ทางเลือกการลงทุน ผลตอบแทนระยะยาว

บทความวิเคราะห์ X2 Oceanphere Pattaya แบบละเอียดยิบ ให้คุณตัดสินใจได้ว่าควรซื้อหรือไม่?
ถ้าคุณมี check list ประมาณนี้ ลองอ่านเนื้อหาด้านล่างต่อนะครับ

1. อยากได้ Passive Income ประมาณ 4.3-7.8% จากเงินต้นประมาณ 10 ลบ.ขึ้นไปต่อเนื่องนานถึง 30 ปี (1 BR เริ่ม 10.29 ลบ.) 

คิดจากทั้ง Rental yield 7% ต่อปีรวมกับ Profit sharing 60%* แล้ว ตาม occupancy rate ทั้งแบบ Base case และ Worst case
(แต่ยังไม่ได้คิดแบบบวกอัตราเงินเฟ้อและการเสียสิทธิ์ในการลงทุนแบบอื่น part นี้สามารถอ่านได้ใน Financial Expert Section หรือการคำนวณผลตอบแทนที่น่าเชื่อถือครับ)
*Profit Sharing นี้คิดจากรายได้จากห้องพักเท่านั้น ส่วนรายได้จากร้านอาหาร, สปาไม่นำมานับรวม

2. อยากซื้ออสังหาฯปล่อยเช่า แต่ไม่อยากยุ่งยาก ประกาศหาผู้เช่าเอง ตกแต่งห้องเอง 

เพราะการซื้อห้องที่นี่ 1 ห้อง เสมือนเป็นเจ้าของโรงแรม 1 ห้อง คือ fully-furnished มาให้เลย แล้ว X2 ก็จะไปบริหารจัดการเองทั้งหมด โดยเราไม่ต้องเหนื่อยหาผู้เช่าเอง

3. มี lifestyle ชอบไปพักผ่อน เปลี่ยนบรรยากาศ ตามต่างจังหวัดหรือประเทศแถบใกล้ ๆ 

เมื่อซื้อห้อง 1 ห้อง เราจะมี point จำนวนนึงอยู่ในมือ (ราคาห้องยิ่งสูง point ยิ่งเยอะ) เราสามารถแลก point นี้เพื่อไปพักโรงแรมในเครือ X2 ทั้งหมด 14 คืน/ปี* ยาวนานถึง 30 ปี โดยไปพักได้ 16-18 แห่ง (List โรงแรมอัพเดทเมื่อปลายปีที่แล้วเป็น 16 แห่ง ต้นปี 2017 นี้เพิ่มมาอีก 2 แห่ง และจะเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ ทุกปี)

*โรงแรมที่เข้าร่วมโปรแกรมมักจะเป็นโรงแรมใหม่ ที่เปิดให้บริการช่วงปี 2017-2018 แทบทั้งสิ้น ซึ่งถ้าเป็นโรงแรมที่มีอยู่เดิม ก็จะเป็นส่วน Residence ของที่นั้น ๆ เช่น X2 Kuiburi เราจะได้เข้าพักเฉพาะโซน residence ไม่ใช่โซนโรงแรม แต่ใช้ facility ร่วมกัน โดย 14 คืนนี้รวม Breakfast แล้ว แต่ไม่รวมค่าสปา

ส่วนโรงแรมจะมีหน้าตาอย่างไร มี Facility อะไรบ้าง มีวิธีคิดค่าตอบแทนอย่างไร ลองอ่านต่อด้านล่างได้เลยครับ

 

Project Highlight

Image : ภาพถ่ายจากสถานที่จริง แบบ 2 ห้องนอน

• •  เป็น Pool Villa โครงการแรกของ Habitat Group ที่บริหารโดย X2
  
• •  เป็นโครงการ Pool Villa โครงการเดียวในพัทยา ที่มีการบริหารจัดการในรูปแบบโรงแรม
  
• •  อยู่บนโลเคชั่นที่ดีที่สุด ใกล้ชายหาดเพียง 500 ม.
  
• •  ทางโครงการขายแบบ Fully Furnished และตกแต่งภายในสไตล์ Contemporary
  
• •  มี Facilities แบบเดียวกับโรงแรมชั่นนำ 4K Bar & Restaurant, Yan spa, etc. โดย X2 Resorts.
  
