ASA REAL ESTATE FORUM 2018 – ปรับบ้าน ปรุงเมือง

เมื่อวันที่ 9 กุมพาพันธ์ ที่ผ่านมา สมาคมสถาปนิกสยามได้จัดงาน “ASA Real Estate Forum 2018” (อาษา เรียล เอสเตท ฟอรั่ม) ภายใต้แนวคิด “ปรับบ้าน ปรุงเมือง : Redefined Habitat” ณ ห้อง World Ballroom โรงแรม เซ็นทารา แกรนด์ แอท เซ็นทรัลเวิลด์ เพื่อเป็นเวทีแลกเปลี่ยนความคิดแบบบูรณาการ และประสานเครือข่ายทางวิชาการจากผู้ทรงคุณวุฒิที่เกี่ยวข้องกับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อร่วมกันยกระดับองค์ความรู้ให้แก่สถาปนิก วิศวกร และผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยสู่มาตรฐานสากล

ซึ่งทาง Realist ก็ได้เป็นหนึ่งในฝ่ายสื่อที่เข้าร่วมฟังงานสัมมนานี้ โดยงานสัมมนาแบ่งออกเป็นทั้งหมด 3 sessions ด้วยกัน คือ 1. ประเทศไทยขั้วเศรษฐกิจแห่งใหม่ของโลก (Thailand, Junction of the World) 2. แนวโน้มตลาดทุนหมวดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2561 (R/E Capital Market Trends for The Year 2018) 3. การลงทุนโดยตรงจากทุนต่างประเทศ (Fund for R/E/D , REITs & Banking Policy) ในบทความนี้เราจึงได้สรุปเนื้อหาทั้งสามส่วนของงานมาให้ผู้ที่สนใจได้อ่านกันครับ

.

1. ประเทศไทยขั้วเศรษฐกิจแห่งใหม่ของโลก

(Thailand , Junction of The World)

ในหัวข้อแรก “ประเทศไทยขั้วเศรษฐกิจแห่งใหม่ของโลก” จะเป็นการกล่าวถึงภาพรวมในเรื่องเศรษฐกิจของไทย โดยเน้นไปที่โครงการ EEC ซึ่งเป็นนโยบายที่จะทำให้ไทยกลับมามีการขยายตัวทางเศรษฐกิจที่ดีขึ้นและหลุดพ้นกับดักรายได้ปานกลาง และเพิ่มความสามารถในการแข่งขันของไทย 

EEC : Eastern Economic Corridor หรือ โครงการระเบียงเขตเศรษฐกิจภาคตะวันออก เป็นแผนยุทธศาสตร์ต่างประเทศภายใต้ไทยแลนด์ 4.0 ที่ต่อยอดความสำเร็จมาจากแผนพัฒนาเศรษฐกิจภาคตะวันออก หรือ Eastern Seaboard ที่ดำเนินมาตลอดกว่า 30 ปีที่ผ่านมา อาทิเช่น ศักยภาพในการคิดค้นนวัตกรรม โครงสร้างพื้นฐาน และแรงงานทักษะซึ่งมีการพัฒนาช้า เมื่อเทียบกับประเทศกำลังพัฒนาในภูมิภาคเดียวกัน และยังคงเป็นปัญหาหลักในการทำธุรกิจในไทย โดยหลักๆจะแบ่งเป็นประเด็นต่างๆ ดังนี้

ความเป็นมาและการวางยุทธศาสตร์

โครงการ EEC มีเป้าหมายยกระดับพื้นที่เขตเศรษฐกิจภาคตะวันออกให้กลายเป็น “World-Class Economic Zone” รองรับการลงทุนอุตสาหกรรม Super Cluster และอุตสาหกรรมเป้าหมายของประเทศ เพื่อเป็นกลไกขับเคลื่อนเศรษฐกิจในอีก 20 ปีข้างหน้า แทนที่ Eastern Seaboard เดิม

