จากคลองสาทรสู่ “Financial District”

ใครๆ ต่างต้องเคยรู้จัก สีลม-สาทร เป็นอย่างดี เพราะถือว่าเป็นย่าน REAL CBD หนึ่งที่สำคัญในกรุงเทพฯ ที่มีประวัติศาสตร์การเปลี่ยนแปลงมานานจนเจริญถึงปัจจุบัน ซึ่งเป็นทั้งเเหล่งกระจุกตัวของอาคารสำนักงาน ที่ล้อมรอบไปด้วยระบบขนส่งอย่าง BTS สถานีช่องนนทรี และ MRT สถานีลุมพินี

แต่ในบทความนี้เราจะขอโฟกัสถึง “สาทรตอนต้น” เส้นที่เรียกได้ว่าเป็นทำเลทองที่ใครๆ ต่างจับตามองทั้งในปัจจุบันและอนาคตที่นักพัฒนาอยากมาลงทุนทำโครงการในย่านนี้

แต่รู้ไหมว่า สาทรตอนต้น ตั้งแต่สมัยก่อน เป็นย่านฮิตทำเลฮอตที่ไม่เเพ้ปัจจุบันเลยทีเดียว เริ่มแรกเดิมทีเป็นสถานที่กลุ่มชาวต่างชาติเข้ามาตั้งถิ่นฐาน และมีกงสุลมาตั้ง จึงถูกเรียกชื่อว่าเป็นย่าน European Quarter มาก่อน

ซึ่งบทความนี้จะพาไปย้อนสมัยจุดเริ่มต้นของย่านสาทรตอนต้น ว่าทำไมถึงเจริญเติบโตถึงขั้นเป็น REAL CBD ย่านหนึ่งในกรุงเทพฯ และที่สำคัญจะมีโครงการขนาดใหญ่อะไรบ้างที่กำลังจะเกิดขึ้น ติดตามได้ในบทความนี้เลยครับ

 

จุดเริ่มต้นมาจาก “คลองสาทร” สู่ Financial District

เดิมคลองในสมัยก่อนเริ่มต้นจาก คลองรอบกรุง ล้อมรอบเขตพระบรมมหาราชวัง เมื่อมีการขยายตัวเมืองเพิ่มขึ้น จึงเริ่มมีการขุดคลองใหม่ถัดออกไปเพื่อเพิ่มพื้นที่ในการสัญจรและพัฒนาพื้นที่เมือง 

เมื่อถึงช่วงร.4 เป็นช่วงที่ชาวตะวันตกเข้ามาล่าอาณานิคมในเอเชียอาคเนย์ ซึ่งทำให้ต้องเร่งพัฒนาให้ทัดเทียมกับบ้านเมืองชาวยุโรป หนึ่งในวิธีการพัฒนาเมืองคือ “การขุดคลอง”  ทำให้เกิดการพัฒนาที่ดินโดยรอบกรุงเทพฯ อย่างกว้างขวาง เปลี่ยนพื้นที่รกร้างเป็นแหล่งทำมาหากิน 

พอมาถึงช่วงปลายร.5 มีโครงการขุดคลองเยอะมากรวมทั้ง “คลองสาทร” พ.ศ.2438 สร้างควบคู่กับ ถ.สาทรขึ้นพร้อมกัน โดยหลวงสาทรราชายุตก์ (เจ้าสัวยม) มีวัตถุประสงค์ขุดเพื่อเป็นเส้นทางคมนาคม และค้าขายในเขตชานพระนครทางด้านตะวันออกเฉียงใต้ มีพ่อค้าและชาวต่างชาติพากันซื้อที่ดินอยู่อาศัย สถานที่ราชการ และบริษัทต่างประเทศ ตั้งถิ่นฐานในพื้นที่สาทร

วิวัฒนาการจาก อดีตถึงปัจจุบัน ผันตัวมาเป็น REAL CBD กรุงเทพฯ

พ.ศ. 2400-2500 การเข้ามาของสถานฑูต

จะเห็นว่าในช่วงแรกริมเส้น ถ.สาทร ตอนต้น ส่วนมากเป็นสถานทูตต่างชาติมาตั้งถิ่นฐานเกือบทั้งหมด มีศาสนสถานอย่างโบสถ์คริสต์ก่อตั้ง (ปัจจุบันเป็น Christ Church Bangkok) มีขนาดพื้นที่ค่อนข้างใหญ่ นอกจากนี้ยังมี สถานทูตเดนมาร์ก ที่มีพื้นที่ประมาณ 31 ไร่ และ สถานทูตออสเตรเลียมีพื้นที่ประมาณ 7 ไร่ ล้วนเป็นพื้นที่ขนาดใหญ่ทั้งสิ้น

