เหตุผลอะไรที่ทำให้ “Asoke” เป็นทำเลกระแสหลัก ?

อโศก สุขุมวิท
ในยุคที่กระแสการซื้อ-ขายคอนโดมีอัตราลดลง เนื่องจากเศรษฐกิจในไทยชะลอตัว หนี้ครัวเรือนที่สูง แต่ในบางทำเล โครงการอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีความต้องการอย่างต่อเนื่อง เพราะตั้งอยู่ในย่านที่เป็น Prime Location เช่น ทองหล่อ เอกมัย จตุจักร บางนา รวมถึงทำเลอโศกก็เช่นเดียวกัน
“อโศก” หนึ่งย่านที่ถูกเรียกเป็น CBD เพราะมีแหล่งงานขนาดใหญ่ รวมกันกว่า 1 ล้านตารางเมตร สิ่งที่ทำให้อโศกแตกต่างจาก Business District อื่นในกรุงเทพฯ คืออะไร? ในขณะที่ย่านธุรกิจอื่นๆเต็มไปด้วยความเคร่งเครียดเร่งรีบ อโศกกลับเป็นย่านธุรกิจที่เหมาะกับการพักอาศัย และมีสีสันมากที่สุด เชื่อมโยงรถไฟฟ้าทุกชนิดเข้าไว้ด้วยกัน ไม่ว่าจะเป็น MRT, BTS หรือ Airport Rail Link มี Shopping Mall ที่เป็นเสมือน Landmark ของย่านอย่าง Terminal21 นอกจากนั้นยัง สามารถเดินไปสวนสาธารณะขนาดใหญ่ได้ถึงสองแห่ง ทั้ง สวนเบญจกิตติและสวนเบญจศิริ ได้อย่างง่ายดาย
ในบทความนี้เราจะมาเจาะ 4 เหตุผล ว่าทำไมคอนโดย่านอโศกถึงยังคง HOT! และ พาไปดู คอนโดใหม่ที่น่าสนใจกันค่ะ
 

จะมีเหตุผลอะไรบ้างนะ? ที่ทำให้อโศกยัง HOT ต่อเนื่อง

จากคำถามที่ว่าทำไม อโศกยังคงฮอตอย่างต่อเนื่องได้? ท่ามกลางกระแสขาลงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ เราสรุปมาเป็นเหตุผลได้ทั้งหมด 4 ข้อด้วยกัน
  • 1. สิ่งอำนวยความสะดวก ในย่าน ที่เป็นที่รู้จักกันดี และยังมีโปรเจครอพัฒนาอย่างต่อเนื่อง
  • 2. ผังเมืองใหม่ ที่เอื้อการพัฒนาโปรเจคใหญ่ๆมากขึ้น
  • 3. ราคาขาย คอนโดมิเนียมที่เติบโตต่อเนื่อง
  • 4. จับกลุ่มตลาดต่างชาติ ได้อย่างดี
แต่ละปัจจัยจะมีรายละเอียดอย่างไร ติดตามกันต่อด้านล่างเลยค่ะ
 

1. Business District


New Development – มีการพัฒนาโปรเจคขนาดใหญ่อย่างต่อเนื่อง
อโศกเป็นย่านที่มีโครงการหลากหลายประเภทเกิดขึ้นมากมายอย่างต่อเนื่อง เพื่อรองรับกลุ่มคนจำนวนมหาศาลที่เข้ามาใช้พื้นที่ภายในย่าน โดยในปี 2019 นี้ได้มีการเปิดตัว Singha Complex โครงการ Mixed-Use ที่มีทั้งส่วนอาคารสำนักงานอย่าง The Office at SINGHA COMPLEX, ส่วนของ Retail Shop, Convention รวมถึง luxury condominium ไปเมื่อต้นปีที่ผ่านมา และในปี 2020 ที่จะถึงนี้ มีโครงการที่คาดว่าจะแล้วเสร็จรวมกันถึง 6 โครงการด้วยกัน ซึ่งมีทั้งอาคารสำนักงาน โรงพยาบาล โรงเเรม และห้างสรรพสินค้า
ย่านอโศก – รัชดาภิเษก – พระราม9 ซึ่งมักถูกเรียกเป็น New CBD นั้นเป็นแหล่งงานขนาดใหญ่ที่รองรับผู้คนได้มากถึง 1 แสนคน ด้วยจำนวนแหล่งงานรวมกันกว่า 1,140,298 ตร.ม. และอัตราการเช่าในปัจจุบันสูงถึง 97% ทำให้ปัจจุบันมีผู้เข้ามาทำงานในพื้นที่กว่า 78,000 คนต่อวัน ซึ่งคาดว่าเฉพาะในพื้นที่ย่านอโศก จะมีผู้เข้ามาทำงานมากกว่า 30,000 คนต่อวันค่ะ
ราคาค่าเช่าพื้นที่สำนักงานในย่านอโศก-รัชดาฯ-พระราม9 มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 675 บาท/ตร.ม./เดือน เมื่อเทียบกันกับย่าน CBD อย่างสาทร หรือสำนักงานบนถนนสุขุมวิทตอนต้นแล้ว ก็ถือว่ามีราคาที่น่าสนใจทีเดียวค่ะ

