สถานีต่อไป "สถานีพระโขนง" ทำเลที่ไม่ควรมองข้าม

ย่านสถานีพระโขนง ในตอนนี้เป็นอย่างไร? จากย่านสุดคึกคักเมื่อสมัยก่อน สู่ความซบเซาที่ทำให้ย่านการค้านี้ค่อยๆจางหายไป ทิ้งร่องรอยความเจริญเอาไว้มากมาย ก่อนจะเริ่มกลับมาอีกครั้งจากการมาถึงของรถไฟฟ้า และปัจจุบันพระโขนงกลายมาเป็นอีกหนึ่งย่านน่าอยู่ ที่ความเจริญขยายมาตามแนวถ.สุขุมวิทและรฟฟ.สายสีเขียวจากทองหล่อ-เอกมัย ไหลเข้ามาไม่หยุดหย่อน มี Lifestyle ที่ผสมผสานกันระหว่างชาวไทย และชาวต่างชาติ รองรับผู้คนที่หลั่งไหลเข้ามาจากโครงการต่างๆ ที่เปิดใหม่

ซึ่งในปัจจุบันนั้นพื้นที่พระโขนงยังมีที่ดินที่สามารถพัฒนาได้อีกหลายจุดด้วยกัน เมื่อเทียบกับพื้นที่โดยรอบอย่าง ทองหล่อ-เอกมัย หรือแม้แต่อ่อนนุชที่เริ่มมีความแออัดกว่ามาก โดยปัจจุบันย่านพระโขนงมีอะไรที่น่าสนใจ ที่จะเป็นปัจจัยให้ย่านพัฒนาไปได้อีกไกล และตลาดคอนโด High Rise ย่านพระโขนงนี้ มีศักยภาพในการลงทุนเป็นอย่างไรบ้าง ไปดูพร้อมกันเลยค่ะ

เมื่อเทียบกับ ทองหล่อ-อ่อนนุช แล้ว”พระโขนง”เป็นอย่างไร?

Real Estate Density – จุดเชื่อมต่อระหว่างสุขุมวิทตอนกลาง และสุขุมวิทตอนปลายอย่างพระโขนง ในปัจจุบันยังมีการกระจุกตัวของโครงการต่างๆไม่มากเท่าช่วงที่อื่น โดยส่วนใหญ่มีความเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบมากกว่า และการพัฒนาโครงการจะยังกระจุกตัวอยู่บริเวณรอบสถานีรถไฟฟ้าในระยะเดินได้ ในขณะที่ทองหล่อ-เอกมัย จะมีการขึ้นโครงการแนวสูงทั้งคอนโดมิเนียม ห้างสรรพสินค้า และตึกสำนักงานมากกว่า แต่มีที่ดินขนาดใหญ่พอสำหรับพัฒนาโครงการใหม่เหลือน้อยเต็มที

แต่ถ้าหากพูดถึง ในแง่ของความเป็นย่านที่อุดมสมบูรณ์ของที่อยู่อาศัย ทั้งทองหล่อ-เอกมัย-พระโขนง-อ่อนนุช ถือเป็นย่านใกล้เคียงกัน ต่างก็มีแหล่งงาน และคอมมูนิตี้ที่มีเอกลักษณ์เฉพาะตัว ที่เชื่อมต่อกัน รวมถึงเหมาะแก่การอยู่อาศัยได้ดีทีเดียวค่ะ

ภาพรวมตลาดคอนโด High-Rise (ทองหล่อ-อ่อนนุช)

Supply – ในรัศมี 500ม.รอบสถานีรถไฟฟ้าตั้งแต่ทองหล่อ-อ่อนนุชนั้น โซนที่มี Supply มากที่สุดคือสถานีอ่อนนุชซึ่งเดิมถือเป็นสถานีปลายทางของรถไฟฟ้าสายสีเขียว รองลงมาเป็นทองหล่อ และเอกมัยที่เป็นโซนป๊อปปูล่าสุดๆอยู่แล้ว แต่ส่วนใหญ่คอนโดย่านทองหล่อนั้นมักกระจุกตัวอยู่ช่วงตอนกลาง ในระยะ 1 กม.ขึ้นไป รวมถึงคอนโดเอกมัยที่ไม่ได้อยู่ใกล้กับสถานีมากนัก เพราะสิ่งอำนวยความสะดวกในโซนกลางของย่านคึกคักมากกว่า

