SIAMESE EXCLUSIVE 42

Siamese Exclusive 42

คอนโด Siamese Exclusive 42 เป็นโครงการของ บริษัท ไซมิส แอสเสท จำกัด ซึ่งมีประสบการณ์ในแวดวงอสังหาฯมาอย่างยาวนานจากการเป็นบริษัทรับเหมาก่อสร้างรายใหญ่ของประเทศ ในชื่อ บริษัท ฤทธา จำกัด

ซึ่งเป็นข้อได้เปรียบตรงที่บริษัทรับเหมาก่อสร้างโครงการของตัวเอง ทำให้ควบคุมต้นทุนได้ดี ส่งผลให้ราคาขายของโครงการ หลายครั้งถูกกว่าเจ้าอื่น ๆ ที่เป็นคู่แข็ง โดยในครั้งนี้ ทีมสถาปนิกคือ A49 และ IA49 ซึ่งเป็นบริษัทสถาปนิกและอินทีเรียรายใหญ่ของไทย 

ในบทความนี้ Realist จะพาไปดูบทวิเคราะห์ด้านต่างๆ ทั้งบริบทโดยรอบ เปรียบเทียบราคาของโครงการกับคอนโดโดยรอบ รวมถึงความคุ้มค่าในการลงทุน ด้วยการวิเคราะห์ Capital Gain และ Rental Yield

ปิดท้ายด้วยการพาไปดู space ของห้องพัก ที่มีข้อเด่นคือความสูงห้องจากพื้นถึงฝ้าเพดานที่สูงถึง 2.9 ม. เลยทีเดียวครับ

Siamese Exclusive 42

บริษัท ไซมิส แอสเสท จำกัด ปัจจุบันมีโครงการทั้งหมด 3 แบรนด์ โดยแบรนด์บนสุดของโครงการคือ Siamese Exclusive 

.

Fact

Project Name : Siamese Exclusive 42
Developer : บริษัท ไซมิส แอสเสท จำกัด
Location : ซ.สุขุมวิท 42 ถ.สุขุมวิท แขวงพระโขนง เขตคลองเตย , ห่างจากรถไฟฟ้าเอกมัย 300 ม.
Land area : 2-1-77 ไร่
No. of Units : ห้องชุดพักอาศัย 449 ยูนิต ร้านค้า 5 ยูนิต

Unit Type : 1 Bedroom (33.67 – 42.99 ตร.ม.)
2 Bedrooms (47.06 – 66.53 ตร.ม.)
3 Bedrooms (87-97 – 98.62 ตร.ม.)
Penthouse 4 Bedrooms (141.75 – 157.20 ตร.ม.)
Facilities : Lobby, Garden at Ground floor And Rooftop, Fitness, Swimming pool, Steam, Automatic Carpark , 24-hours security , CCTV
Expected Completion : 2563
Common Expense : ราคาเริ่มต้น 5.56 ลบ. , ค่าส่วนกลาง = 75 บ./ตร.ม. , เงินจอง = 50,000 บ. , ทำสัญญา 5% (ของราคาห้อง) , ค่ากองทุนส่วนกลาง 800 บ./ ตร.ม.

.

Siamese Exclusive 42

ข้อเด่นของโครงการอยู่ที่ทำเลที่ใกล้ BTS สถานีเอกมัย 300 ม. รวมถึงแนวคิดในการออกแบบโครงการที่เน้นการลงทุนจากการซื้อเพื่อปล่อยเช่า ให้แก่ชาวต่างชาติ ทำให้รูปแบบของ Facilities ในโครงการถูกแบ่งออกเป็นสองส่วนคือ สำหรับลูกบ้าน และ ผู้เช่า (จุดนี้ดี เพราะหลายคนน่าจะเป็นห่วงว่าผู้ที่มาเช่าจะใช้ Facilities แบบไม่ค่อยดูแลรักษาซักเท่าไหร่) อีกทั้งราคาที่ดินโดยรอบโครงการยังมีราคาที่เพิ่มสูงขึ้นเรื่อยมา ( ณ ปัจจุบันเริ่มต้นที่ 200,000 บ./ตร.ว.) เพราะย่านนี้เป็นย่านใกล้กับย่านฮิปอย่างทองหล่อ และพร้อมพงษ์ ทำให้มีโครงการอสังหาฯเกิดขึ้นมาอย่างต่อเนื่องเพื่อรองรับการเติบโตของย่าน

ส่วนหากใครสนใจจะซื้อเพื่อลงทุน ตัวเลขที่ทาง Realist วิเคราะห์ออกมา Capital Gain หรือการลงทุนในการซื้อเพื่อขายต่อทำกำไร จะอยู่ที่ 6.2 % ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่น่าสนใจทีเดียว

ส่วน Rental Yield การลงทุนซื้อเพื่อปล่อยเช่า จะอยู่ที่ 5.2 % ถือว่าเป็นค่ามาตรฐานสำหรับย่านนี้ แต่หากมองกันยาวๆ ในปัจจุบันที่ชาวต่างชาติในย่านนี้เริ่มเพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะชาวญี่ปุ่น และจีน ก็ถือว่าน่าสนใจหากจะซื้อเพื่อปล่อยเช่าให้แก่กลุ่มเป้าหมายทั้งสองชาตินี้

.

