท่าเรือน้ำลึก ขับเคลื่อนอนาคตประเทศไทย

    ปัจจุบัน ประเทศไทยมีท่าเรือขนาดใหญ่ ที่เป็นที่รู้จักในระดับสากลอยู่หลายแห่ง แต่ในภาคใต้มีเพียงท่าเรือน้ำลึกสงขลาในฝั่งอ่าวไทยเท่านั้นที่เป็นท่าเรือหลัก ส่วนในฝั่งอันดามันไม่มีท่าเรือน้ำลึกที่มีศักยภาพเพียงพอ ต้องอาศัยท่าเรือของประเทศเพื่อนบ้าน ทำให้ต้องเสียเงินให้ต่างประเทศเป็นจำนวนมาก หากประเทศไทยสร้างท่าเรือน้ำลึกในฝั่งอันดามันเพิ่มขึ้น และสามารถเชื่อมโยงกับท่าเรือน้ำลึกสงขลาทางฝั่งอ่าวไทยได้โดยเป็นส่วนหนึ่งของโครงการสะพานเศรษฐกิจภาคใต้ จะก่อให้เกิดประโยชน์และช่วยเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันให้แก่ประเทศได้อย่างมหาศาล

    ศูนย์ข่าวหาดใหญ่ – รัฐควรฟัง! เครือข่ายประชาชนติดตามแผนพัฒนาจังหวัดสตูล แจ้ง 3 เหตุผลเบื้องต้นที่เวทีรับฟังความคิดเห็น ครั้งที่ 1 (ค.1) โครงการท่าเรือน้ำลึกปากบารา จ.สตูล “ควรยกเลิก”


    Photos : Facebook – Somboon Khamhang

           ตามที่จะมีการจัดทำเวทีรับฟังความคิดเห็นครั้งที่ 1 ของโครงการก่อสร้างท่าเรือน้ำลึกปากบารา ที่ใกล้จะถึงนี้ (คาดว่าจะจัดในเดือนมีนาคม 2560) ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของกระบวนการที่อยู่ในแผนงานโครงการศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อมและสุขภาพ ที่กรมเจ้าท่า ได้ว่าจ้างให้บริษัทเอทีที คอนซัลแตนท์ จำกัด ด้วยงบประมาณเกือบ 120 ลบ. และได้ว่าจ้างให้บริษัทแห่งหนึ่งใน จ.สตูล เป็นผู้รับช่วงงานอีกทอดหนึ่ง 
           ทั้งที่เรื่องนี้ เครือข่ายติดตามแผนพัฒนาจังหวัดสตูล ได้มีการทำจดหมายสอบถาม และเสนอไปยังนายกรัฐมนตรี เมื่อวันที่ 29 พฤศจิกายน 2559 ว่า ไม่เห็นด้วยต่อขั้นตอนการดำเนินการดังกล่าว ด้วยเห็นว่ายังขัดต่อหลักความจริง และรวมถึงรูปแบบกระบวนการที่ไม่ได้สนใจการศึกษาผลกระทบภาพรวมในเชิงยุทธศาสตร์ ที่รัฐบาลชุดปัจจุบันได้อนุมัติให้มีการศึกษาไปก่อนหน้านี้

    1.กระบวนการการมีส่วนร่วมของภาคประชาชน ไม่ได้เกิดขึ้นอย่างแท้จริงในทุกระดับขั้นตอน และยังมีเจตนาที่ไม่เปิดเผยข้อเท็จจริงที่เป็นผลกระทบด้านลบ 

    2.รัฐบาลต้องทำการศึกษาผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อมและสุขภาพ ในภาพรวมของโครงการอย่างน้อย 3 โครงการร่วมกัน คือ 1.โครงการท่าเรือน้ำลึกปากบารา 2.โครงการท่าเรือน้ำลึกสงขลา 2 และ 3.โครงการรถไฟรางคู่เชื่อม  ทั้งหมดนี้คือโครงการแลนด์บริดจ์สงขลา-สตูล ที่ต้องการเชื่อมโครงข่ายการคมนาคมระหว่างทะเลอันดามัน และอ่าวไทย 

    3.รัฐบาลควรจะต้องศึกษาความคุ้มค่าของการลงทุนอย่างละเอียดรอบคอบ โดยนักวิชาการที่มีความรู้ความชำนาญที่แท้จริง ด้วยโครงการดังกล่าวเป็นชุดโครงการขนาดใหญ่ที่จะส่งผลกระทบในวงกว้าง และจะต้องแลกต่อฐานทรัพยากร แหล่งท่องเที่ยวสำคัญ ตลอดถึงสังคมวัฒนธรรมของ จ.สตูล โดยรวม ที่หากสูญเสียไปแล้วซึ่งไม่อาจเรียกกลับคืนมาได้

