โครงการทาวน์โฮมใหม่ ทำเลราชพฤกษ์
Pleno ราชพฤกษ์ – รัตนาธิเบศร์

นนทบุรี เป็นจังหวัดข้างเคียงกรุงเทพฯ ที่มีการพัฒนาอย่างก้าวกระโดด นับวันจะยิ่งเจริญยิ่งขึ้น รองรับการเติบโตของกรุงเทพฯ ที่มีการขยายตัวอยู่ตลอดเวลา อีกทั้งยังเป็นแหล่งรวมพื้นที่อยู่อาศัยของทั้งคน นนทบุรีดั้งเดิม และกลุ่มคนกรุงเทพฯ ที่เขยิบที่พักอาศัยออกมาบริเวณชานเมือง ซึ่งในปัจจุบันพื้นที่ส่วนใหญ่จะมีโครงการหมู่บ้านจัดสรรตั้งอยู่หลายโครงการ ไม่ว่าจะเป็นโครงการบ้านเดี่ยว บ้านแฝด รวมถึงทาวน์โฮม รวมไปถึงกลุ่มคอนโดมิเนี่ยมตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงที่กำลังเป็นที่นิยมอย่างมาก

หากมองที่งบประมาณกันแล้วนั้น การจะซื้อบ้านราคา 1.5 – 3 ล้านบาทในกรุงเทพฯ เห็นทีจะเป็นเรื่องที่ยากมากๆ รวมถึงจะอยู่ในทำเลที่ไม่ค่อยเจริญ แต่หากเป็นหัวเมืองของจังหวัดปริมณฑลแล้วนั้น มีความน่าสนใจมากกว่า

โดยสำหรับบทความนี้ทาง Realist จะพาไปพิสูจน์ดูว่าภาพรวมในการใช้ชีวิตในจังหวัดนนทบุรีพัฒนาขึ้นอย่างไร รวมถึงพาไปดูโครงการระดับ Budget ที่น่าสนใจ ซึ่งโครงการทั้งหมดที่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ในจังหวัดนนทบุรี รูปแบบทาวน์โฮม ซึ่งปัจจุบันมีโครงการเปิดใหม่อยู่ 11 โครงการด้วยกัน ที่กระจายอยู่ตาม 4 อำเภอหลักที่ติดกับ พื้นที่กรุงเทพฯ ตอนบน ที่เป็นแหล่งงานของกลุ่มคนที่อาศัยอยู่ในทำเลนนทบุรี

โดยช่วงราคาของโครงการระดับ Budget ที่เปิดใหม่ ระหว่างปี 2560 – 2561 จะเริ่มต้นอยู่ระหว่าง 2.0 – 2.69 ล้านบาท โดยมีกลุ่ม Developer ทั้ง Local ในจังหวัดนนทบุรีเองและ บริษัทมหาชนรายใหญ่ก็มีความสนใจในทำเลนี้ไม่แพ้กัน

1. ความสัมพันธ์ของนนทบุรีกับกรุงเทพมหานคร

อีกหนึ่งเหตุผลที่ช่วยสนับสนุนเหตุผลที่ว่าทำไม โครงการในจังหวัดนนทบุรีนั้นจึงเป็นที่น่าสนใจ นั่นคือ เมื่อพิจารณาควบคู่ไปกับลักษณะการใช้พื้นที่หรือผังสีของกรุงเทพมหานคร ก็จะเห็นได้ถึงการเชื่อมต่อกันของพื้นที่สีน้ำตาล สีแดง และสีน้ำเงิน (พื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม และที่ดินประเภทสถาบันราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ ตามลำดับ) ของพื้นที่ฝั่งนนทบุรี (อ.เมืองนนทบุรี อ.บางบัวทอง อ.บางใหญ่ และ อ.บางกรวย) และ พื้นที่ฝั่งกรุงเทพมหานคร (เขตบางซื่อ, เขตจตุจักร และ เขตห้วยขวาง) โดยจากผังสีดังกล่าวสะท้อนให้เห็นถึง ความเป็นย่านที่เป็นแหล่งงาน หรือแหล่งรวมสำนักงานต่างๆ มีการขยับขยายมาจากฝั่งกรุงเทพฯ ขึ้นเรื่อยๆ