ด้วยการผลักดัน นิคมอุตสาหกรรมต่างๆทั้ง แหลมฉบัง มาบตาพุด และสนามบินอู่ตะเภา ให้ทุกระบบเชื่อมต่อกับรถไฟความเร็วสูง และสนามบินสุวรรณภูมิ เพื่อเป็นกลไกในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ และดึงนักลงทุนใหม่ๆให้เข้ามา ตัวอย่างที่เคยเกิดขึ้นมาแล้วเช่น เขตเศรษฐกิจพิเศษของจีน เป็นต้น

แนวคิดของ EEC

การทำให้พื้นที่ในจังหวัดทั้งหมดครอบคลุม 3 จังหวัดคือ ฉะเชิงเทรา , ชลบุรี และระยอง ถูกพัฒนาเป็นพื้นที่อุตสาหกรรมไปพร้อมๆกันเป็นภาพรวมเพื่อให้ได้ค่า GDP ที่เพิ่มขึ้นมาอีกหลาย% ของประเทศ วิธีการคือ สร้างระบบคมนาคมให้เข้าไปสู่เขตเศรษฐกิจ หรือเรียกอีกอย่างว่า TOD ( Transit Oriented Development – การพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีขนส่งมวลชน เพื่อให้มีการใช้ประโยชน์ที่ดินแบบผสมผสาน  มุ่งสร้างกิจกรรมหลากหลายในพื้นที่โดยรอบสถานีขนส่งมวลชน โดยมีที่พักอาศัย อาคารพาณิชย์ สำนักงาน และการใช้ประโยชน์ประเภทอื่น ๆ พร้อมกับออกแบบเพื่อรองรับผู้ใช้ระบบขนส่งมวลชนเป็นหลัก รวมทั้งสภาพแวดล้อมที่เอื้อต่อการเดินเท้าและใช้จักรยาน เพื่อให้มีทางเลือกในการเดินทางหลากหลาย ลดการพึ่งพาการใช้รถยนต์ส่วนบุคคล )

อีกทั้งยังเป็นการกระจายความเจริญและเร่งให้เขตนั้นยิ่งพัฒนาขึ้นไปอีก โดยทั้งสามจังหวัดนั้นถูกระบบต่างๆเชื่อมโยงกันเป็นพื้นที่นำร่องจากการนำเอาเทคโนโลยีและระบบการศึกษาใหม่ๆเข้า

ตัวอย่างกิจกรรม เช่น 1. การพัฒนาเมืองใหม่ ณ ตอนนี้ยังอยู่ในช่วงศึกษารูปแบบ 2. พื้นที่ 3 จังหวัด (ฉะเชิงเทรา ชลบุรี ระยอง) ได้ทำการเชื่อมรถไฟความเร็วสูงเข้าสู่สนามบินอู่ตะเภาเพื่อเพิ่มจำนวนนักท่องเที่ยว เป็นต้น

การมาถึงของ EEC และอนาคตต่อไปจากนี้

รัฐบาลคาดหวังในเรื่องของการดึงกลุ่มนักลงทุนที่มีศักยภาพในเรื่องของเทคโนโลยีใหม่ๆ ที่จะนำเอาเทคโนโลยีเหล่านั้นเข้ามาใช้ในภาคธุรกิจภายในประเทศ เพื่อองค์ความรู้ใหม่ๆให้กับแรงงานในไทย จนถึงอยากสนับสนุนให้เกิดการเข้ามาร่วมลงทุน หรือ Joint Venture และเน้นเรื่องของการวิจัยต่างๆ ร่วมกับไทย เพื่อนำไปสู่การค้นหาแนวทางความเป็นไปได้ใหม่ๆ รวมถึงมีการเชื่อมต่อกับกลุ่ม SME ด้วยกัน ทั้งนักลงทุนไทยและต่างชาติ