    เหตุผลเบื้องต้นดังกล่าว เป็นส่วนหนึ่งของเหตุผลอื่นๆ ยังให้มีความเห็นว่า กิจกรรมการรับเวทีรับฟังความคิดเห็นต้องยุติไว้ก่อน ซึ่งที่ผ่านมา ต้องสูญเสียงบประมาณไปกับงานศึกษาครั้งแล้วครั้งเล่า นับร่วมพันล้านบาท รัฐบาลเองก็ไม่เคยมีข้อสรุปที่ชัดเจนต่อนโยบายดังกล่าวนี้ มีแต่เพียงความแปลกแยกแตกต่างในสังคมคนสตูล ที่เกิดขึ้นอย่างไม่รู้จบรู้สิ้น และยิ่งจะหนักขึ้นทุกวันท่ามกลางผลประโยชน์

    Info : ผู้จัดการออนไลน์ 02/2/2560

     


    Photo : marinerthai.net 06/2/2560

    1. เปิดประตูการค้าฝั่งตะวันตก ประเทศไทยมีการค้ากับประเทศทางฝั่งตะวันตกประมาณ 30% ของปริมาณการค้าทั้งหมด แต่ทางฝั่งตะวันตกกับขาดท่าเรือน้ำลึกหลัก ที่มีศักยภาพเพียงพอ ทำให้ต้องส่งสินค้า ออกจากท่าเรือแหลมฉบัง และท่าเรือกรุงเทพ แล้วอ้อมแหลมมะลายูไปด้านตะวันตก แม้ว่าจะมีท่าเรือภูเก็ตและท่าเรือระนอง ซึ่งอยู่ทางฝั่งตะวันตกแล้ว แต่ก็เป็นเพียงท่าเรือ Feeder ให้กับท่าเรือของมาเลเซียและสิงคโปร์เท่านั้น

    2. ลดการพึ่งพาท่าเรือต่างประเทศ ในปี 2547 สินค้าในภาคใต้ส่งออกโดยใช้ท่าเรือไทย (ท่าเรือสงขลา ภูเก็ต ระนอง) เพียง 25% ที่เหลือ 75% ส่งออกตามด่านชายแดนเข้าไปในมาเลเซีย ซึ่งในจำนวนนี้ 30% เป็นสินค้าที่บริโภคภายในมาเลเซีย ส่วนที่เหลืออีก 45% ส่งออกไปประเทศที่ 3 โดยผ่านท่าเรือของประเทศมาเลเซีย จะเห็นได้ว่าสินค้าจากไทยส่งไปประเทศที่ 3 โดยใช้ท่าเรือในประเทศมาเลเซียเกือบ 2 เท่าของสินค้าที่ผ่านท่าเรือไทย ทำให้เราต้องสูญเสียเงินมากมายให้กับต่างประเทศ และยังช่วยประหยัดระยะเวลาในการขนส่งสินค้าไปต่างประเทศ


    Info : กรมเจ้าท่า 06/2/2560

    3. การพัฒนาเศรษฐกิจสังคมและความมั่นคงในภาคใต้ หากไม่นับเรื่องการท่องเที่ยวพบว่าปัจจุบันพื้นที่ภาคใต้ได้รับการพัฒนาไม่มากเท่าที่ควรเมื่อเทียบกับศักยภาพที่มี ประชากรส่วนใหญ่จึงมีรายได้ต่ำกว่ามาเลเซียซึ่งมีชายแดนติดกัน ชาวใต้จำนวนมากจึงต้องข้ามไปทำงานในประเทศมาเลเซีย แต่หากมีการก่อสร้างท่าเรือน้ำลึกขึ้นจากเป็นการจุดประกายให้เกิดการพัฒนาพื้นที่ในภาคใต้ นักลงทุนจะมองเห็นโอกาสและเริ่มเข้ามาลงทุนพัฒนาช่วยสร้างงานสร้างรายได้ให้ประชาชนในท้องถิ่น

    4. เป็นทางเลือกในการขนส่งสินค้าโดยไม่ต้องผ่านช่องแคบมะละกา ซึ่งปัจจุบันมีการจราจรทางเรือที่คับคั่งที่สุดแห่งหนึ่งของโลกเสี่ยงต่อการเกิดอุบัติเหตุ และในอนาคตอาจจะคับคั่งจนเดินเรือได้ไม่สะดวก หากมีเส้นทางเดินเรือที่เป็นทางเลือกในการขนส่งสินค้าโดยไม่ต้องผ่านช่องแคบมะละกา ก็จะช่วยประหยัดเวลา และช่วยลดต้นทุนการขนส่งสินค้าของประเทศโดยเฉพาะพื้นที่ภาคใต้ตอนล่างได้