• •  Guaranteed rental yield 7% ต่อปี 5 ปี
  
• •  สามารถเข้าพักได้ 14 วันต่อปี และสามารถเลือกเข้าพักได้ในเครือ X2 Residence ทั้งภายในและต่างประเทศ
  
• •  ตัวโครงการออกแบบโดยบริษัทสถาปนิกชื่อดัง SdA : Somdoon Architect

 

Unit Plan

Master Plan

Exterior

Image : ภาพถ่ายจากสถานที่จริง แบบ 2 ห้องนอน

Image : ภาพถ่ายจากสถานที่จริง แบบ 1 ห้องนอน

Interior

Image : ภาพถ่ายจากสถานที่จริง แบบ 2 ห้องนอน

Image : ภาพถ่ายจากสถานที่จริง แบบ 1 ห้องนอน

 

หลังจากที่เราทราบข้อมูลเบื้องต้นของโครงการแล้ว ก่อนตัดสินใจลงทุน เราควรศึกษาว่าที่นี่มีศักยภาพแค่ไหน คนจะมาพักเยอะมั้ย เพราะหลังจากการันตี Rental yield 7% 5 ปีไปแล้ว ชีวิตจริงจะเริ่มขึ้น ที่ปีที่ 6 เพราะปีที่ 6-30 เราจะได้ Profit Sharing 60% ซึ่งเป็นกำไรจากรายได้ของห้องพัก (ไม่รวมรายได้จากร้านอาหารและสปา) เพราะฉะนั้นเราต้องพิจารณาถึงศักยภาพโครงการด้วยสิ่งเหล่านี้ 

1. ความน่าเชื่อถือของ Developer 

Habitat Group เคยทำโครงการโมเดลนี้มาแล้ว 3 โครงการ คือ The Ville จอมเทียน พูลวิลล่า, X2 Vibe Pattaya Seaphere, Best Western Premier Bayphere Pattaya

โครงการแรกเป็น Pool Villa 80 หลัง สร้างเสร็จในช่วง Q4 2015 ขายหมดในช่วงปีกว่า ๆ ส่วนอีก 2 โครงการกำลังสร้าง จะเสร็จช่วงปี 2017, 2018 ตามลำดับ ตอนนี้ X2 Vibe 95% sold ไปแล้ว แต่ Bayphere ยังเหลือห้องเยื้องๆทะเลอยู่ (ห้อง Bayfront หมดตั้งแต่ช่วงแรก ๆ) เท่าที่พิจารณาแล้ว โครงการที่ผ่านมาประสบความสำเร็จในระดับหนึ่ง

 

2. ความน่าเชื่อถือของเชนการบริหารโรงแรม 

จริง ๆแล้ว X2 เป็นหนึ่งใน 5 brands ที่ทาง BHMA (Bespoke Hospitality Management Asia) ดูแล ทั้ง 5 brands นี้ได้แก่ X2, X2 vibe, Away Resort &Villa, Golden Tulip, และ 4k restaurant โดยผู้บริหารมีทั้งชาวต่างชาติและชาวไทย บริษัท base ในไทยและ South east Asia

โรงแรม X2 แห่งแรกในปี 2007 คือ X2 Kuiburi ที่ดังมากในช่วงนั้นด้วยการออกแบบของดวงฤทธิ์ บุนนาค ถัดมาอีก 1 ปี ก็มี X2 Samui ที่หน้าตาก็ยังคง Minimalist หลังจากนั้นก็มี X2 เกาะกูด, หาดกมลา และภูเก็ตในช่วงเวลาถัดมา โดยมีโรงแรมและสปาในเครือทั้งหมดมีกว่า 47 แห่งทั่ว South East Asia กระจายตัวอยู่ในประเทศไทย เวียดนาม อินโดนิเซีย (และออสเตรเลีย 1 แห่ง)