สำหรับพื้นที่การจัดตั้งเขตส่งเสริมอุตสาหกรรม ได้มีการประกาศแล้วกว่า 21 แห่ง โดยพื้นที่ทั้งหมดรวมแล้วกว่า 27,976 ไร่ ซึ่งพื้นที่ดังกล่าวจะใช้ในการพัฒนา รองรับอุตสาหกรรมใหม่ๆ สาธารณูปโภค และ การเกษตร

กลุ่มอุตสาหกรรมที่มีการสนับสนุนสามารถแบ่งออกเป็นสัดส่วนได้ ดังนี้ 5 อุตสาหกรรมเดิมที่มีศักยภาพ (First S-curve) ประกอบด้วย  1. อุตสาหกรรมยานยนต์สมัยใหม่ 2. อุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์อัจฉริยะ 3. อุตสาหกรรมการท่องเที่ยวกลุ่มรายได้ดีและการท่องเที่ยวเชิงสุขภาพ 4. การเกษตรและเทคโนโลยีชีวภาพ 5. อุตสาหกรรมการแปรรูปอาหาร คิดเป็นสัดส่วน 30 % รวมไปถึงการสนับสนุนกลุ่มอุตสาหกรรมใหม่ 5 อุตสาหกรรมอนาคต (New S-curve) ประกอบด้วย 1. อุตสาหกรรมหุ่นยนต์ 2. อุตสาหกรรมการบินและโลจิสติกส์ 3. อุตสาหกรรมเชื้อเพลิงชีวภาพและเคมีชีวภาพ 4. อุตสาหกรรมดิจิตอล 5. อุตสาหกรรมการแพทย์ครบวงจร เป็นสัดส่วน มากที่สุดถึง 54 %

ความพร้อมของบุคลากรในพื้นที่ EEC

ส่วนใหญ่จะเป็นเรื่องของปัญหาด้านการศึกษาในปัจจุบัน คือ การจบการศึกษามาไม่ตรงตามความต้องการของตลาดและกลุ่มธุรกิจ ทำให้เกิดปัญหาด้านแรงงาน วิธีแก้ไขคือ เพิ่มเติมหลักสูตรเข้าไปโดยเน้นไปที่ 5 อุตสาหกรรมใหม่ (1.หุ่นยนต์เพื่ออุตสาหกรรม 2.อุตสาหกรรมการบินและโลจิสติกส์ 3.อุตสาหกรรมดิจิทัล 4.อุตสาหกรรมเชื้อเพลิงชีวภาพและเคมีชีวภาพ 5.อุตสาหกรรมการแพทย์ครบวงจร) 

โดยทำให้เป็นหลักสูตรระยะสั้น และมีการสอนแบบ 2 ภาษา ตัวอย่างเช่น สัตตาหีบ Model ที่มีการให้รร.เอกชนร่วมกันจัดตั้งหลักสูตรขึ้นมา และค้นหาผู้เชี่ยวชาญในแต่ละสาขาเพื่อให้ความร่วมมือกับกระทรวงศึกษาธิการ เน้นพัฒนากลุ่มวิชาชีพระดับ ปวช. ปวส. ร้อยละ 70 และในระดับปริญญาตรีขึ้นไปอีกร้อยละ 30 ที่มีความรู้ความสามารถเป็นพิเศษที่ตอบสนองกับกลุ่มธุรกิจในพื้นที่

.

2. แนวโน้มตลาดทุนหมวดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2561

(R/E Capital Market Trends for The Year 2018)