     

    โครงการสะพานเศรษฐกิจภาคใต้ เป็นการเปิดเส้นทางการค้าไหมเชื่อมโลกตะวันออกจากฝั่งอ่าวไทยและโลกตะวันตกจากทะเลอันดามัน เพื่อช่วยร่นเวลาลดระยะทางประหยัดต้นทุน และเพิ่มความมั่นคงปลอดภัย เพราะไม่ต้องเสียเวลาอ้อมผ่านไปทางช่องแคบมะละกา นอกจากจะเป็นทางเลือกใหม่ให้ต่างประเทศหันมาใช้บริการแล้วยังช่วยลดค่าใช้จ่ายของประเทศจากการพึ่งพาทางเลือกประเทศเพื่อนบ้านได้ปีละมหาศาล

    รัฐบาลมีนโยบายจะสร้างท่าเรือน้ำลึกขึ้นในฝั่งทะเลอันดามัน และมอบหมายให้กรมเจ้าท่า กระทรวงคมนาคม เป็นผู้รับผิดชอบโครงการ ซึ่งที่ผ่านมากรมเจ้าท่าได้ดำเนินการศึกษาวิเคราะห์อย่างละเอียดรอบคอบ พบว่ามีสีพื้นที่ที่มีความเหมาะสมได้แก่

    1. คลองบุโบย อำเภอละงู จังหวัดสตูล
    2. เกาะเขาใหญ่ อำเภอละงู จังหวัดสตูล
    3. แหลมสะเตะ กิ่งอำเภอหาดสำราญ จังหวัดตรัง
    4. เขาเมง อำเภอสิเกา จังหวัดตรัง

    แต่เมื่อเปรียบเทียบข้อดี ข้อเสียแล้วพบว่า พื้นที่บริเวณชายหาดปากบารา ตำบลปากน้ำอำเภอละงู จังหวัดสตูล มีความเหมาะสมที่สุดที่จะก่อสร้างท่าเรือน้ำลึกฝั่งทะเลอันดามัน

    ตำแหน่งที่ตั้งเหมาะสม ยังอยู่ส่วนบนของช่องแคบมะละกาโดยอยู่ระหว่างส่วนหนึ่งของเกาะสุมาตราและคาบสมุทรมลายู ห่างจากชายแดนประเทศมาเลเซียประมาณ 40 กม.ใกล้กับเส้นทางเดินเรือหลักของโลก เรือแม่ ส่วนใหญ่สามารถเทียบท่าได้ มีระดับน้ำลึกที่อยู่ไม่ห่างจากชายฝั่งมาก มีร่องน้ำลึกเพียงพอที่จะเข้าถึงท่าเรือได้โดยสะดวก มีเกาะเขาใหญ่และเกาะลินเต๊ะ อยู่ทางด้านฝั่งตะวันตกของท่าเรือ ช่วยกำบังคลื่นลม มีถนนและสิ่งอำนวยความสะดวกรวมทั้งระบบสาธารณูปโภคพร้อมรองรับโครงการ มีโครงข่ายคมนาคมทางบกเชื่อมต่อกับท่าเรือน้ำลึกสงขลา และกำลังจะก่อสร้างใหม่แห่งที่ 2 ซึ่งเป็นประตูสู่อ่าวไทย ได้ด้วยระยะทางที่สั้นเพียง 130 กม. ตามโครงการสะพานเศรษฐกิจภาคใต้ และมีพื้นที่เพียงพอสำหรับการขยายฐานในอนาคต

     


    Photo :กรมเจ้าท่า 06/2/2560

    โครงการท่าเรือน้ำลึกปากบารา

    ที่ตั้ง : บริเวณชายหาดปากบารา อุทยาแห่งชาติเภตรา ตำบลปากน้ำ อำเภอละงู จังหวัดสตูล
    ขนาด : 2,000 ไร่ ท่าเรือมีขนาด 292 ไร่ กว้าง 430 ม. ยาว 1086 ม. ห่างจากชายหาด 4.5 กม.

    วงเงินลงทุน : 29,000 ลบ.