2. ผังเมืองอโศกกำลังจะเปลี่ยนไปในทางที่ดีขึ้น? 

ปัจจุบันผังเมือง (2556) ย่านอโศกพื้นที่ส่วนใหญ่จะเป็นพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นสูง สีน้ำตาล (ย.10) โดยจะมีพื้นที่พาณิชยกรรม สีแดง (พ.5) อยู่บริเวณรอบๆถนนสุขุมวิท 21 (ถ.อโศกมนตรี) เพียงเท่านั้น ในขณะที่ผังเมืองใหม่ (2563) จะมีการขยายพื้นที่พาณิชยกรรม (พ.7) ให้ครอบคลุมในส่วนอโศก – สุขุมวิทมากขึ้น 
แล้วมีอะไรเปลี่ยนแปลงไปบ้าง?
  • 1. พื้นที่พาณิชย์ขนาดไม่เกิน 10,000 ตร.ม. จากเดิมที่ต้องสร้างติดถนนกว้างไม่น้อยกว่า 12 ม. หรือห่าง 500 ม.จากรถไฟฟ้า จะสร้างได้โดยไม่ติดเงื่อนไข
  • 2. พื้นที่พาณิชย์ขนาดเกิน 10,000 ตร.ม. จากเดิมที่ต้องสร้างติดถนนกว้างไม่น้อยกว่า 16 ม. หรือห่างไม่เกิน 500 ม.จากรถไฟฟ้า จะสร้างเปลี่ยนเป็นไม่เกิน 650 ม.จากรถไฟฟ้า หรือไม่เกิน 800 ม. จากสถานีร่วม หรือต้องสร้างติดถนนกว้างไม่น้อยกว่า 12 ม. ถ้าอยู่ในระยะ 250 ม.จากท่าเรือโดยสารสาธารณะค่ะ
  • 3. สำนักงานขนาดเกิน 10,000 ตร.ม. และโรงแรมที่จำนวนห้องเกิน 80 ห้อง จากเดิมที่ต้องสร้างติดถนนกว้างไม่น้อยกว่า 12 ม. หรือห่างไม่เกิน 500 ม.จากรถไฟฟ้า จะสร้างเปลี่ยนเป็นไม่เกิน 650 ม.จากรถไฟฟ้า หรือไม่เกิน 800 ม. จากสถานีร่วม หรือต้องสร้างติดถนนกว้างไม่น้อยกว่า 12 ม. ถ้าอยู่ในระยะ 250 ม.จากท่าเรือโดยสารสาธารณะเช่นเดียวกันค่ะ