การกระจายการลงทุนของผู้ประกอบการอสังหาฯ

ปัจจุบัน Developer เจ้าใหญ่ๆ มีการร่วมทุนกับต่างประเทศมูลค่ากว่าแสนล้านบาท (เปลี่ยนจากการกู้แบงค์เยอะๆมาร่วมทุนแทน) การร่วมทุนจึงถือช่องทางหนึ่งในปัจจุบันที่ให้ผลลัพธ์ในการลงทุนที่น่าสนใจ และทำให้ผู้ประกอบการเติบโต แต่จะมีความยากในด้านการตรวจสอบตัวเลขการเติบโต โดยในอนาคตจะเห็นอสังหาอีกรูปแบบหนึ่งคือ ICO ที่ระดมทุนด้วยเงินดิจิทัล (COIN) แทนการออกหุ้นไอพีโอ ซึ่งขณะนี้เริ่มมีผู้ประกอบการบางรายในบางอุตสาหกรรมเริ่มนำรูปแบบนี้มาใช้ (ICO ย่อมาจาก Initial Coin Offering ซึ่งเป็นวิธีในการระดมทุนที่ได้รับความนิยมเป็นอย่างมากของของโปรเจกต์ที่ใช้เทคโนโลยี Block chain โดยเอา coin/token ของระบบมาขายให้กับคนทั่วไป (offering) )

ในส่วนของ Market Share ของ Developer เจ้าใหญ่ จะอยู่ที่ 2/3 ของตลาด อาทิเช่น บ.พฤกษา เติบโตตลอด 5 ปี คิดเป็น 25% ต่อปี หรือ Land And House ก็ได้เพิ่มส่วนแบ่งทางการตลาดด้วยวิธีการทำ Product ให้ครบทุกทำเล ทุกราคา และประเภท อีกทั้งยังต่อยอด ไปทำ รพ.เกษมราษฎร์ ลงทุนกับ Home Pro รวมถึงทำ Serviced Apartment ด้วย โดยทุกโครงการจะมีการกระจายตัวออกไปในแต่ละพื้นที่ ทั้งนี้ในเรื่องของการกระจายเงินทุนจะเป็นการ เอาเงินทุนมาซื้อ Land Bank และ Control อัตราหนี้สินต่อทุน อยู่ที่ประมาณ 0.4-1.2 เท่า ซึ่งหากอยากจะลงทุนเพิ่มในปัจจุบันก็จะมีอีกวิธีการนั่นคือการทำ JV ( Joint Venture – การร่วมทุนโดยการที่บุคคลธรรมดา บริษัท หรือห้างหุ้นส่วนตั้งแต่สองฝ่ายขึ้นไป รวมตัวกันเพื่อดำเนินกิจการอย่างใดอย่างหนึ่ง โดยตกลงแบ่งผลกำไรหรือขาดทุนของกิจการร่วมกันหรือตามสัดส่วนของการลงทุน )

ความมั่นคงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหุ้น

วิทยากรทั้ง 3 ได้คาดการณ์ว่า ในอนาคตประเทศไทยจะเริ่มเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ หมายถึงสัดส่วนของกลุ่มเด็กเกิดใหม่มีจำนวนลดลง แรงงานในอนาคตก็ลดลงเช่นเดียวกัน ถามว่าผลกระทบคืออะไรได้บ้าง แน่นอนว่า ผลกระทบจะเริ่มต้นจาก กลุ่มสถาบันการศึกษาจะมีจำนวนนักเรียนน้อยลงเรื่อยๆ จนต้องปิดตัวลง ต่อมากลุ่มธุรกิจจะขาดแรงงานกันมากขึ้น ขาดผู้มีความรู้ความสามารถซึ่งส่งผลต่อการดำเนินธุรกิจ และนี่เป็นผลต่อเนื่องถึงตลาดหุ้นเช่นกัน ผลกระทบต่ออสังหาในอนาคตอาจไม่เติบโตเท่าที่ควร เพราะการลงทุนมีน้อยลง หรือหากจะทำโครงการนึงขึ้นมาก็จะมีผู้ซื้อโครงการน้อยลง ไม่มีการขยายครอบครัว ไม่ซื้อโครงการ ที่ดิน ผู้ประกอบการก็จะได้รับผลกระทบ

สังคมผู้สูงอายุ (Aging Society)

หมายถึง สังคมที่มีประชากรอายุ 60 ปีขึ้นไปที่อยู่จริงในพื้นที่ต่อประชากรทุกช่วงอายุในพื้นที่เดียวกัน ในอัตราเท่ากับหรือมากกว่าร้อยละ 10 ขึ้นไป หรือมีประชากรอายุ 65 ปีขึ้นไปที่อยู่จริงในพื้นที่ต่อประชากรทุกช่วงอายุในพื้นที่เดียวกัน ในอัตราเท่ากับหรือมากกว่าร้อยละ 7 ขึ้นไป