    สถานะการก่อสร้าง : ยังไม่เริ่มก่อสร้าง อยู่ในระหว่างยื่นผลกระทบสิ่งแวดล้อม
    การลงทุน : กรมเจ้าท่า กระทรวงคมนาคม
    ปีที่สร้างเสร็จ : N/A
    ปีที่เปิดให้บริการ : N/A

    Info : กรมเจ้าท่า (02/02/2560)

    กรมเจ้าท่ามุ่งมั่นพัฒนาท่าเรือน้ำลึกปากบาราให้เป็นท่าเรือมาตรฐานสากล ประโยชน์สูงสุดแต่ประหยัดมากที่สุดและมีผลกระทบน้อยที่สุด แนวทางการออกแบบก่อสร้าง คำนึงถึงความเหมาะสมสอดคล้องทั้งในด้าน วิศวกรรมศาสตร์ เศรษฐศาสตร์ สิ่งแวดล้อม เทคนิคการก่อสร้าง การบริหารจัดการ การขนถ่ายสินค้า การจราจรในเขตท่าเรือ ภูมิสถาปัตย์ของคนท้องถิ่น งบประมาณค่าก่อสร้างค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการตลอดจนการบำรุงรักษา 

    โครงสร้างและองค์ประกอบท่าเทียบเรือค่อนข้างเรียบง่าย และครอบคลุมทุกประโยชน์ใช้สอย บำรุงรักษาง่าย ใช้งบประมาณในการก่อสร้างน้อย ใช้เวลาก่อสร้างไม่นาน มีรูปแบบที่สวยงามกลมกลืนกับสภาพแวดล้อมไม่ทำลายทัศนียภาพของพื้นที่ข้างเคียง ส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมน้อยที่สุดไม่ขัดต่อวิถีชีวิตและวัฒนธรรมดั้งเดิมของคนในพื้นที่ทั้งนี้ในระหว่างการก่อสร้างต้องไม่เป็นอุปสรรคต่อการสัญจรทั้งทางน้ำและทางบกตลอดจนส่งผลกระทบต่อคุณภาพชีวิตของประชาชนสิ่งแวดล้อมและระบบนิเวศวิทยาทางน้ำน้อยที่สุด


    Picture from Video : กรมเจ้าท่า 06/2/2560

    กลุ่มอาคารและท่าเทียบ

    Photo :กรมเจ้าท่า 06/2/2560

    1.  ท่าเทียบเรือสินค้าคอนเทนเนอร์ จำนวน 3 ท่า ความยาวท่า 750 ม. พร้อมติดตั้งเครนยาวตลอดหน้าท่า สำหรับเทียบคอนเทอเนอร์ขนาด 70,000 ตัน ได้พร้อมกัน 2 ลำหรือเทียบเรือขนาดกลางได้ 3 ลำ
    2. ท่าเทียบเรือบริการ ความยาวหน้าท่า 250 ม.
    3. ลานกองตู้คอนเทอเนอร์ ขนาดยาว 700 ม. กว้าง 280 ม.
    4. อาคารต่างๆ เช่น อาคารปฏิบัติการหน้าท่า อาคารด่านชั่งน้ำหนัก อาคารซ่อมบำรุง อาคารบำบัด อาคารกรมเจ้าท่า อาคารอำนวยการ อาคารนำร่อง และพื้นที่เก็บสินค้า

     


    Photo :กรมเจ้าท่า 06/2/2560

    ระยะที่ 1 รองรับตู้สินค้า 825,000 TEU*/ปี

    ท่าเทียบเรือน้ำลึกปากบารา ระยะที่ 1 เป็นท่าเทียบเรือตู้คอนเทนเนอร์เท่านั้น ประกอบด้วย

    1. ตัวท่าเรือ ถมเป็นเกาะ ขนาดกว้าง 430 ม. ยาว 1086 ม.เนื้อที่ประมาณ 292 ไร่ อยู่ห่างจากฝั่งประมาณ 4 กม.โดยมีสะพานคอนกรีตเชื่อมจากชายฝั่งสู่ตัวท่าเรือ
    2. สะพานทางเข้าอออกท่าเรือ เป็นสะพานคอนกรีตเสริมเหล็ก ขนาด 4 ช่องจราจร เข้า 2 ช่องออก 2 ช่อง ความยาว 4,500 ม. เชื่อมจากชายฝั่งสู่ตัวท่าเรือ
    3. ร่องน้ำเดินเรือ มีความลึก -16.2 ม. จากระดับน้ำทะเลปานกลาง โดยขุดร่องน้ำกว้าง 180 ม. และแอ่งกลับเรือขนาดเส้นผ่านศูนย์กลาง 600 ม.
    4. เขื่อนกันคลื่น สร้างด้วยหินมีความยาว 1,700 ม. เพื่อป้องกันคลื่นที่มาจากทิศใต้และทิศตะวันตกเฉียงใต้ของท่าเรือเป็นหลัก เนื่องจากด้านตะวันตกมีเกาะเป็นแนวกำบังอยู่แล้ว
    5. พื้นที่ถมเป็นท่าเรือ มีอาคารก่อสร้างและอำนวยความสะดวก
    6. ระบบสาธารณูปโภค ระบบสุขาภิบาล ระบบประปา ระบบระบายน้ำ ระบบบำบัดน้ำเสีย ระบบเก็บขยะมูลฝอยและระบบดับเพลิง ระบบไฟฟ้า แสงสว่าง โทรศัพท์
    7. ระบบรักษาความปลอดภัย สัญญาณแจ้งเตือนไฟไหม้ ระบบป้องกันฟ้าผ่า ระบบโทรทัศน์วงจรปิด ระบบเตือนภัยสึนามิ
    8. ทางรถไฟเข้าท่าเรือ

