เมื่อความ Luxury ขยายตัวมาถึง สถานีพระโขนง

“เอกมัย-พระโขนง” ส่วนหนึ่งของย่านสุขุมวิทตอนกลาง ที่ไม่ไกลจากทองหล่อและพร้อมพงษ์ รวมถึงปัจจุบันเต็มไปด้วย Development ศักยภาพหลายอย่าง Community Mall, Office สมัยใหม่ และ ร้านอาหารตั้งแต่ Street Food ชื่อดัง ไปจนถึงระดับ Luxury ทยอยเปิดตัวกันอยู่มากมาย ซึ่งในวันนี้เราจะพาไปรู้จักย่านเอกมัย-พระโขนงกันว่า ย่านนี้มีอะไรน่าสนใจอีกบ้าง ส่วนในแง่ของอสังหาริมทรัพย์ในย่านนี้ทาง Realist ก็ได้ Research มาแล้วว่า แนวโน้มของราคาอสังหาฯ ในย่านก็มีการเติบโตขึ้นเรื่อยๆ สร้างความน่าสนใจให้แก่นักลงทุนเป็นอย่างมาก โดยเราจะพาไปรับชมกันครับ

สำหรับนักลงทุนในย่านสุขุมวิท โดยเฉพาะคอนโดแบบ High Rise อาจต้องมาลองดูภาพรวมของ Capital Gain ซึ่งปัจจุบันอยู่ที่ 3.9% และ Rental Yield อยู่ที่ 4.9% โดยราคาเฉลี่ยของคอนโดในย่านอยู่ที่ 191,000 บ./ตร.ม. โดยโครงการใหม่ล่าสุดมีชื่อว่า Vertier ของ V Property เปิดตัวใหม่ในปี 2561 โดยราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 230,000 บ./ตร.ม. และตัวอื่นๆ ที่เป็นคอนโดฯ มือสองในย่านคือ The Room Sukhumvit 69, The Loft Ekkamai, Sky Walk Residence และ Rhythm Sukhumvit 44/1 เดี๋ยวเราจะไปดูการเปรียบเทียบโครงการทั้งหมดในย่านนี้กันครับ

.

ความเป็นเมือง และการพัฒนาในอนาคตของย่านกล้วยน้ำไท

info & image : Innovative Industries District : KIID

ความเป็นย่านของพื้นที่บริเวณ กล้วยน้ำไท ซึ่งโครงการที่ทำการศึกษาพื้นที่นี้เป็นพิเศษ ด้วยชื่อ KIID หรือ Kluaynamthai Innovative Industries District โดยมีแกนนำอย่าง ม.กรุงเทพ ซึ่งมี Campus อยู่ในพื้นที่นี้ด้วย โดยจากข้อมูลทั้งหมดที่ทำการศึกษาทั้งสภาพแวดล้อม, การกระจายตัวของอาคารสูง ซึ่งยอมรับว่า พื้นที่บริเวณ ถ.สุขุมวิทและ ถ.พระราม 4 มีความหนาแน่น รวมถึงเส้นทางสัญจรในพื้นที่มีระบบถนนใหญ่ และถนนย่อยที่เชื่อมต่อกันในหลายจุด ทำให้การจราจรสามารถกระจายได้ดี

นอกจากนี้แล้ว สิ่งที่สะท้อนอย่างเห็นได้ชัดถึงการพัฒนาโครงการในพื้นที่นี้เพื่อตอบรับกลุ่มคน จึงถูกพัฒนาให้กลายเป็นย่านที่มีนวัตกรรม, มีการส่งเสริมและนำเอาความรู้ ความคิดสร้างสรรค์ หรือ Digital Technology มาใช้ รวมถึงมุ่งเน้นให้ส่งเสริมการทำธุรกิจของผู้ประกอบการ และ Start up เช่น บริเวณท่าเรือกรุงเทพฯ ในพื้นที่ที่ผู้คนไม่ได้ใช้งานก็ถูกปรับให้กลายเป็นพื้นที่สำหรับพัฒนาศักยภาพผู้ประกอบการ และแชร์แนวคิดในเชิงนวัตกรรม

 

