Nirvana @Work

เกษตร-นวมินทร์อีกหนึ่งย่านที่แอบซุ่มเติบโตทีละนิด เพราะหากมองย้อนกลับไปเมื่อหลายปีก่อน (พ.ศ.2537) แรงกระเพื่อมแรกที่เกิดขึ้นในย่านนี้คือ โครงการทางด่วนขั้นที่ 3 สายเหนือ ตอน N2 และพ่วงด้วยส่วนต่อขยายไปยังถนนวงแหวนรอบนอกฝั่งตะวันออก แต่ในที่สุดโครงการก็ต้องหยุดลงจากหลายๆ ปัจจัย จนเหลือทิ้งไว้เพียงตอม่อประทับเบอร์ ซึ่งมีประโยชน์ไว้แค่เพียงชี้เป้าตอนจะนัดกินข้าวกันในย่านนี้ว่าร้านอยู่ตอม่อที่เท่าไหร่

แต่ทั้งนี้ที่ดินบนถนนเส้นนี้ก็ยังคงถูกพัฒนาเป็นโครงการใหม่ๆ อย่างต่อเนื่อง ทั้ง Community Mall และโครงการบ้านจัดสรร ซึ่งราคานั้นเรียกได้ว่าเป็นระดับ Luxury – Super luxury เกือบทั้งนั้น

จนมาในปัจจุบัน โครงการทางด่วนขั้นที่ 3 ถูกกลับมาปัดฝุ่นและเริ่มพัฒนาอีกครั้ง พ่วงด้วยโครงการรถไฟฟ้าสายอนาคตทั้งสองสายที่กำลังจะตัดผ่าน คือ สายสีน้ำตาล และสายสีเทา ซึ่งหากโครงการเปิดใช้งาน ย่านนี้น่าจะเป็นอีกย่านที่เจริญและน่าลงทุนทัดเทียมกับกรุงเทพฯ ชั้นในเลยทีเดียว

อีกทั้งบนเส้น ถ.ประดิษฐ์มนูธรรม ก็กำลังจะมีโครงการ Mixed-Use ระดับ 5 หมื่นล้าน เกิดขึ้นของ K.E. Group แต่ยังไม่ประกาศชื่อโครงการออกมา ทำให้ปัจจุบันราคาที่ดินของย่านนี้อยู่ที่ 100,000-120,000 บ./ตร.วา เข้าไปแล้ว

สุดท้ายใครที่กำลังมองหา Luxury Home Office เราก็มีโครงการใหม่ในย่านนี้แนะนำ นั่นคือ Nirvana @Work ของ Nirvana Daii ซึ่งทั้งหมดที่ได้กล่าวมาเราไปลองดูรายละเอียดกันในบทความได้เลยครับ

.

ทำเลเกษตร-นวมินทร์ในสายตานักลงทุน

เหตุผลที่ทำให้ราคาที่ดินบริเวณนี้มีราคาพุ่งสูงขึ้นมีอยู่สองเรื่องหลักๆ เรื่องแรกคือ Infrastructure ที่กำลังจะเริ่มก่อสร้าง นั่นคือ ทางด่วนขั้นที่ 3 สายเหนือ ตอน N2 (กำหนดเปิดให้บริการในปี 2567) และ รถไฟฟ้าที่จะตัดผ่านย่านทั้งสองสายนั่นคือ สายสีน้ำตาล (กำหนดเปิดให้บริการปี 2568) และ รถไฟฟ้าสายสีเทาที่กำลังศึกษาเส้นทาง

เรื่องที่สอง คือ โครงการใหม่ๆ ที่ทยอยเปิดตัวในย่าน โดยเฉพาะข่าวการมาถึงของโครงการ Mixed-use ห้าหมื่นล้านที่ยังไม่ประกาศชื่อบริเวณใกล้แยกรามอินทรา ของ K.E. Group ซึ่งหากเปิดให้บริการก็จะกลายเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ดึงดูดให้นักลงทุนหลั่งไหลกันมาในย่านมากขึ้น และแน่นอนว่าที่ดินหลายๆ จุดก็เริ่มเป็นที่จับตามองจากบรรดา Developer เจ้าอื่นๆ แล้วเช่นเดียวกัน

.

พิจารณาความเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินบนถนนสองเส้นหลักของย่าน

จากปัจจัยต่างๆ ภายในย่านที่มีผลต่อราคาที่ดินดังที่กล่าวไปในข้างต้น เรามาพิจารณาดูกราฟการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินกัน หากดูย้อนไปเมื่อ 10 ปีก่อน ถนนเส้นหลักทั้งสองเส้นอย่างประเสริฐมนูกิจ และประดิษฐ์มนูธรรม มีราคาอยู่ที่ 50,000 บ./ตร.วา และ 70,000 บ./ตร.วา ตามลำดับ

โดยช่วงนั้นทิศทางของระบบ Infrastructure ที่กำลังจะเกิดขึ้นในย่านยังไม่ชัดเจน เนื่องจากการเปลี่ยนผ่านรัฐบาล การกำหนดนโยบายของกระทรวงคมนาคมจึงเป็นเพียงแค่การเสนอให้ศึกษาเส้นทาง และเก็บข้อมูล ทำให้ราคาที่ดินในทำเลนี้ยังไม่ขยับตัวเท่าใดนัก

แต่หลังจากปี 2558 เป็นต้นมาเมื่อมีการกำหนดเส้นทางโครงข่ายที่ชัดเจนแล้ว ราคาที่ดินจึงเริ่มขยับตัวสูงขึ้น จากกราฟจะเห็นว่าเส้นประดิษฐ์มนูญธรรมมีราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นเกิน 70% ในระยะเวลา 4 ปี

และเส้นประเสริฐมนูกิจ ที่เป็นเส้นใกล้เคียงก็ขยับเพิ่มขึ้นอีก 40% เช่นเดียวกัน ซึ่งหากดูจากภาพรวมของย่านในตอนนี้ ก็มีโอกาสที่ราคาที่ดินจะเพิ่มสูงขึ้นไป อย่างน้อยๆ ก็ 16-17% ต่อปี และมีโอกาสที่จะแตะหลักสองแสนได้อย่างไม่ยากเย็นนักในปี 2566 ทำให้การลงทุนกับอสังหาในย่านนี้ก็ถือว่าน่าสนใจไม่น้อย แต่อาจจะต้องศึกษาข้อมูลเพิ่มเติม และดูแนวโน้มของตลาดในอนาคตเพื่อลดความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสครับ

.

อนาคตที่สดใสของย่าน กับ Mixed-Use ทางด่วน และรถไฟฟ้า

Mixed-Use ห้าหมื่นล้านบนพื้นที่ 800,000 ตร.ม. กลางสี่แยกประดิษฐ์มนูธรรม

อภิมหาโปรเจคที่ยังไม่ได้ประกาศชื่ออย่างเป็นทางการของ K.E. Group ซึ่งเป็น Developer โครงการอสังหาเจ้าใหญ่อีกเจ้าที่ทำแต่โครงการระดับ Luxury และ Community Mall ต่างๆ ที่กระจายอยู่ในย่านเกษตร-นวมินทร์ และรามอินทราอย่าง The Crystal

นอกจากนั้นยังมี Retail, โรงพยาบาลและบ้านหรูแนวราบภายในแบรนด์ Crystal อีกหลายโครงการด้วยกัน

โครงการ Mixed-Use แห่งนี้ประกอบไปด้วย สำนักงาน, โรงแรม, คอนโดมิเนียม, อาคารจัดงานแสดงสินค้า, Transportation Hub, อาคารที่จอดรถสำหรับรองรับผู้ใช้งานรถไฟฟ้าสายสีเทาจากเส้นวัชรพลไปทองหล่อผ่านบนถนนประดิษฐ์มนูธรรม

ซึ่งคงต้องดูข่าวอัพเดทของรถไฟฟ้าสายนี้กันต่อไปอีกสักหน่อยเนื่องจากยังอยู่ในระหว่างพิจารณาเส้นทางครับ

New Mixed-Use ของ K.E. Group
info : bangkokpost

.