1.ทำเลดีเดินทางสะดวก ติดถนนเส้นหลักและใกล้ BTS เอกมัยเพียง 300 ม.

การเดินทางระหว่างสุขุมวิทและพระราม 4 ในย่านนี้จะใช้ซ.สุขุทวิท 40 และ 42 เป็นหลัก โดยทั้งสองเส้นจะเป็นซอย One way โดยภาพรวมถือว่าสามารถใช้ได้หลายเส้นทาง ทั้งสุขุมวิท , เพชรบุรีตัดใหม่ , พระราม 9 , พระราม 4 และพระโขนง อีกทั้งจุดขึ้นลงทางด่วนยังอยู่ไม่ไกลจากโครงการมากนัก แต่ข้อเสียคือการจราจรของทุกเส้นค่อนข้างติดขัด 

การเดินทางด้วยรถโดยสารสาธารณะสามารถทำได้โดยสะดวก เพราะมีทั้งรถเมล์หลายสายวิ่งผ่าน และรถมอเตอร์ไซค์รับ-ส่ง ทั้งสองฝั่ง อีกทั้งยังใกล้ BTS เอกมัย ซึ่งใช้โดยสารเข้า-ออกเมืองได้อย่างสะดวกสบาย

Siamese Exclusive 42

.

2.อยู่ในย่านการค้า และมีความอุดมสมบูรณ์ของย่านสูง

สภาพแวดล้อมของชุมชนโดยรอบ ในซ.สุขุมวิท 42 และ 40 จะมีผู้คนพลุกพล่านน้อยกว่าซ.สุขุมวิท 63 (เอกมัย) ในฝั่งตรงกันข้าม ที่มีความพลุกพล่านเกือบตลอดทั้งคืน ภาพรวมทั้งย่านมีความอุดมสมบูรณ์ ทั้งโรงพยาบาล โรงเรียน ห้างสรรพสินค้า และร้านอาหาร

โดยรวมย่านนี้ถือว่าในเรื่องการอยู่อาศัยค่อนข้างจะครบครัน เหมาะสำหรับผู้ที่ชอบใช้ชีวิตในเมือง บรรยากาศภายในพื้นที่ค่อนข้างเป็นเมืองที่กำลังเติบโต และมีโครงการใหม่ๆเกิดขึ้นตลอดเวลา ข้อเด่นคือมีศูนย์การค้ากระจายอยู่โดยทั่วไป ทำให้การจับจ่ายใช้สอยของคนในย่านเป็นไปอย่างสะดวก ตอบโจทย์คนเมืองและกลุ่มคนวัยทำงาน

Point of Interests

Gateway Ekamai

Major Cineplex Sukhumvit

Max Valu

Tesco Lotus Extra Rama 4

EmQuartier

Emporium

.

3.High Rise Condo ราคาเหมาะสมเมื่อเปรียบเทียบกับโครงการโดยรอบ

ราคาเฉลี่ยของ High Rise Condo โดยรอบย่าน BTS เอกมัย จะอยู่ที่ประมาณ 120,000 – 190,000 บ./ตร.ม. ซึ่งถือเป็นราคาระดับ Medium to High แต่ก็ยังถูกกว่าทองหล่อและพร้อมพงษ์มาก ค่า Capital Gain ของคอนโด High Rise ในย่านจะอยู่ที่ 6.2% ถือเป็นตัวเลขที่น่าสนใจ และเมื่อพิจารณาแนวโน้มการเติบโตของอสังหาในย่านแล้ว ถือว่าในอนาคตตัวเลขน่าจะเพิ่มขึ้นอีก การลงทุนซื้อเพื่อขายต่อทำกำไรในอนาคตก็จึงค่อนข้างน่าสนใจ

 ส่วน Rental Yield โดยเฉลี่ยจะอยู่ที่ 5.2 % ถือเป็นค่าที่โอเคในระดับหนึ่งสำหรับย่านนี้ โดยโครงการ Siamese Exclusive 42 นั้นก็ได้มีการแบ่งชั้นสำหรับซื้อเพื่อลงทุนด้วย โดยมีกลุ่มเป้าหมายสำหรับปล่อยเช่าคือ จีน , ฮ่องกง และญี่ปุ่น ซึ่งปัจจุบันในย่านคนกลุ่มนี้ก็ได้มีจำนวนเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง 

การเติบโตของราคาขายคอนโด High Rise (บ./ตร.ม.)

