ทางเลือกการลงทุน ผลตอบแทนระยะยาว
บทความวิเคราะห์ X2 Oceanphere Pattaya แบบละเอียดยิบ ให้คุณตัดสินใจได้ว่าควรซื้อหรือไม่? ถ้าคุณมี check list ประมาณนี้ ลองอ่านเนื้อหาด้านล่างต่อนะครับ
1. อยากได้ Passive Income ประมาณ 4.3-7.8% จากเงินต้นประมาณ 10 ลบ.ขึ้นไปต่อเนื่องนานถึง 30 ปี (1 BR เริ่ม 10.29 ลบ.) คิดจากทั้ง Rental yield 7% ต่อปีรวมกับ Profit sharing 60%* แล้ว ตาม occupancy rate ทั้งแบบ Base case และ Worst case (แต่ยังไม่ได้คิดแบบบวกอัตราเงินเฟ้อและการเสียสิทธิ์ในการลงทุนแบบอื่น part นี้สามารถอ่านได้ใน Financial Expert Section หรือการคำนวณผลตอบแทนที่น่าเชื่อถือครับ) *Profit Sharing นี้คิดจากรายได้จากห้องพักเท่านั้น ส่วนรายได้จากร้านอาหาร, สปาไม่นำมานับรวม 2. อยากซื้ออสังหาฯปล่อยเช่า แต่ไม่อยากยุ่งยาก ประกาศหาผู้เช่าเอง ตกแต่งห้องเอง เพราะการซื้อห้องที่นี่ 1 ห้อง เสมือนเป็นเจ้าของโรงแรม 1 ห้อง คือ fully-furnished มาให้เลย แล้ว X2 ก็จะไปบริหารจัดการเองทั้งหมด โดยเราไม่ต้องเหนื่อยหาผู้เช่าเอง 3. มี lifestyle ชอบไปพักผ่อน เปลี่ยนบรรยากาศ ตามต่างจังหวัดหรือประเทศแถบใกล้ ๆ เมื่อซื้อห้อง 1 ห้อง เราจะมี point จำนวนนึงอยู่ในมือ (ราคาห้องยิ่งสูง point ยิ่งเยอะ) เราสามารถแลก point นี้เพื่อไปพักโรงแรมในเครือ X2 ทั้งหมด 14 คืน/ปี* ยาวนานถึง 30 ปี โดยไปพักได้ 16-18 แห่ง (List โรงแรมอัพเดทเมื่อปลายปีที่แล้วเป็น 16 แห่ง ต้นปี 2017 นี้เพิ่มมาอีก 2 แห่ง และจะเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ ทุกปี) *โรงแรมที่เข้าร่วมโปรแกรมมักจะเป็นโรงแรมใหม่ ที่เปิดให้บริการช่วงปี 2017-2018 แทบทั้งสิ้น ซึ่งถ้าเป็นโรงแรมที่มีอยู่เดิม ก็จะเป็นส่วน Residence ของที่นั้น ๆ เช่น X2 Kuiburi เราจะได้เข้าพักเฉพาะโซน residence ไม่ใช่โซนโรงแรม แต่ใช้ facility ร่วมกัน โดย 14 คืนนี้รวม Breakfast แล้ว แต่ไม่รวมค่าสปา ส่วนโรงแรมจะมีหน้าตาอย่างไร มี Facility อะไรบ้าง มีวิธีคิดค่าตอบแทนอย่างไร ลองอ่านต่อด้านล่างได้เลยครับ
Information
Location : นาจอมเทียน Project Type : Private Pool Villa Total Area : 9-3-03 Rais Total Unit : 59 units Unit Type : 1 Bedroom (137.68-193.4 sq.m.) 12 units …………….2 Bedroom (206.9-270.7 sq.m.) 47 units Sale Type : Fully Furnished, Starting Price 10.29 mb.Facilities
• Clubhouse • 4K Restaurant • YAN Spa by X2 Resorts • Fitness Center • Housekeeping Center • Reception and Rooftop Pool Total No. of Car park : 100% Car parkProject Highlight