หากพิจารณาบริเวณที่เป็นผังสีพื้นที่น้ำตาล และ พื้นที่สีแดง จะเป็นพื้นที่ที่มีการกระจุกตัวของสำนักงานเอกชน อาคารขนาดใหญ่ทั้งศูนย์การค้าและคอนโดมิเนี่ยมมากมาย รวมไปถึงพื้นที่บริเวณสีน้ำเงิน ซึ่งเป็นที่ดินประเภทสถาบันราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ ที่มีจำนวนข้าราชการทำงานอยู่จำนวนมากในบริเวณย่านนี้ พำนักหรือขยับขยายที่อยู่อาศัยมาฝั่งนนทบุรีเพิ่มขึ้น เพราะด้วยการเชื่อมต่อ และการคมนาคมที่ปัจจุบันสะดวกขึ้นมาก เข้าออกเมืองได้ง่ายขึ้น การตัดสินใจเลือกซื้อและศึกษาโครงการบนทำเลจังหวัดนนทบุรี น่าสนใจเป็นอย่างดีทีเดียว

2. ความเปลี่ยนแปลงของเมืองนนทบุรีในอนาคต

ก่อนอื่นเราจะพามาทำความเข้าใจกับพื้นที่ของเมืองนนทบุรีผ่านการวิเคราะห์การใช้งานพื้นที่ของผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรีกันครับ ซึ่งล่าสุดได้มีการพิจารณา ปรับปรุงผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรีใหม่ ที่ตอนนี้อยู่ในขั้นตอนรับฟังความคิดเห็นจากผู้เกี่ยวข้อง และยังไม่ประกาศใช้ ซึ่งจะเห็นได้ว่ามีความแตกต่างกันกับฉบับก่อนหน้า (ฉบับปีพศ. 2548) ค่อนข้างมาก ในเรื่องของการกำหนดใช้พื้นที่ ซึ่งพิจารณาในทางพื้นที่ฝั่งตะวันตกของจังหวัด พบว่ายังคงกำหนดให้เป็นพื้นที่สีเขียว (ที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม) อยู่เช่นเดิม แต่เมื่อพิจารณาในทางฝั่งตะวันออกของจังหวัด จะเห็นความแตกต่างได้อย่างชัดเจน

นั่นคือ พื้นที่ดังกล่าวนั้นมีการกระจุกตัวหนาแน่นขึ้น มีการกำหนดพื้นที่ให้เป็นพื้นที่สีส้ม สีน้ำตาล (พื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่น และ พื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ตามลำดับ) เพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ด้วยปัจจัยหลากหลายอย่าง ทั้งในเรื่องของการเป็นพื้นที่ที่อยู่บริเวณติดกับกรุงเทพมหานคร ที่แสดงถึงอิทธิพลในการขยายของเมืองที่ได้กระจายเข้ามา และการปรับผังการใช้งานตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงที่ได้ทำการเปิดการใช้งานแล้ว โดยพื้นที่ที่มีการปรับเปลี่ยนดังกล่าวอยู่ใน อ.เมืองนนทบุรี อ.บางบัวทอง อ.บางใหญ่ และ อ.บางกรวย เสียเป็นส่วนใหญ่ ซึ่งปัจจุบันพื้นที่ดังกล่าวนี้ เป็นพื้นที่กระจุกตัวของแหล่งที่อยู่อาศัยหนาแน่นขึ้น