Siamese Exclusive 42

อัตราผลตอบแทนในการซื้อเพื่อขายต่อ และปล่อยเช่า อยู่ในเกณฑ์น่าลงทุน 

Siamese Exclusive 42

Siamese Exclusive 42

Capital Gain 6.2%

Rental Yield 5.2%

อ่านบทความวิเคราะห์คอนโดใหม่เอกมัย 2017 คลิก

.

4.ทำเลน่าลงทุน ราคาที่ดินในย่านเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

.
ซ.สุขุมวิท 42 (ที่ตั้งโครงการ) : ราคาที่ดินเฉลี่ยปัจจุบัน (2560) 200,000 บ./ตร.วา

.

ซ.สุขุมวิท 40 : ราคาที่ดินเฉลี่ยปัจจุบัน (2560) 200,000 บ./ตร.วา

.

ซ.สุขุมวิท 63 (ถ.เอกมัย) : ราคาที่ดินเฉลี่ยปัจจุบัน (2560) 280,000 – 350,000 บ./ตร.วา

จากราคาเฉลี่ยทั้งย่านปัจจุบัน เริ่มต้นที่ 200,000 บ./ตร.วา ขึ้นไป ถือว่าเป็นระดับปานกลางค่อนไปทางสูง และย่านนี้ปัจจุบันก็มีการพัฒนาอยู่ตลอด ทั้งคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ที่เกิดขึ้นเรื่อยๆตามซอย และถนนเส้นหลัก และมีแนวโน้มว่าจะเกิดขึ้นมาอีกหลายโครงการในอนาคต 

อย่างไรก็ตามด้วยราคาที่ดินที่ถูกกว่าย่านทองหล่อ และพร้อมพงษ์ ทำให้ผู้ประกอบการสามารถพัฒนาโครงการที่ราคาไม่สูงเกินไปนัก ในทำเลที่ยังอยู่ใกล้แหล่งช้อปปิ้ง แหล่งร้านอาหารชั้นนำ และสามารถใช้ชีวิตได้อย่างสะดวกสบาย

.

Surroundings

Siamese Exclusive 42

Siamese Exclusive 42

บรรยากาศโดยรอบโครงการ ซ.สุขุมวิท 42 จะไม่พลุกพล่านเท่ากับฝั่งตรงข้าม ซ.สุขุมวิท 63 (ถ.เอกมัย)  ส่วนใหญ่จะเป็นอาคารพาณิชย์สูงไม่เกิน 5 ชั้น ในทิศเหนือจะเป็นคอนโด Rhythm สูง 36 ชั้น ระยะห่างค่อนข้างใกล้ ทำให้ในทิศนี้อาจได้รับวิวไม่เต็มที่ในชั้นบนๆ 

ในทิศใต้โครงการอยู่ติดกับพื้นที่ดินเปล่าขนาดใหญ่ ทำให้ในอนาคตบริเวณนี้อาจมีแนวโน้มจะถูกพัฒนาเป็นโครงการอาคารขนาดใหญ่หรืออาคารสูงได้ ทำให้ห้องที่อยู่ในฝั่งนี้อาจได้รับวิวและความเป็นส่วนตัวน้อยลงในอนาคต แต่ก็น่าจะใช้เวลาพอสมควรกว่าจะสร้างเสร็จ เพราะหากเป็นคอนโดก็จำเป็นต้องใช้เวลาอย่างต่ำ 3 ปีในการก่อสร้าง

สามารถคลิกที่ภาพ แล้วหมุนดูรอบด้านได้แบบ 360 องศา
และ Double Click ที่ภาพอีกครั้งเพื่อรับชมแบบ Full Screen (สำหรับมือถือ Double Click ที่ Realist Logo)

.

Sale Gallery

Siamese Exclusive 42

บรรยากาศพื้นที่โครงการ (อยู่ในช่วงเตรียมการก่อสร้างคาดว่าจะสร้างแล้วเสร็จ มิ.ย. 2563)

Siamese Exclusive 42

ภาพบรรยากาศ ณ วันที่ 28 พ.ย. 60

.