การเดินทางด้วยถนนเส้นหลักได้หลากหลายสายคือสิ่งหนึ่งที่ทำให้ย่านนี้น่าสนใจ

อันที่จริงย่านเกษตร-นวมินทร์นั้นมีถนนเส้นสำคัญอยู่หลายสายด้วยกัน เส้นหลักที่เป็นจุดเริ่มเลยคือ ถ.ประเสริฐมนูกิจ ที่เชื่อมมาจาก ถ.งามวงศ์วาน บริเวณแยกเกษตร ซึ่งเป็นที่ตั้งของ ม.เกษตรศาสตร์

ถนนเส้นนี้จะพาดยาวมาตัดกับเส้น ถ.ประดิษฐ์มนูธรรม และไปบรรจบกับทางหลวงหมายเลข 9

ส่วนทางทิศเหนือจะเป็น ถ.รามอินทรา และทิศใต้คือ ถ.ลาดพร้าว ซึ่งทุกเส้นที่กล่าวมาล้วนแต่ใช้เชื่อมต่อไปยังกรุงเทพฯ ชั้นในได้ทั้งหมด และโดยทั่วไปผู้ที่อาศัยอยู่ในย่านก็มักจะใช้รถยนต์ส่วนตัวในการเดินทางเป็นหลัก

โดยเฉพาะบริเวณถนนเส้นสำคัญสองเส้นของย่าน คือ ถ.ประเสริฐมนูกิจ และ ถ.ประดิษฐ์มนูธรรมก็มีราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นเกิน 100,000 บาทต่อตารางวาไปแล้วในปัจจุบัน

การกลับมาอีกครั้งของทางด่วนขั้นที่ 3  สายเหนือ ตอน N2

info & image : สำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร

หลังจากทิ้งซากตอม่อไว้หลายสิบปีก่อนบนบนเกาะกลางของ ถ.เกษตร-นวมินทร์ และแผนการที่จะเริ่มก่อสร้างได้หยุดชะงักลงไปตั้งแต่ปี 2556 จากการประท้วงและไม่เห็นด้วยของหลายๆ ฝ่าย ซึ่งทำให้ทาง สนข. กลับไปคิดเป็นการบ้านถึงทางเลือกอื่นๆ

โดยเป้าหมายของโครงการนี้คือ การสร้างเส้นทางเชื่อมกับระบบทางพิเศษระหว่างเมืองด้านตะวันออก-ตะวันตก จนมาถึงปัจจุบันโครงการนี้ได้กลับมาปัดฝุ่นอีกครั้งโดยมีการศึกษาการใช้งานร่วมกับโครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำตาล ช่วงแคราย-ลำสาลี (บึงกุ่ม) เพื่อเป็นทางเลือกอีกรูปแบบหนึ่งในหลายๆ ตัวเลือก

ระบบทางด่วน จะเป็นการต่อขยายแนวทางด่วนขั้นที่ 3 สายเหนือ ตอน N2 และส่วนต่อขยายไปยังถนนวงแหวนรอบนอกฝั่งตะวันออก เชื่อมต่อทางยกระดับอุตราภิมุข – ทางพิเศษศรีรัช – ถนนวงแหวนรอบนอกฝั่งตะวันตกที่ต่างระดับรัชวิภา เพื่อเป็นการเชื่อมโยงโครงข่ายระบบทางพิเศษระหว่างพื้นที่ด้านตะวันออกและตะวันตกของกรุงเทพมหานคร 

โดยแนวโครงการจะมีเริ่มต้นจากถนนวงแหวนรอบนอกฝั่งตะวันออกมาตามแนวถนนประเสริฐมนูกิจ ผ่านแนวคลองบางบัว คลองบางเขน แล้วเลียบขนานไปตามแนวถนนวิภาวดีรังสิต จนถึงทางแยกต่างระดับรัชวิภา รวมระยะทางประมาณ 17.2 กิโลเมตร คาดว่าจะเปิดให้บริการได้ในปี 2567

.