สาเหตุคาดมาจาก เพราะได้รับอิทธิพลจากสมัยก่อนที่ ที่ดินส่วนใหญ่มีชาวต่างชาติมาซื้อเพื่อการอยู่อาศัย หรือตั้งเป็นบริษัทต่างประเทศ ในช่วงนั้นบริเวณนี้ราคายังไม่สูงมาก บวกกับยังไม่มีกฎหมายห้ามการซื้อที่ดินจากชาวต่างชาติ ทำให้ในสมัยนั้นที่ดินที่ถูกซื้อ ถูกตกเป็นของสมบัติของชาตินั้นๆ และแปรเปลี่ยนมาเป็นพื้นที่ของสถานทูตในปัจจุบัน

 

 

พ.ศ. 2501-2530 ออฟฟิศเริ่มเข้ามาใน สาทร

ในยุคนี้ธุรกิจข้ามชาติเริ่มมีบทบาทสำคัญเข้ามาพัฒนาเศรษฐกิจในประเทศ (เริ่มจากการวางแผนเศรษฐกิจช่วงสมัยรัฐบาลจอมพลสฤษดิ์ ธนะรัชต์ ตั้งหน่วยงานวางแผนพัฒนาเศรษฐกิจเเห่งชาติฉบับเเรก ปี พ.ศ. 2504 เน้นปูทางให้บริษัทเอกชนมาลงทุนในไทยมากขึ้น โดยพัฒนาสาธารณูปโภค สาธารณูปการรองรับเอาไว้)

เมื่อเส้น ถ.สาทรมีสถานทูตต่างชาติมาตั้งถิ่นฐานในบริเวณนี้ จึงมีส่วนที่เอื้อเฟื้อและส่งเสริมต่อการเปิดธุรกิจค้าขายระหว่างประเทศ กับกลุ่มนักลงทุนชาวต่างชาติมากขึ้น ซึ่งถือว่าเป็นจุดเริ่มต้นที่นักลงทุนทั้งชาวไทยและต่างประเทศ หันมาเปิดออฟฟิศในเส้น ถ.สาทรมากขึ้นตามมา

 

 

พ.ศ. 2531-2540 ช่วงออฟฟิศบูม ตั้งถิ่นฐานเยอะ

ในช่วงเวลานี้นับว่าเป็นช่วงฮอตของพื้นที่สาทรตอนต้น เพราะมีออฟฟิศใหม่มาก่อตั้งเพิ่มขึ้นจำนวนมาก ยกตัวอย่างเช่นอาคาร Sathorn City Tower, อาคารแสงทองธานี, อาคารสาทรนคร, อาคารกรุงเทพประกันภัย เป็นต้น เพื่อตอบรับกับการขยายตัวของกลุ่มบริษัททั้งภายในประเทศไทยและบริษัทต่างชาติ มากระจุกรวมตัวกันในพื้นที่สาทร

รวมไปถึงการเปิดตัวของโครงการประเภทโรงเเรมมาเปิดให้บริการ ได้แก่ โรงเเรมสุโขทัย, โรงเเรม Evergreen Laurel เป็นต้น ซึ่งประเภทของโรงแรมที่มาเปิดนี้จะเน้นไปเพื่อการต้อนรับกลุ่มนักธุรกิจต่างชาติที่เดินทางมาด้วยเหตุผลด้านธุรกิจกับประเทศไทย หรือ บริษัทสาขาในประเทศไทย

 

 

พ.ศ. 2541-2550 แหล่งออฟฟิศต้นๆ ของกรุงเทพฯ และการมาของโครงการคอนโด

จากรูปภาพจะเห็นออฟฟิศเพิ่มขึ้นใหม่จากช่วงเวลาที่ผ่านมาเรื่อยๆ เริ่มกระจุกตัวรวมตัวกันเป็นแหล่งออฟฟิศที่มีความหนาแน่นย่านนึงในกรุงเทพฯ รวมทั้งในปี พ.ศ.2543 รถไฟฟ้าสายสีเขียวเข้ม (สายสีลม) และสีเขียวอ่อน (สายสุขุมวิท) เปิดให้บริการครั้งแรก และปี พ.ศ.2547 รถไฟฟ้าใต้ดินสีน้ำเงิน (หัวลำโพง-หมอชิต)