ภาพรวมการพัฒนาของย่าน วัฒนธรรม และอนาคต

ความเป็นพระโขนงมีความคาบเกี่ยวกันระหว่าง Cultural กับ Industrial เนื่องจากย่านนี้เป็นชุมชนเก่าแก่มาก่อน โดยในอดีตย่านพระโขนงนั้นเป็นโซนทำมาค้าขาย ร้านค้าส่วนใหญ่เป็นอาคารพาณิชย์ด้านบนใช้เป็นที่อยู่อาศัย ส่วนด้านล่างเป็นร้านขายของ 

รวมถึงห้างสรรพสินค้าประจำย่านอย่าง อาเชี่ยน และไทยไดมารุ ไม่เพียงเท่านั้น ย่านนี้ยังเป็นแหล่งรวมของโรงหนังชื่อดังมากมายในอดีต ซึ่งตอนนี้แต่ละที่ล้วนกลายเป็นตำนานไปแล้ว อย่างเช่น พระโขนงเธียเตอร์, พระโขนงรามา, โรงหนังเอเชีย, เจ้าพระยาเธียเตอร์, ฮอลลิเดย์ และลอนดอน ส่วนระบบขนส่ง และอุตสาหกรรมดั้งเดิมคือ ท่าเรือกรุงเทพฯ หรืออีกชื่อหนึ่งคือ ท่าเรือคลองเตย

 

ความเป็นย่าน “เอกมัย-พระโขนง”

ริมถนนสุขุมวิท ช่วงเอกมัย-พระโขนงถือเป็นอีกย่านที่มีความหลากหลาย มีการใช้งานอย่างผสมผสานทั้ง ชุมชนที่อยู่อาศัยเดิม อาคารสำนักงาน สถานศึกษา โรงพยาบาล โดยจุดเด่นอีกข้อของย่าน การผลักดันให้เกิดเป็น Innovation District

โดยเน้นให้เป็นย่านแห่งความคิดสร้างสรรค์และเกิดนวัตกรรมเพื่อการประกอบอาชีพได้อย่างยั่งยืน ดังจะเห็นได้จากการมีทั้งศูนย์การค้าสมัยใหม่อย่าง Summer hill หรือศูนย์การค้าประจำชุมชนตั้งแต่ในอดีตอย่าง ตลาดพระโขนง ก็ยังมีให้ได้เห็นกันอยู่

ซึ่งความคิดดังกล่าวเกิดจากการร่วมมือของหน่วยงานต่างๆ อาทิ มหาวิทยาลัยกรุงเทพฯ ชุมชนบริเวณรอบการ อาคารสำนักงานต่างๆ ที่ส่วนใหญ่เป็นออฟฟิศเชิงสร้างสรรค์ทั้งสิ้น ซึ่งในส่วนของแนวโน้มของอาคารสำนักงานเชิงสร้างสรรค์ก็จะมีเพิ่มขึ้นในอนาคตอีกด้วย

นอกจากนั้นก็ยังมีสาธารณูปโภคหลักอย่างโรงพยาบาลหรือโรงเรียนที่อยู่ในละแวกเดียวกัน เรียกได้ว่าเป็นย่านที่ครบครันสำหรับการรองรับที่อยู่อาศัยอย่างมากทีเดียว

Summer Hill

image : condonayoo

Summer Hub Office

image : CBRE

โครงการ Summer Hill เป็น Community Mall ที่ประกอบไปด้วยร้านอาหาร สถาบันเสริมความงาม ศูนย์ออกกำลังกาย และ ร้านค้า อำนวยความสะดวกระดับพรีเมี่ยมให้แก่ชาวออฟฟิศได้เป็นอย่างดี ซึ่งเปิดให้บริการในส่วนนี้เป็นที่เรียบร้อยแล้ว

โครงการส่วน Office Building ที่ติดกับ Summer Hill ซึ่งอยู่ในระหว่างการก่อสร้าง มีชื่อว่า Summer Hub Office ความสูง 6 ชั้น ขนาดประมาณ 5,100 ตร.ม. แยกถนนสุขุมวิทตัดกับถนนพระราม 4 ถือว่าเป็นอีกโครงการที่อยู่ใกล้พื้นที่ศักยภาพและติดรถไฟฟ้าสถานีพระโขนง

W District

image : W-District

Naiipa Art Complex

image : Realist

โครงการใหม่ๆ เกิดขึ้นอย่าง W District หรือ แหล่งรวมงานศิลปะอย่าง HOF Art Space ก็ถือว่าเป็นโครงการที่ดึงเอาวัฒนธรรมเด่นๆ ของย่านนี้ออกมา ทั้งการทำเวิ้งที่นั่ง และเปลี่ยนพื้นที่ด้านล่างของตึกเก่าให้กลายเป็นร้านค้าแนวฮิปสเตอร์ หรือเอาใจวัยรุ่น โครงการทั้งสองจึงถือว่าเป็นอีกหนึ่งแหล่งดึงดูดสำคัญของย่านนี้