- • เป็น Pool Villa โครงการแรกของ Habitat Group ที่บริหารโดย X2
- • เป็นโครงการ Pool Villa โครงการเดียวในพัทยา ที่มีการบริหารจัดการในรูปแบบโรงแรม
- • อยู่บนโลเคชั่นที่ดีที่สุด ใกล้ชายหาดเพียง 500 ม.
- • ทางโครงการขายแบบ Fully Furnished และตกแต่งภายในสไตล์ Contemporary
- • มี Facilities แบบเดียวกับโรงแรมชั่นนำ 4K Bar & Restaurant, Yan spa, etc. โดย X2 Resorts.
- • Guaranteed rental yield 7% ต่อปี 5 ปี
- • สามารถเข้าพักได้ 14 วันต่อปี และสามารถเลือกเข้าพักได้ในเครือ X2 Residence ทั้งภายในและต่างประเทศ
- • ตัวโครงการออกแบบโดยบริษัทสถาปนิกชื่อดัง SdA : Somdoon Architect
Unit Plan

Master Plan

Exterior


Interior



1. ความน่าเชื่อถือของ Developer
Habitat Group เคยทำโครงการโมเดลนี้มาแล้ว 3 โครงการ คือ The Ville จอมเทียน พูลวิลล่า, X2 Vibe Pattaya Seaphere, Best Western Premier Bayphere Pattaya โครงการแรกเป็น Pool Villa 80 หลัง สร้างเสร็จในช่วง Q4 2015 ขายหมดในช่วงปีกว่า ๆ ส่วนอีก 2 โครงการกำลังสร้าง จะเสร็จช่วงปี 2017, 2018 ตามลำดับ ตอนนี้ X2 Vibe 95% sold ไปแล้ว แต่ Bayphere ยังเหลือห้องเยื้องๆทะเลอยู่ (ห้อง Bayfront หมดตั้งแต่ช่วงแรก ๆ) เท่าที่พิจารณาแล้ว โครงการที่ผ่านมาประสบความสำเร็จในระดับหนึ่ง
Project name : The Ville Jomtien Pool Villa
Location : จอมเทียน
No of units : 80 units
Price range : 6-13.5 mb./unit
Project value : 600 mb.
Investment program : 8% in 3 years
Construction : 2014 – Q3 of 2015
Current Status : Sold out

Project name : X2 Vibe Pattaya SeaPhere
Location : ถ.นาจอมเทียน 32
No of units : 65 units
Project value : 300 mb.
Investment program : 7% in 5 years
Completion : Q2 2017
Current Status : 95% sold

Project name : Best Western Premier Bayphere Pattaya
Location : ถ.นาจอมเทียน 18
No of units : 174 units
Project value : 700 mb.
Investment program : 7% in 5 years
Completion : Q4 2018
Current status : 60% sold
THAILAND PROPERTY AWARD
Habitat Group โครงการ ‘Best Western Premier BayPhere Pattaya’ และ ‘X2 Vibe Pattaya Seaphere’ ได้รับรางวัล Highly Commended จาก Thailand Property Award 2016 สาขา Best Residential Interior Design

DOT PROPERTY GROUP
โครงการ X2 Oceanphere Pattaya ได้รับรางวัล Southeast Asia’s Best of The Best Residences 2016 จาก Dot Property Group Award

2. ความน่าเชื่อถือของเชนการบริหารโรงแรม
จริง ๆแล้ว X2 เป็นหนึ่งใน 5 brands ที่ทาง BHMA (Bespoke Hospitality Management Asia) ดูแล ทั้ง 5 brands นี้ได้แก่ X2, X2 vibe, Away Resort &Villa, Golden Tulip, และ 4k restaurant โดยผู้บริหารมีทั้งชาวต่างชาติและชาวไทย บริษัท base ในไทยและ South east Asia

3. ความน่าเข้าพักของโรงแรม
เนื่องจากภาพลักษณ์ของ X2 เป็นแบรนด์ที่โรงแรมมี design โดดเด่นอยู่แล้ว คือ มีความเรียบนิ่ง Minimal แต่ก็แฝงด้วย gimmick ที่น่าจดจำ เพราะฉะนั้นในแต่ละแห่ง จึงมักให้สถาปนิกชื่อดังออกแบบอยู่เสมอ ซึ่งที่ X2 Oceanphere นี้ก็เช่นกัน