อีกหนึ่งพื้นที่ที่น่าสนใจและยังไม่ได้กล่าวถึงคือพื้นที่สีเหลือง (พื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) ที่ก็ได้มีการปรับเปลี่ยนและเพิ่มเติมจากฉบับเดิมขึ้นมาด้วย เนื่องจากการปรับเปลี่ยนเพิ่มเติมของพื้นที่สีส้มและสีน้ำตาลดังกล่าว ทำให้พื้นที่รอบต้องทำการปรับลักษณะการใช้งานของผังเมืองให้เหมาะสมขึ้น ซึ่งการเปลี่ยนแปลงผังเมืองรวมบริเวณพื้นที่สีเหลืองครั้งนี้มีประเด็นที่น่าสนใจสำหรับวงการที่อยู่อาศัย นั่นคือ ก่อนหน้านี้จนถึงปัจจุบัน พื้นที่สีเหลืองในจังหวัดนนทบุรีให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยเพียงแค่กำหนดเพียงขนาดถนนและซอยหน้าโครงการต้องไม่ต่ำกว่า 6 เมตร แต่หลังจากร่างการปรับปรุงผังเมืองรวมครั้งใหม่ที่กำลังจะเกิดขึ้นนี้

จึงมีข้อกำหนดสำหรับการจัดสรรที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยในเขตพื้นที่สีเหลืองเพิ่มขึ้น นั่นคือ ขนาดถนนในพื้นที่ซึ่งจะนำมาพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ต้องมีขนาดกว้าง 10 เมตรขึ้นไป (จากเดิมที่กำหนดเพียงแค่ 6 เมตร) ซึ่งปัจจุบันถนนโดยทั่วไปในพื้นที่เมืองนนทบุรีส่วนใหญ่มีขนาดไม่ถึง 10 เมตรทั้งสิ้น เว้นแต่ถนนใหญ่ ซึ่งหมายความว่า โครงการที่อยู่อาศัยในอนาคตจะต้องอยู่ติดถนนใหญ่ และต้นทุนราคาที่ดินก็จะสูงขึ้นตามไปด้วย แต่อย่างไรก็ตามประกาศครั้งนี้ยังไม่ออกใช้อย่างเป็นทางการ อาจจะต้องจับตามองและติดตามข่าวสารกันต่อไป แต่สิ่งที่เราจะพูดถึงคือ พื้นที่สีเหลืองของนนทบุรีเป็นพื้นที่ที่น่าสนใจเป็นอย่างมาก

นอกจากประเด็นข้างต้นแล้ว พื้นที่ดังกล่าวยังมีลักษณะที่ยังคงมีพื้นชนบทและเกษตรกรรมแทรกตัวอยู่ในบางจุดอยู่มาก ทำให้ยังมีสภาพของความเขียวและความร่มรื่นอยู่สูง ถือเป็นผลพลอยได้ที่ดีสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยในแถบพื้นที่นี้ อีกทั้งยังมีโครงข่ายของคมนาคมเส้นเดิมที่สามารถเดินทางเชื่อมต่อเข้าถึงกันได้อย่างสะดวกอีกด้วย จากความน่าสนใจของพื้นที่สีเหลืองดังกล่าว และก่อนที่จะมีการเปลี่ยนแปลงข้อกำหนดทางการก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัย ปัจจุบันก็ได้มีโครงการต่างๆ ที่ทยอยเปิดตัวเรื่อยๆ ที่จะเห็นได้ว่าอยู่ในทำเลที่ตั้งของเขตสีเหลืองที่อยู่ไม่ไกลจากตัวเมือง และยังคงสามารถเชื่อมต่อกับกรุงเทพฯ ได้อย่างสะดวกอีกด้วย

3. การเชื่อมต่อจากนนทบุรีสู่กรุงเทพมหานคร

การสัญจรและการเชื่อมต่อก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยหลักในการพิจารณา โดยจะเห็นได้ว่าการเชื่อมต่อระหว่างนนทบุรีและกรุงเทพมหานครนั้นสะดวกมาก เพราะมีการวางระบบคมนาคมที่รองรับการสัญจรของคนในการเข้าออกเมืองไว้เป็นอย่างดี โดยสามารถแยกรูปแบบการสัญจรออกได้เป็น 2 รูปแบบได้แก่ การสัญจรบนถนนและการสัญจรด้วยรถไฟฟ้า

