รวมอาคารสำนักงานของ เจริญ สิริวัฒนภักดี

โดยพื้นที่อาคารสำนักงานกว่า 5 แสนตร.ม. หรือ 6% ของตลาดอาคารสำนักงานทั้งหมดในกรุงเทพฯ อยู่ภายใต้การดูแลและบริหารงานโดยบริษัทในเครือข่ายของ นายเจริญ สิริวัฒนภักดี ซึ่งถือเป็นพอร์ตใหญ่ที่สุดของตลาดอาคารสำนักงานในปัจจุบัน สำหรับอาคารสำนักงานให้เช่า ภายใต้ร่มเงาของนายเจริญมีทั้งหมด 9 อาคาร ในทุกระดับราคาเริ่มต้นจาก 500 บาทต่อตร.ม.ไปจนถึงสูงสุด 1,000 บาทต่อตร.ม. ได้แก่ แอทธินี ทาวน์เวอร์ ถ.วิทยุ , 208 ถ.วิทยุ , เอ็มไพร์ทาวเวอร์ ถ.สาทรใต้ , ปาร์ค เวนเจอร์ ถ.เพลินจิต , สาทร สแควร์ ถ.สาทร , ไซเบอร์ เวิล์ด ถ.รัชดาฯ , เนชั่น ทาวเวอร์ ถ.บางนา-ตราด กม.4-5 , โกลเด้นแลนด์ ถ.ราชดำริ และล่าสุด เอฟวายไอ เซ็นเตอร์ ถ.รัชดาภิเษก

ตลาดอาคารสำนักงานโตต่อเนื่อง

นายนิธิพัฒน์ ทองพันธุ์ กรรมการบริหารและหัวหน้าแผนกจัดหาพื้นที่สำนักงาน CBER เปิดเผยกับ “ฐานเศรษฐกิจ” ถึงตลาดอาคารสำนักงานในปี 2557 ว่า จากการตรวจสอบตลาดอาคารสำนักงานเชื่อว่าในครึ่งแรกปี 2557 จะมีอัตราการใช้พื้นที่เพิ่มใกล้เคียงกับปี 2556 ที่มีการใช้พื้นที่เพิ่มอยู่ที่ประมาณ 8.5 หมื่นตร.ม. ทั้งปี 2.2 แสนตร.ม. โดยดูได้จากอัตราการใช้พื้นที่เพิ่มในไตรมาส 1 ปี 2557 อยู่ที่ประมาณ 5.5 หมื่นตร.ม. จากพื้นที่อาคารสำนักงานทั้งหมด หรือคิดเป็นพื้นที่ว่าง 9.2% และถือเป็นครั้งแรกในรอบ 20 ปี ที่อัตราพื้นที่ว่างของอาคารสำนักงานต่ำกว่า 10%

ในขณะที่อัตราค่าเช่าตึกเกรดเอย่านซีบีดียังขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่เป็นไปในอัตราที่ลดลงเมื่อเทียบปีต่อปี จากเดิมในปี 2555 อัตราค่าเช่าขึ้นอยู่ที่ 8-9% ในปี 2556 ลดลงเหลือ 6% และในปี 2557 อยู่ที่ 4% โดยการปรับลดลงของอัตราค่าเช่าเป็นผลมาจากตึกที่ได้ค่าเช่าสูงสุดในตลาดที่ 1,000 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือนอย่าง ปาร์ค เวนเจอร์ มีอัตราการเช่าเต็ม 100% ทำให้อาคารสำนักอื่นในพื้นที่ ที่มีคุณสมบัติไม่เทียบเท่าไม่สามารถขยับราคาขึ้นไปได้ ประกอบกับข้อจำกัดด้านพื้นที่ในย่านซีบีดีที่ไม่สามารถสร้างอาคารสำนักงานใหม่ได้

สำหรับทิศทางตลาดอาคารสำนักงานในครึ่งหลังปี 2557 เชื่อว่าตลาดจะมีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่อง เหตุจากสถานการณ์ทางการเมืองมีความชัดเจนมากขึ้น ทำให้ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคกลับคืนมา ส่งผลให้ตลาดในครึ่งปีหลังเติบโตดีกว่าครึ่งปีแรกอย่างแน่นอน โดยกลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่ที่เช่าพื้นที่อยู่ในกลุ่มขยายธุรกิจมากกว่าเปิดบริษัทใหม่

เพลินจิต ค่าเช่าแพงสุดในกทม.