5.Facilities โครงการครบครันน่าใช้สอย

Siamese Exclusive 42

Facilities ของ Siamese Exclusive 42 มีความพิเศษตรงที่โครงการแบ่งพื้นที่สำหรับใช้งานเป็น 2 ส่วน คือ ชั้น 7 (หมายเลข3) ซึ่งเป็นชั้นที่มี สวนหย่อม , Fitness และสระว่ายน้ำ โดยชั้นนี้จะเปิดให้สำหรับผู้เช่าห้องพักใช้งาน โดยหลักๆจะเป็น ชาวต่างชาติ เช่น จีน , ญี่ปุ่น , ฮ่องกง ที่มาเช่าเพื่อพักอาศัยในไทย เนื่องจากเป็นพื้นที่ซึ่งเปิดให้คนทั่วไปใช้ ส่วนนี้จึงมีการเก็บค่าบริการ

ส่วนชั้นดาดฟ้า (หมายเลข 4) จะเป็นส่วนกลางสำหรับลูกบ้านที่ซื้อห้องในโครงการเพื่ออยู่อาศัยเอง ดังนั้นความเป็นส่วนจึงมีมากกว่า พลุกพล่านน้อยกว่า Function หลักๆจะเหมือนกับชั้น 7 คือ สระว่ายน้ำ , Fitness และสวนหย่อม ซึ่งขนาดสวนในชั้นนี้จะมีพื้นที่เยอะกว่าชั้นอื่นๆ และตกแต่งในสไตล์ Japanese Garden

Siamese Exclusive 42

พื้นที่ชั้น Ground Floor ส่วนใหญ่จัดผังตาม setback อาคาร คือมีระยะร่นเป็นพื้นที่ว่างโดยรอบอาคาร และมีพื้นที่เปิดโล่งตาม EIA โดยการจัดสรรพื้นที่ให้เป็น สวนแนวญี่ปุ่นบริเวณหน้าโครงการ (หมายเลข 1.1) ส่วน หมายเลข 1.2 และ 1.3 จะเป็น Lobby และ Private Lobby ตามลำดับ

อีกทั้งพื้นที่ด้านล่างยังมี ห้องชุดเพื่อการพาณิชย์ (หมายเลข 1.4) ซึ่งให้มาทั้งหมด 4 ห้อง ถ้าหากโครงการสร้างเสร็จคาดว่าจะเป็นร้านสะดวกซื้อ และร้านอาหาร ซึ่ง 4 ห้องก็ค่อนข้างครบครันระดับหนึ่งสำหรับบริการลูกบ้าน

Siamese Exclusive 42

ในชั้นนี้ส่วนกลางจะเป็นสวนญี่ปุ่น ซึ่งเป็นพื้นที่ติดกับส่วนอาคารจอดรถ

Siamese Exclusive 42

ส่วนกลางในชั้นนี้จะเป็นพื้นที่สำหรับผู้เช่าพักอาศัย และมีการเก็บค่าบริการ โดย Function หลักๆคือ 3.1 สวนญี่ปุ่น และ 3.2 Fitness และ 3.3 สระว่ายน้ำ

Siamese Exclusive 42

ชั้นดาดฟ้าส่วนกลางจะเหมือนกับชั้น 7 แต่จะให้บริการแก่ลูกบ้านที่ซื้อห้องพักโครงการเพื่ออยู่อาศัยเอง และความเป็นส่วนตัวจะมีมากกว่า

Siamese Exclusive 42

Siamese Exclusive 42

6.ห้องพักเพดานสูงถึง 2.9 ม. โปร่งโล่งน่าใช้สอย

.

ห้อง Type 1A เป็นห้องแบบ 1 ห้องนอน ลักษณะการวางผังทำได้ลงตัวและเป็นสัดส่วน เมื่อเปิดประตูห้องเข้ามาจะพบกับ Living Area เป็นส่วนแรก โดยระยะห่างระหว่างโซฟากับทีวี มีพอสมควร ทำให้ไม่อึดอัด ส่วนพื้นจะปูด้วยไม้เอนจิเนียร์

ถัดมาด้านในเป็นส่วนครัว ซึ่งอยู่ติดกับระเบียงสำหรับซักล้างและวางคอมเพรสเซอร์แอร์ พื้นที่ส่วนทำอาหารให้ชุดครัวมาอย่างครบครัน ทั้งเตาไฟฟ้า 2 หัว ซิงค์ และปล่องดูดควัน ห้องมีขนาดปานกลาง และเพียงพอให้วางชุดโต๊ะรับประทานอาหารสำหรับสองคนได้สบายๆ ข้อเสียคือไม่มีฉากและประตูกั้นแบ่งสัดส่วนระหว่างครัวกับห้องนั่งเล่น จึงอาจมีปัญหาเรื่องกลิ่นรบกวนบ้างเมื่อต้องทำอาหาร

Living

.