ความเห็นส่วนตัวคิดว่า BHMA ดูมีความ international และ professional ในการบริหารจัดการโรงแรม เพราะฉะนั้นการ Maintenance ส่วนต่างๆของโรงแรมเมื่อเวลาผ่านไปให้หน้าตายังคงดูดี และมีคนเข้าพักอย่างต่อเนื่อง น่าจะเป็นสิ่งที่ไม่น่าเป็นห่วง

3. ความน่าเข้าพักของโรงแรม

เนื่องจากภาพลักษณ์ของ X2 เป็นแบรนด์ที่โรงแรมมี design โดดเด่นอยู่แล้ว คือ มีความเรียบนิ่ง Minimal แต่ก็แฝงด้วย gimmick ที่น่าจดจำ เพราะฉะนั้นในแต่ละแห่ง จึงมักให้สถาปนิกชื่อดังออกแบบอยู่เสมอ ซึ่งที่ X2 Oceanphere นี้ก็เช่นกัน

 

 

 นอกเหนือการพิจารณาในเชิงตัวเลขรายรับและปัจจัยภายในต่าง ๆ แล้ว เราควรพิจารณาปัจจัยภายนอกที่ควรพิจารณา ทั้งปัจจัยที่ส่งผลดีและผลเสีย

ปัจจัยด้านบวก ในเชิงพื้นที่

 

ปัจจัยด้านบวกในเชิง logistic

แนวโน้มของตลาดพัทยายังคงขยายตัวได้จากโครงการพัฒนาของรัฐ ที่เกิดจากแผนการพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ฉะเชิงเทรา ชลบุรี ระยอง โดยเฉพาะการพัฒนาระบบคมนาคม ได้แก่

ปัจจัยด้านลบ

– ความเสี่ยงของ world crisis – เมื่อปี 2557 เกิดวิกฤตค่าเงินรูเบิลของรัสเซียอ่อนลงถึง 50% ส่งผลให้เกิดผลกระทบต่อคอนโดในพัทยาอย่างหนัก เพราะชาวรัสเซียเป็นทั้งนักท่องเที่ยวกลุ่มใหญ่และ Real Estate Developer ในพัทยา ณ ขณะนั้น อาจจะทิ้งดาวน์ หรือต้องขายดาวน์ทิ้ง รวมทั้งนักลงทุนชาวรัสเซียเอง ถ้าเงินทุนไม่มากพอ ก็อาจจะพับ project ขายกิจการ ยังดีที่หลังๆมานี้มีนักท่องเที่ยวจีนเข้ามาแทน ทำให้อสังหาฯในพัทยากระเตื้องขึ้น

เพราะฉะนั้นอันนี้จึงเป็นความเสี่ยงว่าถ้าเกิด world crisis บางอย่าง อาจส่งผลถึงจำนวนนักท่องเที่ยว และกระทบต่อ profit sharing ในปีที่ 6-30 นั่นเอง
อ่านบทความวิกฤตรัสเซีย

 

 

เมื่อจองห้องชุดโครงการ X2 Pattaya Oceanphere พร้อมจ่ายเงินจองตามจำนวนที่ตกลงกับเจ้าของโครงการ ลูกค้าจะได้รับ

เมื่อโครงการฯสร้างเสร็จเรียบร้อยแล้ว และจ่ายเงินค่าห้องชุดครบตามจำนวนที่ระบุในสัญญาจะซื้อจะขายและโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้ว จะได้รับ

Built-in Furniture

Image : ภาพถ่ายจากสถานที่จริง แบบ 2 ห้องนอน

เฟอร์นิเจอร์ built-in และเฟอร์นิเจอร์อื่นๆครบชุด มูลค่ารวม 300,000 บ.

 

Owner Exchange Club

สิทธิเข้าพักฟรี 14 วันต่อปีในโครงการ X2 Pattaya Oceanphere มูลค่า เข้าพักต่อปีคิดเป็น 70,000 บ. โดยแบ่งเป็นสิทธิเข้าพัก 10 วัน ช่วงวันจันทร์ – ศุกร์ และ 4 วัน ช่วงวันเสาร์-อาทิตย์ ยกเว้นช่วงเดือนพฤศจิกายน-กุมภาพันธ์ของทุกปี ช่วงวันหยุดสงกรานต์ 11-25 เมษายน ของทุกปี วันหยุดนักขัตฤกษ์ และวันหยุดอื่นๆที่รัฐบาลประกาศให้เป็นวันหยุดเพิ่มเติม