ทั้งนี้ เมื่อแยกพิจารณารายทำเล พบว่า อาคารสำนักงานย่านเพลินจิตมีอัตราค่าเช่าที่สูงที่สุดเมื่อเทียบกับพื้นที่ในบริเวณอื่น โดยอัตราค่าเช่าสูงสุดคือ อาคารปาร์ค เวนเจอร์ อาคารสำนักงานเกรดเอ เหตุที่อาคารดังกล่าวมีอัตราค่าเช่าที่สูงกว่าอาคารอื่นก็เพราะเป็นอาคารกรีนบิลดิ้ง (อาคารสีเขียว) ซึ่งปัจจุบันผู้เช่า โดยเฉพาะบริษัทต่างชาติให้ความสำคัญกับการลดใช้พลังงาน

สำหรับอัตราค่าเช่าอาคารสำนักงานเกรดเอในพื้นที่อื่นเช่น ย่านสาทร อาคารสาทร สแควร์ อยู่ที่ 875 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน ,ย่านสุขุมวิท อาคารภิรัช ทาวเวอร์ อัตราค่าเช่า 875 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน , ย่านรัชดา อาคาร เอไอเอ แคปปิตอล เซ็นเตอร์ ราคา 680 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน ฯลฯ

โกลด์ฯผุดเอฟวายไอ เซ็นเตอร์

นายธนพล ศิริธนชัย ประธานอำนวยการ บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ล่าสุดบริษัทได้นำที่ดินกว่า 8 ไร่ บริเวณหัวมุม ถนนพระราม 4-คลองเตย ฝั่งตรงข้ามศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ ซึ่งเป็นสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ มาพัฒนาเป็นโครงการอาคารสำนักงานภายใต้ชื่อ “เอฟวายไอ เซ็นเตอร์” (FYI Center) อาคารเกรดบีถึงบีบวก อัตราค่าเช่า 700-750 บาทต่อ ตร.ม.ต่อเดือน และโรงแรมในลักษณะบัดเจ็ต โฮเต็ล จับกลุ่มเจ้าของธุรกิจรุ่นใหม่ กลุ่มเอสเอ็มอี กลุ่มธุรกิจเชิงสร้างสรรค์

ที่มาข้อมูล : ฐานเศรษฐกิจ 17-19 ก.ค 57

ตำแหน่งที่ตั้ง

รวมอาคารสำนักงานของ เจริญ สิริวัฒนภักดี
– ทั้งหมด 9 แห่ง รวมกว่า 500,000 ตร.ม. คิดเป็น 6% ของพื้นที่สำนักงานทั้งหมดในกรุงเทพฯ
– พื้นที่สำนักงานทั้งหมดในกรุงเทพฯ ประมาณ 8.1 ล้าน ตร.ม.
– สนง.ที่ค่าเช่าแพงที่สุดได้แก่ Park Venture 1,300 บ./ตร.ม./เดือน
– FYI Center เป็นสำนักงานใหม่ บริเวณที่ดินใกล้ซ.ไผ่สิงห์โต (หัวมุมรัชดาตัดพระราม4) มูลค่ากว่า 5,000 ลบ. โดยที่ดินเป็น Leasehold 30 ปี จากทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์
– FYI Center จะเป็นสนง.แนวใหม่ มีที่จอดจักรยาน, มีระบบแอร์รองรับการเปิดใช้งานที่ไม่เป็นเวลา, ประหยัดพลังงาน

Info : Golden Land, Market Snapshot 2Q 2014 by Nexus Property Consultants and Than Online (17-19 July 2014)

ภาพรวมตลาดออฟฟิศ Q1 2014

เนื่องจากปัญหาการเมืองในกรุงเทพมหานครในช่วงไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2557 บริษัทต่างชาติบางรายชะลอแผนการขยายการลงทุนในประเทศไทย แต่บางบริษัทที่มีการลงทุนหรือดำ เนินกิจการในประเทศไทยแล้วก็ยังไม่ย้ายออกไปประเทศอื่นอุปทานอาคารสำนักงานทั้งหมดในกรุงเทพมหานคร ณ ไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2557 อยู่ที่ประมาณ 8,066,400 ตารางเมตร

อุปทานในอนาคตส่วนใหญ่จะตั้งอยู่ในพื้นที่รอบเมืองด้านทิศเหนือด้วยพื้นที่รวมประมาณ 108,000 ตารางเมตรในปีพ.ศ.2557 และอีกประมาณ 60,000 ตารางเมตรในปีพ.ศ.2558 ค่าเช่าเฉลี่ยในทุกทำ เลยังคงใกล้เคียงกับไตรมาสสุดท้ายของปีพ.ศ.2556 โดยที่ปรับเพิ่มขึ้นมาเล็กน้อยเท่านั้นจากไตรมาสที่ 4 พ.ศ.2556