สังคมผู้สูงอายุโดยสมบูรณ์ (Aged Society)

หมายถึง สังคมที่มีประชากรอายุ 60 ปีขึ้นไปที่อยู่จริงในพื้นที่ต่อประชากรทุกช่วงอายุในพื้นที่เดียวกัน ในอัตราเท่ากับหรือมากกว่าร้อยละ 20 ขึ้นไป หรือมีประชากรอายุ 65 ปีขึ้นไปที่อยู่จริงในพื้นที่ต่อประชากรทุกช่วงอายุในพื้นที่เดียวกัน ในอัตราเท่ากับหรือมากกว่าร้อยละ 14 ขึ้นไป

ความแตกต่างของหุ้นอสังหาในตลาดหุ้น

หากใครที่เล่นหุ้นเป็นประจำอยู่แล้วคงจะเข้าใจว่าตลาดหุ้นนั้นมีหลากหลายประเภท ซึ่งแตกต่างไปตามประเภทธุรกิจ ที่มีการลงทุนที่แตกต่างกัน ผลของกำไรและขาดทุนที่ต่างกัน เป็นต้น และด้วยปัจจัยภายนอกมากมายมีผลต่อกระแสหุ้นอยู่ตลอดเวลา หุ้นที่ดีโดยส่วนใหญ่แล้วคือหุ้นของบริษัทใหญ่ที่มีผลกำไรหรือผลประกอบการดีและมั่งคง ไม่ว่าจะเล่นระยะสั้นหรือระยะยาวก็เรียกว่าคุ้มค่า เช่น กลุ่มโรงพยาบาล ที่มีผู้ป่วยเข้ารักษาพยาบาลอยู่เป็นประจำ กลุ่มบริษัทด้านการสื่อสาร ที่มีเครือข่ายอยู่จำนวนจำกัดและค่อนข้างผูกขาด เป็นต้น

สำหรับหุ้นอสังหาริมทรัพย์แล้วนั้น เป็นตลาดที่ค่อนข้างมั่นคง เป็นประเภทหุ้นที่มีการปันผลที่สูง นั่นเพราะว่า การเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นสิ่งจำเป็นของคนทั่วไปนั่นคือเรื่องของ บ้านหรือที่อยู่อาศัย พื้นที่ค้าขายเป็นต้น แต่หุ้นอสังหาริมทรัพย์ไม่เหมาะกับการเล่นเก็งกำไรระยะสั้น เนื่องจาก มีการผันผวนที่ต่ำ กว่าหุ้นประเภทอื่นๆ ดังนั้นแล้ว นักเล่นหุ้นโดยส่วนใหญ่หกจะซื้อหุ้นอสังหาริมทรัพย์แล้วจะเลือกถือระยะยาวแล้วกินปันผลเสียมากกว่า โดยหุ้นที่ทางวิทยากรมองว่ามีการปันผลที่ดี ได้แก่ หุ้น LH, SC, SIRI เป็นต้น

.

3. การลงทุนโดยตรงจากทุนต่างประเทศ

(Fund for R/E/D, REITs & Banking Policy)

สำหรับมุมของอสังหาริมทรัพย์แล้วนั้น รูปแบบการลงทุนมีการปรับเปลี่ยนไปตามสภาพเศรษฐกิจและความต้องการของตลาด ซึ่งในปัจจุบันการลงทุนอสังหาริมทรัพย์สำหรับรายใหญ่ได้ปรับเปลี่ยนเข้าสู่ยุคที่ลงทุนด้วยวิธีการ Joint Venture หรือการลงทุนร่วมมือกับบริษัทต่างชาติ ที่มีเงินทุนและความต้องการ ของตลาดภายนอกประเทศ