Kitchen and Dining

Bedroom

ส่วนห้องนอนค่อนข้างกว้างสำหรับห้องแบบ 1 bedroom สามารถวางเตียง 5 ฟุต ได้สบายๆ และมีพื้นที่เหลือโดยรอบ โดยสามารถวางโต๊ะเครื่องแป้งหรือโต๊ะทำงานเล็กๆได้ที่หัวเตียงอีกด้วย หน้าต่างห้องนอนเป็นหน้าต่างแบบบานกระทุ้ง และกระจกเต็มบาน ทำให้ได้รับแสงสว่างจากภายนอกอย่างเต็มที่ในเวลากลางวัน

ส่วนห้องน้ำตัวสุขภัณฑ์ให้มาเป็นระบบอัตโนมัติ ยี่ห้อ American Standard ให้ความรู้สึกของความเป็นห้องน้ำแบบญี่ปุ่น พื้นและผนังเป็นกระเบื้องเซรามิค ฝ้าห้องน้ำเป็นยิปซั่มบอร์ดกันชื้นฉาบเรียบทาสี

Bathroom

.

ห้อง Type 2A แบบสองห้องนอน การวางผังทำได้ดี เป็นสัดส่วน ด้วยความสูงของพื้นถึงฝ้า 2.9 ม. ทุกๆ Type เมื่อห้องมีขนาดใหญ่ขึ้น จึงให้ความรู้สึกโปร่งโล่งมากยิ่งขึ้นไปอีก

ส่วน Public ค่อนข้างกว้าง สามารถวางโต๊ะรับประทานอาหารแบบ 4 คนได้สบายๆ ส่วน Living Area มีข้อเด่นคือ กระจกเข้ามุมแบบเต็มบาน ทำให้ได้แสงสว่างภายนอกอย่างเต็มที่ห้องจึงดูกว้างน่าใช้สอย ส่วนระยะระหว่างโซฟากับทีวีค่อนข้างห่างกันพอสมควร ซึ่งเป็นระยะที่เหมาะสมในการใช้งาน

.

Living and Dining

ส่วนครัวแบ่งพื้นที่เป็นสองฝั่งคือฝั่งเตรียมอาหาร และฝั่งสำหรับทำอาหาร ค่อนข้างลงตัวและใช้งานได้จริง ชุดเตาและชุดทำครัวให้มาเหมือนกับแบบ 1 ห้องนอน ข้อเสียเดียวที่มีคือ ไม่มีฉากหรือประตูกั้น ทำให้มีปัญหาเรื่องกลิ่นหากทำอาหาร 

ห้องนอนทั้งสองห้องค่อนข้างเล็กไปสักนิด วางเตียงขนาด 5 ฟุต กับตู้เสื้อผ้าก็เต็มห้องแล้ว แต่ยังมีข้อดีที่อยู่ติดหน้าต่างที่มีกระจกเต็มบาน จึงทำให้ห้องไม่อึดอัดมากนัก ส่วนห้องน้ำตัววัสดุและสุขภันฑ์จะเหมือนกับแบบ 1 ห้องนอน ต่างกันตรงที่ Type นี้จะให้ Bathtub มาด้วย

Kitchen

Bedroom

Bathroom

.

สรุปทุกประเด็นของ Siamese Exclusive 42

ตัวโครงการมีความโดดเด่นในเรื่อง ทำเล เพราะอยู่ใกล้กับ BTS เอกมัยเพียง 300 ม. ทำให้การเดินทางเป็นไปอย่างสะดวก ส่วนด้านราคาก็ค่อนข้างสมเหตุสมผล เมื่อเปรียบเทียบกับโครงการอื่นๆโดยรอบและขนาดพื้นที่ใช้สอย อีกทั้งเมื่อพิจารณาเรื่องการซื้อเพื่อลงทุน จากตัวเลข Capital Gain 6.2% และ Rental Yield 5.2% ก็ถือเป็นค่าที่น่าสนใจในระดับหนึ่งสำหรับย่านนี้

Facilities ถือว่าให้มาครบครันเมื่อเทียบกับจำนวนยูนิตโครงการ ส่วน Spec วัสดุ โครงการให้มาค่อนข้างดีและได้มาตรฐาน

.

โปรโมชั่น ลงทะเบียนรับส่วนลดสูงสุด 500,000 บาท  คลิก

https://goo.gl/oAjZEu

เริ่มต้นเพียง 158,000/ตร.ม.เท่านั้น