บริษัทที่มีการจดทะเบียนนิติบุคคลใหม่ ณ กรมพัฒนาธุรกิจการค้าในเดือนธันวาคม พ.ศ.2556 มีจำนวนน้อยที่สุดในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมา แม้ว่าจะมีจำ นวนเพิ่มมากขึ้นในเดือนมกราคม และกุมภาพันธ์ พ.ศ.2557 แต่ก็ยังคงน้อยกว่าค่าเฉลี่ยของปีพ.ศ.2556

ทิศทาง : ไตรมาสที่ 1 ปีพ.ศ.2557 4Q 2556 – 1Q 2557 ราคาที่ดินมีการปรับเพิ่มขึ้นในช่วงหลายปีที่ผ่านมา จึงมีผลให้มีอาคารสำนักงานใหม่ๆ เกิดขึ้นน้อยมาก เพราะที่ดินที่มีราคาสูงเหมาะที่จะพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมมากกว่าอาคารสำนักงานการที่ค่าเช่าปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อ เนื่องเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่จะช่วยผลักดันให้มีการพัฒนาอาคารสำ นักงานมากขึ้นในอนาคต

อัตราการเช่าเฉลี่ยใน 3 พื้นที่หลักยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ เพราะว่าบริษัทต่างชาติต้องการพื้นที่ในอาคารสำ นักงานเพื่อขยายพื้นที่สำ นักงานปัจจุบันหรือเปิดบริษัทใหม่ อัตราการเช่าเฉลี่ยในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจในไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2557 อยู่ที่ประมาณ 91% ในขณะที่ในอีก 2 พื้นที่สำ คัญอยู่ที่ประมาณ 90% บางอาคาร สำ นักงานใหม่ๆ ในพื้นที่รอยต่อทางทิศเหนือมีอัตราการเช่าเต็มแล้ว หรือเกือบ 100% ก่อนที่จะก่อสร้างแล้วเสร็จ เนื่องจากค่าเช่าที่ต่ำ กว่าในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ แต่ยังคงไม่ไกลจากระบบรถไฟใต้ดิน และสิ่งอำ นวยความสะดวกอื่นๆ

ปัญหาความไม่สงบทางการเมืองในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีพ.ศ.2556 และต่อเนื่องมายังไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2557 ส่งผลกระทบโดยตรงต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุนต่างชาติ ซึ่งบางส่วนชะลอการตัดสินใจออกไปเพื่อรอสถานการณ์ให้กลับมาเป็นปกติ

Info : Collier Thailand, Q4 2013 – Q12014

รวมอาคารทั้ง 9 อาคาร

FYI สำนักงานใหม่ล่าสุด

ความคืบหน้าโครงการและการก่อสร้าง

ซีบีอาร์อีมั่นใจตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าในกรุงเทพมหานครยังคงสดใส หลังเอฟวายไอ เซ็นเตอร์ อาคารสำนักงานที่พัฒนาโดยโกลเด้นแลนด์ สามารถคว้ายอดเช่าพื้นที่ล่วงหน้า (Pre-lease) 50% ก่อนการก่อสร้างแล้วเสร็จถึง 6 เดือน สร้างปรากฎการณ์เช่าพื้นที่ล่วงหน้าในวงการอาคารสำนักงานให้เช่าเป็นครั้งแรก

นายนิธิพัฒน์ ทองพันธุ์ กรรมการบริหารและหัวหน้าแผนกพื้นที่สำนักงานของซีบีอาร์อี เปิดเผยว่า “จากการสำรวจครั้งล่าสุดโดยแผนกวิจัยของซีบีอาร์อี พบว่า ความต้องการพื้นที่เช่าสำนักงานยังคงมีอย่างต่อเนื่อง แม้เศรษฐกิจโดยรวมยังคงชะลอตัว ทั้งนี้ ในช่วงครึ่งแรกของปี 2558 มีการเช่าพื้นที่สำนักงานราว 100,000 ตารางเมตร เพิ่มขึ้น 4.8% ต่อปีเมื่อเทียบกับในช่วงครึ่งแรกของปี 2557 ซึ่งความต้องการหลักในปีนี้มาจากกลุ่มบริษัทที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจออนไลน์ (e-commerce) ซึ่งเป็นอุตสาหกรรมที่กำลังเริ่มเติบโตในประเทศไทย”