และสามารถแลกเปลี่ยนสิทธิ์พักฟรี 14 วันต่อปีเพื่อเข้าพักที่ X2 Residences ทั้ง 16 แห่งทั้งในประเทศและต่างประเทศ และอีก 2 โครงการใหม่ ที่กำลังจะเปิดตัวเร็วๆนี้ ได้แก่
– X2 Vibe Pattaya Seaphere
– X2 Royal Tulip Pattaya Elysium Residence
– X2 Hua Hin Oasis
– X2 Kui Buri Residence
– X2 Luxe Samui
– X2 Koh Samui
– X2 Phuket Kamala
– X2 Vibe Phuket Bangtao
– X2 Koh Kood Residence
– X2 Khao Yai Villanova
– X2 Chiang Mai Miville
– X2 Lombok Sengiggi Amanah
– X2 Bali Breakers
– X2 Sumbawa
– X2 Danang (CTX)
– X2 Vibe Hoi An

การแลกเปลี่ยนสิทธิ์เข้าพักนี้เป็นการใช้ระบบแลกแต้มที่กำหนดโดย X2 Resorts ซึ่งจำนวนวันที่สามารถใช้สิทธิ์เข้าพักได้นั้นอาจมากกว่าหรือน้อยกว่า 14 วันตามที่ระบุไว้ข้างต้น ขึ้นอยู่กับสถานที่ การกำหนดอัตราการแลกเปลี่ยนแต้มและเงื่อนไขการใช้สิทธิ์เข้าพักที่โครงการอื่นๆ ทั้งหมดอยู่ในการบริหารงานของ X2 Resorts

 

Guaranteed Yield and Profit Sharing

ทางโครงการการันตีค่าเช่า 7% ต่อปีเป็นเวลา 5 ปี โดยมูลค่า 7% ของค่าเช่าคิดจากราคาขายสุทธิของห้องชุดแต่ละห้อง จำนวนเงินที่การันตีค่าเช่าของแต่ละห้องชุดจึงไม่เท่ากัน และการจ่ายเงินการันตีค่าเช่าให้แก่ลูกค้า แบ่งจ่ายปีละ 12 งวด จ่ายทุก ๆ สิ้นเดือน โดยมีการหักภาษี ณ ที่จ่าย

และการให้ผลตอบแทนแบบแบ่งผลกำไร (Profit Sharing) หลังจากปีที่ 5 นั้นทางโครงการจะแบ่งผลกำไรออกเป็น 2 ส่วน คือ 40% เป็นของโครงการและอีก 60% แบ่งให้ลูกบ้าน โดยคำนวณตามมูลค่าราคาซื้อขายของวิลล่าทุกหลังที่เข้าร่วมโปรแกรม ผลตอบแทนคิดเป็นแบบรายไตรมาส โดยจ่ายผลตอบแทนในไตรมาสถัดไป มีการหักภาษี ณ ที่จ่าย ตามข้อกำหนดของกรมสรรพากร

 

 

หาดนาจอมเทียน มีจุดเด่นที่ต่างกับหาดอื่นๆ ในพัทยาคือเป็นหาดที่ไม่มีถนนกั้นทำให้การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยริมหาดได้รับความนิยมอย่างมากในบริเวณนี้ เนื่องจากมีความสงบและมีความเป็นส่วนตัวมากกว่า

พื้นที่บริเวณริมหาดจากนาจอมเทียนกลายเป็นทำเลที่มีศักยภาพเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ เห็นได้จากการที่มีโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นจำนวนมากทั้งบ้านตากอากาศ โรงแรม และคอนโดมิเนียมริมหาด เนื่องจากใกล้สถานที่ท่องเที่ยวหลายแห่ง การเดินทางสะดวก ทั้งทางด่วน-มอเตอร์เวย์ และโครงการคมนาคมในอนาคตอย่างรถไฟความเร็วสูง กรุงเทพฯ-ระยอง เรือเฟอร์รี่ พัทยา-หัวหิน-บางปู เป็นต้น