    ระยะที่ 2 รองรับตู้สินค้า 1,375,000 TEU*/ปี

    ก่อสร้างหน้าท่าเรือ โดยการถมทะเลให้มีความยาวหน้าท่า อีก 500ม. รวมเป็น 1250 ม. ลานกองตู้คอนเทนเนอร์ มีความยาวเพิ่มอีก 500 ม.

    ระยะที่ 3 รองรับตู้สินค้า 2,475,000 TEU*/ปี

    ก่อสร้างหน้าท่าเรือ โดยการถมทะเลให้มีความยาวหน้าท่าเพิ่มจากระยะที่ 2 อีก 1000 ม. ลานกองตู้คอนเทนเนอร์ มีความยาวรวม 2,250 ม.

    *TEU ย่อมาจาก Twenty-Equivalent Unit คือ หน่วยนับสินค้าที่บรรจุในตู้คอนเทนเนอร์ความยาว 20 ฟุต โดยตู้คอนเทนเนอร์ 20 ฟุต เท่ากับ 1 ทีอียู ตู้คอนเทอนเนอร์ 40 ฟุต เท่ากับ 2 ทีอียู

     

    Video :กรมเจ้าท่า 06/2/2560

     

  • คอนโด Yieldสูง สุขุมวิท

    เปรียบเทียบ YIELD คอนโดใหม่ สุขุมวิท-อโศก

    คอนโด YIELDสูง สุขุมวิท

    ถ้าพูดถึงการลงทุนคอนโด ใครๆก็ต้องอยากได้ Yield ดีๆ นะครับ ทำเลสุขุมวิท-อโศกจึงเป็นทำเลแรกๆที่นักลงทุนสนใจ เนื่องจากมีความต้องการของการเช่าที่อยู่อาศัยอยู่มาก ทั้งผู้เช่าจากชาวต่างชาติและชาวไทยเอง

    ทาง Realist ได้ลองคาดการณ์ Gross Rental Yield เบื้องต้นของโครงการใหม่ในทำเลตั้งแต่ ซ.สุขุมวิท 23 ไปจนถุึง ซ.สุขุมวิท 39 ที่จะแล้วเสร็จในปี 2560-2562 มีจำนวนประมาณ 1,040 ยูนิต

    แล้วพบว่าส่วนใหญ่อยู่ที่ 3% ขึ้นไปทั้งนั้น ถือว่าเป็นตัวเลขที่ค่อนข้างดีเลยครับ โดยเฉพาะโครงการ Low-rise ถือว่าได้ Yield ที่สูงเลยทีเดียว อยู่ที่ 5.2%

    และในส่วนของราคาเช่าเฉลี่ยของโครงการคอนโดรีเซล
    High-rise เฉลี่ยอยู่ที่
    697 บาท/ตร.ม./เดือน
    Low-rise เฉลี่ยอยู่ที่
    710 บาท/ตร.ม./เดือน

     

    ภาพรวมตลาดคอนโดสุขุมวิท

    คอนโด YIELDสูง สุขุมวิท

    ทำเลที่น่าสนใจของตลาดคอนโดในปี 2560 หนึ่งในนั้นคือ ตลาดสุขุมวิทในช่วงอโศก/ทองหล่อ/สุขุมวิท 39-49 ถือเป็นทำเลที่ได้รับความสนใจและน่าจับตามอง  เนื่องจากเป็นทำเลที่มีการแข่งขันกันหลายโครงการทั้งกลุ่ม Hi-end, Luxury และ Super Luxury ทำให้ผู้ซื้อหรือนักลงทุนมีตัวเลือกในตลาด เพื่อเลือกโปรดักที่ดีที่สุดและเหมาะกับตัวเอง

    รวมถึงนักลงทุนต่างชาติเองก็สนใจซื้ออสังหาฯในกรุงเทพฯของทำเลนี้ เนื่องจากเป็นทำเลที่อยู่ใจกลางเมือง ใกล้แหล่งงาน เรียกว่าเป็น INTERNATIONAL HUB ของกรุงเทพเลยก็ว่าได้ครับ