โดยประเทศกลุ่มที่เข้ามาลงทุนร่วม เช่น จีน ญี่ปุ่น และสิงคโปร์ ที่กำลังเป็นส่วนหนึ่งที่ช่วยขับเคลื่อนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในไทยให้โตอย่างต่อเนื่อง สำหรับในการเสวนานี้ได้บอกถึงข้อมูลและการวิเคราะห์ข้อดีของการลงทุนในลักษณะนี้ จากวิทยากรผู้ทรงคุณวุฒิทั้ง 3 ท่าน ได้แก่ 1. ศาสตราภิชาน มานพ พงศทัต 2. คุณธีรวัฒน์ พิพัฒน์ดิฐกุล 3. คุณนิวัติ ลมุนพันธ์

ทำไมต้อง Joint Venture?

การทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สามารถที่จะเริ่มการลงทุนได้จากหลายวิธี ได้แก่ 1. การลงทุนโดยผู้ประกอบการเองเป็นผู้ลงทุน 100% 2. การลงทุนโดยผู้ประกอบการกู้จากธนาคารบางส่วน 3. การลงทุนจากการระดมทุนหรือกลุ่มเงินทุนภายในประเทศ 4. การลงทุนจากการร่วมมือกับกลุ่มทุนจากต่างประเทศ โดยภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทย หลายปีที่ผ่านมาจะนิยมการลงทุนในแบบข้อที่ 1 และ 2 เป็นส่วนใหญ่ ซึ่งเป็นการลงทุนด้วยเงินทุนที่มีอยู่ในไทย

แต่ด้วยสภาพเศรษฐกิจในปัจจุบันการลงทุนที่มีความเสี่ยงมากขึ้นทั้ง ความต้องการภายในประเทศที่ลดลง การปล่อยกู้ทำอสังหาริมทรัพย์ที่ยากขึ้นโดยธนาคาร ทำให้กลุ่มผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หันมาลงทุนร่วมกับกลุ่มทุนจากชาติมากขึ้น ที่เรียกว่า Joint Venture หรือ JV ยกตัวอย่าง เช่น กลุ่ม AP(Thailand) Joint Venture กับ Mitsubishi Estate Group, Ananda Development ร่วมทุนกับ Mitsui Fudosan, JSP ร่วมทุนกับ บจ. จงเทียน คอนสตรัคชั่น เป็นต้น

สำหรับสัดส่วนการถือหุ้นขึ้นอยู่กับข้อตกลงทางธุรกิจกัน เช่น ไทย : ต่างชาติ เป็น 51% : 49% หรือ 70% : 30% เป็นต้น ซึ่งการร่วมมือในการลงทุนกับบริษัทต่างชาตินี้ มีข้อดีในหลายเรื่อง ได้แก่ 1. การลดปริมาณการเพิ่มหนี้ให้แก่ผู้ประกอบการ เนื่องจากจำนวนโครงการเดิมบางส่วนที่ยังอยู่ในระหว่างการรอรับรู้รายได้จากยอดของการโอนกรรมสิทธิ์หรืออยู่ในระหว่างการก่อสร้าง เป็นต้น ซึ่งเป็นส่วนของหนี้ก้อนที่ยังคงเหลืออยู่จากการทำโครงการ

ดังนั้นแล้ว ผู้ประกอบการมองเห็นถึงโอกาสในลงทุนว่ามีข้อดีในการดึงทุนจากต่างประเทศ ส่วนนี้จะทำให้ไม่ต้องลงทุนเองทั้งหมด 2. ได้ประโยชน์ในส่วนของการหาตลาดจากต่างประเทศ ซึ่งกลุ่มนักลงทุนต่างชาติมองเห็นศักยภาพในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย โดยเฉพาะ กรุงเทพมหานคร ที่มีกลุ่มคนญี่ปุ่นที่เข้ามาทำงาน กลุ่มคนจีนที่เข้ามาเพื่อการท่องเที่ยวและการลงทุน ซึ่งสามารถที่จะทำกำไรจากการขายโครงการของตนเองแก่กลุ่มชาวต่างชาติที่สนใจในลักษณะของโครงการนั้นๆ