สถาปนิกของโครงการ คือ สมดุล อาร์คิเตค หรือ SdA เคยเป็น Woha Thailand มาก่อน (Woha เป็นสถาปนิกชื่อดังของสิงคโปร์)
ผลงานของ SdA มีหลายที่ ส่วนมากจะเป็นคอนโดมิเนียม เช่น Ashton Morph 38, Siamese Blossom 3 ที่, The Line ราชเทวี, Hasu Haus, Via 31, Via 49, Siamese Gioia ฯลฯ หรือโรงแรม Modena ตรงออฟฟิศ FYI รัชดา–พระราม4 ก็มี façade design ที่โดดเด่นมาก
เมื่อพิจารณาจากหลากหลายผลงานที่ผ่านมาแสดงให้เห็นว่า SdA ได้รับความไว้วางใจมายาวนาน จาก Real Estate Developer หลาย ๆ เจ้า
ทำให้ค่อนข้างมั่นใจว่าโครงการนี้น่าจะสวยงามทัดเทียม X2 ที่อื่น ๆ ซึ่งห้องตัวอย่างที่ตอนนี้สร้างเสร็จเรียบร้อยแล้วทั้งแบบ 1 ห้องนอนและ 2 ห้องนอน และน่าจะขึ้นแท่นเป็นโรงแรมที่มี design โดดเด่นอีกโรงแรมหนึ่งในช่วงเวลาอันใกล้

ปัจจัยด้านบวก ในเชิงพื้นที่

– พัทยาเป็นเมืองท่องเที่ยวระดับโลก – มีชื่อเสียงในเรื่องความเป็นเมืองชายทะเล มีสถานที่ท่องเที่ยวที่หลากหลาย ทั้งธรรมชาติ วัฒนธรรมและความบันเทิงที่เป็นสีสันยามราตรี มีจำนวนนักท่องเที่ยวมากกว่า 9 ล้านคน/ปี โดยเฉพาะจากประเทศรัสเซีย จีน อินเดีย ตะวันออกกลางและเอเชีย
– นาจอมเทียน ทำเลศักยภาพ – นาจอมเทียนเป็นพื้นที่ที่มีคอนโดในระดับ 100,000 บ./ตร.ม.เปิดตัวค่อนข้างเยอะ (98,000-132,000 บ./ตร.ม.) ในช่วงปี 2557-2559 เปิดตัวใหม่ 6 โครงการ รวม 2,600 ยูนิต แสดงให้เห็นถึงความเติบโตด้านอสังหาฯอย่างชัดเจน
ปัจจัยด้านบวกในเชิง logistic
แนวโน้มของตลาดพัทยายังคงขยายตัวได้จากโครงการพัฒนาของรัฐ ที่เกิดจากแผนการพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ฉะเชิงเทรา ชลบุรี ระยอง โดยเฉพาะการพัฒนาระบบคมนาคม ได้แก่
– โครงการขยายสนามบินอู่ตะเภาการก่อสร้างอาคารผู้โดยสารหลังใหม่ มูลค่าราว 300 ลบ. สร้างเสร็จเดือน พ.ค. 2559 สามารถรองรับผู้โดยสารได้ถึง 3-5 ล้านคน/ปี หลังจากปรับมาให้บริการเชิงพาณิชย์และมีเที่ยวบินประจำ คาดจะมีผู้โดยสาร 800,000 คนในปี 2559 และมีรายได้ 120 ลบ. เพิ่มขึ้นจากปีที่ผ่านมาถึง 3 เท่าตัว
อ่านบทความสนามบินอู่ตะเภา
– โครงการมอเตอร์เวย์พัทยา-มาบตาพุด เป็นโครงการขยายมอเตอร์เวย์กรุงเทพฯ-ชลบุรี ต่อถึงพัทยา-แหลมฉบัง ระยะทาง 32 กม. มูลค่าโครงการ 4 หมื่นล้านบาท โดยกรมทางหลวงแบ่ง 13 ตอน คาดเริ่มก่อสร้างปี 2559 ให้แล้วเสร็จในปี 2562
– โครงการรถไฟฟ้าความเร็วสูง กรุงเทพฯ-ระยอง ระยะทาง 5 กม. มูลค่าโครงการ 1.52 แสนล้านบาท พาดผ่านจังหวัดกรุงเทพฯ ชลบุรี และระยอง ส่วนสถานีที่จะพัฒนาเชิงพาณิชย์ ในโครงการนี้คือ สถานีลาดกระบัง สถานีศรีราชา สถานีพัทยา และสถานีระยอง เริ่มก่อสร้างปี 2560 คาดว่าจะแล้วเสร็จปี 2564
– โครงการเรือเฟอร์รี่ พัทยา-หัวหิน(ปราณบุรี)-บางปู เดินทางข้ามอ่าวไทย ในเส้นทางพัทยา-หัวหิน หรือ พัทยา-บางปู มูลค่าโครงการ 4 พันล้านบาท โดยเส้นทางเดินเรือนี้จะช่วยย่นระยะเวลาในการเดินทาง ทางรถยนต์ลงไปได้มากกว่า 3 เท่าตัว สามารถเดินทางจากพัทยา-หัวหิน โดยใช้เวลาเพียง 1 ชม. 40 นาทีเท่านั้น และจะสามารถสร้างพื้นที่บริเวณโดยรอบท่าเรือให้กลายเป็นแหล่งขยายตัวทางเศรษฐกิจปีละกว่า 4,000 ลบ. เปิดให้บริการเส้นทางพัทยา-หัวหินแล้วเมื่อ1 ม.ค.60 ที่ผ่านมา
อ่านบทความเรือเฟอร์รี่
ปัจจัยด้านลบ
– ความเสี่ยงของ world crisis – เมื่อปี 2557 เกิดวิกฤตค่าเงินรูเบิลของรัสเซียอ่อนลงถึง 50% ส่งผลให้เกิดผลกระทบต่อคอนโดในพัทยาอย่างหนัก เพราะชาวรัสเซียเป็นทั้งนักท่องเที่ยวกลุ่มใหญ่และ Real Estate Developer ในพัทยา ณ ขณะนั้น อาจจะทิ้งดาวน์ หรือต้องขายดาวน์ทิ้ง รวมทั้งนักลงทุนชาวรัสเซียเอง ถ้าเงินทุนไม่มากพอ ก็อาจจะพับ project ขายกิจการ ยังดีที่หลังๆมานี้มีนักท่องเที่ยวจีนเข้ามาแทน ทำให้อสังหาฯในพัทยากระเตื้องขึ้น เพราะฉะนั้นอันนี้จึงเป็นความเสี่ยงว่าถ้าเกิด world crisis บางอย่าง อาจส่งผลถึงจำนวนนักท่องเที่ยว และกระทบต่อ profit sharing ในปีที่ 6-30 นั่นเอง อ่านบทความวิกฤตรัสเซีย
X2 LUXURY YACHT CHARTER