    คอนโด YIELDสูง สุขุมวิท

    ถ้าเรามามองพื้นที่ตามถนนสุขุมวิทในช่วงสุขุมวิทซอย 1 – 77 จำนวนยูนิตตั้งแต่ปีพ.ศ. 2552 เป็นต้นมา มีจำนวนยูนิตที่เปิดขายประมาณ 31,800 ยูนิต และมีอัตราการขายสูงกว่า 80% ถือว่าขายได้เกือบหมดเลยครับ

    ซึ่งเหตุผลอาจจะมาจากความต้องการการที่พักอาศัยใกล้แหล่งงาน ที่ไม่ใช่แค่คนไทยเท่านั้น ยังรวมถึงชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในกรุงเทพ ซึ่งเป็นความต้องการเช่าที่พักอาศัย

    ทำให้ทำเลนี้เป็นทำเลแรกๆที่ได้รับความสนใจเพื่อการลงทุนระทุนระยะยาวของใครหลายๆคน

    นานา-อโศก (สีเขียว) ซ.สุขุมวิท 1 – ถ.อโศก จำนวน 7,452 ยูนิต
    พร้อมพงษ์-ทองหล่อ (สีชมพู) ถ.อโศก – ซ.สุขุมวิท 55 ทองหล่อ จำนวน 9,759 ยูนิต
    เอกมัย-อ่อนนุช (สีส้ม) ซ.สุขุมวิท 55 ทองหล่อ – ซ.สุขุมวิท 77 อ่อนนุช จำนวน 14,582 ยูนิต

    หากมองถึงราคาขายเฉลี่ย บาท/ตร.ม. ในแต่ละพื้นที่มีราคาเพิ่มขึ้นต่อเนื่องตามปัจจัยต่างๆทั้งการเจริญเติบโตของเมือง, ความต้องการด้านที่อยู่อาศัย และการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นจนปัจจุบันอยู่ที่ประมาณตารางวาละ 1.5-2 ลบ. แล้ว ด้วยเหตุผลเหล่านี้ทำให้ราคาคอนโดในทำเลนี้มีราคาสูง

    คอนโด YIELDสูง สุขุมวิท

    ข้อมูล : ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย

    โดยเฉพาะพื้นที่พร้อมพงษ์-ทองหล่อ (สีชมพู) เป็นทำเลที่มีราคาขายเฉลี่ยสูงที่สุด ในปี 2559 เกือบ 250,000 บาท/ตร.ม. เพราะมีโครงการระดับ Super Luxury และ Luxury เปิดขายอย่างต่อเนื่องในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา

    แต่ก็ยังมีโครงการระดับ Hi-end ที่มีราคาขายอยู่ในช่วง 150,000 – 200,000 บาท/ตร.ม. หลายโครงการอยู่ในพื้นที่นี้เช่นกัน

     

     

    คาดการณ์ RENTAL YIELD คอนโดใหม่สุขุมวิท

    คอนโด YIELDสูง สุขุมวิท

    การลงทุนระยะยาวจึงเข้ามามีผลกับโครงการคอนโดในทำเลนี้ เนื่องจากเป็นทำเลยอดนิยมและมีผลตอบแทนที่ค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับโครงการในเมืองทำเลอื่นๆ

    ซึ่งผลตอบแทนการลงทุนของคอนโด แบ่งออกเป็นสองแบบ คือ

    CAPITAL GAIN
    ••เป็นกำไรจากการขาย

    RENTAL YIELD
    ••เป็นกำไรจากการปล่อยเช่า

    โดยทั่วไปหาก RENTAL YIELD ได้อยู่ที่ 3 – 5% ก็ถือเป็นทำเลที่น่าลงทุน วันนี้ทาง Realist จึงได้ลองนำคอนโดโครงการใหม่จำนวน 7 โครงการ ทั้ง High-rise และ Low-rise ที่จะแล้วเสร็จในปี 2560-2562 บนทำเลสุขุมวิท-อโศก ตั้งแต่ ซ.สุขุมวิท 23 ไปจนถุึง ซ.สุขุมวิท 39 มาคำนวณหา Reatal Yield กำไรจากการปล่อยเช่าดูครับ ว่าจะมี Yield อยู่ที่เท่าไหร่กัน