Office Space + Mall ขนาดเล็ก ใจกลางเมืองย่านสุขุมวิท ในโครงการประกอบไปด้วยพื้นที่สำหรับให้เช่าออฟฟิศ ห้องประชุม Cafe และ co-working space เป็นศูนย์รวมของเหล่าผู้รักศิลปะและธรรมชาติใจกลางกรุงเทพฯ แหล่งใหม่ ยกระดับคุณภาพชีวิตการทำงานในกรอบสี่เหลี่ยมที่จำเจ ให้เหล่าพนักงานออฟฟิศได้มีความสุขและผ่อนคลายมากยิ่งขึ้น

 

โครงการอื่นๆ ย่านเอกมัย

Park Lane Ekamai

image : lodge61

Major Cineplex Sukhumvit

image : lodge61

Sukhumvit Hospital

image : โรงพยาบาลสุขุมวิท

Gateway Ekamai

image : a49

 

เส้นทางการสัญจรหลักในย่านเอกมัย-พระโขนง

การสัญจรบริเวณพระโขนงในปัจจุบันสามารถเดินทางเชื่อมต่อได้ง่ายกว่าแต่ก่อนมาก ทั้งจากทางถนนและบีทีเอส เป็นอีกหนึ่งปัจจัยหลักที่ทำให้ย่านเอกมัย-พระโขนงนี้กลับมาคึกคักอีกครั้ง โดยจากแยกพระโขนงที่เป็นแยกที่เชื่อมต่อจากแยกคลองเตยมาจนถึงเส้น ถ.พระราม 4 ตลอดจนมาบรรจบกับ ถ.สุขุมวิท ที่แยกพระโขนง ซึ่งนับเป็น 2 เส้นหลักที่มีการจราจรหนาแน่นตลอดทั้งวัน

นอกจากนั้นยังสามารถเชื่อมต่อเข้าเมืองอย่างย่านเอกมัย ทองหล่อ หรือออกนอกเมืองอย่าง คลองตัน ลาซาล แบริ่ง ก็สามารถทำได้อย่างสะดวกสบายนอกจากถนนเส้นหลักที่เราสามารถใช้สัญจรได้แล้ว รถไฟฟ้าขนส่งมวลชนสายสีเขียวที่ทุกคนคุ้นเคยดี ที่ในอนาคตก็จะมีโครงการต่อขยายสายสีเขียวไปจนถึงสมุทรปราการ เพิ่มการเชื่อมต่อทางฝั่งตะวันออกได้มากขึ้น

นอกจากนี้ ในอนาคตบริเวณแยกพระโขนงจะมีสายสีเทา ช่วงที่ 2 ที่ตอนนี้กำลังอยู่ในขั้นตอนการศึกษา ทำการเชื่อมต่อกับสถานีพระโขนง ที่ปัจจุบันเปิดให้บริการบนเส้นสีเขียว โดยสายสีเทา ช่วงที่ 2 จะมีระยะทางตั้งแต่ พระโขนง-พระราม 3 วิ่งขนานไปกับเส้นถ.พระราม 3 นั่นเอง ซึ่งหากได้ก่อสร้างจริงแล้ว การเชื่อมต่อจากถนนเส้นหลักดังกล่าว จะทำให้บริเวณแยกพระโขนงนี้จะยิ่งคึกคักและได้รับความสนใจขึ้นไปอีกอย่างมาก

 

 

อสังหาริมทรัพย์กับการลงทุน ย่านเอกมัย-พระโขนง

ภาพรวมราคาเฉลี่ยของคอนโดในย่านถือว่าค่อนข้างดี อยู่ที่ 191,000 บ./ตร.ม. เนื่องจากราคาคอนโดใหม่ในย่านปี 2018 คือ Vertier Sukhumvit มีราคาเฉลี่ยที่ 230,000 บ./ตร.ม.