ส่วนพระโขนงที่มี Supply Unit น้อยที่สุด รวมถึงส่วนใหญ่เป็นโครงการใหม่ที่มีอายุยังไม่ถึง 10 ปี แต่ปัจจุบันเริ่มมีนักลงทุนมาพัฒนาโครงการหลากหลายประเภทมากขึ้นทั้ง โครงการอยู่อาศัย สำนักงาน คอมมูนิตี้มอลล์ เป็นต้น

Avg. Price – ราคาขายที่สูงต่อเนื่องของสุขุมวิทตอนกลาง เริ่มขยายระยะทางออกมานอกใจกลางเมืองมากยิ่งขึ้น โดยที่พระโขนง-อ่อนนุชมีราคาขายที่ไม่ต่างกันมากนัก และจะเริ่มสูงขึ้นเมื่อเข้าสู่ย่านเอกมัย ทำให้ กลุ่มชาวต่างชาติ หรือผู้ที่ต้องการความสะดวกในการเดินทางไปยังช่วงสุขุมวิทตอนต้น มองหาคอนโดในย่านพระโขนง-อ่อนนุชเพิ่มมากขึ้น เนื่องจากเป็นราคาที่สามารถเข้าถึงได้ง่าย

โดยมีราคาขายเฉลี่ยของคอนโด High Rise รอบสถานีรถไฟฟ้าพระโขนงปัจจุบันอยู่ที่ 165,000 บาท/ตร.ม. ต่ำกว่าราคาขายของย่านทองหล่อประมาณ 100,000 บาท/ตร.ม. และสูงกว่าราคาขายโดยเฉลี่ยของย่านอ่อนนุช ที่ขยับห่างตัวเมืองออกไปอีก 1 สถานี อยู่ประมาณ 10,000 บาท/ตร.ม. แต่ก็มีบางโครงการในโซนพระโขนงที่ราคาถูกกว่าย่านอ่อนนุชเสียด้วย แล้วจะไปเลือกอยู่ที่สถานีไกลกว่าทำไมกันคะ ฮ่าๆ

การพัฒนาที่เกิดขึ้นกับย่าน “สถานีพระโขนง”

Image : Back2ClassicByJeab

ในอดีต ย่านพระโขนงนั้นเป็นโซนทำมาค้าขาย ร้านค้าส่วนใหญ่เป็นอาคารพาณิชย์ด้านบนใช้เป็นที่อยู่อาศัย ส่วนด้านล่างเป็นร้านขายของ มีห้างสรรพสินค้าชื่อดังประจำย่าน อย่างอาเชี่ยน และไทยไดมารุ และมีโรงหนังมากมาย อีกทั้งยังมีขนส่งใกล้ๆอย่างท่าเรือคลองเตยด้วย แต่ด้วยวิถีชีวิตที่เปลี่ยนแปลง คนเริ่มดูหนังกันในห้าง จับจ่ายใช้สอยทางอินเตอร์เนต ความเจริญของพระโขนงจึงกลายเป็นเพียงอดีต แต่พระโขนงก็ได้กลับมานิยมอีกครั้งหลังจากการมาของรถไฟฟ้า จนกระทั่งปัจจุบันที่ความเจริญได้ขยายตัวจากทองหล่อ-เอกมัยมาสู่พระโขนง

มีปัจจัยมากมายที่ทำให้เชื่อว่าย่านพระโขนงจะเติบโตได้อีก เนื่องจากปัจจุบันย่านพระโขนงมีโครงการคอนโดที่ทยอยเปิดตัว จากการขยับขยายความเจริญจากทองหล่อ-เอกมัย มีโรงแรมและสถานที่ท่องเที่ยว จากวัฒนธรรมในอดีต และวิถีชีวิตของคนในปัจจุบันดึงดูดชาวต่างชาติให้เข้ามาพักอาศัย ทั้งยังมีการผลักดันให้เกิดเป็น Innovation District โดยเน้นให้เป็นย่านแห่งความคิดสร้างสรรค์และเกิดนวัตกรรมเพื่อการประกอบอาชีพได้อย่างยั่งยืน สะท้อนให้เห็นจากสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆมากมายในย่านนี้

สภาพแวดล้อมที่มีศักยภาพ

ปฏิเสธไม่ได้เลยว่า รถไฟฟ้าสายสีเขียว เป็นปัจจัยสำคัญที่นำความเจริญกลับมาสู่ย่านพระโขนง ไม่ว่าจะเข้าสู่ตัวเมืองหรือออกนอกเมืองก็ไปได้ง่าย ไม่ต้องเสียค่าส่วนต่อขยายเพิ่ม และยังมีแผนพัฒนารถไฟฟ้าสายสีเทาช่วงที่ 2 เชื่อมต่อระหว่างทำเล “พระโขนง” ไปจนถึง “พระราม 3” ซึ่งเป็นโซนริมน้ำที่มีสถานที่ท่องเที่ยวหลายแห่งอีกด้วย