1. การสัญจรบนถนน ได้แก่ ถนนเส้นหลักและทางพิเศษ

1.1 ถนนเส้นหลัก ถนนที่สามารถใช้สัญจรเชื่อมต่อทางฝั่งกรุงเทพฯ มีอยู่ 3 เส้น ได้แก่ ถนนราชพฤกษ์-นนทบุรี : เชื่อมต่อจากถนนเลี่ยงเมืองนนทบุรี ข้ามแม่ฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยาด้วย สะพานมหาเจษฎาบดินทรานุสรณ์ ถนนรัตนาธิเบศร์ : ถนนที่เป็นเส้นขนานกับ รภไฟฟ้าสายสีม่วง ข้ามแม่ฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยาด้วย สะพานพระนั่งเกล้า ถนนนครอินทร์ : เชื่อมต่อจากถนนติวานนท์ ข้ามแม่ฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยาด้วย สะพานพระราม 5

นอกจากนั้นยังมีถนนเส้นหลักอีกเส้นที่ใช้สัญจรเชื่อมต่อกับพื้นที่ทางฝั่งนนทบุรี มีอยู่ 1 เส้น ได้แก่ ถนนกาญจนาภิเษก : ถนนหลักเส้นยาวที่สามารถเชื่อมจากปิ่นเกล้าไปจนถึงปทุมธานีได้

ซึ่งถนนดังกล่าวใช้เป็นเส้นหลักของการเดินทางของผู้ที่ใช้รถยนต์ส่วนตัว รถโดยสารสาธารณะ และรถตู้ โดยเส้นที่ใช้วิ่งเข้าเมืองหรือกรุงเทพฯชั้นใน จะใช้ถนนกาญจนาภิเษกเป็นหลัก ส่วนเส้นที่มุ่งตรงสู่กรุงเทพฯ ในฝั่งของจตุจักร จะใช้ถนนรัตนาธิเบศร์เป็นหลัก ซึ่งสามารถเชื่อมต่อไปยังห้วยขวางต่อได้

1.2 ทางพิเศษ : ทางพิเศษยกระดับขนาด 6 เลน ระยะทางรวมประมาณ 16.7 กม. ได้แก่ ทางด่วนพิเศษศรีรัช-วงแหวนรอบนอก : จุดเริ่มต้นจากถนนกาญจนาภิเษก ยาวไปจนถึงบริเวนย่านบางซื่อ โดยทางขึ้น-ลงที่ใกล้ที่สุด 3 แห่ง ได้แก่ 1. ทางขึ้น-ลง กาญจนาภิเษก 2. ทางขึ้น-ลง ราชพฤกษ์ 3. ทางขึ้น-ลง บางบำหรุ ซึ่งทางพิเศษศรีรัช-วงแหวนรอบนอก เชื่อมต่อกับทางพิเศษศรีรัช ที่สามารถมุ่งหน้าไปยังอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ สาทร หรือฝั่งดอนเมือง รังสิตได้อีกด้วย

2. การสัญจรบนราง ได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีม่วงที่มีระยะทางเริ่มต้นจากบางใหญ่-เตาปูน ระยะทางรวม 23 กม.