ต้องมาลองดูกันว่าคอนโดนี้จะมีความแตกต่างจากโครงการอื่นๆ อย่างไรบ้าง ส่วนโครงการอื่นๆ ที่น่าสนใจ และตั้งอยู่บนถนนสุขุมวิทเรียงลำดับจากปี 2011 คือ Sky Walk Residences ราคาเฉลี่ย 156,000 บ./ตร.ม. กับ Rhythm Sukhumvit 44/1 ราคาเฉลี่ย 177,000 บ./ตร.ม. ที่เป็นโครงการเก่ามีราคาปรับเพิ่มอย่างต่อเนื่อง

ส่วนคอนโดปี 2013 อย่าง The Lofts Ekkamai ซึ่งอยู่ค่อนข้างใกล้ BTS เอกมัยมากกว่าพระโขนงมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 192,000 บ./ตร.ม. ซึ่งแน่นอนว่าที่ดินบนเส้นที่ใกล้กับเอกมัยนั้นจะมีราคาค่อนข้างสูงกว่าเส้นพระโขนง

สุดท้ายอีกหนึ่งโครงการในปี 2014 คือ The Room Sukhumvit 69 มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 179,000 บ./ตร.ม. ก็ถือว่าเป็นอีกหนึ่งโครงการบนถนนสุขุมวิทที่อยู่ใกล้ BTS พระโขนง

จากภาพรวมจะเห็นว่าราคาเฉลี่ยของย่านที่ 191,000 บ./ตร.ม. ก็ถือว่ามีราคาที่สูงในระดับหนึ่งเมื่อเทียบกับทั้งเส้นสุขุมวิท เนื่องจากช่วงหลายปีที่ผ่านมาคอนโดทางฝั่งเอกมัยจะค่อนข้างทยอยเปิดตัวมากกว่าฝั่งพระโขนง แต่ปัจจุบันพื้นที่ในทำเลนี้เริ่มกลายเป็นถูกจับจองมากยิ่งขึ้น เนื่องจากความน่าสนใจของย่าน อย่างร้านอาหาร, Community Mall, การเดินทางที่สะดวกสบาย และ ราคาที่ดินที่นับวันจะเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

เป็นที่ชัดเจนว่าถ้าโครงการ Vertier Set ราคาตามนี้แล้ว ราคาโครงการใหม่ในย่านพระโขนงที่กำลังเกิดขึ้นในอนาคต ก็ไม่น่าจะต่ำจากแนวราคานี้

.

Capital Gain และ Rental Yield ในย่าน

Capital Gain

หากต้องการลงทุนซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า ย่านนี้ถือว่าเป็นอีกหนึ่งทำเลที่น่าสนใจ หากมองภาพรวม โดย Average Capital ของย่านถือว่าค่อนข้างน่าสนใจ แต่ไม่ได้สูงมากนัก อยู่ที่ 3.9%

โดย The Loft Ekkamai มีค่า Capital Gain ค่อนข้างสูงอยู่ที่ 5.5% บนถ.สุขุมวิท

ซึ่งบนถนนเส้นนี้จาก BTS เอกมัย จนถึงช่วงทางพิเศษฉลองรัช คอนโดใหม่อย่าง Vertier Sukhumvit ก็เป็นอีกหนึ่งโครงการที่ค่อนข้างน่าจับตามองเพราะเป็นโครงการใหม่บนย่านที่ยังมีการแข่งขันน้อยในพื้นที่เอกมัย-พระโขนง

นอกจากนี้ อีกปัจจัยหนึ่งที่ผู้เช่าต่างชาติสมัยนี้ มักไม่มองข้าม คือ ความเป็นส่วนตัว อาทิ การเปิดประตูห้องพักไม่ชนกับห้องฝั่งตรงข้าม, Unit Layout จำนวนห้องต่อชั้น และทัศนียภาพเมื่อมองออกนอกหน้าต่าง เป็นต้น คุณสมบัติเหล่านี้มักเป็นตัวแปรสำคัญในการตัดสินใจของผู้เช่าต่างชาติไม่น้อย

และหากมองภาพรวม Average Capital Gain 3.9% สามารถการันตีได้ระดับหนึ่งว่าเอกมัย-พระโขนงเป็นย่านที่มีโอกาสในการลงทุนด้านอสังหาอยู่พอสมควร

Rental Yield

ในส่วนของ Average Rental Yield ในย่านอยู่ที่ 4.9% นั้นถือว่าค่อนข้างสูงทีเดียว เนื่องจากย่านพระโขนงเป็นย่านเก่า มีชุมชนดั้งเดิม และสถานที่ท่องเที่ยวทางวัฒนธรรมตั้งอยู่ ทำให้บางครั้งการที่มีโครงการคอนโดขึ้นมาในย่านก็เป็นอีกหนึ่งทางเลือกให้การปล่อยเช่าให้แก่นักท่องเที่ยว