สถิติการลงทุนจากต่างชาติในไทย

ข้อมูลจาก : BOI สถิติการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศไตรมาสที่ 3/2560

สำหรับทำเลที่กลุ่มชาวต่างชาติสนใจในการลงทุนหรือลงทุนร่วมเป็นพิเศษเลย 2 อันดับแรก คือ ภาคกลาง 51 % (กรุงเทพมหานครเป็นหลัก) และ ภาคตะวันออก 34%(ชลบุรีเป็นหลัก) และแยกย่อยไปตามภาคอื่นๆ เช่น ภาคใต้และภาคเหนือกว่าร้อยละ 4 – 5 จากแผนภูมิชี้ชัดในเรื่องของศักยภาพ ซึ่งกรุงเทพมหานครเป็นเมืองหลวงและเป็นพื้นที่ขับเคลื่อนเศรษฐกิจหลักของประเทศ ในส่วนของภาคตะวันออกโซน ศรีราชา ชลบุรี ระยอง ถือได้ว่าเป็นพื้นที่เชิงอุตสาหกรรมเป็นหลักและการขนส่งทางเรือ ทำให้เป็นพื้นที่ที่ถูกพัฒนามาก

ในส่วนของกลุ่มทุนต่างชาติที่เข้ามาลงทุนมากที่สุดในไทย อันดับแรกคือกลุ่มทุนญี่ปุ่น จำนวนโครงการกว่า 256 คิดเป็น 133,002 ล้านบาท โดยทำเลที่กลุ่มญี่ปุ่นเลือกลงทุนมากที่สุด เช่น กรุงเทพมหานคร, ศรีราชา, ชลบุรี, เชียงใหม่ เป็นต้น รองลงมาคือกลุ่มสิงคโปร์ 88 โครงการ จำนวนเงินลงทุนอยู่ที่ 40,366 ล้านบาท และอันดับที่สามคือประเทศจีน กว่า 87 โครงการ ไม่น้อยไปกว่าของประเทศสิงคโปร์ แต่จำนวนเงินในการลงทุนอยู่ที่ 27,514 ล้านบาท ถือว่าเป็นกลุ่มล่าสุดที่เข้ามาลงทุนในไทย ทั้งโครงสร้างพื้นฐาน โครงการที่อยู่อาศัย โรงแรม เป็นต้น

 

ความท้าทายของรายเล็กในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ในประเด็นปัญหาของกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่เผชิญกับปัญหาปัจจุบัน คือ ปัญหาการขอสินเชื่อธนาคารที่เข้าถึงได้ยาก ไม่ว่าจะเป็นผู้ประกอบการในไทยหรือกลุ่มผู้ประกอบการที่สนใจจะมาลงทุนในไทยก็เองนั้น หากไม่ใช่เจ้าของโฉนดที่ดิน ก็จะไม่ผ่านไปถึงการพิจารณาจากสถาบันทางการเงิน เพื่อปล่อยกู้ซ้ำแล้วหากยื่นขออนุญาต EIA ก็จะไม่ได้รับการพิจารณาเช่นเดียวกัน ทำให้เหลือแต่กลุ่มนักลงทุนรายใหญ่ที่มีทุนหนา รวมไปถึงกลุ่มที่ร่วมทุนกับชาวต่างชาติในการลงทุนเท่านั้น 

กลุ่มทุนต่างชาติเองนั้นก็ประสบปัญหาที่ไม่สามารถที่จะมาลงทุนได้โดยง่าย เพราะต้องผ่านหลายขั้นตอนในการพิจารณาและขออนุญาตต่างๆ เพราะว่าภาครัฐมีการจัดตั้งหลายหน่วยงานในการพิจารณาทั้ง EIA, การขออนุญาตก่อสร้าง เป็นต้น ซึ่งกระบวนการต่างๆนี้ ที่ต้องยื่นเอกสารแยกกันหลายส่วนทำให้เกิดความล่าช้าและลำบากต่อการดำเนินธุรกิจ จึงควรมีการควบหน่วยงานให้สามารถที่จะ One Stop Service ที่ยื่นที่เดียวและครั้งเดียว เป็นต้น ซึ่งเชื่อว่าจะสามารถดึงดูดการลงทุนได้มากขึ้น