โดยเป็นสายที่สร้างขึ้นเพื่อพร้อมให้บริการให้กับพื้นที่ในจังหวัดนนทบุรีตลอดทั้งเส้น ตั้งแต่สถานีเตาปูนไปจนถึงสถานีปลายทางคลองบางไผ่ ซึ่งสามารถศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมของรถไฟฟ้าสายสีม่วงที่เราเคยได้ทำการรวบรวมไว้ก่อนหน้านี้ได้ในลิงค์ด้านล่างนี้

คลิ๊ก! เพื่ออ่านบทความ

Surrounding

เราอาจกล่าวได้ว่า นนทบุรีจะเป็นเมืองที่รองรับการพัฒนาต่อจากกรุงเทพ ดังจะเห็นได้จากการเปลี่ยนจากที่ดินว่างจนตอนนี้เกิดเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์หลากหลายรูปแบบมากมาย อีกทั้งยังมี Facility ที่รองรับการเติบโตของเมืองและผู้อยู่อาศัย ทั้งฝั่งนนทบุรี ฝั่งกรุงเทพมหานคร และพื้นที่อื่นๆ รอบข้าง ไม่ว่าจะเป็น สถานพยาบาลขนาดใหญ่ โรงเรียน ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ที่ปฏิเสธไม่ได้เลยว่า ปัจจุบันคนกรุงเทพฯ บางส่วน ก็เลือกมาอยู่ในฝั่งนนทบุรีมากขึ้น

สถานพยาบาล

1. รพ.เกษมราษฎร์ รัตนาธิเบศร์

image : kasemrad

2. รพ.พระนั่งเกล้า

image : รพ.พระนั่งเกล้า

สถานศึกษา

1. โรงเรียนอนุบาลเด่นหล้า

image : ไทยรัฐ

2. โรงเรียนเทพศิรินทร์ นนทบุรี

image : โรงเรียนเทพศิรินทร์ นนทบุรี

ศูนย์การค้า

1. Central Plaza WestGate

image : Travel MThai

2. IKEA บางใหญ่

image : Wongnai

3. Central Plaza Rattanathibet

image : Khaosod English

4. The Crystal SB Ratchapruek

image : ไทยรัฐ

4. เปรียบเทียบทาวน์โฮม ระดับ Budget ในนนทบุรี

จริงๆ แล้วโครงการอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดนนทบุรี ยังมีราคาขายที่ไม่สูงมากเมื่อเทียบกับกรุงเทพฯ โดยส่วนใหญ่จะอยู่ระดับ Budget ไปจนถึง High Class หรือระหว่าง 1.5 – 10 ล้านบาท และจะขยับขึ้นเรื่อยๆ เพราะเมืองมีการเติบโตเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ อีกทั้งยังมีระบบการสัญจรที่ครบครัน เดินทางเข้าออกได้อย่างสะดวกสบาย นนทบุรีจึงกลายเป็นเมืองแห่งการพักอาศัยชั้นดี โดยเฉพาะสำหรับผู้ที่สนใจโครงการที่อยู่อาศัยภายใต้งบประมาณจำกัด เป็นประเภททาวน์โฮม ราคาระดับ 1.5 – 3 ล้านบาท ที่เปิดตัวและมีความน่าจับตามองอย่างมาก โดยเฉพาะโครงการที่พึ่งเปิดใหม่ ปี 2561 อย่าง Pleno ราชพฤกษ์-รัตนาธิเบศร์ และโครงการอื่นๆ ซึ่งเราได้ทำการรวบรวมและได้ทำการเปรียบเทียบข้อมูลของแต่ละโครงการดังต่อไปนี้

5. เจาะลึกด้านความสามารถในการซื้อโครงการระดับ Budget

คำนวณความสามารถในการผ่อนชำระต่อเดือน

การคำนวนความสามารถในการผ่อนรายเดือน อ้างอิงจากการคิดคำนวณตามตัวแปรหลักอันได้แก่

– วงเงินที่ขอกู้ : ในที่นี้คือ ราคาเริ่มต้นของแต่ละโครงการ โดยแบ่งเป็นช่วงราคาที่ 1.5 ลบ./ 2.0 ลบ./ 2.5 ลบ./3.0 ลบ. เพื่อให้เห็นภาพที่ชัดขึ้น