ซึ่งผ่านสีลม-สาทร เป็นย่านออฟฟิศติดท็อปที่นักลงทุนให้ความสนใจมาเปิดบริษัทและมาอาศัยในพื้นที่ บวกกับการพัฒนาโครงการที่มากขึ้น ที่ดินราคาแพงมากขึ้น จนเริ่มมีโครงการคอนโดมิเนียมก่อตั้งมากขึ้น ซึ่งส่วนใหญ่เป็นระดับ Luxury แสดงให้เห็นว่า ถ. สาทร เป็นเส้นที่ราคาที่ดิน ที่อยู่อาศัยค่อนข้างสูง

 

 

พ.ศ. 2551-2561  ย่านทำเลทอง REAL CBD ของกรุงเทพฯ

พื้นที่สาทรตอนต้น กลายเป็นย่านแหล่งงานชั้นนำของประเทศหรือ REAL CBD อย่างเต็มตัว และเริ่มเห็นการใช้ประโยชน์อาคารที่หลากหลาย (Mixed Use) ที่เป็นเทรนด์ในอาคารสมัยใหม่มากยิ่งขึ้น

ที่เป็น Landmark หลักของถนนเส้นนี้เลยคือ The Met สาทร, The Sukhothai Residences และ สาทรสแควร์ ในอนาคตอันใกล้กำลังจะมี Mega Project ขนาดใหญ่ที่กำลังจะเกิดขึ้นในอนาคตอย่าง คอนโดระดับ Super Luxury ที่กำลังจะเปิดใหม่ล่าสุดเลยคือ The Reserve Sathorn

 

 

วิวัฒนาการราคาที่ดิน มีแต่สูงขึ้นเรื่อยๆ

ราคาที่ดิน ถ.สาทร สูงขึ้นอย่างรวดเร็วในปี 2540-2544 จาก 170,000 บ./ตร.วา. เป็น 400,000 บ./ตร.วา. ก่อนจะคงที่อยู่ที่ 400,000 บ./ตร.วา. จนถึงปี 2554 ซึ่งเป็นเวลาเกือบ 10 ปี ก่อนจะสูงขึ้นอย่างรวดเร็วจนถึง 750,000 บ./ตร.วา. ในปัจจุบัน ซึ่งโดยรวมแล้วนั้นพื้นที่ริมถนนใหญ่และเป็นพื้นที่ดินผืนใหญ่ มีการเติบโตด้านราคามากที่สุด

ส่วนราคาที่ดิน ถ.สวนพลูนั้นมีการเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัดในช่วงปี 2539-2546 จาก 100,000 บ./ตร.วา. เป็น 150,000 บ./ตร.วา. เมื่อถึงช่วงปี 2551 เป็นต้นมาเพิ่มขึ้นเป็น 180,000 บ./ตร.วา. จนกระทั่งในช่วงปี พ.ศ.2559-2562 ราคาที่ดินก้าวกระโดดสูงถึง 340,000 บ./ตร.วา.

จากข้อมูลแสดงให้เห็นว่าราคาที่ดินบน ถ.สาทร นั้น มีการเปลี่ยนแปลงในทางที่เพิ่มขึ้นอยู่เรื่อยๆ มาตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน ในขณะเดียวกัน ราคาซื้อขายที่ดิน เฉพาะส่วนริมถนนสาทรนั้น ขึ้นไปแล้วสูงถึง 1.3 – 1.5 ลบ./ตร.วา.   

 

The Reserve Sathorn

คอนโด Premium High Rise ระดับ Super Luxury ความส่วนตัวใจกลางเมือง บนย่านสาทรตอนต้น

The Reserve สาทร โครงการใหม่จากดีเวลลอปเปอร์เจ้าดังอย่าง พฤกษา เป็นคอนโดแบบ Premium High Rise ระดับ Super Luxury สูง 30 ชั้นบน ถ.สาทรใต้ตั้งอยู่ใน ซ.สวนพลู บนเนื้อที่ 1-1-44 ไร่ จุดเด่นเน้นความเป็นส่วนตัวอยู่ในใจกลางเมือง โดยทั้งโครงการมีเพียง 134 ยูนิต แต่ละชั้นจะมีเพียง 4–8 ห้อง ด้วยแผนผังแบบ Single-Loaded-Corridor เพิ่มความเป็นส่วนตัวในการใช้ชีวิตเพิ่มอีกระดับ ตกแต่งแบบ Fully-Fitted ขนาดห้องเริ่ม 49-126 ตร.ม. ในราคาเริ่มต้น 13 ลบ. (ตารางเมตรละ 250,000-320,000 บ./ตร.ม. หรือเฉลี่ยประมาณ 280,000 บ./ตร.ม.)