ด้านล่างแสดงโครงการที่พักอาศัย บริเวณหาดนาจอมเทียน แบ่งเป็นแต่ละประเภท

จากข้อมูลด้านบนสามารถสรุปได้เป็นตารางดังนี้

*แสดงราคาที่หักส่วนลด 1 ลบ. สำหรับประเภท 2 ห้องนอนตามโปรโมชั่นแล้ว

เนื่องจากห้องใน type 2 ห้องนอนเป็นแบบที่มีมากที่สุดในโครงการ เพราะฉะนั้นเราจึงเลือกห้อง type นี้มาเปรียบเทียบกับห้องแบบ 2 ห้องนอนเหมือนกันในที่อื่น ๆ โดยแบ่งเป็น 3 ประเภท คือ Villa 2 ห้องนอน, ห้องบนคอนโดแบบ 2 ห้องนอน และบ้านที่มี 2 ห้องนอน

จากตารางด้านบน หากเทียบราคาเป็นตร.ม.แล้ว จะเห็นว่า โครงการ X2 Oceanphere ราคาดีกว่าพอสมควร แต่ก็ต้องแลกมากับการที่เราไม่ได้เข้าอยู่อาศัยเหมือนโครงการอื่นๆ แต่จะได้เป็นการลงทุนในระยะยาวที่เป็น Passive Income แทนครับ 

 

อธิบายที่มาของผลตอบแทนแบบชัดๆกันอีกครั้งครับ

ลองมาเคาะราคาดูคร่าวๆ หากเราต้องการซื้อห้องประเภท 2 ห้องนอน ของโครงการ X2 Oceanphere Pattaya ราคาเริ่ม 12.79 ลบ. ซึ่งเป็นแบบ Guaranteed Rental Yeild 7% ต่อปี ระยะเวลา 5 ปี

เท่ากับว่าหากเราจ่ายเงินกับโครงการไป 12.79 ลบ. ทางโครงการจะนำห้องเราไปปล่อยเช่าแบบรายวัน ซึ่งแต่ละปีเราจะได้เงินคืน ประมาณเกือบปีละ 9 แสนบาท เป็นระยะเวลารวม 5 ปี เราจะได้เงินคืนรวมทั้งหมด ประมาณ 4.5 ลบ.

เมื่อเข้าสู่ปีที่ 6 ขึ้นไป ถึงปีที่ 30 ทางโครงการจะแบ่งเงินให้ 60% จากกำไรของห้องพัก โดยแบ่งตามสัดส่วนราคาสุทธิของประเภทห้องที่เราซื้อ ซึ่งในที่นี้เราจะคิดจากประเภท 2 ห้องนอนตามข้างต้น จากปีที่ 6 เป็นต้นไป เราได้ไปลองหาข้อมูลตัวเลขในการคำนวณต่าง ๆ ดังนี้

Image : ภาพถ่ายจากสถานที่จริง แบบ 2 ห้องนอน

ADR คือ ราคาห้องพักแบบ 2 ห้องนอนต่อคืน (ที่โครงการคาดว่าจะได้รับ) นำมาเฉลี่ยแบบ Weight Average ทั้งแบบ High, Low และ Peak Season แล้ว และยัง recheck อีกครั้งกับค่าเฉลี่ยราคาห้องพัก ของโรงแรม X2 ที่เป็นประเภทเดียวกันจากทั่วประเทศมาประกอบกับค่า ADR ของทางโครงการที่ให้มา

โดยเรานำตัวเลข ADR จากที่โรงแรมให้มา มาปรับให้ใกล้เคียงความเป็นจริงมากขึ้นอีก โดยให้แปรผันตามอัตราการเข้าพัก ว่าต้องมีการลดราคาในบางช่วงเพื่อให้ได้ Occupancy สูง จึงนำมาคำนวนเป็นค่าที่พัก คือ 8,500-9,500 บ./คืน

ซึ่งในแต่ละปีโรงแรมจะมีค่าเข้าพักที่แพงขึ้นเรื่อยๆ โดยคิดเป็น

ADR Growth Rate 2.2% ซึ่งเป็นตัวเลขจาก ททท.