    ในที่นี้จะหาเป็น Gross Rental  Yield นะครับ คือ กำไรจากการปล่อยเช่าโดย”ไม่หักค่าใช้จ่าย” (ถ้าเป็น Net Rental Yield จะเป็นกำไรจากการปล่อยเช่าที่หักค่าใช้จ่ายแล้วครับ) เนื่องจากแต่ละโครงการก็จะมีค่าใช้จ่ายระหว่างการปล่อยเช่าที่ต่างกัน ขึ้นอยู่กับราคาส่วนกลาง บาท/ตร.ม. ที่แต่ละโครงการกำหนดมา, ค่านายหน้าที่บางคนต้องจ่ายเพื่อให้ Agent มาดูแล รวมถึงค่าประกันที่อยู่อาศัย และค่าซ่อมแซม บำรุงห้องซึ่งราคาพวกนี้ก็จะขึ้นอยู่กับเจ้าของห้องดูแลจัดการครับ

    ราคาเช่าจะขึ้นอยู่กับปัจจัยต่างๆ ทั้งความเก่า-ใหม่ของโครงการ, ทำเลที่ตั้ง และ ขนาดห้อง ทำให้เราคำนวณหาราคาเช่าเฉลี่ยของ Resale Condo ออกมาเป็น บาท/ตร.ม./เดือน แทน เพื่อจะได้มาคำนวณหา Gross Rental Yield ของโครงการที่จะเกิดขึ้นใหม่ได้

    GROSS RENTAL YIELD = ค่าเช่าทั้งปี  / ราคาซื้อคอนโด

    โดยโครงการ High-rise ที่ไปทำการสำรวจมาจะมีราคาเช่าอยู่ที่ 440 – 870 บาท/ตร.ม./เดือน ถือเป็นช่วงราคาที่ต่างกันอยู่มากพอสมควรครับ เนื่องจากมีทั้งโครงการที่เป็นระดับ Luxury อย่าง Edge Sukhumvit 23 และ 39 By Sansiri ที่มีทำเลติดถนนใหญ่เลย กับพวกโครงการที่เปิดมานานมากๆแล้ว เช่น Supalai Premier ที่ทำให้ราคาเฉลี่ยออกมาต่ำครับ

    โครงการ Low-rise ส่วนใหญ่จะอยู่ในซอยเข้าไปอีกที ราคาเช่าอยู่ที่ประมาณ 700 บาท/ตร.ม./เดือน ขึ้นไป โครงการ Low-rise ทำเลนี้ค่อนข้างมียูนิตเริ่มต้นที่ใหญ่ ขนาดประมาณ 40 ตร.ม. ขึ้นไป ส่งผลให้ราคาเช่าเริ่มต้นสูง Yeild ก็สูงตามไปด้วย

    คอนโด YIELDสูง สุขุมวิท

    ข้อมูล : รวบรวมโดย REALIST ข้อมูล ณ วันที่ 20 มี.ค. 60

    คอนโด YIELDสูง สุขุมวิท

    ข้อมูล : รวบรวมโดย REALIST ข้อมูล ณ วันที่ 20 มี.ค. 60

    เมื่อนำมาคำนวณหา Gross Rental Yield ของโครงการใหม่ พบว่ามี Yield ที่ดูดีเลยครับอยู่ที่ 3% ขึ้นไปทั้งนั้นเลย ซึ่งเป็นการนำราคาเช่าเฉลี่ยของ Resale Condo ที่เป็นราคา บาท/ตร.ม./เดือน ของตำแหน่งที่ใกล้ๆกับตำแหน่งโครงการคอนโดใหม่มาคิด โดยคำนวณกับขนาดห้องเริ่มต้นของโครงการนั้นๆ

    ตัวอย่างเช่น
    ห้องขนาดเริ่มต้นของโครงการ FYNN Sukhumvit 31 ขนาด 36 ตร.ม. โครงการใกล้เคียงมีราคาเช่าเฉลี่ย 720 บาท/ตร.ม./เดือน ทำให้คาดการณ์ว่าจะปล่อยเช่าได้เดือนละ 25,920 บาท/เดือน

    เมื่อคำนวณหา GROSS RENTAL YIELD ตามราคาเริ่มต้นของโครงการ 5.99 ลบ. (166,000 บาท/ตร.ม.) และมีสัญญาเช่า 1 ปี จะได้เป็น
    GROSS RENTAL YIELD = ค่าเช่าทั้งปี  / ราคาซื้อคอนโด
    GROSS RENTAL YIELD = ( 25,920  x 12 ) / 5,990,000 = 5.2%

    เมื่อมองภาพรวม Gross Rental Yield พบว่าโครงการ High-rise มี Yield ที่ต่ำกว่า Low-rise อยู่พอสมควร อาจจะเนื่องมาจากมีราคาขายของคอนโดที่ค่อนข้างสูงเริ่มต้น 220,000 บาท/ตร.ม. ไปจนถึง 300,000 บาท/ตร.ม. เรียกว่าเป็น Luxury ในทำเลนี้ ทำให้การปล่อยเช่าได้ Yield ที่ไม่สูงมากทั้งๆที่อยู่ในทำเลที่ดี