DISCOUNT

Built-in Furniture

Owner Exchange Club
สิทธิเข้าพักฟรี 14 วันต่อปีในโครงการ X2 Pattaya Oceanphere มูลค่า เข้าพักต่อปีคิดเป็น 70,000 บ. โดยแบ่งเป็นสิทธิเข้าพัก 10 วัน ช่วงวันจันทร์ – ศุกร์ และ 4 วัน ช่วงวันเสาร์-อาทิตย์ ยกเว้นช่วงเดือนพฤศจิกายน-กุมภาพันธ์ของทุกปี ช่วงวันหยุดสงกรานต์ 11-25 เมษายน ของทุกปี วันหยุดนักขัตฤกษ์ และวันหยุดอื่นๆที่รัฐบาลประกาศให้เป็นวันหยุดเพิ่มเติมX2 Vibe Pattaya Seaphere

X2 Royal Tulip Pattaya Elysium

X2 Hua Hin Oasis

X2 Phuket Kamala

X2 Chiang Mai Miville

X2 Khao Yai Villanova

X2 Vibe Hoi An

X2 Lombok Senggigi Amanah

X2 Sumbawa

Guaranteed Yield and Profit Sharing



X2 Pattaya Oceanphere

Veranda Residence

Veranda Resort Pattaya

Sixth Element Na Jomtien

Nirvana Beyond @ Beach

Nusa Chivani Pattaya




X2 KUI BURI RESORT

X2 KHAO LAK ANDA MANI

X2 KOH SAMUI RESORT

ราคาเฉลี่ยห้องพักประเมินจากทางโครงการ
1 Bedroom Pool Villa
สำหรับ 1 ห้องนอนนั้น มีราคาอยู่ที่คืนละ 7,000 บ. ในช่วง Low Season (เมษายน – ตุลาคม) 9,500 บ.ในช่วง High Season (พฤศจิกายน – 14 ธันวาคม, 15 มกราคม – มีนาคม) 12,000 บ.ในช่วง Peak (วันที่ 15 ธันวาคม -15 มกราคม)2 Bedroom Pool Villa
9,500 บ. ในช่วง Low Season (เมษายน – ตุลาคม) 14,000 บ.ในช่วง High Season (พฤศจิกายน – 14 ธันวาคม, 15 มกราคม – มีนาคม) 16,230 บ.ในช่วง Peak (วันที่ 15 ธันวาคม -15 มกราคม) หากเฉลี่ยแล้วจะตกคืนละ 11,500 บ.