รถไฟฟ้าสายอนาคต หลากหลายสายที่กำลังจะมาถึงย่านเกษตร-นวมินทร์

เกษตร-นวมินทร์ เป็นอีกหนึ่งย่านที่มีความอุดมสมบูรณ์ และการเดินทางโดยถนนก็ถือว่าค่อนข้างสะดวกสบาย สิ่งที่ขาดไปในย่านนี้ก็คือการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะต่างๆ ทั้งรถโดยสาร และรถไฟฟ้า

แต่อนาคตอันใกล้รถบน ถ.เกษตร-นวมินทร์ หรือประเสริฐมนูกิจกำลังจะมีรถไฟฟ้าสายสีน้ำตาลตัดผ่าน และจะทำหน้าที่เชื่อมต่อกับโครงการรถไฟฟ้า 7 สาย ดังนี้

สถานีศูนย์ราชการนนทบุรีเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีม่วงและสีชมพู, สถานีบางเขนเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีแดง, สถานีแยกเกษตรเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีเขียว, สถานีฉลองรัชเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีเทา, และสถานีลำสาลีเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีเหลือง และสีส้ม โดยจะมีการก่อสร้างอาคารจอดแล้วจรที่แยกบางกะปิ เพื่อส่งเสริมการใช้ระบบขนส่งมวลชน และมีกำหนดเปิดให้บริการในปี 2568

ส่วนสายสีเทาอยู่ในช่วงศึกษาเส้นทาง ส่วนสายสีเขียว หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต ตอนนี้กำลังก่อสร้างและคาดว่าจะเสร็จในปลายปี 2562 โดยมีกำหนดเปิดให้บริการในปี 2563 ครับ

รถไฟฟ้าสายสีน้ำตาลเปิดให้บริการปี 2568

info & image : สำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร

แนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำตาล ช่วงแคราย – ลำสาลี (บึงกุ่ม) เริ่มต้นจากแยกแคราย มุ่งหน้าไปทางทิศตะวันออกตามแนวถนนงามวงศ์วาน ผ่านจุดตัดทางพิเศษศรีรัช แยกพงษ์เพชร แยกบางเขน แยกเกษตร ต่อเนื่องไปตามแนวถนนประเสริฐมนูกิจ ผ่านจุดตัดถนนลาดปลาเค้า แยกเสนา จุดตัดถนนสุคนธสวัสดิ์ จุดตัดทางพิเศษฉลองรัช (รามอินทรา – อาจณรงค์)

จุดตัดทางหลวง 350 จุดตัดถนนนวมินทร์ แล้วเลี้ยวขวาลงไปทางทิศใต้ตามแนวถนนนวมินทร์ ผ่านแยกโพธิ์แก้ว แยกศรีบูรพา แยกแฮปปี้แลนด์ แยกบางกะปิ ไปสิ้นสุดที่จุดตัดถนนพ่วงศิริและถนนรามคำแหง รวมระยะทางประมาณ 22.3 กิโลเมตร จำนวน 20 สถานี

รายละเอียดรถไฟฟ้าสายอื่นๆ ที่อยู่ใกล้เคียงกับย่านเกษตร-นวมินทร์

 

โครงการ Nirvana @ Work โฮมออฟฟิศแห่งใหม่ บน ถ.ประเสริฐมนูกิจ

โครงการ Luxury Home Office แห่งใหม่ที่อยากจะแนะนำ บน ถ.ประเสริฐมนูกิจ คือ Nirvana @ Work ซึ่งพัฒนาโดยเจ้าของโครงการคือ Nirvana Daii แบ่งออกเป็น 2 รูปแบบ 2 ราคาด้วยกันคือ ราคา Type A-B ราคาเริ่มต้น 15 ลบ. เป็น Type ที่ผนังติดกัน และ Independent Unit ราคาพิเศษ 33 ลบ. เป็น Type ประเภทโฮมออฟฟิศเดี่ยว ก็น่าจับตามองไม่แพ้กันหากต้องการซื้อ Home Office ภายในย่านนี้

เดี๋ยวเราจะกล่าวถึงรายละเอียดโครงการนี้กันในหัวข้อความคุ้มค่าของการลงทุนใน Home Office ครับ

Type A-B

Independent Unit

.