    เมื่อมองกลับกันในกลุ่มของคอนโด Low-rise ที่ได้ Yield สูงกว่า เนื่องจากราคาขายของคอนโดมีราคาไม่แพง ราคาไม่ถึง 200,000 บาท/ตร.ม. ซึ่งพอดีกับกำลังซื้อของหลายๆคนมากกว่า และค่าเช่าของคอนโด Low-rise ของในทำเลนี้ก็มีราคาที่เกาะกลุ่มกัน ทำให้มองว่าคอนโด Low-rise เป็นอีกทางเลือกในการลงทุนระยะยาวได้นะครับ อาจจะได้กำไรมากกว่าแบบ High-rise ก็ได้นะ

     

    ตัวอย่าง LOW-RISE CONDO ได้ YIELD สูง!

    คอนโด YIELDสูง สุขุมวิท

    คอนโด YIELDสูง สุขุมวิท

    FYNN
    SUKHUMVIT 31

    เป็นอีกหนึ่งโครงการครับที่ทาง Realist ลองคาดการณ์ Yield ออกมาแล้ว สู้คอนโดหลายๆโครงการได้เลยครับ Gross Rental Yield อยู่ที่ 5.2% แถมยังเป็นโครงการที่ตกแต่งให้ครบ (Fully Furnished) อาจจะช่วยให้ผู้ลงทุน ประหยัดค่าใช้จ่ายในส่วนของการตกแต่งห้องไปครับ แต่ต้องรอนิดนึง เพราะทางโครงการจะแล้วเสร็จในปี 2562

    ซึ่งโครงการ ฟินน์ สุขุมวิท 31 มีเพียง 63 ยูนิต ออกแบบภายใต้แนวคิด โมเดิร์น ลักชัวรี่ โดยมีราคาเริ่มต้นอยู่ที่ 5.99 ลบ. (166,000 บาท/ตร.ม.)

    มี 4 Unit Type คือ
    1 ห้องนอน ขนาด 36-48 ตร.ม.
    2 ห้องนอน ขนาด 70-80 ตร.ม.
    3 ห้องนอน ขนาด 113-117 ตร.ม.
    ห้องเพนท์เฮ้าท์ ขนาด 150-400 ตร.ม.

    ซึ่งนานๆทีจะมีโปรดักเพนท์เฮ้าส์แบบ 2 ชั้นมาให้ดูกันนะครับ

    เป็นการจัดพื้นที่ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครัน ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตใจกลาง CBD มีทั้งล็อบบี้และห้องสมุดเพดานสูง ห้องฟิตเนสพร้อมห้องสตรีม

    และสิ่งอำนวยความสะดวกบนชั้นดาดฟ้า เช่น สระว่ายน้ำสำหรับออกกำลังกายยาว 15 ม. สระว่ายน้ำสำหรับเด็ก จากุซซี่ ศาลากลางน้ำ บาร์บีคิวสเตชั่น และลานอเนกประสงค์

    คอนโด YIELDสูง สุขุมวิท

    ขอบอกไว้หน่อยครับว่า ที่ตั้งของโครงการเอง ถึงจะไม่ติดกับถนนใหญ่ แต่ก็เรียกได้ว่าอยู่ในตำแหน่งที่เข้า-ออกได้จากเส้นทางลัดได้หลายทางเลยทีเดียว คือ ซอยสุขุมวิท 31 (ซอยสวัสดี)

    – มาจากทางอโศก สามารถทะลุซอยสุขุมวิท 21/3

    – มาจากทางเพชรบุรี เข้ามาได้จากซอยสุขุมวิท 38/1 และเลี้ยวเข้าซอยพร้อมจิตรเพื่อเข้ามาซอยสวัสดีอีกทีครับ เนื่องจากทางนี้เป็นทางวันเวย์

    – มาจากสุขุมวิท สามารถเข้า-ออกได้จากทั้งซอยสุขุมวิท 23, 31, 33 และซอย 39 เลยครับ

    – หากมาจากทองหล่อ หรือซอยสุขุมวิท 55 สามารถทะลุมาจากซอยพร้อมศรี 1 และตรงมายังซอยพร้อมจิตรเพื่อเข้ามาซอยสวัสดีได้ครับ

    คอนโYIELDสูง สุขุมวิท

เพิ่มเพื่อน

Subscribe to our mailing list

* indicates required

A photo posted by REALIST (@realist.co.th) on

Latest Posts

March 2017
SMTWTFS
« Feb Apr »
 1234
567891011
12131415161718
19202122232425
262728293031 

Monthly Archives