- • ยกตัวอย่างในปีที่ 6 ที่ค่าห้องพักแบบสองห้องนอน เฉลี่ย 10,614 บ.ต่อคืน
- • อัตราการเข้าพักเฉลี่ย 60% (ใน 365 วัน มีคนเข้าพัก 219 คืน และห้องว่าง 146 คืน)
- • คิดเป็นรายได้ทั้งปีของห้องนี้ 10,614 บ.ต่อคืน X 365 วัน X 60% = 2,324,446 บ.
- • โครงการไม่ได้นำรายได้ส่วนร้านอาหารและสปามาแบ่งกำไรด้วย จึงไม่คิดรายได้ในส่วนนี้
- • คิดค่าใช้จ่ายของส่วนห้องพักโรงแรมในอัตรา 45% ของรายได้ทั้งหมด
- • เท่ากับ 2,324,446 บ. X 45% = 1,046,009 บ.
- • รายได้จากการบริหารห้องพัก เท่ากับ 2,324,446 บ. – 1,046,009 บ. = 1,278,437 บ.
- • ทางโครงการแบ่งกำไรจากการบริหารห้องพักให้ในอัตรา 60%
- • เท่ากับ 1,278,437 บ. X 60% = 767,062 บ.
Advance Calculation
สำหรับคนที่เก่งเรื่องการเงินและเข้าใจเรื่อง Time Money Value ลองอ่านเพิ่มเติมในส่วนนี้ครับ สำหรับ Base Case ที่เราคำนวนจะเป็นตัวเลขค่อนข้าง Standard ของ Property ประเภทนี้แบบที่เราไม่เข้าข้างโครงการแล้วนะครับ ส่วน Worst Case นี่ก็สุดๆแล้วจริงๆ โดยเฉพาะถ้า Developer และแบรนด์ที่บริหารโรงแรมเป็นแบรนด์ที่มีความ professional และมีประสบการณ์ด้วยแล้ว ตัวเลข 4.3% คือผลกำไรต่ำสุดที่ผู้ลงทุนจะได้รับ ซึ่งเราคิดตามค่าโรงแรมตามจริงด้วยครับ คือ ค่าที่พักต่อคืน (ADR) จะคิดแบบมีการลดราคาแล้วด้วย เพราะในความเป็นจริงแล้วราคา/คืน จะแปรฝันตาม Occupancy ยิ่งช่วง Low season – Occupancy ต่ำก็ต้องยิ่งลดราคา ช่วง High season – Occupancy สูง ราคาก็สูงได้- – ถ้าไม่ได้คิดเรื่อง Time Money Value เลย หรือ Discounted Rate = 0% จะได้ Rental Yield อยู่ที่ประมาณ 4.3-7.8%
- – ถ้า Discounted Rate = 1.13% หรือที่ Inflation Rate ปัจจุบันของไทย จะได้ Yield ที่ประมาณ 3.7-6.5%
- – และถ้าลองคิด Discount Rate ที่ 5.0% สำหรับคนที่ลงทุนเก่ง หมุนเงินได้ตลอด จะคิดออกมาได้ Yield ที่ประมาณ 2.3-3.8%
Base Case

Worst Case




1) ส่วนลดสูงสุด 700,000 บาท สำหรับวิลล่า 1 ห้องนอน 1,000,000 บาท สำหรับวิลล่า 2 ห้องนอน โดยเริ่มตั้งแต่วันที่ 1 พฤศจิกายน 2559 – 31 ธันวาคม 2560 หรือจนกว่าจะมีการเปลี่ยนแปลง
2) สิทธิ์ล่องเรือฟรี X2 Luxury Yacht Charter ที่โอเชี่ยนมารีนา ยอร์ช คลับ พัทยา เป็นเวลาครึ่งวัน (4 ชม.) มูลค่า 45,000 บ. สำหรับลูกค้าที่จองวิลล่า 1 ห้องนอน และเป็นเวลาเต็มวัน (6-8 ชม.) มูลค่า 65,000 บ. สำหรับลูกค้าที่จองวิลล่า 2 ห้องนอน
ลงทะเบียนคลิกที่นี่