– อัตราดอกเบี้ย : อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยในการกู้ ณ ปัจจุบัน (2561) = 7.2% (อาจมีการเปลี่ยนแปลง ตามแต่ธนาคารที่ปล่อยกู้)

– ระยะเวลาการกู้ : ธนาคารส่วนใหญ่จะให้ระยะเวลาการกู้สูงสุดอยู่ที่ 30 ปี

ซึ่งจะเห็นได้ว่าตัวเลขยอดผ่อนชำระต่อเดือนอยู่ที่ช่วง 12,300 – 24,600 บาท ซึ่งตามความเหมาะสมแล้ว สัดส่วนของค่าผ่อนชำระค่างวดบ้านควรมีสัดส่วนอยู่ที่ไม่เกิน 1 ใน 3 ของรายได้ครัวเรือน นั่นหมายความว่า ผู้ที่ต้องการผ่อนโครงการทาวน์โฮมในราคาระดับ Budget ได้อย่างไม่ลำบาก ควรมีรายได้เฉลี่ยต่อครัวเรือนอยู่ที่ 36,900 – 73,800 ขึ้นไป

รายได้เฉลี่ย / ครัวเรือน กทม. และ ปริมณฑล

หากพิจารณาร่วมกับผลสำรวจรายได้เฉลี่ยต่อครัวเรือนของคนกรุงเทพฯ – ปริมณฑลพบว่า ช่วงรายได้ที่เหมาะสมที่สุดในการผ่อนโครงการทาวน์โฮมในราคาระดับ Budget จะอยู่ในกลุ่มของผู้ที่มีรายได้ครัวเรือนประมาณ 30,000 บาท ขึ้นไป คิดเป็นจำนวน 48% และหากมองว่ากลุ่มที่มีศักยภาพจริงๆ แล้วคือกลุ่มที่มีรายได้ครัวเรือนระหว่าง 50,000 – 100,000 บาท คิดเป็นจำนวน 18% จะสามารถกู้และผ่อนได้ไม่ลำบากจนเกินไป นั่นเองครับ

ซึ่งจากการคำนวณนี้ ทำให้เห็นได้ว่า ผู้ที่มีรายได้อยู่ในช่วงดังกล่าวและสนใจที่ต้องการขยับขยายที่อยู่อาศัยในรูปแบบของโครงการประเภทบ้านแนวราบ โครงการทาวน์โฮมในราคาระดับ Budget ถือได้ว่าเป็นอีกหนึ่งตัวเลือกที่น่าสนใจเป็นอย่างมาก เพราะถือได้ว่าราคาอยู่ในระดับปานกลาง สามารถผ่อนชำระได้อย่างไม่ลำบากมากนัก

6. พบกับโครงการทาวน์โฮมใหม่ Pleno ราชพฤกษ์ – รัตนาธิเบศร์

โครงการ Pleno ราชพฤกษ์ – รัตนาธิเบศร์ เป็นโครงการทาวน์โฮมใหม่ล่าสุด จากเจ้าของโครงการชื่อดังอย่าง AP Thailand โดยพัฒนาภายใต้คอนเซ็ปต์ “Live in the Embrace of Nature” คือการใช้ชีวิตมีระดับ ในอ้อมกอดแห่งธรรมชาติ มาพร้อมกับสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ เช่น คลับเฮาส์ สระว่ายน้ำ ฟิตเนส และส่วนกลางที่มีสวนขนาดใหญ่ ด้วยแรงบันดาลใจ จากดอกราชพฤกษ์ เป็นการเชื่อมต่อชีวิตอยู่อาศัยกับธรรมชาติได้อย่างลงตัว ทำให้มีชีวิตที่สมบูรณ์แบบมากกว่าที่เคย อีกทั้งยังมีทำเลที่ตั้งใกล้กับทางด่วนและรถไฟฟ้า สะดวกแก่การเดินทาง เป็นอีกทางเลือกให้กับผู้ที่สนใจได้เป็นอย่างดี