Occupancy Rate (อัตราการเข้าพัก) ของโรงแรมประเภท Pool Villa แบบ 2 ห้องนอน เป็น 40% จากข้อมูลข้างต้นทำให้เราสามารถนำมาคิดหารายได้ในแต่ละปีได้

กลับมาที่ผลตอบแทนแบบ Profit Sharing ในปีที่ 6 ถึงปีที่ 30 จะได้เงินกลับคืนมารวม 16.5-29.8 ลบ. ยังไม่ร่วมกับมูลค่าบ้านที่เรายังถือครองอยู่ด้วย และในอนาคต ตัวบ้านจะมีมูลค่าเพิ่มยิ่งขึ้น เราสามารถขายเพื่อได้กำไรเพิ่มขึ้นอีกด้วย

ราคาเฉลี่ยห้องพักประเมินจากทางโครงการ

1 Bedroom Pool Villa

สำหรับ 1 ห้องนอนนั้น มีราคาอยู่ที่คืนละ
7,000 บ. ในช่วง Low Season (เมษายน – ตุลาคม)
9,500 บ.ในช่วง High Season (พฤศจิกายน – 14 ธันวาคม, 15 มกราคม – มีนาคม)
12,000 บ.ในช่วง Peak (วันที่ 15 ธันวาคม -15 มกราคม)

2 Bedroom Pool Villa

 9,500 บ. ในช่วง Low Season (เมษายน – ตุลาคม)
14,000 บ.ในช่วง High Season (พฤศจิกายน – 14 ธันวาคม, 15 มกราคม – มีนาคม)
16,230 บ.ในช่วง Peak (วันที่ 15 ธันวาคม -15 มกราคม)
หากเฉลี่ยแล้วจะตกคืนละ 11,500 บ.

 

คุณอาจจะสงสัยว่าตัวเลขอัตรากำไรจากห้องพัก (RENTAL YIELD) ที่ 4.3-7.8% คิดมาอย่างไร ลองดูตารางด้านล่างนี้ครับ เราลองสร้างสมมุติฐานขึ้นมาเพื่อมาคำนวนหากำไรของห้องพักแบบ 2 Bedroom Pool Villa ในเขตพัทยา นาจอมเทียน  โดยสร้างสมมุติฐานขึ้นมา 2 กรณี

กรณีที่ 1 : โรงแรมบริหารได้ตามปกติเทียบกับโรงแรมทั่วๆไป ( Base Case )
กรณีที่ 2 : กรณีที่ผลประกอบการแบบแย่มาก ( Worst Case )

ซึ่งใน Worst Case นี้เราลองปรับลดตัวเลขที่คิดว่าต่ำที่สุดเท่าที่ควรจะเกิดขึ้นในตลาด Pool Villa นี้แล้วครับ เช่น อัตราการเข้าพัก จาก 60% (ปกติ) เหลือเพียงแค่ 40% 

วิธีการคำนวนอัตราผลตอบแทนของห้องพักในช่วงปีที่ 6 – 30

• •  ยกตัวอย่างในปีที่ 6 ที่ค่าห้องพักแบบสองห้องนอน เฉลี่ย 10,614 บ.ต่อคืน
• •  อัตราการเข้าพักเฉลี่ย 60% (ใน 365 วัน มีคนเข้าพัก 219 คืน และห้องว่าง 146 คืน)
• •  คิดเป็นรายได้ทั้งปีของห้องนี้ 10,614 บ.ต่อคืน X 365 วัน X 60% = 2,324,446 บ.
• •  โครงการไม่ได้นำรายได้ส่วนร้านอาหารและสปามาแบ่งกำไรด้วย จึงไม่คิดรายได้ในส่วนนี้
• •  คิดค่าใช้จ่ายของส่วนห้องพักโรงแรมในอัตรา 45% ของรายได้ทั้งหมด
• •  เท่ากับ 2,324,446 บ. X 45% = 1,046,009 บ.
• •  รายได้จากการบริหารห้องพัก เท่ากับ 2,324,446 บ. – 1,046,009 บ. = 1,278,437 บ.
• •  ทางโครงการแบ่งกำไรจากการบริหารห้องพักให้ในอัตรา 60%
• •  เท่ากับ 1,278,437 บ. X 60% = 767,062 บ.