Facilities อย่าง Center Court Lobby, Private Spa & Salon เป็นห้องบริการสปาและซาลอนส่วนตัว ซึ่งสามารถนัดเจ้าหน้าที่ส่วนตัวมาดูแลได้ถึงที่บ้าน, Exclusive Fitness & Yoga Studio by Techno Gym, Crystal Lounge, Thermal Sky Pool สระว่ายน้ำระบบปรับอุณหภูมิชั้นบนสุดของโครงการ พร้อม Jacuzzi ที่แยกเป็นมุมส่วนตัวอย่างเป็นสัดส่วน และ Concierge By The Reserve ที่พร้อมอำนวยความสะดวกตลอด 24 ชม.

ทุกยูนิตถูกออกแบบหน้าห้องให้กว้างเป็นพิเศษ เพื่อให้ทุกส่วนของการใช้งานสามารถเชื่อมต่อกับวิวภายนอกได้ทั้งหมด พร้อมด้วยกระจก Full-Height Insulated Glass ที่เปิดมุมมองและสร้างบรรยากาศการอยู่อาศัยได้กว้างขึ้น และช่วยกรองเสียงรบกวนและความร้อนจากภายนอกได้อย่างสมบูรณ์

ตัวห้องมีการออกแบบพิเศษ “Limited Crystal Unit” ห้องหัวมุมจะเป็นระเบียงรูปแบบเรือนกระจกยุคโคโลเนียล มาพัฒนาเป็น “Crystal Balcony” ช่วยเปิดรับมุมมองวิวที่กว้างมากยิ่งขึ้น

โครงการตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพมีทางเลือกในการเดินทางหลากหลาย ไม่ว่าจะเป็นนั่งรถไฟฟ้า BTS สถานีช่องนนทรี หรือ ศาลาแดง และ MRT สถานีลุมพินี หรือ ขับรถยนต์ส่วนบุคคล ใช้ทางลัดสู่ ซ.เย็นอากาศ ถ.พระราม4 และ ถ.นางลิ้นจี่ เพื่อขึ้นทางด่วนศรีรัชได้โดยตรงและหลีกเลี่ยงเส้นทางรถติดได้

นอกจากนี้ในเรื่องศักยภาพทำเล จากที่เล่าภาพรวมมาทั้งหมด คงไม่ต้องเพิ่มเติม เพราะว่าบริเวณโดยรอบครบครันเเละหลากหลาย ทั้งในตัว ซ.สวนพลูเป็นแหล่งของกิน ร้านอาหารมากมาย และใกล้กับถนนสาทรและถนนสีลม ย่านธุรกิจหรือ REAL CBD ที่ขับเคลื่อนประเทศอย่างเเท้จริง ที่สำคัญทั้ง 2 ย่านของกรุงเทพฯ พร้อมห้างสรรพสินค้าอย่างสีลมคอมเพล็กซ์, รร. เซนต์โยเซฟคอนแวน, รร. อัสสัมชัญบางรัก, รร. กรุงเทพคริสเตียน, รพ. จุฬาลงกรณ์, รพ. BNH และสวนสาธารณะขนาดใหญ่ในเมืองอย่างสวนลุมพินี

ศึกษาโครงการเพิ่มเติม และ ลงทะเบียน

คลิก!

 

บรรณานุกรม

– ดร.ธงชัย โรจนกนันท์. (2008). Analysis Bangkok And Asian Cities In Competition
– กรมธนารักษ์. (2559) .สรุปราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน รอบบัญชี ปี พ.ศ. 2559-2562
– กรมธนารักษ์. (2555) .สรุปราคาประเมินที่ดินบริเวณถนนสายสำคัญ ในเขตกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2551-2558
– กรมธนารักษ์. (2543) .สรุปราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน รอบบัญชี ปี พ.ศ. 2539-2542
– กรมธนารักษ์. (2547) .สรุปราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน รอบบัญชี ปี พ.ศ. 2543-2546
– กรมแผนที่ทหารบก พระนคร. (2527) .แผนที่บริเวณกรุงเทพฯ พ.ศ.2475. (แผนที่)
– กรมแผนที่ทหารบก พระนคร. แผนที่บริเวณพระนคร-ธนบุรี พ.ศ.2503. (แผนที่)