 

ความคาดหวังในการลงทุนตลาดอสังหาริมทรัพย์

วิทยากรทั้ง 3 ท่านยังได้ทิ้งท้ายในเรื่องของทิศทางการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไว้ด้วยว่า การลงทุนอสังหาริมทรัพย์มีโอกาสในการลงทุนได้อีกหลายรูปแบบ ในอนาคตการจะหาที่ดินในโซน CBD เพื่อทำโครงการจะหายากและราคาสูง หากทำโครงการ Free Hold จะเป็นเรื่องที่ทำได้ลำบากมากๆ ดังนั้นธุรกิจที่ปล่อยเช่าลักษณะ Lease Hold น่าจะเป็นการลงทุนที่เหมาะสม ซึ่งข้อดีคือไม่ต้องลงทุนในการซื้อที่ดินมูลค่าสูง และสามารถปล่อยเช่าระยะยาวของพื้นที่ได้ในราคาที่ถูกกว่าการซื้อพื้นที่จากโครงการแบบ Free Hold ได้ 

ทางด้านคุณนิวัติได้เสริมอีกว่า “สำหรับตลาด Lease Hold มีความลำบาก กลุ่มผู้บริโภคหลายกลุ่มยังยึดติดที่ว่า การเช่าอยู่ทำให้ไม่สามารถถือกรรมสิทธิิ์เป็นของตนได้ บวกกับ หากผู้บริโภคเช่าอยู่ก็ไม่มั่นใจว่าจะได้ต่อสัญญาต่ออีกหรือไม่ในอนาคต จึงไม่ชอบโครงการในรูปแบบดังกล่าว อีกทั้งสถาบันการเงินก็ไม่ค่อยซัพพอร์ตสินเชื่อการเช่าที่ดิน แต่เน้นย้ำว่าการทำโครงการประเภท Lease Hold ควรจะอยู่ในทำเลที่ Prime มากๆด้วยเช่นกัน” 

นอกจากนี้แล้วกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่หลายแห่งเริ่มเบนเข็มในการหาพื้นที่หรือทำเลในการลงทุนเพื่อกระจายความเสี่ยงจากการลงทุนภายในประเทศเพียงอย่างเดียว ไปขยายฐานธุรกิจที่ต่างประเทศมากขึ้นเช่นกัน ซึ่งเป็นลักษณะ Joint Venture อีกด้านหนึ่งเช่นเดียวกัน

สุดท้ายนี้ รศ.มานพ พงศทัต ได้กล่าวว่า “การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศยังคงมีความคึกคัก ในเรียลเซกเตอร์จำนวนมาก ทำให้มีโอกาสเติบโตระยะยาว เพราะมองว่าประเทศไทยเป็นพื้นที่ที่กำลังพัฒนาและมีศักยภาพในการลงทุน รวมไปถึงมีเครือข่าย และการตลาดที่ดีมากแห่งหนึ่งในเอเชีย และไม่ว่าเศรษฐกิจจะเป็นอย่างไรก็ตามอสังหาริมทรัพย์จะยังคงอยู่ เพราะถือเป็นหนึ่งในปัจจัยสี่” รวมไปถึงถ้ามองในแง่ของการลงทุนแล้ว การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนที่สามารถป้องกันภาวเงินเฟ้อได้เป็นอย่างดี นับวันจะยิ่งแพงขึ้นเพราะพื้นที่ดินมีจำนวนจำกัด แตกต่างจากตลาดหุ้นที่เป็นตลาดเก็งกำไร