สิ่งอำนวยความสะดวกมากมายที่มาพร้อมกับผู้คนที่หลั่งไหลเข้ามา มีทั้ง ออฟฟิศทำงานสร้างสรรค์ อย่าง Summer Hub และ Nai Pa Art Complex และโครงการใหม่ล่าสุดอย่าง Summer Point มีห้างและคอมมูนิตี้มอลล์ที่เป็นพื้นที่สนับสนุนการทำงาน ทั้ง Summer Hill, W district ซึ่งทั้งหมดล้วนเป็นทั้งแหล่งช้อปปิ้ง ชมงานศิลปะ และที่ทำงาน มีร้านค้า ร้านอาหาร ซูเปอร์มาร์เก็ต และ Co-working Space ที่หลากหลาย นอกจากช้อปปิ้งและทำงาน หากเป็นคนรักสุขภาพด้วยก็ยังมีฟิตเนส 24 ชม. รองรับอยู่ใกล้สถานีพระโขนงแห่งนี้ นอกจากนี้ยังมีโรงเรียนนานาชาติชื่อดังและมหาวิทยาลัยอยู่ใกล้ เรียกได้ว่ารองรับ Lifestyle ในทุกรูปแบบ สมกับที่ถูกผลักดันให้เป็นย่านแห่งความคิดสร้างสรรค์

รวมถึงมีตลาดสด และโรงหนังเก่า ที่สะท้อนเอกลักษณ์ของชุมชน ที่เป็นทั้งแหล่งท่องเที่ยว และวิถีชีวิตในปัจจุบัน ให้มีสถานที่จับจ่ายใช้สอย หาของกินกันได้ตลอดเวลา

การลงทุน HIGH RISE CONDO ย่านพระโขนง

High Rise Condominium รอบสถานีพระโขนงในระยะ 400 เมตรที่เปิดตัวตั้งแต่ปี 2011 มีอยู่ด้วยกันทั้งหมด 7 โครงการ โดยเมื่อปีที่แล้ว Vertier Sukhumvit เปิดตัวออกมา ซึ่งปัจจุบันมีราคาขายเฉลี่ยที่ 225,000 บาท/ตร.ม. ส่งผลให้ภาพรวมราคาเฉลี่ย/ตร.ม.ของทั้งย่านขยับสูงขึ้นมามากทีเดียวค่ะ เมื่อเทียบกันกับราคาขายของคอนโดปีเก่าตั้งแต่ 5 ปีขึ้นไป เช่น The room S69 ที่มีราคาขายเฉลี่ย 190,000 บาท/ตร.ม.ในปัจจุบัน

โดยในปี 2019 นี้ก็จะมีโครงการเปิดตัวอีก 1 แห่งอย่าง Ideo สุขุมวิท-พระราม4 หลังจากความเป็นย่านพระโขนงมีสิ่งอำนวยความสะดวก และมีสีสันมากขึ้น รวมถึงได้รับความสนใจจากนักลงทุนชาวต่างชาติ Ideo สุขุมวิท-พระราม4 ที่ตั้งอยู่ใกล้ BTS ขนาดนี้มีราคาเปิดตัวเริ่มต้นเพียง 120,000 บาท/ตร.ม. เหมือนได้ย้อนราคากลับไปในช่วง 5-6 ปีที่แล้วเลยค่ะ

ในขณะเดียวกันก็ยังมีคอนโดเปิดตัวใหม่ ในระยะที่ห่างออกไปจากสถานีพระโขนงอีก 2 แห่งด้วยกัน คือ The tree สุขุมวิท-พระราม4 และ Mulberry grove ให้มารอลุ้นราคาเปิดตัวกันค่ะ

การลงทุนย่านพระโขนงให้ผลตอบแทนที่น่าสนใจอย่างไร?