 

Advance Calculation

สำหรับคนที่เก่งเรื่องการเงินและเข้าใจเรื่อง Time Money Value ลองอ่านเพิ่มเติมในส่วนนี้ครับ สำหรับ Base Case ที่เราคำนวนจะเป็นตัวเลขค่อนข้าง Standard ของ Property ประเภทนี้แบบที่เราไม่เข้าข้างโครงการแล้วนะครับ ส่วน Worst Case นี่ก็สุดๆแล้วจริงๆ โดยเฉพาะถ้า Developer และแบรนด์ที่บริหารโรงแรมเป็นแบรนด์ที่มีความ professional และมีประสบการณ์ด้วยแล้ว ตัวเลข 4.3% คือผลกำไรต่ำสุดที่ผู้ลงทุนจะได้รับ 

ซึ่งเราคิดตามค่าโรงแรมตามจริงด้วยครับ คือ ค่าที่พักต่อคืน (ADR) จะคิดแบบมีการลดราคาแล้วด้วย เพราะในความเป็นจริงแล้วราคา/คืน จะแปรฝันตาม Occupancy ยิ่งช่วง Low season – Occupancy ต่ำก็ต้องยิ่งลดราคา ช่วง High season – Occupancy สูง ราคาก็สูงได้

• – ถ้าไม่ได้คิดเรื่อง Time Money Value เลย หรือ Discounted Rate = 0% จะได้ Rental Yield อยู่ที่ประมาณ 4.3-7.8%
• – ถ้า Discounted Rate = 1.13% หรือที่ Inflation Rate ปัจจุบันของไทย จะได้ Yield ที่ประมาณ 3.7-6.5%
• – และถ้าลองคิด Discount Rate ที่ 5.0% สำหรับคนที่ลงทุนเก่ง หมุนเงินได้ตลอด จะคิดออกมาได้ Yield ที่ประมาณ 2.3-3.8%

และนอกเหนือจากอัตรากำไรจากห้องพัก (RENTAL YIELD) แล้วถ้าเรามองไปถึงสิ้นปีที่ 30 ของการลงทุนนี้ โดยคุณขาย Property ชิ้นนี้ไปแล้วนำมาคิดอัตราผลตอบแทนโดยรวมของการลงทุน จะได้ IRR ถึง 5.7% (Worst Case) – 8.3% (Base Case) เลยทีเดียวซึ่งตัวเลขนี้ยังไม่ได้นับรวมผลประโยชน์ของสิทธิ์การใช้ห้องพัก 14 คืนของเครือ X2

Base Case

Worst Case

 

จากที่คุณได้อ่านบทความข้างบนครบถ้วนแล้ว เรามาย้ำกันอีกครั้งว่าคุณเป็นคนที่มี character เหล่านี้หรือไม่

1. อยากได้ Passive Income ประมาณ 4.3-7.8% จากเงินต้นประมาณ 10 ลบ.ขึ้นไป ต่อเนื่องนานถึง 30 ปี 

2. อยากซื้ออสังหาฯปล่อยเช่า แต่ไม่อยากยุ่งยาก ประกาศหาผู้เช่าเอง ตกแต่งห้องเอง 

3. มี lifestyle ชอบไปพักผ่อน เปลี่ยนบรรยากาศ ตามต่างจังหวัดหรือประเทศแถบใกล้ ๆ 

ถ้าคำตอบทั้งหมดคือ ใช่ และคุณได้ประเมินแล้ว คุณมั่นใจว่าโครงการนี้มีศักยภาพที่ดี มีผลประกอบการที่ดี โดยพิจารณาจากความน่าเชื่อถือของ Developer, Chain การบริหารโรงแรม และหน้าตาภาพรวมที่น่าจะสามารถดึงดูดคนมาพักได้ในระยะยาว 

นอกจากนั้นคุณพอใจกับรายได้ต่อปีทีได้รับ คือประมาณ 4.3-7.8% และคาดการณ์ไว้ว่าอาจขาย Villa นี้ต่อเพื่อทำกำไรในอนาคต ถ้าพิจารณาถี่ถ้วนดังนี้แล้ว ลุยได้เลยครับ