ดีอย่างไร?
การพัฒนาที่ดิน และอาคารขนาดใหญ่จะทำได้สะดวกมากขึ้น ซึ่งเราน่าจะได้เห็นอาคาร Mixed-Use หรือโครงการใหม่ๆที่หลากหลายมากขึ้น จากการเปลี่ยนแปลงครั้งนี้ค่ะ
ราคาที่ดินในพื้นที่อโศกจะเพิ่มขึ้น!! เป็นสิ่งที่ตามมาอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ทั้งจากกลไกราคาตลาด และผังเมืองเองก็ตาม โดยในปัจจุบัน ถนนอโศกมีราคาประเมินอยู่ที่ 550,000 บาทต่อตร.วา และสำหรับราคาประเมินใหม่ปี 63 ที่จะเริ่มใช้ในปี 64 จะมีราคาประเมินอยู่ที่ 600,000 บาทต่อตร.วา ขยับขึ้นกว่า 9% เลยทีเดียว
ในส่วนของราคาตลาด ย่านอโศก โดยรวมถ.สุขุมวิท 19, 21 และ 23 จะมีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 1.4 ล้าบาทต่อตร.วา ซึ่งสูงกว่าปีที่แล้ว นับเป็นอัตราเติบโตกว่า 8% และจะยิ่งมีราคาสูงขึ้น เพราะที่ดินเปล่าแทบจะหาไม่ได้อีกแล้วค่ะ และด้วยเหตุผลนี้เองที่ทำให้พื้นที่ข้างเคียงอย่างสุขุมวิท 23 ราคาสูงขึ้นจากราคาเฉลี่ยที่ 7 แสนบาทต่อตร.วา ขยับราคาขายเฉลี่ยมาจนถึง 1.2 ล้านบาทแล้วในปี 2019 นี้


3. ตลาดคอนโดเติบโตต่อเนื่องยังไงบ้าง? 

การซื้อ-ขายคอนโด High-Rise ย่านอโศก ราคาเฉลี่ยในช่วง 4 ปี เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง จากในปี 2015 ที่มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 207,000 บาทต่อตร.ม. จนถึงปัจจุบันในปี 2019 ที่มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 240,000 บาทต่อตร.ม. ราคาเฉลี่ยของคอนโดในย่านอโศกเพิ่มสูงขึ้น 16% และปัจจุบันมี Capital Gain อยู่ที่ 5-6% ต่อปี
โดยมียอดขายคอนโดสูงถึง 82% จากภาพรวมตลาดคอนโดทั้งย่าน ซึ่งแสดงถึงความต้องการคอนโดในย่านนี้ได้เป็นอย่างดี
 

4. ตลาดเช่าคอนโดคึกคัก จับกลุ่มชาวต่างชาติ 

คอนโดในย่านอโศก เป็นอีกหนึ่งทำเลที่จับกลุ่มชาวต่างชาติได้เป็นอย่างดี โดยเฉพาะกับตลาดเช่า นับเป็นสัดส่วนเกือบ 100% ของผู้เช่าคอนโดในย่านนี้ โดยมีชาวญี่ปุ่นเป็นกลุ่มผู้เช่าที่มีสัดส่วนมากที่สุดสูงถึง 70% 
คอนโดในย่านนี้สร้างผลตอบแทน Gross Rental Yield ได้ประมาณ 4-5% ต่อปี ด้วยค่าเช่าเฉลี่ย 500-900 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน หรือประมาณ 2-3 หมื่นบาทต่อเดือน สำหรับ 1 ห้องนอนขนาด 35 ตร.ม. นั่นเองค่ะ แม้จะไม่ได้สร้างผลตอบแทนที่สูงจนน่าตกใจ แต่คอนโดในย่านอโศกก็ยังถือว่าเป็นคอนโดในทำเลที่น่าลงทุนอยู่ดี เมื่อมองไปถึงผลตอบแทนจากการขายต่อด้วยค่ะ
 

High Rise ใหม่ในย่านอโศก โครงการไหนน่าสนใจ?