Capital Gain – หากต้องการลงทุนซื้อคอนโดย่านนี้ถือว่าเป็นอีกหนึ่งทำเลที่น่าสนใจ มี Average Capital อยู่ที่ 3.6% ต่อปี แม้ไม่ได้สูงมากนัก แต่หากเทียบกับเมื่อปีที่แล้ว ก็จะพบว่ามีผลตอบแทนที่สูงขึ้น สามารถการันตีได้ระดับหนึ่งว่าย่านพระโขนงนั้นเป็นย่านที่มีโอกาสในการลงทุนด้านอสังหาอยู่พอสมควร โดย Rhythm S44/1 มี Capital gain สูงที่สุดอยู่ที่ 4.8% ต่อปี สูงขึ้นจากปีที่แล้วที่มี Capital Gain อยู่ที่ 4% ต่อปีค่ะ

Rental Yield – สำหรับย่านนี้ Average Rental Yield น่าสนใจพอสมควรค่ะ อยู่ที่ 4.2% ต่อปี ยิ่งอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้ามากเท่าไร ก็จะยิ่งให้ผลตอบแทนที่สูงขึ้นไปจนถึง 5% ต่อปี หรือมากกว่าค่ะ เนื่องจากย่านพระโขนงมีชุมชนดั้งเดิม และสถานที่ท่องเที่ยวทางวัฒนธรรมตั้งอยู่ ทำให้โครงการคอนโดขึ้นมาในย่านก็เป็นอีกหนึ่งทางเลือกให้การปล่อยเช่าให้แก่นักท่องเที่ยว หรือว่าผู้ที่ทำงานในเมืองกรุงเทพฯ ชั้นใน ด้วยการเดินทางจาก BTS พระโขนง หรือหากเดินทางด้วยถนนก็ถือว่าสะดวกผ่านเส้นสุขุมวิทที่วิ่งยาวจากในเมืองจนถึงนอกเมืองค่ะ

อีกทั้งสิ่งอำนวยความสะดวกในย่านก็ส่งเสริมการพักอาศัย และทำงานได้ดี เหมาะกับทั้งชาวไทย และ Expat สำหรับการเลือกซื้อห้องสำหรับลงทุน หรือปล่อยเช่าในย่านนี้ จะเริ่มให้ความสำคัญกับความต้องการของชาวต่างชาติมากยิ่งขึ้น ทั้ง Layout และการออกแบบ ซึ่งเป็นปัจจัยที่ทำให้ตัดสินใจซื้อหรือเช่าได้มากขึ้น นอกเหนือจากความสะดวกในการเดินทาง

คอนโดใหม่ ใกล้สถานีพระโขนง และสิ่งอำนวยความสะดวกรอบทิศทาง

ในปี 2019 นี้จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ เข้ามาเพิ่ม Supply ที่อยู่อาศัยแนวสูงในระยะเดินได้ไม่เกิน 500 ม. จากสถานีพระโขนงแห่งเดียว

IDEO สุขุมวิท – พระราม4 ด้วยระยะห่างจากสถานีพระโขนง 350 ม. ถือว่าใกล้ BTS มากทีเดียวค่ะ สามารถเลือกเดินไป BTS ได้หลายเส้นทาง ทั้งทะลุซ.สุขุมวิท 44/1 จะหลบแดดไปเดินในซ.สุขุมวิท46 ซอยร่มรื่นๆที่ตั้งของแหล่งงานสร้างสรรค์อย่าง Nai Pa Art Complex ก็ได้ หรือจะตรงอย่างเดียวผ่านโครงการ Mixed-use summer hill และ Summer Hub แวะช้อป นั่งพัก หรือจิบกาแฟสักนิดก่อนไปทำงานหรือกลับบ้านก็สะดวกสบายค่ะ และด้วยตัวโครงได้เขยิบห่างออกมาจากตัวสถานีสักหน่อยทำให้ได้ทัศนียภาพที่ปลอดโปร่งมากขึ้นเมื่อเทียบกับบริเวณใต้สถานี ไม่อึดอัดและปลอดโปร่งกว่า

โดยตัวโครงการนี้จะตั้งอยู่ติดถ.พระราม 4 ซึ่งมีข้อดีตรงที่สามารถเลือกขับออกเส้นสุขุมวิท หรือจะไปทางม.กรุงเทพ ถ.กล้วยน้ำไท ซึ่งใกล้กับทางพิเศษเฉลิมมหานคร และทางพิเศษฉลองรัชค่ะ

ในราคาเริ่มต้นเพียง 120,000 บาท/ตร.ม. เรียกได้ว่า IDEO สุขุมวิท – พระราม4 เป็นคอนโดใหม่ ที่เปิดตัวได้ถูกที่สุด และคุ้มค่ามากจนน่าตกใจ แถมได้ข่าวมาว่าสเปคก็ยังดีที่สุดในซีรีส์ไอดีโออีกด้วยนะคะ ฟังก์ชั่นห้องเริ่มต้นก็ใหญ่ น่าสนใจใช่มั้ยล่ะคะ?