นอกจากนี้ แผนกวิจัยของซีบีอาร์อียังรายงานว่า พื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ในปัจจุบันมีทั้งหมด 8.4 ล้านตารางเมตร มีพื้นที่ใหม่เพิ่มขึ้นเพียง 2.1% ต่อปี  ขณะที่การใช้พื้นที่สำนักงานโดยรวมในตลาดยังคงเป็นไปในทิศทางบวก  ส่งผลให้อัตราพื้นที่ว่างทั้งตลาดอยู่ในระดับที่ต่ำมาก คือ เพียง 9.7% เท่านั้น

ซีบีอาร์อีได้เข้ามาเป็นที่ปรึกษาให้กับบริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ โกลเด้นแลนด์ ในการพัฒนาอาคารเอฟวายไอ เซ็นเตอร์ ตั้งแต่การออกแบบ และให้ข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับความต้องการของผู้เช่า เพื่อพัฒนาพื้นที่ใช้สอยให้ตรงกับความต้องการของตลาดอาคารสำนักงานอย่างแท้จริง

นายนิธิพัฒน์ กล่าวเพิ่มเติมว่า “สิ่งสำคัญที่สุดสำหรับผู้เช่าพื้นที่สำนักงานนับตั้งแต่ในอดีตจวบจนถึงปัจจุบันยังคงเป็นเรื่องของทำเล โดยเฉพาะอย่างยิ่งอาคารสำนักงานที่อยู่ใกล้กับระบบขนส่งมวลชน เช่น รถไฟฟ้า (BTS) และรถไฟใต้ดิน (MRT) มักเป็นปัจจัยอันดับแรกๆ ในการตัดสินใจเช่าพื้นที่  ซึ่งอาคารเอฟวายไอ เซ็นเตอร์ สามารถตอบโจทย์ความต้องการดังกล่าวจากการอยู่ติดกับรถไฟฟ้าใต้ดินสถานีศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ ซึ่งเป็นทำเลที่มีศักยภาพในการเติบโตอีกมากจากโครงการในอนาคตโดยรอบ”

นายธนพล ศิริธนชัย ประธานอำนวยการ บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ โกลเด้นแลนด์ กล่าวว่า “เป็นที่น่ายินดีที่อาคารเอฟวายไอ เซ็นเตอร์ ได้รับความมั่นใจจากผู้เช่า โดยการเลือกเช่าพื้นที่ล่วงหน้า (Pre-lease) รวดเร็วขนาดนี้  อีกทั้งราคาค่าเช่ายังปรับเพิ่มขึ้นเป็น 800 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน จากเดิม 780 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนตามที่ตั้งไว้ก่อนการก่อสร้าง โดยล่าสุดบริษัทฯ ได้แต่งตั้งซีบีอาร์อีให้เป็นตัวแทนหลัก (Lead Leasing Agent) ของโครงการ เพื่อนำเสนอพื้นที่ให้กับบริษัทชั้นนำที่มองหาพื้นที่สำนักงานให้เช่า”

“ต้องยอมรับว่า ปัจจัยด้านทำเลมีส่วนสำคัญอย่างมาก แต่คอนเซปต์ในการพัฒนาโครงการ ก็เป็นอีกสิ่งหนึ่งที่ผู้ประกอบการด้านอาคารสำนักงานให้เช่าต้องให้ความสำคัญควบคู่กันไปด้วย ซึ่งเอฟวายไอ เซ็นเตอร์ ได้พิสูจน์แล้วด้วยการเป็นตัวแทนพื้นที่ทำงานของคนรุ่นใหม่ หรือ เจนวาย (Gen-Y) ที่มีวิธีการทำงานที่เปลี่ยนไปจากเดิม ให้ความสำคัญกับการสร้างสมดุลในการใช้ชีวิต (Work-Life Balance) ระหว่างการชีวิตการทำงานและไลฟ์สไตล์ส่วนตัว แทนการทำงานเพียงอย่างเดียวเช่นในอดีต” นายธนพลกล่าวทิ้งท้าย

Info : CBRE 9 ก.ย. 2558

CYBER WORLD

PARK VENTURE

GOLDEN LAND

ATHENEE TOWER

208 WIRELESS ROAD

SATHORN SQUARE

EMPIRE TOWER

NATION TOWER

Info : Office Bangkok, Nexus Property Consultants Q2 2014