“Nirvana @WORK ลาดพร้าว เกษตร-นวมินทร์” ตึกโฮมออฟฟิศเดี่ยวผนังไม่ติดใคร

โครงการ Nirvana @WORK ลาดพร้าว เกษตร-นวมินทร์ โฮมออฟฟิศ 4.5 ชั้น สไตล์ Loft ดีไซน์สุดล้ำ ตอบโจทย์การใช้งานได้เต็มที่ทุกตารางเมตร ด้วยทำเลติดถนนเกษตร-นวมินทร์ หรือ ถ.ประเสริฐมนูกิจ ถือเป็นว่าทำเลดีที่สุดอีกทำเลหนึ่ง 

ราคาของ Type Independent Unit เริ่มต้นอยู่ที่ 33 ลบ. มีทั้งหมด 8 ยูนิต จุดเด่นอยู่ที่ตัวบ้านซึ่งนิยามว่าเป็นโฮมออฟฟิศเดี่ยว และผนังไม่ติดกัน ทำให้ได้พื้นที่ใช้สอยรอบบ้านมาใช้งาน และมีความ Private มากขึ้น ด้วยพื้นที่ใช้สอยถึง 517 ตร.ม.และมีความสูง 4 ชั้น ทำให้เราสามารถจัดผังภายในอาคารได้อย่างหลากหลายและยืดหยุ่น

โดยเมื่อพิจารณาในเรื่องของทำเล พื้นที่ใช้สอย และราคาแล้ว ถือว่าราคาสมเหตุสมผลมากกว่าการเช่าออฟฟิศในเมือง หรือโครงการอื่นๆ ภายในย่าน และการได้เป็นเจ้าของอาคารออฟฟิศทั้งหลัง

ในวันที่ 8-9 ก.ย. 2561 จะมี Exclusive sales “Home Office Building ตึกโฮมออฟฟิศเดี่ยวแบบ Independent Unit ผนังไม่ติดใคร” พร้อม Special Price 33 ลบ. พร้อมรับ Macbook Pro และ Macbook Air เฉพาะเมื่อจองในงานนี้เท่านั้น สามารถอ่านรายละเอียดและดู Unit เพิ่มเติมได้ที่ https://bit.ly/2MIcVb0

โครงการอยู่ติดถนนเกษตร-นวมินทร์ และทางด่วนขั้นที่ 3 สายเหนือในอนาคต อยู่ใกล้ถนนเอกมัย-รามอินทรา 1.3 กม. และถนนวงแหวนกาญจนาภิเษก 5.0 กม. 

ห่างจากเซ็นทรัล อีสต์วิลล์ 3.7 กม. และแฟชั่นไอซ์แลนด์ 5.6 กม. โดยในอนาคตจะมีรถไฟฟ้าสายสีชมพูตัดผ่านในระยะ 4.3 กม.

ความคุ้มค่าในการลงทุนกับโฮมออฟฟิศ

เมื่อเปรียบเทียบการ “เช่า” Office CBD กับ การ “ซื้อ” Home Office ในย่านเกษตร-นวมินทร์ หากเทียบเรื่องราคากันด้วยการกำหนดระยะเช่าต่อเนื่องตั้งแต่ 3 – 12 ปี จะมีข้อแตกต่างกันที่ หากจะเช่าในระยะเวลาสั้นๆ การเช่า Office ในพื้นที่ CBD จะมีความคุ้มค่ามากกว่า แต่หากต้องการเช่าในระยะเวลาที่ยาวต่อเนื่องเกินกว่า 10 ปีขึ้นไป การซื้อ Home Office Nirvana @work ในราคา 33 ลบ. จะเป็นสิ่งที่ตอบโจทย์และคุ้มค่ามากกว่า