สำหรับราคาเฉลี่ยของคอนโด High-Rise โครงการใหม่ๆในย่านอโศก เฉลี่ยอยู่ที่ 285,000 บาทต่อตร.ม. โดยมีราคาขายเฉลี่ยทั้งโครงการสูงที่สุดขยับไปเกิน 3 แสนบาทเป็นที่เรียบร้อยในปีนี้ ซึ่งโครงการที่มีราคาเฉลี่ยต่อตร.ม.ทั้งโครงการสูงที่สุดคือ The Esse at Singha Complex โดยมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 315,000 บาทต่อตร.ม. 
จากการสำรวจ มีโครงการ High-Rise ที่เปิดตัวมาตั้งแต่ปี 2016-2019 รวมกัน 7 โครงการด้วยกัน โดยโครงการส่วนมากจะอยู่ในฝั่งอโศก – สุขุมวิท ซึ่งเป็นส่วนที่ใกล้กับรถไฟฟ้า และจะขยายขอบเขตไปยังซอยข้างเคียงที่คึกคักรองลงมา อย่างสุขุมวิท 23 ที่ตั้งอยู่มศว. ซึ่งเป็นถนนที่สามารถเชื่อมต่อกับถนนอโศกมนตรีได้ รวมถึงถัดไปอย่างในซอยถนนสุขุมวิท 31 ด้วย
ราคา Pre-sales เริ่มต้น (ห้องแบบ One Bedroom) ของ High-Rise โครงการใหม่ ก็มีการปรับตัวตลอด
โดยมีราคาเพิ่มขึ้นจากตอนที่เปิดตัว ปีละประมาณ 1 ล้านบาท หรือเฉลี่ย 12% ต่อปี สำหรับคอนโดโครงการใหม่ในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา ที่ยังมีการเปิดขายห้องแบบ 1 ห้องนอนอยู่ มีราคาเริ่มต้นสูงที่สุดอยู่ที่ 10.6 ล้านบาท จากโครงการ The Esse at Singha Complex ที่เปิดตัวไปเมื่อปี 2017
ในขณะที่โครงการ High Rise ใหม่ในปี 2019 นี้อย่าง Cloud Residences Sukhumvit 23 เปิดตัวมาด้วยราคาขายเริ่มต้นที่ถูกที่สุด
 

คอนโดใหม่ล่าสุด CLOUD RESIDENCES SUKHUMVIT23

  • ที่ตั้ง: สุขุมวิท 23
  • เจ้าของโครงการ: Risland
  • ลักษณะโครงการ: คอนโด High Rise สูง 43 ชั้น 372 ยูนิต
  • ราคาเริ่มต้น: 5.99 ลบ. (พ.ย. 2562)
  • ราคาเฉลี่ย: 240,000 บาทต่อตร.ม. (ปี 2562)
  • รูปแบบห้อง: 1 ห้องนอน 29 – 30 ตร.ม., 1 ห้องนอนพลัส 41 – 43 ตร.ม., 2 ห้องนอน 57 – 60 ตร.ม., Duo Space 29.4-67.56 ตร.ม., Penthouse 78.9 – 98 ตร.ม.
  • ส่วนกลาง: Garden, Lobby, Infinite-Edge Lap Pool, Kid’s Aqua Corner, Pleasant Jacuzzi, Blue Recreational zone, Green Leisure Zone, Fitness Club, Serenity Yoga Studio, Sauna&Steam Room, Elite Sky Working Lounge, The roof bar&Dinning, Open-Air BBQ Area, Sky Common Pavilion, The sunset deck
Cloud Residences SKV23 เป็นโครงการที่ตั้งอยู่ในซอยสุขุมวิท 23 ซึ่งเป็นโซนที่พักอาศัย ทำให้รอบด้านไม่ได้มีตึกสูงตั้งติดๆกันมากนัก ดังนั้นบริเวณห้องพักและส่วนกลางจึงไม่ถูกบล็อควิว
โดยส่วนกลางของที่นี่จะตั้งอยู่บริเวณชั้น 28-30 เชื่อมต่อพื้นที่กันระหว่าง Green deck – Fitness – Pool  ด้วยแนวคิดการทำ Floating Bar (Fitness) สามารถมองวิวเมืองยามเช้า และยามค่ำคืนได้ 270 องศา
และด้วยห้องขนาดเริ่มต้นที่เล็กกว่าโครงการอื่นในย่านเดียวกัน ทำให้มีราคาเริ่มต้นถูกลงอยู่ที่ 5.99 ล้านบาท หรือ เพียง 180,000 ต่อตร.ม. นับว่าเป็นโครงการที่น่าสนใจ เหมาะกับผู้ที่กำลังมองหาคอนโดไว้ลงทุน ไม่ว่าจะปล่อยเช่า หรือซื้อ-ขาย ในย่านอโศกนี้