หรือว่าผู้ที่ทำงานในเมืองกรุงเทพฯ ชั้นใน โดยการเดินทางจาก BTS พระโขนง ถือว่าใช้เวลาไม่นานมาก หรือหากเดินทางด้วยถนนก็ถือว่าสะดวกเพราะเส้นสุขุมวิทนั้นเป็นเส้นที่พาดยาวตั้งแต่ใจกลางเมือง ไปจนถึงฝั่งปลาย จ.สมุทรปราการ

และ The Loft Ekkamai ก็ถือว่าเป็นอีกหนึ่งคอนโดที่มีค่า Yield ค่อนข้างสูงทีเดียวอยู่ที่ 5.6% เนื่องอยากอยู่ใกล้ย่านเอกมัยที่สุดอย่างที่ได้กล่าวไปแล้ว ส่วน Vertier Sukhumvit ก็ถือว่าน่าจับตามองเพราะอยู่ใกล้ BTS พระโขนงมากที่สุดประมาณ 50 ม. เท่านั้น

โดยสรุปการลงทุนซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าในย่านเอกมัย-พระโขนงถือว่าเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่ดีมากสำหรับผู้ที่สนใจ จากข้อดีในหลายๆ จุดของย่านนี้และอนาคตอันใกล้ที่กำลังจะมีการพัฒนาในเชิงการท่องเที่ยว และระบบขนส่งสาธารณะ

สำหรับทำเลที่ตั้ง คอนโดมิเนียมบริเวณย่านพระโขนงมีทั้งโครงการที่อยู่ติดกับสถานีรถไฟฟ้าและไม่ได้อยู่ติดกับสถานีรถไฟฟ้า ส่วนของโครงการที่ติดรถไฟฟ้าก็จะมีระยะทางห่างจากสถานีประมาณ 0-15 ม. ได้เปรียบในเรื่องของความสะดวกในการเข้าถึงสถานีอย่างมากเพียงไม่กี่ก้าว แต่ก็ต้องแลกมาด้วยทัศนียภาพหน้าโครงการ ที่จะมีสถานีที่ทำให้พื้นที่ด้านล่างอึดอัดบดบังทัศนียภาพ

และอาจมีมลภาวะมากกว่าบริเวณอื่นทั่วไป ตรงกันข้าวกับในส่วนของโครงการที่อยู่ไม่ติดรถไฟฟ้า ที่ถึงแม้จะมีระยะทางที่เขยิบห่างไกลออกมาในระยะทาง 50-100 ม. แต่ก็ยังคงเป็นระยะที่เดินได้อย่างสะดวก ได้ทัศนียภาพที่ปลอดโปร่งมากขึ้นเมื่อเทียบกับบริเวณใต้สถานี ไม่อึดอัดและปลอดโปร่ง ระบายมลภาวะได้ดีกว่า

.

Vertier Sukhumvit

Vertier Sukhumvit ถือว่าเป็นอีกหนึ่งโครงการที่น่าสนใจในย่าน มี Concept คือ Follow no One ติด ถ.สุขุมวิท โดยเป็นอีกหนึ่งโครงการ High-Rise Condominium ระดับ Luxury ที่น่าจับตามองในเวลานี้ ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 230,000 บ./ตร.ม. หรือ 5.99 ลบ. มีทั้งหมด 227 ยูนิตห่างจาก BTS พระโขนงเพียง 50 ม. และอยู่ใกล้แหล่งอำนวยความสะดวกหลายแห่ง เช่น Summer Hill, Gateway Ekkamai, โลตัสอ่อนนุช, รร.นานาชาติเอกมัย

ท้องฟ้าจำลอง, ทางด่วนฉลองรัช, ฮาบิโตะมอลล์, ม.กรุงเทพฯ และ St. Andrews International School Bangkok (High School) โดดเด่นด้วย Facilities ในโครงการอย่าง Sky Aquarium Pool กรุหินอ่อนอิตาลี, Crystal Fitness with Private Corner Sky View, Atelier Lobby Lounge, Business Meeting Lounge เป็นต้น ในปัจจุบันโครงการผ่าน EIA แล้ว คาดว่าจะสร้างแล้วเสร็จในปี 2021