ทาง Realist ได้ทำการเปรียบเทียบรูปแบบการ ซื้อกับเช่า Office ทั้งสองประเภท โดยสมมุติขนาดพื้นที่ในการคำนวณคือ 500 ตร.ม. (พื้นที่ใช้งาน + พื้นที่ส่วนกลาง) และมีพื้นที่ใช้งานจริง 300 ตร.ม. (พื้นที่สำหรับการตกแต่ง) นำมาคิดเงินลงทุน โดยการลงทุนสำหรับออฟฟิศตอนแรกจะมีเพียงค่าตกแต่งเท่านั้น ในขณะที่ Home Office ต้องลงเงินก้อนใหญ่ในการซื้อ รวมกับค่าตกแต่งเข้าไปด้วย

การคำนวณสำหรับ เช่า Office จะตั้งค่าเฉลี่ยที่ 900 บ./ตร.ม./เดือน (อ้างอิงจาก Nexus Q4 2017) นำมาคิดเป็นต่อปี รวมกับ ค่าตกแต่ง จะตกอยู่ที่ 3.2 ล้านบาทโดยประมาณ เป็นตัวเลขตั้งต้นในการเปรียบเทียบ

จากการคำนวณค่าเช่า Office CBD เปรียบเทียบกับการซื้อ Home Office ราคา 39 ลบ. (Nirvana @ work ราคา Type Independent Unit 33 ลบ. + ค่าตกแต่ง 6 ลบ.) พบว่าช่วง 3-6 ปีแรก หากเช่า Office CBD จะยังคงคุ้มค่ากว่า เพราะลงเงินน้อยกว่าในการลงทุน หลังจากระยะยาวตั้งแต่ 10 ปี ขึ้นไป จะเห็นได้ว่า การลงทุนเช่า Office CBD มีมูลค่ารวมคือ 38-44.4 ลบ. ในขณะที่ Home Office ที่ซื้อไปแล้วนั้นรวมเงินลงทุนอยู่ที่ 39 ลบ. ชัดเจนแล้วว่าหากผู้ประกอบการที่มีเงินก้อนในการลงทุน อาจจะต้องมามองว่าการซื้อ Home Office คุ้มค่ากว่าแน่นอนในระยะยาว ด้วยบวกกับการซื้อแล้วได้เป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของ สามารถที่จะขายเพื่อเก็งกำไร ในอนาคตก็ย่อมได้เช่นกันครับ

.

Product Highlight

ผนังไม่ติดใคร มีความ Private สูง และได้พื้นที่รอบบ้าน

ระยะห่างต่อหลังในด้านซ้ายของผังอยู่ที่ 2 ม. ซึ่งเป็นด้านที่มีช่องเปิด กับทางขวาที่ 1 ม. ที่ไม่มีช่องเปิด เมื่อวางผังติดกันจะทำให้ได้ระยะห่างระหว่างอาคารอยู่ที่ 3 ม. ทำให้แต่ละหลังมีความเป็นส่วนตัวที่สูงขึ้น กว่า Home Office ทั่วไป

.

เนื้อที่จัดเต็มด้วยพื้นที่ใช้สอย 517 ตร.ม. รองรับการขยายตัวของธุรกิจและการอยู่อาศัย

ในงบประมาณ 33 ลบ.นั้น หากพิจารณาความคุ้มค่าในการลงทุนซื้อบ้านระดับ Super Luxury สักหลังแล้วล่ะก็ ความคุ้มค่าในด้านการใช้งานและพื้นที่ใช้สอยก็เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่สำคัญ ซึ่ง Nirvana @ work ก็ถือว่าเป็นอีกหนึ่งโครงการที่มีข้อเด่นในด้านนี้เป็นอันดับต้นๆ ในย่านเกษตร-นวมินทร์

หากไม่ทำเป็นโฮมออฟฟิศ ก็สามารถออกแบบพื้นที่ให้เป็นบ้านสำหรับครอบครัวขยาย ที่อยู่กันหลาย Generation หรือ จะปล่อยเช่าเป็นบางชั้นก็สามารถทำได้ นอกจากนั้นยังมีส่วนกลางที่ได้มาตรฐาน อาทิเช่น ที่จอดรถทั้งโครงการ 154 คัน, กล้อง CCTV รอบโครงการ, ระบบรักษาความปลอดภัย 24 ชม. และการเข้า-ออกด้วยระบบ Key Card